ジオ御所南 夷川富小路ってどうですか？

>>74 匿名さん
パチンコ屋やカラオケ屋を好まなく
、街中だと億円レベルするとはとは厳しいですね、

地権者なー。まあ土地を手放した時点でもう一般入居者と一緒だが、駐車場占有とかはちょっと引っかかりますね。まあ空いてても高くて車を持つ気にもなりませんが。

御所南のこの辺りにおける１００平米の相場は１億１千万ってところなんでしょうか？烏丸御池からは少し離れていますが。坪３６０万円。今後この辺りで新築が出てもこれくらいなんでしょうか。それともジオの高級ラインだから強気の価格設定なんでしょうか。

御所南で100㎡超えたら1億以上になるでしょうね。このあたりの相場だと思います。

お金があれば最高のマンションですね　うちは半額でも厳しいけれど

管理費と修繕積立金の合計額からしても、これは億ションですね。結果的に億ションになったマンションとは違いますね。

わたくしも御所南に家が欲しい一人なのですが、このエリア、とにかく新築マンションが高いです。
みなさんはこの御所南バブルはいつまで続くと思いますか？
希少な御所南エリアにマンションを持つということは、安定的資産として多少高くても買う価値があると考えても良いですか？みんなはそう思って購入しているんでしょうか？

「御所南」及び「田の字北東部」は新築マンションの超稀少地区。東京オリンピックまでは東京が値上がりすると踏んでいた東京の富裕層が、もう東京から離れ始めている。それが、これからは大阪万博を控えた関西に投資する方に向かっていて、京都もそのあおりを食ってまだまだ値上がりをする可能性が高い。

東京は別次元なので置いておいて、大阪、名古屋、横浜等京都よりも大きな経済圏の街はあるが、京都は圧倒的に土地面積が少ない。もはや都心部に大規模マンションが建つ可能性自体がほとんどないレベル。おまけに、日本一の高さ制限もあります。ANAクラウンプラザ横は一時マンションの計画でしたが、ホテルとなりましたしね。希少価値の面からそう簡単に資産価値は下がらないと思います。

原則、資産価値の下落は郊外から始まります。桂の地価が落ちてないうちはまだまだ都心部は安泰かと思いますよ。

安泰だが、高値掴みすると買値と売値の差額がどうか。
値下がりすることはないにしても、これ以上上がる保証はない。
特に、億ションの場合、のちに億で売れるかどうか。
ジオ御所南の柳馬場と富小路の両マンションとも、ずっと億の１戸が
売れないところを見ると、同様の価格帯の物件を中古で売ろうとしても
なかなか買い手がつかないことを予想させます。

この場所でこのブランドなら難しい。でも別の場所で別のブランドなら値上がりする所もある。現に2年前に新築したここより南の新築マンションは買値より高い億ションもある。

売値より高い億ションですか。信用できないな。
売値は高くても、購買者との交渉で、実際はかなり値を下げているのが現状。
しかしこれはオモテには出ません。私自身そうやって中心部の物件を入手しました。
マンションレビューみると、私の実際の買値より800万高く売れたことになっています。

やはり当初の売出し価格より高く買わされたんだよね。中心部で2年以上前に売り出された億ションは値上がりは少しだが今でも値崩れしていないよ。今売り出されたマンションは2年前の相場より高いからもう値上がりは難しい。

と、好き勝手みんな申してますｗ

皆さん、それぞれの見解をお持ちで非常に勉強になります。
2年前に今は高掴みだといろんな人に言われましたが、結果まだまだ上がりました。それなりの方たちだったのでこの結果には驚きです。
2020、2022とどういった相場になるのか楽しみです。

上のご議論のように、この希少エリアで良い物件に出会える確率（クオリティ、間取り）x買える確率（抽選倍率、自己資金）を計算すると資産価値云々を計算している隙にチャンスを逃すことになりそうですね。
良いと思う物件があって、買えるチャンスがあるなら買うべきでしょう。
少なくとも資産価値の大きな下落はないだろうというのはみなさん一致しているようなので。

この御所周辺や田の字の場合、土地を取得できるのはそれなりの力があるデベだから、
資産価値も将来そんなに目減りする心配はないでしょうね。ただ、もう富裕層以外には
関係のない話になりつつあるな。どっちにしても普通の勤め人には手の届かない値付けだ。
ジオも富裕層相手のブランドになろうとしてるし。

「御所南」＋「田の字」エリアに関する勝手な印象の話で、これが私だけのものなのか知りたいです。
上でもありますが、イメージだけの話をすると「御所南」「田の字北東部」が良いと感じます（私が長く住むなら御所南の方が良いですが）。いくら駅に近くても烏丸通西側になると一気にテンション下がりますし、烏丸通東側でも四条通南側になると少し下がる。そういう意味で田の字南西部は一番イメージ悪いです。
皆さんの京都市中心部のエリアについての印象を知りたいです。

