ジェイグラン天王寺堂ヶ芝ってどうですか？

この地域で一年も経って売れないのが珍しい。3500くらいなら即決するけど

価格以外で売れ残っている理由はあるのでしょうか？同じ五条小学校周辺エリアで最近のシーンズや最近売り切ったシエリアに比べて価格も安いと思うのですが…

1年以上経過して　売れ残っているのは　初耳です。
概要ですが　何かあるのでしょうか？
平面リングシャッターの駐車場ですし良さそうなイメージですが。


所在地 大阪府大阪市天王寺区堂ヶ芝2丁目210（地番）
大阪市天王寺区堂ヶ芝2丁目16-13（住居表示）
交通 ＪＲ大阪環状線「桃谷」駅徒歩5分、
Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅徒歩13分
近鉄線「大阪上本町」駅徒歩15分
用途地域・地区 第2種中高層住居専用地域・準防火地域
地目 宅地
敷地面積 906.31㎡（建築確認申請用面積905.14㎡）
建ぺい率・容積率 70％(角地緩和)・300％
建築面積 355.21㎡
延べ床面積 3,310.46㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上14階建
総戸数 39戸
建築確認番号 第NK17-1000号（平成30年1月26日付）
意匠設計・監理 株式会社現代綜合設計
構造・設備設計 株式会社新井組
施工 株式会社新井組
建物竣工時期 2019年7月竣工済
入居時期 即入居可※諸手続完了後
分譲後の権利形態 敷地は専有面積割合による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員による管理組合の結成後、運営・管理業務はJR西日本住宅サービス株式会社に委託予定
駐車場 14台（平面）［月額使用料：28,000円～30,000円］
自転車置場 78台（平置8台・スライドラック式70台）［月額使用料：200円～300円］
バイク置場 5台（大型2台・ミニバイク3台）［月額使用料：1,000円～2,000円］

設備・面積のわりに高すぎる、に尽きるんじゃない？

６３００万円～
71.7㎡　/　3.3　＝21.7坪

単純計算で　坪単価290万円です。

タカラスタンダードキッチン　デイスポーザー無しです。

ローレルコート上本町七丁目のほうが、類似規模のマンションでも売れています。
タカラスタンダード＋トーヨーキッチン　デイスポーザー無しです。

分譲戸数 15戸
分譲価格（税込） 5,290万円～9,810万円
最多分譲価格帯（税込） 6,700万円台(2戸)
間取り 2LDK～4LDK
住居専有面積 58.03㎡～90.15㎡

>>155 マンション比較中さん

シーンズ計算したら坪単価280強でした。
設備はわかりませんが、立地はここの方が良さそうだと思うのですが、それでもここは高すぎるのが売れない原因なんでしょうね

>>152 匿名さん
桃谷駅から5分と利便性は悪くないのですが、
周辺は普通の街並みなんですよね。
駅から遠いとはいえ、シエリア夕陽丘北山町の
立地と比べると見劣りします。
まあ、あちらは価格も高かったですが…。

お向かいのマンションが、築浅中古で
９３㎡　７１８０万円なので割高なのでしょうね

グランドメゾン天王寺堂ヶ芝ハウス
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=011&nc...

中古で7千万というのも高すぎる気がしますが・・・

>>157 マンション検討中さん
周辺地域に疎いので教えて欲しいのですが、駅から遠いシエリア夕陽丘北山町はどうしてここよりも高額で立地が良いのですか？ここは駅5分と大通りから筋入っているので良さそうですが…。

>>160 匿名さん

シエリアの周囲はいわゆるお屋敷街で、
マンションの北隣にはコクヨの迎賓館があります。

まあ、宗教施設があったり、夜は人通りがなさそうですが…。

グーグルマップのストリートビューを見られたら
分かると思います。

設備の違いは分かりませんが、部屋の広さが違いますから。

こちらも参考になります。
https://mansion-sanpo.net/cielia-yuhigaoka-kitayamacho

ここもそれなりに良く書かれてますね。

https://mansion-sanpo.net/jgran-tennoji-dougashiba

>>163 マンション検討中さん
五条小学校エリアでなかったんですね。それならシーンズと坪単価がほぼ同等の値付けなら、高すぎると言わざるを得ないですね。

>>164 匿名さん
確かに五条小学校エリアでないのは痛いですね。
立地的にはジェイグランの方が断然良いと思いますが。

間取り的にファミリー向けですので、校区は重要ですよね。
JRはその読みが浅く、価格設定を誤ったのでしょう。
校区的に4500～6000にしておけば、新築時にすぐ完売したであろう物件です。

