ジオ御所南 夷川富小路ってどうですか？

御所南小学校すぐそばに建つマンション。
文句なしの学区のマンション。
やはり価格はバカ高いんだろうな、、、

今頃スレ立っても、、、もう竣工済みじゃないの。

販売開始予定 2018年6月中旬

だそうです。

マンション前の電線が罰ゲームとしか思えないほど醜悪。あれを何とかしないと高額を
投じる者はいないだろう。私はあれを見て購入意欲が喪失した。

ホテル開発で沸く京都中心部不動産。
田の字御所周りエリアでの新規マンション計画は年々希少度を増している。

いつの間にかマンション前の電線もすっきりして、黒い重厚な外壁が
高級感をかもしていました。駅近ではないけれど、京都ライフを
エンジョイしたいリッチなシニア層には最適な物件かと・・・

駅まで近くはないけれど、歩いて11分で行くことができると思います。ですので、毎日電車を使って通勤するという人にとっても決して悪くはないと判断される方もいらっしゃるかと思いました。
かなり立派に出来上がっているのですね。すごくシック。落ち着いているので、周りからも雰囲気的に浮いているという感じではないでしょうね。

夷川通は家具屋と飲食店とマンションが並んでいるところで、
高級住宅街とは違うけれど、ここにこの物件のような高級路線の
マンションがあってもごく自然な雰囲気。京都に詳しい人に話せば、
いいところにお住まいですねと言われるような土地柄です。
きっとすごく高い物件だろうと思いますが、お金があって京都に
住みたい人なら、いちおしですね。ジオは油小路にも建てる計画
ですが、私ならこっちを選びます。ここは寺町通も目と鼻の先で
ほんとうにいい場所ですよ。

8000万円、4000万円の2プランが掲載されていました。

気になっているのはDgプランで、58.49㎡。価格が4000万円台～です。
LDKが16.3畳になっていて、広さもそれなり。洋室が8畳。この間取りって、夫婦2人の間取りにいいですね。子供が巣立った後、主寝室広めでLDK広めの間取りとして使えます。

最寄は丸田町のようですが、南に歩いて京都市役所前駅にも行けます。

外観は和風を取り入れているんでしょうか。落ちついたトーンです。

もう完成しているのに、なぜ販売がこれからなの?
普通、完成の1年前ぐらいから売り出すでしょう。

この辺りも静かそうですね。
洛中だからお高いなぁ！

洛中なら、ライオンズ御所南も検討されては？
来年３月入居ですが、こちらのほうが駅近

http://lions-mansion.jp/MF171010/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm...

用途地域の詳細で、商業地域、準防火地域、15ｍ第４種高度地区、旧市街地型美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域、職住共存特別用途地区、埋蔵文化財包蔵地などここまで指定されている地域というのは凄いですね。
規制が多い分、治安や景観などは約束されているようなもの。
ベランダに洗濯物とか干してもいいのでしょうか。

ベランダの柵の内側に物干し竿をかける器具が設置されてるよ。

総戸数が少なすぎる
30年度の固定資産税この辺りはずいぶん
上がりましたので、、、
私は将来の事を考えるとちょっと、、、
ケチですんまへん

こちらは完成後の販売なのですか。
たまーにありますよね、そういう販売方法のところって。
検討側からするとその方が都合が良さそうに思えます。
なんといっても、現物を見てから購入できるので安心だと思うのです。

戸数が少ないとはいえ、管理費が19,110円～40,940円とかなり高いように思います。
購入資金以外に、毎月の生活費にも余裕のある世帯向けのマンションのように思います。

Dタイプに独り暮らし、ちょっといいななんて図面を見ながら思いました。
どの部屋にいても明るい感じがします。
キッチンと浴室にも窓があればなお良いと思います。

もういくつか部屋の電灯がついていますね。地権者が住みだしたのかな

>もういくつか部屋の電灯がついていますね。地権者が住みだしたのかな

入居時期は確か８月です。
多分、入居はまだ始まっていないのではないかと思います。
現在は４邸販売中との記載がありました。
広い窓も残っているようですが、
立地から考えるとファミリーというよりはdinksや単身者向け物件かもしれませんね。