私は御所南＞田の字北東＞田の字南東＝田の字北西＞田の字南西の順です。

こういう議論をするとすぐ戸建てのことを持ち出す人がいるが、
あくまでもマンションの話に限れば、御所南と田の字北東の重なった部分、
もっといえば御池通の北側沿い。京都市役所徒歩５分圏内が一番。

1億円を超える案件なんですが、立地、グレード等において少し迫力不足なのかなと思います。

例えば、御池通のグランメゾンやプラウド、鴨川沿いのパークハウス、御所隣接でオークラとの提携をしたレジデンス等、話題性と押し出しの強い物件は資産価値も守られるし、上がる傾向かなと。マンションの資産価値は結構分かりやすい展開になりがちですし。

ジオグランデでというシリーズ最高峰でもないですしね。

もちろん、決して特別高値掴みの悪い物件ではないと思います。

グランメゾンやプラウドは御池通沿いなので一階に店舗が入り通りも賑やかなので、駅近という利点を考えても家族で住むと考えると少し個人的にはマイナス要素が多いです。少なくとも多くの京都人がこの値段を出して御池通沿いの億ションを好んで購入するとは思えません。やはり一筋二筋入った便利かつ閑静なところが京都の街中に住むということを実感できる絶好の立地と考えます。もちろん資産として考えたり、セカンド需要や賃貸目的なら御池通沿いは大きなプラス要素ではあるとおもいますが。

１５mエリアに立つジオは確かにグレードは共用部分などのグレードはグッと下がりますが、立地は良いと思います（駅が少し遠いけど）。鴨川パークハウスもあの高品質で最高峰シリーズの称号であるパークハウスグランではないのと同じく、夷川ジオも駅からの距離などの基準に満たないだけで十分な高級感を持っていると思います。御池通のジオグランデは駅近だからジオグランデなだけで、中身は全然グランデじゃない。

でもおっしゃる通り、億ションとしてのアピール不足は否めないですかね。

夷川富小路と二条柳馬場のジオは「プレミアムジオ」を謳っているので
グランデとはまた別の格があるんでしょう。つまり御所に近いという立地
でしょうか。それぞれ売れ残りの一戸以外は、割と早く捌けたので、今後
中古になっても十分需要はあるし、資産価値は保てるでしょうね。仕様は
三菱地所や野村にかなわなくても立地が値打の9割だから、メジャー７の
物件に負けてない。むしろ京都は阪急阪神や京阪がトップクラスに食い込んで
ると思います。

103さんはこのジオ購入者か阪急の営業さんですか？そんなに上手に宣伝されると

リタイア組にはいい立地だと思います。
京大附属病院も、京都府立医科大付属病院もすぐ近くだから。
ただ、残っている一戸は、老夫婦二人には広すぎますね。
二人なら60～70㎡で十分。100㎡越えはいらんね。

京都で1億超えるマンション、珍しいように思うのですが、そうでもないんでしょうか。

>>二人なら60～70㎡で十分。100㎡越えはいらんね。
エレファントカシマシの宮本浩次さんも100㎡はいらないって言ってましたね。どうでもいい情報ですが。
高齢者夫婦で過ごすなら100㎡も必要ないのが定説でしょう。
C1は完売御礼で、3LDKの100㎡近くある間取りが残っています。億越えだとするなら、広さは必要ないと感じる人も多いのではないかなと思います。

この地区だと100㎡超えはほぼ間違いなく億超えます。大手の新築マンションには必ず億超えマンションがあるので珍しくはないと思います。京都市全体ということでしたら割合はぐっと下がるでしょうけれど。
広さは必要ない、というよりも広いと高くて買えない（維持費がかさむ）から広くなくていい、という方が多いのではないでしょうか。この辺りは経済レベルで大きく意見が違うように思うので、富裕層は違う見方をするように思います。

７０平米のマンションのリビングなんて狭すぎて息が詰まりますよね

70㎡で3LDKにすると、リビングは本当に狭くなりますね。
その面積でも1LDKか2LDKなら、リビング16畳はとれますよ。

古い時代の公団の設計だと、20坪で6畳二間、4畳半一間にリビングダイニングキッチンで12畳くらいは取れてたんですけどねえ。

55平米で賃貸物件が出てるけど、家賃20万近くするね。写真みると仕様は普通。
https://sumaity.com/chintai/kyoto_prop/prop_270785294/

１１１
５５平米でもキッチンはドイツのジーマティックを採用しているはずで悪くないと思います。トイレがタンクレスでないあたりは広い部屋よりも使用を落としているかもしれません

すでに竣工から１年近いのにこの強気の価格で売れると思っているんでしょうかね、両御所南ジオ。１割は下げないと売れないのでは。

ジオ御所南の２戸、なぜ売れないのでしょうね。
京阪の御所東の物件は、全戸１億越えだったのに、じきにほぼ完売。
とすれば、億でも買い手は十分にいるってこと。
場所も、御所南なら御所東とそん色ないし、ブランドも阪急が
京阪に劣るわけじゃない。とすれば何が原因か。