>>166 eマンションさん
値付けって難しいですね

同じ学区と思われるグランドメゾン天王寺堂ヶ芝ハウスはなぜそんなに高いんですかね？

グランドメゾンは広さ80越えですが、もともとの価格は5000台～7000くらいだったはずですよ。
売主が天王寺区の価値が高いうちに高値で売ろうとしているのでしょう。

>>天王寺区の価値が高いうちに


ということは、都構想が可決されると周辺の地区と合併した場合、価格が下落する可能性もあるのでしょうか。

石が辻あたりのグランドメゾンはお買い得感ありました。

シエリア北山町あたりまでが、好立地なのか売れ行きでわかるような感じもします。

>>165 マンション検討中さん

五条小は児童数が多くなりすぎ、校庭で自由に遊べないと、通わせている方から聞いたことがあります。

都構想可決されたらどうしよう、、、

>>172 マンション掲示板さん
何かお困りですか？
どうぞ反対票入れてください。

>>172 マンション掲示板さん

可決されてもしばらくの間は旧天王寺区のブランドは残るんじゃないですか？
(10年も経てばなくなりそうですが。。。)

天王寺が 都構想で無くなるのは 寂しいです

>>175 口コミ知りたいさん
天王寺はなくならないですが。
詩みたいですね。

>>175 口コミ知りたいさん
かえって 反対派への風当たりが強くなるので やめたほうがいいですよ

だったら周りの安くていいマンションをお買いになったらいいのではないですか。

確かに販売価格が高いですね。周りの安いマンションっていうのは？ですが、完売まで早くしないと売るチャンスがなくなってきますよね。販売業者の戦略ミスでしょうか

>>178 マンション検討中さん
周り(勝山周辺)のマンションは安いものの、
立地は微妙な気がしますね

勝山とここでは土地の仕入れ値が違いますよ。ただ売れない以上は売り切る為には値下げしかないでしょう。ただ値段以外に売れ残る理由はないんでしょうか？

>>182 匿名さん

1年ぐらい前に見に行きました。
第一印象が価格の割には普通な感じで、あまり印象に残らなかったので、前向きに考えるとかのレベルまでならなかった感じです。建物、設備や間取りが不合格でした。
場所は合格と思ってたので残念でした。

>>182 匿名さん
特徴がない、派手さがない、というところでしょうか。
住んでみると設備は使いやすく満足しています。

収納が少ないです。

設備仕様のレベル低すぎます。安っぽい

物件名 ジェイグラン天王寺堂ヶ芝 全体概要
所在地 大阪府大阪市天王寺区堂ヶ芝2丁目210（地番）
大阪市天王寺区堂ヶ芝2丁目16-13（住居表示）
交通 ＪＲ大阪環状線「桃谷」駅徒歩5分、
Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅徒歩13分
近鉄線「大阪上本町」駅徒歩15分
用途地域・地区 第2種中高層住居専用地域・準防火地域
地目 宅地
敷地面積 906.31㎡（建築確認申請用面積905.14㎡）
建ぺい率・容積率 70％(角地緩和)・300％
建築面積 355.21㎡
延べ床面積 3,310.46㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上14階建
総戸数 39戸
建築確認番号 第NK17-1000号（平成30年1月26日付）
意匠設計・監理 株式会社現代綜合設計
構造・設備設計 株式会社新井組
施工 株式会社新井組
建物竣工時期 2019年7月竣工済
入居時期 即入居可※諸手続完了後
分譲後の権利形態 敷地は専有面積割合による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員による管理組合の結成後、運営・管理業務はJR西日本住宅サービス株式会社に委託予定
駐車場 14台（平面）［月額使用料：28,000円～30,000円］
自転車置場 78台（平置8台・スライドラック式70台）［月額使用料：200円～300円］
バイク置場 5台（大型2台・ミニバイク3台）［月額使用料：1,000円～2,000円］

販売価格 4,890万円～6,374.4万円
販売戸数 5戸
間取り 2LDK＋フリールーム（納戸）・3LDK
専有面積 64.40㎡～71.70㎡
バルコニー面積 8.16㎡～10.43㎡
管理費〔月額〕 9,370円～10,430円
修繕積立金〔月額〕 6,070円～6,750円
管理準備金〔引渡時一括〕 18,740円～20,860円
修繕積立一時金〔引渡時一括〕 540,300円～601,600円