でも自転車で夜中に前を通ると、少なくとも２戸は電気ついてるんだよね。

ついでに言うと乗用車も入れてある。非分譲分の入居者、つまり地権者でしょう。

>>18 匿名さん
>立地から考えるとファミリーというよりはdinksや単身者向け物件かもしれませんね。

なんで？？夷川通をご存知？ここ御所南のど真ん中。学区は京都で一番。教育熱心な
ファミリー垂涎の場所だよ。それにこれは高級マンション。富裕な東京のセカンド組か
資産のあるリタイア組もターゲットにしている。

プランがいくつか掲載されていますが、
Ａｇタイプが専有面積も広くて、使い勝手よさそうだなと思います。
ただ、この価格帯のマンションをわざわざこの地で購入するって…。
京都在住の人よりも、他府県の人をターゲットな気がしました。

申し込み始まりましたが、人気はどうなんでしょうね。
一足早く、1階は賃貸に出て、ネットで室内の写真もみれますが。

ライフルホームズの賃貸情報だね↓
https://www.homes.co.jp/chintai/b-1203620001479/
一番安い4880万の物件かな。
写真をみたけれど、至って普通で驚いた。もっと高級な仕様かと思ったが。
トイレもタンクレスじゃなくて、単なるタンク隠しだし。
ジオグランデ寺町御池も高い割に仕様が普通だった。1000万以上安かった
ジオ御所南河原町二条とまったく同じ仕様だったものなあ。ここもそう。
土地取得代が相当高くて仕様をコストカットせざるをえなったのでしょう。

総戸数が２０戸と、すごく少ないなというのが印象的。
ジオのマンションなので、実績があり安心して購入できると思います。
ただ、地下鉄は利用しやすいですが、周辺は狭い道で一方通行ばかり。
この高額まで出して選ぶ物件で売るかどうか、考える必要はありそう。

もう1500万安かったら実需もありだと思うけれど、この値段だと
関東や外国のセカンドさんがターゲットかな。
夷川は御所南の象徴みたいな扱いでブランド化しているので
それなりにステータス意識を満足させてくれる立地ではある。

最近の白熱する京都人気みたいなものが、価格をこう押し上げている部分があるのかもしれないです。
京都の中の人、というよりも外の人がそうさせている部分が大きいのだろうな、と。
それだけニーズが有るのでしょう。
地元の人ではない場合は、
電車での移動が便利なことが一番大切になってきそう。

なーる。深い分析をありがとう。

>>28 買い替え検討中さん
深くない深くない笑

こういう総住戸数が少ないマンションは販売価格が高いケースが多いですね。
そうしないと採算が取れないのでしょうけれど。
最近、クランクイン限界増えていますね。
公開されているAgプランはSICが広そう。
総面積のわりに部屋の広さがそれほどでもないように感じるのは、なぜだろう。

>30
クランクイン式の「限界」じゃなくて「玄関」ね。
玄関あけると真直ぐ廊下で、その先のリビングが見えちゃうってのはいやだからね。
たしかに宅配の人に覗かれるのは困る。しかし実用性より、高級感漂わせるには
クランクインのほうがいいね。玄関あけたら、壁に絵画が掛かっている、というのは
かっこいい。

９５㎡の広々としたタイプは、ゆったりとしたスペースがあって、マンションだと狭いというイメージを覆すくらいの広さですね。
３LDKのほかにフリールームもプラスでついているので、フリールームは収納としてかなり広く利用できること、趣味があれば趣味の部屋としても利用可能なのは魅力的。
窓もあるので、通気性もあることは利用価値が高いです。
一つ残念なのはリビング等他に凹凸があること、凹凸によって家具の配置が限られてきてしまうのは残念かな

うん、たしかに間取りの形がすごく悪い。まともなのはフリールームしかないもの。
家具を置くことを前提とはしていないんだろうね。

京都らしい町並みの中にあるマンション。
総戸数が少ないため、ご近所付き合いなども意識することなく
戸建感覚で住めるのではないでしょうか。
公式ページに掲載されているA1は、3部屋の別にフリールームもあり
広々として使いやすいやすそうだと思いました。

人それぞれの感じ方があるんですね。「広々として」ですか・・・
わたしは逆で、ジオの欠点は、部屋をこまかくし過ぎることだと思います。
せっかく９０平米越えの物件なんだから、部屋数を一つ減らしても、
なんで１０畳以上ある広い部屋を作らないんだろうと不満なんです。
東京のジオ大手町の物件もそう。４億だかする物件で１００平米超えるのに、
１０畳以上の個室がないんだなあ。それが全体にせせこましい印象を与えている。

