シティテラス昭島 Part3

597さん
ただでさえ意思決定の困難な大規模マンションですから。って書いてますが本当ですか？
私の経験ではどこの家の誰が反対でどがこが賛成だとかはっきりしてしまう小規模なマンションの方が揉め、大規模マンションの方が課題への決定が早いと思います。
どちらにしろ597さんの思い込みは勝手ですが嘘は善くないですよ。

そんなに住友に不満があるなら他のマンションにすれば？ 批判してもしょうがないでしょ？
私は住友の対応には満足してますよ。

ちょっと参考までに教えてほしいんだけれども。
駐車場使用料
ブリリアシティーひばりが丘　1万3000円～1万7000円
武蔵野タワーズ　3万1000円～3万4000円
ってのは賃貸じゃないの？

激安オーベルの使用料は別としても

>>601
大規模マンションの方が管理組合が団結し難く、意思決定はし難いのは、世間一般で語られていることですし、インターネットで大規模マンションのデメリットで検索すればいくらでも出てきますよ。
あなたの数少ない経験だけで嘘と決め付けるのはよく無いですし、勘違いも甚だしいですね。

>>603さん
例に出されたマンションの事は知りませんが、一般的な分譲マンションの駐車場代は管理組合（つまりは入居者の）資産となり、駐車場やその他で発生する修繕費用に当てられます。
購入時の代金設定は売り主が決めたものであり、将来駐車場の修繕にかかる費用を7割の駐車場利用で割った額で決定される事が多いです。
駐車場利用が多ければ大規模修繕に当てたり利用金額を下げたりなど、管理組合で変更が可能です。

ここの駐車場代が住友への支払いだとすると、代金は組合の資産ではなく、住友の売り上げになるという事ですね。

>>606
駐車場の料金の設定は、修繕費を含めた管理コストも勘案するが、駐車場を借りれない・借りない人も考慮して周辺の駐車場料金を参考にして決める場合もあるよ。
いずれにせよ、管理組合にとっては貴重な収入源です。

２月中旬、第五期？販売開始予定とありますがそろそろ西側も販売開始ですか？もう中旬なんだけど。

>>611
先般にモデルルーム行った時は、西棟については要望書を受け付けておりましたので、そろそろ販売開始になると思います。
気になるお部屋があるなら、要望書だけでも出していた方が賢明だと思います。

あれだけ駐車場を販売のウリとして映像でも扱っていたのに、実体はお粗末なものでしたね。

残念。

なんかうるさいから、駐車場にマンションか建売つくちゃいなよ　住友さん

>603さん
>駐車場使用料
>ブリリアシティーひばりが丘　1万3000円～1万7000円
>武蔵野タワーズ　3万1000円～3万4000円
>ってのは賃貸じゃないの？

私もその話、興味ありますｗ
４月から本社（立川）勤務なんで
駐車場の件で揉めてたから、知ってる人居ると思うんですけどね。
武蔵野タワーズは高すぎて無理だけど、ブリリアは迷ってたからな～
それだけ高いと賃貸じゃないの？って思っちゃいますよね。
606さんの言ってる事は知ってるけど、高すぎｗ
唯一の難点が入居時期だっただけに、ちょっとマイナスポイントかも
車手放せないし、土地勘無いから駅からも離れたくないしｗ

ところで駐車場の修繕費の件は終わっちゃいました？
般的に特約でも無い限り、経年劣化による建物修繕費は貸主側の負担だと思うんですけど？
その辺の契約知らないとどっちが得かわからないですね。

出張ついでに明日1件寄って帰ろうと思ってたので悩ましいですｗ

駐車場の件であーだこーだ臆測で話してもしょうがないのになぁ。
住友に聞けばそれで済むのに。

>>620
ごもっともな意見です。
ただ、こういう話題にならなかったら、住友に確認することさえしなかっただろうから、全くの無駄ではなかったと思います。

621さん
決して無駄ではないし、私自身参考になりました。

ただこの手の話しに便乗して一部のレギュラーのネガレスさんが嬉々としてどうでもいい下らない書き込みを連発しているのは見ててきもちいいもんじゃないですね。
良い板だと思いますがそれが残念ですね。