宣伝とサービスと豪華さの違いでしょう
億ションらしさ　ですかね

竣工後こんだけたってたらそりゃ値引きしないと売れないでしょう
夷川で１年、二条は２年たってる

新築未入居とはいえ値引きすると今後販売する物件価格に響いてきます。
土地は取得済みですから、販売まで1～2年？
大損するんですね。だから値引きできないんですよ。

阪急関係者が定価で買い取って、そのあと、個人の名目で1千万くらいのディスカウント
で中古物件を転売するという方法をとるしかないか。

>>114 坪単価比較中さん

>>114 坪単価比較中さん
一口に御所東、御所南といっても様々です。レジデンス御所東の立地は旧来公家屋敷があったところで由緒ある地位（じぐらい）が高い場所になります。そこが即完売に繋がる根源だと思います。共用部の豪華さやオークラとの提携などのオマケもあります。
現在では御所南の方が御所東より学区、利便性の面でアドバンテージがあります。ただ、学区に関しても悪くはないですし、私立の小学校という選択肢も増えてます。また、このクラスのマンションを買う方なら、どこ行くのも、自家用車での移動か社用車での送迎なんてこともありますしね。VIPは電車なんて乗らないです。

まあ、そうかもしれんねえ。ただ、いまの御所東は、例の７億で売れた三菱地所の
マンションもそうだけど、周りはほんとごちゃごちゃして庶民的な地域だよ。
歴史的な由緒ということでいえば、応仁の乱以前、本来の平安京は今の千本通に
あったそうです。二条駅のあるあたりが最も由緒正しい場所。でも、今あの辺に
住んでも誰もうらやましがらない。要するに富裕層って、不動産屋（大手デベ）の
物語るロマンに弱いんだな。それに釣られて買っちゃうんだよね。

ついでに蘊蓄傾けておくと、こういうデベの販売戦略を
マンションポエムっていうんだって。マンション販売のからくりがわかります。↓
http://bunshun.jp/articles/-/10004

マンションポエム最高ですね。
わたしは生まれも育ちも京都ですが、特別高いお金を出してまで御所東に住みたいとは思えないです。上の方もおっしゃっていますが、過去の由緒正しい場所であっても現在は極めて庶民的な街。御所・鴨川が近くにあるというだけで、通りが綺麗なわけでもなく、レストランも庶民的なレベルのものばかりで、物件の価格と街の実際のレベルはあっていないと感じています（VIPは車で別のところに食べに行くにしても住む街のレベルは大事です）。このエリアは交通の便もそれほど良くないので、今後の発展もあまり想像できません。それこそデベロッパーが御所と鴨川、オークラなどを出汁にした宣伝効果の賜物と感じます。京都の街をあまり知らないと「由緒正しい」という言葉に乗せられてしまうのだと思います。
VIPなら綺麗な街で祇園にもタクシーですぐの岡崎に億ションを構えるのが最適と思います。
御所まわりなら御所南が最良だと感じます。街の中心部と御所に挟まれて地下鉄も目の前にもかかわらず閑静なエリア。高級レストラン、料理旅館、も多くて学区も良い。あらゆる人のニーズを満たしてくれるから人気エリアなんだと思います。でもこのエリアに御所東のような豪奢なマンションは建設できないので、立地より建物を選ぶなら御所東ですね。
言いたかったのは、御所東というのは岡崎と御所南の間に位置するようなちょっと中途半端なブランドだなという感想です。

まあ御所南はいろんな意味で安心ですね。けっこう店も多いし。
御所東は、丸太町通を越えて寺町通を北上すると、夜なんか真っ暗で
怖いよ。戸建ての住宅以外なにもない。ただ寂しいだけ。
岡崎は、よくよく注意しないとマンションがラブホの跡地だったり、
ラブホの近隣だったりして、あとでショック受けることになりかねない。

御所南も夜は暗いのは同じだけど、それでも御所南は暗さの中に寂しさがないですね。きっと人の気配がするからだと思います。
個人的には御所南が住むには最高だと思います。しょっちゅう祇園やら観光地に行くなら岡崎もいいけど、生活を考えると御所南ですね。庶民的な高級住宅地の御所南と、VIPのための岡崎。

そうですね。御所南は生活のぬくもりがあるし、庶民性があるのがいいですね。
夷川通は家具屋街ですし、二条通は歴史的には薬屋街。うまく職住がミックスしてますね。

御所南に戸建ては難しいのでせめて良いマンションを買ってほっこり暮らしたいですね

>126
>御所南に戸建ては難しいのでせめて良いマンションを買ってほっこり暮らしたいですね

確かにそうかもしれません。
なかなかこのあたりで戸建物件を購入しようとしても難しいと思います。
ただ、残っているあと1戸が億ション。
住みたい気持ちがあっても、なかなか購入出来ないなぁと思っている人多そうです。

そもそも御所南は商業地で、通りに面した家屋は職住一体の狭小な町家だから
一般人が戸建てで住む場所じゃない。このへんに住むならマンションでしょう。

残り1戸もとうとう完売したそうです。

おめでとうございます。最寄りの駅まで少し歩きますが、京都らしい情緒のある
街並みを通りますので、通勤するのもそんなに苦にならないと思います。