1つ部屋を潰して広げたらいい。

こういう富裕層向けの物件の場合、主寝室にはダブルベッドが
置けるように設計するのは常識。ダブルベッドを置くためには
10畳～12畳必要。そこには鏡面台も置かれるからね。
そんなことは購入者の側にリフォームさせるのでなく、
設計段階でデベ側が考慮すべきこと。

通常、購入時に間取り変更できるはず。
購入後ではなく、直前。

しかしここはもう完成物件だからね。間取り変更はきかないでしょう。無償では。

完成後間取り変更出来ないのは当たり前。間取り変更ができるように売り出していたかどうか？

いや、この物件は特殊な売り方だった。今年２月に竣工だったのに、売り出しはそのあと。完成品をじっくり見てから買ってください、というスタイル。たまに高級物件で戸数が少ない物件の場合、こんなケースもあるようだ。

>41
>いや、この物件は特殊な売り方だった。今年２月に竣工だったのに、売り出しはそのあと。
>完成品をじっくり見てから買ってください、というスタイル。
>たまに高級物件で戸数が少ない物件の場合、こんなケースもあるようだ。

確かにそうですね。
出来上がってからの販売を希望する人は多いのかなと思います。
デザインや間取りなどイメージだけで契約して
出来上がってから思っていたのと違うと思ってしまわないのか
自分的にもそう思っていました。

皆さんのご意見を拝見していて、どちらが良いのかなと思いました。竣工前に買って、自由にカスタマイズできたりするのと、完成後に実物を見て納得して買えるのと。自分としては、現物を見られる方が安心できる面はあると思うのですが。こちらのような高級物件では、完成後の販売は珍しいのではないかと思っていましたが、たまにあるのですね。

いずれにせよ、間取り変更はお勧めしません。
専有面積が広いのに、極端に部屋数を減らしたりとか、
隠れ部屋みたいな小さい部屋と作ったりとか、奇抜な間取りに
いた場合、第一に、数年すると飽きがきますし、第二に、
転売するとき、なかなか買い手がつきません。平凡でも
プロの建築士が設計したまま買った方が無難ですよ。

外観は観音町のジオの方が好き。

ジオ御所南夷川富小路とジオ御所南二条柳馬場は
阿佐ヶ谷姉妹みたいなものだから、どっちがいいか
好みは分かれるね。

＞４６
＞ジオ御所南夷川富小路とジオ御所南二条柳馬場は
＞阿佐ヶ谷姉妹みたいなものだから、どっちがいいか好みは分かれるね。

ジオ物件に拘るのであれば、どちらもそんなに変わらない気がします。

地下鉄の駅もけして近いとはいえないのですし、

ここまでの価格帯を出すのであれば、もっと便利な立地を求めるかなと感じました。

もう完売してしまっている間取りばかり・・・なのか？
今度A2タイプが公開されるということが書かれていますが、今の販売がどの程度の過程にあるのかがよくわからないですね（汗）

ここは一応、丸太町の駅は7分出歩いていける場所にあるので、まあまあ駅に近いといえば近いと言える場所にあるかと思います。

最終１邸って書いてありましたよ。

間取り変更って、自分好みにアレンジして、自分の家庭だけしか通用しない間取りだったらイヤだなあと思います。
（例えば、勉強部屋として2、3畳の極端に狭い部屋を作ったりする、子供部屋をひとつにまとめる）

間取り、最初の通りがいいというアドバイスがあって参考になりました。間取りはA2はカミングスーンになっていました。C1は完売御礼。

ホームページには最終1邸とありましたね。もう完売間近なんでしょうか。

御所に近いという立地であるため
他府県の人であれば、住みたいと思う人が多いかもしれません。
ただ、かなりの高額物件であるため、簡単には完売にならないでしょう。
今残り1邸となっていますが、億まで出して・・・となるとかなり厳しいかも。

他府県でなくても安けりゃ住みたいよ。

元々の京都人がこのあたりに住みたいってあまり聞かないですが
物件価格が高いからでしょうか。
ファミリーで住むなら、買い物なども含めてもっと便利なほうが良いし
ここまでの価格帯まで???と思います。

元々の京都人は、昔から京都に家持ってるから、マンションはほしがらないの。
おれみたいに仕事で京都に来て２０年暮らしてる人間も、いまや「京都人」。
こういうたぐいの「京都人」が御所南あたりにマンションほしがるのさ。