>>186 マンション比較中さん

立地はいいんですけどね。設備と価格が。。。

cタイプ買いたかったんですけど、完売しました？

>>190 マンコミュファンさん

HPに間取りが出てるので、まだあるんじゃないでしょうか。

>>190 マンコミュファンさん
少し前に別物件の営業さんがジェイグランさんがまだ15戸空いてるって言ってましたよ。
確かに外から見て夜に部屋の電気が半分ほどきえてますね。

電気が消えてる部屋が半分ほどというのはリアルなんですけど
それだと物件概要にある販売戸数5戸というのが合わなくないですかね？
問い合わせをしたら公式サイトに出てない部屋も色々選べるんでしょうか。
まあA、B、Cの三パターンの間取りのマンションなので階数だけの問題なのかもしれませんが。
人気なのはどのタイプの部屋なんでしょうね。

>>193 匿名さん
いくらなんでも半分も売れ残っていたらやばいでしょう！値段以外に売れない理由あるのでしょうか？

場所はいいと思うのですが、なぜこんなにも売れていないのか、理由が気になります。

築一年半たつのに値引率悪いから。

先日モデルルームに行きましたが、39戸の内、9戸が空いているとの事です。
価格的に本物件よりも安い勝山地区に新築マンションが多く建っているので、販売が苦戦しているのでしょうね。

>>195 マンション検討中さん

こんなに空き住戸があるということは修繕積立金が計画通りに集まっていない、ということですよ。
恐ろしい。

>>195 マンション検討中さん
立地が良くても値段が高すぎるからでしょう。
あと500万ほど安ければ購入者も増えそうです。
39戸のうち9戸空いているのが本当だとしたら、ひどい売れ行きですね。

ここに限らず段々とマンションの売れ行きが悪くなってきていますね。

>>198 名無しさん
完成後の管理費や修繕積立金は販売会社が払わないのですか？
それは大変ですね。

>>201 ご近所さん

完成後空室の管理費等は販売会社が払ってるとモデルルームで聞きましたよ。

大幅に値下げされてますね。

どのくらい値下げされてるのでしょうか？

>>204 検討板ユーザーさん

HPで再登録住居が4590万円になってました。

3LDKの部屋は値下げしないのかなあ。

>>205 名無しさん

元々、いくらだったんですか？

>>207 eマンションさん

4890万円だったと思います。
そこからキャンペーンで300万円引かれたのでは？

キャンペーンやるからこれ以上は下げません！

ってなだけですもんねえ・・・

あと何部屋残ってますか？
プラウドと迷ってます。

>>210 マンション掲示板さん
確か１２部屋残っていますよ

>>211 ご近所さん
5部屋と聞きましたよ

70㎡超のお部屋はいくらでしょうか？

>>212 マンション掲示板さん
どっちにしろもう完売無理でしょう。いったいいくらなら完売するのやら…

70㎡5千万なら購入したいですね。７０㎡は6千万乗っているんでしたっけ。

>>215 マンション比較中さん
階層によっては5千万円台じゃないですかね。

新春キャンペーンで300万円の購入サポートが受けられるようです。
1部屋あたり300万円ですか？
こういったキャンペーンだと1部屋100万円×3だったりするので。

モデルルームは今週末の土日は空きがありましたから、混雑はしていないようです。
物件概要を見たら再登録1戸、先着順5戸で6戸になっていました。キャンセルが出たのかもしれません。

今更100万位値下げしても完売しないでしょう…

ちょっと前に、横のグランドメゾンの中古の85平米ぐらいが5000万円ちょいで売りに出てる時買っとけばと思いましたね。。

>>219 匿名さん
ありましたね。
その次は7000万で売りに出てたので、5000万は格安でしたね。

最寄り駅が複数あって、立地は悪くないと思います。

価格は下がったとみなさんの書き込みを拝見してわかりましたが、

２年弱過ぎてもまだ売れないというのは間取りの狭さが理由でしょうかね。

>>221 匿名さん
下がったといっても、物件設備や間取りのわりには割高だからですよ。

>>221 匿名さん

日当たりは良さそうですし、狭いもののA,Bプランは間取りのバランスも取れてそうなので、一番ネックなのは価格でしょうね。

価格が結構強気というのか高めの設定でびっくりです。
相場的なものあるとは思いますが、最寄り駅も遠いです。
値下げしても売れていないということが高値であることの証拠かと。
完売するにはもっと値下げしないと難しいだろうなと思いますね。