でも最近の台風被害などで、戸建からマンションに住み替えたいと思う、代々京都人の年配の方がいるのも事実。

若い世代はマンション派が多い。
ただ中心部で買えないだけ。

たしかに中心部は買えないよね。そりゃ定年間近になって年収が
1000万越えれば別だけど、30代や40代じゃ600万がいいところ。
5000万越えるマンションは手が出ない。
ってことで、このごろやたらと出る山科や太秦天神川のマンションを
買い求めざるを得ないのが現状。でも、そのあたりのマンションも
高いなあ。

>>57 匿名さん
山科でも椥辻辺りだと安いよね。
ただ刑務所があるから敬遠されがちだろうけどね。
なら、思い切って京都捨てて滋賀に移住って考えるのかな？笑

駐車場が2台分で、内1台分が地権者用で、もう1台が来客用。
だから、殆どの人が敷地内に駐車場を持つことが出来ない、ということになってきます。
近隣にちょうどよく駐車場の空きがあれば良いんですが。無いならないで暮らせるとは思いますけれど、車を持つ人は多いのではないでしょうか？

車を持つ人は 顧客から外してますね
最近の街中のマンションはこんなものでしょう

30戸未満のマンションでは普通駐車場はないね。
そのスペースがないから小規模マンション建てるわけで。
自動車を持っている人は郊外の大型マンションか戸建てを
選ぶしかない。街なかの駐車場を月ぎめで借りたら５万くらいするし。

車を持つ人は 購入検討しないよ

残りあと1邸からなかなか動きはありませんが、
やはりあの高額が問題なのでしょうか。
小規模マンションでも、駐車場完備の物件はありますよ。
立地が立地だけに、駐車場までの土地はなかったのかしら。
これだけの物件に住む人が電車を毎日利用するとは思い難いかも。

思い難いかも、とはへんな日本語。
セカンド組は車なんていらない。
東京から来るたび、タクシー使うし。

企業経営者は、交通事故のトラブル回避のため、ハンドルは握らない人も多い。会社の送迎車があるので自家用車は不要。

最終期、1邸とあります。最後の1戸が売れたら完売ですか？2018年9月12日の日付になっています。

間取りがC1は完売御礼、A2がcoming soonと書いてあるので、どういった間取りなのかわかりません。最終1邸がA2の間取りなら、3LDK＋Fで、99㎡で約100㎡だということはわかります。
>>63　さんが書いているように値段が高いなら売れるのもかなりかかりそうですね。

立地は京都御苑の近くです。定年退職した人が住むとするなら小学校近くを選ぶものかな？と思いつつ、ファミリーより定年退職後の人が対象なんでしょうか。

今日でっかい引越し社の車がとまっていたので、最後の
一戸が売れたのかと思ったが、まだ残ってるんかい。

この辺りは京都でも観光地的な場所なのでしょうか？

紹介されているお店がかなりありますからどうなのかなと思いました。
京都は外国人観光客が増えているというニュースを見ました。騒音や人通りは結構あるのかしら？
マナーを守れない外国の方が多いということで、風情が損なわれるのは気になります。

隣は小学校ですね。

京都は外国人観光客が増えているなんてものではありません。外国人しかいないのでは、と思うことも多いくらいです。この場所そのものが観光地の範囲内かというとそうではありませんが、観光客の多い寺町通、御所、繁華街に囲まれるような立地なので、マナーについてはわかりませんが観光客が通りを歩いていることは非常に多いです。

夷川通りには居酒屋・レストランもたくさんありますが、今は騒音に悩まされるような数ではないです。しかし、将来的にどうなっていくかは未知数です。南にある商業エリアがこの辺りにまで拡大してくるかもしれません。今の所は隣のマンモス校が一番の騒音源ではないかと思います。

街並みの風情ではジオでも二条柳馬場のほうが町家に囲まれていて静かな立地で良いです。夷川の方は両サイド向かいとが普通のビルです。後ろは小学校。

学校の横でしたね。人によっては耐えられない騒音になるそうです。街中なので先生がたもはいりょされるとおもいますよ。
外人ばかり仕様がないです。地元民だけでは、あれだけの店は建たないです。