64平米5000万円

5800万円以上ですね

>>224 匿名さん
徒歩5分って遠いんですか？

>>226 検討板ユーザーさん

天王寺区で環境重視なら5分は近い方だと思いますね。

プラウド・ブランズと悩んでいますが、学校区が先2物件と違うので決めかねています。桃陽小学校はいい学校なのでしょうか。

天王寺区よく知っていますが、桃谷エリアの人気の所以の真骨頂は玉造筋西側エリアにあります。最近の供給は東側エリアばかりですが、、土地が少ないですし。仕方がないかもしれません。そう言った側面では場所はかなり良いと思いますよ。学校も全く問題無いです。

>>229 匿名さん
価格はともかく立地はとても魅力的です。
学校問題ないところなのですね。線路沿いのせいなのか建物に囲まれてるせいなのか、学校自体が暗く見えたこともありどうなのかなと思っていました。桃陽にママ友もいないので誰にも聞けず。

>>228 マンション検討中さん

ブランズやプラウドスレに書いたら叩かれると思いますが、
実需立地としてはこちらの方が断然上です。
実需でなく利便性の面でもこちらですね。
まぁ売れ残りだからなかなか評価されないでしょうけど。

>>230 マンション検討中さん

五条小関係の知り合いから、
五条小は大きくなりすぎて目が行き届かないので
桃陽小とかの方がいいと思うよと言われました。
それでも五条小ブランドはもちろんあると思いますが、桃陽小も悪くないと思います。

皆様丁寧にご回答ありがとうございます。周辺マンションのスレが何時も荒れているので相談するのに勇気がいりましたが、書き込んでよかったです。
周辺環境はよく、利便性・実需でも◎なのですね。売れ残っていることによる将来的なリセールでの不安が残るという認識で大丈夫でしょうか。

>>233 マンション検討中さん

概ねその通りです。
くわえて言うなれば、収納が少ない点がデメリットです。

>>234 口コミ知りたいさん
収納は大切ですね。その点も含めて主人と再度検討しようと思います。
収納力で言えばプラウドが一番よさそうな気がするので非常に悩ましいです。
とはいえプラウドの管理費修繕費の高さ、前面建物による圧迫感がネックに感じていました。
ブランズはゴミ屋敷があることがやはり不安です。営業さんには「いつまでもあるものではない」と言われましたが...
マンション選びは難しいですね。

>>233 マンション検討中さん
天王寺区はどの小学校もレベルが高いので、桃陽小も全く持って問題ないと思いますよ。横の五条とか聖和と比較されるから、ぱっとしないだけで、全然良い小学校です。

分かります。ブランズ・プラウド・レジェイドが荒れすぎていて、書き込むのちょっと勇気がいりますよね。書き込まれている量が多い＝売れてると勘違いする人もいそうですけど私は荒れないジェイグランの方がよっぽどいいです。まぁ、2年売れ残ってる事実があるから、ジェイグランも大きい口きけないけど…。

ランズ・プラウド・レジェイドよりもこちらのマンションの方が立地は良いと思います。
売れ残って1年半近く経つのに値段が高いのはきになりますが。

更に下げてでも売り切りたいって気が販売元にないんでしょうかね

価格はずいぶん前から下げていますよ。
今日もチラシが入っていて、300万円分＋価格相談会なので400万円位は下げていますよ。
今年の7月には中古扱いになるため焦っていますね。

400万円引きだと、いよいよ完売するかもしれませんね！

>>240 マンコミュファンさん

桃谷周辺では立地は最高ですしね。

売れてないですね。
3980なら即決ですが。

1月31日までなので間に合いそうもありませんが、300万円の値引からさらに個別商談で値引が可能とにおわせていますね。
売れ行きが芳しくなければ来月からまた新たな値引きキャンペーンが始まるでしょうか。

もう値引きしかアピールできるものないから来月以降も今と同等以上の値引きは実質的に行うかと思います

ちょこちょこ引っ越しトラック来てるので売れてはいるみたいですね！
2月末には売りきれそうですね。

あと何個残ってますかね

この前見にいきました。

モデルルーム、事務所入れると6部屋ぐらいは空いてたような、、

ありがとうございます。もう少し値引き有れば購入したいんですが。
一度見た後の営業の連絡ありますか？

翌日に連絡はありました。

上層階見ましたが6000万円弱、、

少し高いですね、、