学校が近すぎますね。購入層は、子供の騒音を好まない方が多そうに思います。

京都では最高の場所に位置すると思います。御所南でも夷川通は少し賑やかで、楽しい生活が送れそう

ジオシリーズで一番立地がいいのは、やはりジオグランデ寺町御池、
その次がジオ御所南河原町二条、次がジオ河原町二条、そのあとに
ジオ御所南二条柳馬場、このジオ御所南夷川富小路が続き、6番目に
ジオ京都御池油小路ザ・テラスかなあ。マンションのグレイド順だと
また異なるけれど。グレイドと雰囲気では御所西のジオグランデに
憧れます。

パチンコ屋もカラオケ屋も無いエリアに住みたいなら断然御所周りだよな。

個人的にジオグランデ寺町御池は駅近という立地はいいけど建物の設計が平凡で高級感がない。高級感もなくそこまで駅近でない上に大通りに面したジオ御所南河原町二条、ジオ河原町二条はイマイチ。ジオ京都御池油小路は全てにおいてもう一つ。ジオグランデ御所西は高級感、駅近と良い点が多いがあまり心ときめくエリアではない。建物の高級感や立地（駅はそこまで近くないが徒歩圏内で、京都らしい閑静なエリア）の面でジオ御所南二条柳馬場とジオ御所南夷川富小路が良いかな。二条柳馬場と夷川富小路では悩むけど、２年売れ残っている二条柳馬場を新築として買うくらいならできたての夷川富小路か。値段や間取り次第だけど。

騒々しい大通り沿いよりも御所南の区画の中にある夷川富小路は静かに華やかな生活ができる素晴らしい立地。こうしたエリアに住むことができることがプレミアムな体験だと思う。それは二条柳馬場でも同じだけれど。

というか、もう完売してるのかな？どちらも。

富小路のほうも柳馬場のほうも１戸ずつ残ってる。
億越えではおいそれと買えないね。自分は半値でも買えないが。

ジオは富小路も柳馬場も寺町御池もバカ高いが、御所南河原町二条は２年前、
中古を66㎡、5200万で売ってたから、結構お値打ちだったと記憶してる。

>>74 匿名さん
パチンコ屋を建てられないエリアに住みたいものです。

二条柳馬場と夷川富小路の差ってなんでしょかね？デザインや立地も似てるから双子みたいだけど。同じ？違う？違うならどこに差別化がある？みなさんどう思いますか？

>>74 匿名さん
パチンコ屋やカラオケ屋を好まなく
、街中だと億円レベルするとはとは厳しいですね、

地権者なー。まあ土地を手放した時点でもう一般入居者と一緒だが、駐車場占有とかはちょっと引っかかりますね。まあ空いてても高くて車を持つ気にもなりませんが。

御所南のこの辺りにおける１００平米の相場は１億１千万ってところなんでしょうか？烏丸御池からは少し離れていますが。坪３６０万円。今後この辺りで新築が出てもこれくらいなんでしょうか。それともジオの高級ラインだから強気の価格設定なんでしょうか。

御所南で100㎡超えたら1億以上になるでしょうね。このあたりの相場だと思います。

お金があれば最高のマンションですね　うちは半額でも厳しいけれど

管理費と修繕積立金の合計額からしても、これは億ションですね。結果的に億ションになったマンションとは違いますね。

わたくしも御所南に家が欲しい一人なのですが、このエリア、とにかく新築マンションが高いです。
みなさんはこの御所南バブルはいつまで続くと思いますか？
希少な御所南エリアにマンションを持つということは、安定的資産として多少高くても買う価値があると考えても良いですか？みんなはそう思って購入しているんでしょうか？

「御所南」及び「田の字北東部」は新築マンションの超稀少地区。東京オリンピックまでは東京が値上がりすると踏んでいた東京の富裕層が、もう東京から離れ始めている。それが、これからは大阪万博を控えた関西に投資する方に向かっていて、京都もそのあおりを食ってまだまだ値上がりをする可能性が高い。

東京は別次元なので置いておいて、大阪、名古屋、横浜等京都よりも大きな経済圏の街はあるが、京都は圧倒的に土地面積が少ない。もはや都心部に大規模マンションが建つ可能性自体がほとんどないレベル。おまけに、日本一の高さ制限もあります。ANAクラウンプラザ横は一時マンションの計画でしたが、ホテルとなりましたしね。希少価値の面からそう簡単に資産価値は下がらないと思います。

原則、資産価値の下落は郊外から始まります。桂の地価が落ちてないうちはまだまだ都心部は安泰かと思いますよ。

安泰だが、高値掴みすると買値と売値の差額がどうか。
値下がりすることはないにしても、これ以上上がる保証はない。
特に、億ションの場合、のちに億で売れるかどうか。
ジオ御所南の柳馬場と富小路の両マンションとも、ずっと億の１戸が
売れないところを見ると、同様の価格帯の物件を中古で売ろうとしても
なかなか買い手がつかないことを予想させます。

この場所でこのブランドなら難しい。でも別の場所で別のブランドなら値上がりする所もある。現に2年前に新築したここより南の新築マンションは買値より高い億ションもある。

売値より高い億ションですか。信用できないな。
売値は高くても、購買者との交渉で、実際はかなり値を下げているのが現状。
しかしこれはオモテには出ません。私自身そうやって中心部の物件を入手しました。
マンションレビューみると、私の実際の買値より800万高く売れたことになっています。

やはり当初の売出し価格より高く買わされたんだよね。中心部で2年以上前に売り出された億ションは値上がりは少しだが今でも値崩れしていないよ。今売り出されたマンションは2年前の相場より高いからもう値上がりは難しい。

と、好き勝手みんな申してますｗ

皆さん、それぞれの見解をお持ちで非常に勉強になります。
2年前に今は高掴みだといろんな人に言われましたが、結果まだまだ上がりました。それなりの方たちだったのでこの結果には驚きです。
2020、2022とどういった相場になるのか楽しみです。

上のご議論のように、この希少エリアで良い物件に出会える確率（クオリティ、間取り）x買える確率（抽選倍率、自己資金）を計算すると資産価値云々を計算している隙にチャンスを逃すことになりそうですね。
良いと思う物件があって、買えるチャンスがあるなら買うべきでしょう。
少なくとも資産価値の大きな下落はないだろうというのはみなさん一致しているようなので。

この御所周辺や田の字の場合、土地を取得できるのはそれなりの力があるデベだから、
資産価値も将来そんなに目減りする心配はないでしょうね。ただ、もう富裕層以外には
関係のない話になりつつあるな。どっちにしても普通の勤め人には手の届かない値付けだ。
ジオも富裕層相手のブランドになろうとしてるし。

「御所南」＋「田の字」エリアに関する勝手な印象の話で、これが私だけのものなのか知りたいです。
上でもありますが、イメージだけの話をすると「御所南」「田の字北東部」が良いと感じます（私が長く住むなら御所南の方が良いですが）。いくら駅に近くても烏丸通西側になると一気にテンション下がりますし、烏丸通東側でも四条通南側になると少し下がる。そういう意味で田の字南西部は一番イメージ悪いです。
皆さんの京都市中心部のエリアについての印象を知りたいです。

私は御所南＞田の字北東＞田の字南東＝田の字北西＞田の字南西の順です。

こういう議論をするとすぐ戸建てのことを持ち出す人がいるが、
あくまでもマンションの話に限れば、御所南と田の字北東の重なった部分、
もっといえば御池通の北側沿い。京都市役所徒歩５分圏内が一番。

1億円を超える案件なんですが、立地、グレード等において少し迫力不足なのかなと思います。

例えば、御池通のグランメゾンやプラウド、鴨川沿いのパークハウス、御所隣接でオークラとの提携をしたレジデンス等、話題性と押し出しの強い物件は資産価値も守られるし、上がる傾向かなと。マンションの資産価値は結構分かりやすい展開になりがちですし。

ジオグランデでというシリーズ最高峰でもないですしね。

もちろん、決して特別高値掴みの悪い物件ではないと思います。

グランメゾンやプラウドは御池通沿いなので一階に店舗が入り通りも賑やかなので、駅近という利点を考えても家族で住むと考えると少し個人的にはマイナス要素が多いです。少なくとも多くの京都人がこの値段を出して御池通沿いの億ションを好んで購入するとは思えません。やはり一筋二筋入った便利かつ閑静なところが京都の街中に住むということを実感できる絶好の立地と考えます。もちろん資産として考えたり、セカンド需要や賃貸目的なら御池通沿いは大きなプラス要素ではあるとおもいますが。

１５mエリアに立つジオは確かにグレードは共用部分などのグレードはグッと下がりますが、立地は良いと思います（駅が少し遠いけど）。鴨川パークハウスもあの高品質で最高峰シリーズの称号であるパークハウスグランではないのと同じく、夷川ジオも駅からの距離などの基準に満たないだけで十分な高級感を持っていると思います。御池通のジオグランデは駅近だからジオグランデなだけで、中身は全然グランデじゃない。

でもおっしゃる通り、億ションとしてのアピール不足は否めないですかね。

夷川富小路と二条柳馬場のジオは「プレミアムジオ」を謳っているので
グランデとはまた別の格があるんでしょう。つまり御所に近いという立地
でしょうか。それぞれ売れ残りの一戸以外は、割と早く捌けたので、今後
中古になっても十分需要はあるし、資産価値は保てるでしょうね。仕様は
三菱地所や野村にかなわなくても立地が値打の9割だから、メジャー７の
物件に負けてない。むしろ京都は阪急阪神や京阪がトップクラスに食い込んで
ると思います。

103さんはこのジオ購入者か阪急の営業さんですか？そんなに上手に宣伝されると

リタイア組にはいい立地だと思います。
京大附属病院も、京都府立医科大付属病院もすぐ近くだから。
ただ、残っている一戸は、老夫婦二人には広すぎますね。
二人なら60～70㎡で十分。100㎡越えはいらんね。

京都で1億超えるマンション、珍しいように思うのですが、そうでもないんでしょうか。

>>二人なら60～70㎡で十分。100㎡越えはいらんね。
エレファントカシマシの宮本浩次さんも100㎡はいらないって言ってましたね。どうでもいい情報ですが。
高齢者夫婦で過ごすなら100㎡も必要ないのが定説でしょう。
C1は完売御礼で、3LDKの100㎡近くある間取りが残っています。億越えだとするなら、広さは必要ないと感じる人も多いのではないかなと思います。

この地区だと100㎡超えはほぼ間違いなく億超えます。大手の新築マンションには必ず億超えマンションがあるので珍しくはないと思います。京都市全体ということでしたら割合はぐっと下がるでしょうけれど。
広さは必要ない、というよりも広いと高くて買えない（維持費がかさむ）から広くなくていい、という方が多いのではないでしょうか。この辺りは経済レベルで大きく意見が違うように思うので、富裕層は違う見方をするように思います。

７０平米のマンションのリビングなんて狭すぎて息が詰まりますよね

70㎡で3LDKにすると、リビングは本当に狭くなりますね。
その面積でも1LDKか2LDKなら、リビング16畳はとれますよ。

古い時代の公団の設計だと、20坪で6畳二間、4畳半一間にリビングダイニングキッチンで12畳くらいは取れてたんですけどねえ。

55平米で賃貸物件が出てるけど、家賃20万近くするね。写真みると仕様は普通。
https://sumaity.com/chintai/kyoto_prop/prop_270785294/

１１１
５５平米でもキッチンはドイツのジーマティックを採用しているはずで悪くないと思います。トイレがタンクレスでないあたりは広い部屋よりも使用を落としているかもしれません

すでに竣工から１年近いのにこの強気の価格で売れると思っているんでしょうかね、両御所南ジオ。１割は下げないと売れないのでは。

ジオ御所南の２戸、なぜ売れないのでしょうね。
京阪の御所東の物件は、全戸１億越えだったのに、じきにほぼ完売。
とすれば、億でも買い手は十分にいるってこと。
場所も、御所南なら御所東とそん色ないし、ブランドも阪急が
京阪に劣るわけじゃない。とすれば何が原因か。

宣伝とサービスと豪華さの違いでしょう
億ションらしさ　ですかね

竣工後こんだけたってたらそりゃ値引きしないと売れないでしょう
夷川で１年、二条は２年たってる

新築未入居とはいえ値引きすると今後販売する物件価格に響いてきます。
土地は取得済みですから、販売まで1～2年？
大損するんですね。だから値引きできないんですよ。

阪急関係者が定価で買い取って、そのあと、個人の名目で1千万くらいのディスカウント
で中古物件を転売するという方法をとるしかないか。

>>114 坪単価比較中さん

>>114 坪単価比較中さん
一口に御所東、御所南といっても様々です。レジデンス御所東の立地は旧来公家屋敷があったところで由緒ある地位（じぐらい）が高い場所になります。そこが即完売に繋がる根源だと思います。共用部の豪華さやオークラとの提携などのオマケもあります。
現在では御所南の方が御所東より学区、利便性の面でアドバンテージがあります。ただ、学区に関しても悪くはないですし、私立の小学校という選択肢も増えてます。また、このクラスのマンションを買う方なら、どこ行くのも、自家用車での移動か社用車での送迎なんてこともありますしね。VIPは電車なんて乗らないです。

まあ、そうかもしれんねえ。ただ、いまの御所東は、例の７億で売れた三菱地所の
マンションもそうだけど、周りはほんとごちゃごちゃして庶民的な地域だよ。
歴史的な由緒ということでいえば、応仁の乱以前、本来の平安京は今の千本通に
あったそうです。二条駅のあるあたりが最も由緒正しい場所。でも、今あの辺に
住んでも誰もうらやましがらない。要するに富裕層って、不動産屋（大手デベ）の
物語るロマンに弱いんだな。それに釣られて買っちゃうんだよね。

ついでに蘊蓄傾けておくと、こういうデベの販売戦略を
マンションポエムっていうんだって。マンション販売のからくりがわかります。↓
http://bunshun.jp/articles/-/10004

マンションポエム最高ですね。
わたしは生まれも育ちも京都ですが、特別高いお金を出してまで御所東に住みたいとは思えないです。上の方もおっしゃっていますが、過去の由緒正しい場所であっても現在は極めて庶民的な街。御所・鴨川が近くにあるというだけで、通りが綺麗なわけでもなく、レストランも庶民的なレベルのものばかりで、物件の価格と街の実際のレベルはあっていないと感じています（VIPは車で別のところに食べに行くにしても住む街のレベルは大事です）。このエリアは交通の便もそれほど良くないので、今後の発展もあまり想像できません。それこそデベロッパーが御所と鴨川、オークラなどを出汁にした宣伝効果の賜物と感じます。京都の街をあまり知らないと「由緒正しい」という言葉に乗せられてしまうのだと思います。
VIPなら綺麗な街で祇園にもタクシーですぐの岡崎に億ションを構えるのが最適と思います。
御所まわりなら御所南が最良だと感じます。街の中心部と御所に挟まれて地下鉄も目の前にもかかわらず閑静なエリア。高級レストラン、料理旅館、も多くて学区も良い。あらゆる人のニーズを満たしてくれるから人気エリアなんだと思います。でもこのエリアに御所東のような豪奢なマンションは建設できないので、立地より建物を選ぶなら御所東ですね。
言いたかったのは、御所東というのは岡崎と御所南の間に位置するようなちょっと中途半端なブランドだなという感想です。

まあ御所南はいろんな意味で安心ですね。けっこう店も多いし。
御所東は、丸太町通を越えて寺町通を北上すると、夜なんか真っ暗で
怖いよ。戸建ての住宅以外なにもない。ただ寂しいだけ。
岡崎は、よくよく注意しないとマンションがラブホの跡地だったり、
ラブホの近隣だったりして、あとでショック受けることになりかねない。

御所南も夜は暗いのは同じだけど、それでも御所南は暗さの中に寂しさがないですね。きっと人の気配がするからだと思います。
個人的には御所南が住むには最高だと思います。しょっちゅう祇園やら観光地に行くなら岡崎もいいけど、生活を考えると御所南ですね。庶民的な高級住宅地の御所南と、VIPのための岡崎。

そうですね。御所南は生活のぬくもりがあるし、庶民性があるのがいいですね。
夷川通は家具屋街ですし、二条通は歴史的には薬屋街。うまく職住がミックスしてますね。

御所南に戸建ては難しいのでせめて良いマンションを買ってほっこり暮らしたいですね

>126
>御所南に戸建ては難しいのでせめて良いマンションを買ってほっこり暮らしたいですね

確かにそうかもしれません。
なかなかこのあたりで戸建物件を購入しようとしても難しいと思います。
ただ、残っているあと1戸が億ション。
住みたい気持ちがあっても、なかなか購入出来ないなぁと思っている人多そうです。

そもそも御所南は商業地で、通りに面した家屋は職住一体の狭小な町家だから
一般人が戸建てで住む場所じゃない。このへんに住むならマンションでしょう。

残り1戸もとうとう完売したそうです。

おめでとうございます。最寄りの駅まで少し歩きますが、京都らしい情緒のある
街並みを通りますので、通勤するのもそんなに苦にならないと思います。

しばらくこのクラスの御所南マンションはないでしょうから羨ましい限りです。最高の京都ライフを楽しんでもらいたいですね。