去年１０月ぐらいから、ずっと販売戸数４２戸だったのが、販売戸数２４戸に変更されていました。たった４ヶ月で１８戸も売れたんですね。
次期分譲は、５月ぐらいかな？

人間性についての書き込み、いい加減やめません？
やたら上から目線での書き込み、読んでて気分悪いんですけど。


駐車場代の件、エリアの相場というものもあるので、ひばりヶ丘や三鷹はそんなもんじゃないですか？

世田谷や杉並なら月3万円とか結構ありますからね。

通常のマンションであれば駐車場代は巡り巡って自分に返ってくる（修繕の追加費用がかからないなど）ので、賃貸と違って損しているわけではないですよ。

逆に、平置きでもないのにやたら安い設定のマンションは要注意です。

ゴールドクレストの某クレストフォルムを見た時は、機械式なのに月500円から。。。
何も知らない消費者を騙しているとしか思えません。

また大量に削除されましたね。
管理人さんありがとうございました。

駐車場の件は良い参考になりました。
営業の話し方だけだと将来のリスクや目先の税金の問題など見落としてました。
住友の姿勢を含め、トータルバランスで良しと出来るか、ちょっと考えてみます。

駅から近くて駐車場付きとなると、昭島でも４０００万円近くになるんじゃないかな？

駐車場だけ賃貸でもガマンするか、あくまで自分資産として駐車場も持ちたいかで判断が別れますね。

駐車場　管理組合で、定借でかりたら？しかも旧で、しかも、激安で・・・

最近は、貧乏が多いから、稼働率が悪いみたいで、修繕費の問題も増えていると聞きます。

購入者も安心するでしょう？

僕なら、建売で駐車場売りますが・・

周辺の新築マンションの選択肢が少なく、価格の妥当性がわかりづらいです。

周辺の中古相場や東大和のオーベルと比べると、シティテラス昭島は割高なような気がしますが、何故なんでしょう。
設備や構造などのスペックが他と比べてそこまで優れているとも思えないし…

今3500万円位で購入して、もし5年後に転売する事になったら1000万円位価値が落ちてる、なんてかんじにはならないですかね。

このマンションは立地にとても価値があるって誰かかいてませんでしたっけ
なので心配しなくてもいいのでは

外観を見ると、かなりコストダウンされてますし、価格に見合っているとは言えないですね。
昭島のマンションは、飛行機の騒音があるので防音対策が必要なこと、販売期間をかなり長期で設定しているので広告宣伝費などかかること、資材価格の高騰などで販売価格が高くなっているのでは？
駐車場を賃貸にすることで、かなりお安くなったと思いますが、周辺のマンションと比較しても、まだまだ高いですね。

外観がコストダウンかどうかは、好みで違うのではないですかと思いますよ？そんなに悪くないと思いますが・・。

近隣で比べるなら同時期に発売し完売したライオンズ昭島松原マナーマークスぐらいでしょうけど、世帯規模、駐車場が違うから何とも言えませんね・・。

ここは、ドックランやキッズルーム、キッズテラス、フリールームがあるので、そう言った設備のあるマンションで、駅徒歩5分のマンションと比べるしかないですね。

立地でいうと、隣のマンションが中古の4LDKが3000万円台前半で取り引きされてますよね。

新築駅近の大規模だと東大和のオーベルがここより１割程度安く販売してますよね。

別にここの価格帯が高いとは思わないんですが、どうも割高な気がするんですよ。

東大和のオーベルも良いとは思いますが、設計施工が長谷工ですよね。
長谷工のマンションって建設工期が通常よりかなり短いから、建設費が結構圧縮されていると思うので、価格に出るのではないかな？

ここのマンションとライオンズ昭島やオーベル東大和を比較しても、あまり意味がないのでは？ここは２００８年ぐらいの価格を採用しており、当時の販売価格３８００万円〜５５００万円でも割高ではなかったです。
シティテラス立川やパークハウス豊田多摩平と比較した方がよいです。
駐車場の買い取りがあったので、見かけ上の販売価格は下がってますが。
建築資材が高騰していた時期なので、割高になっているのかもしれません。

資材高騰も完成時期も売り主側の問題であって、購入者側の問題では無いですよね。

将来転売しようとした時に、資材高騰時期を理由に高く買ってくれる人がいるとは思えないですし。

割高で購入すると将来の値崩れが濃厚なので、やっぱり心配です。

資材高騰は、社会情勢によるものであって、売主の責任ではないと思いますよ。
今後、社会情勢が回復すれば、今の価格は逆に割安となる可能性もあるのでは？マンションバブル期に比べれば全然安いし。

前回の高騰は、中国のオリンピックの影響でしたし、今の下落は（また金属は上がり始めてますが）世界同時不況によるもの。中国など、世界経済は徐々にですが回復基調なので、いつまでもこの状況が続くとは思えませんよね。
数年後には、インフレに振れるかもしれませんね。

資材が高くても同じものなら買う側からみたら関係ないですよ。
売り主さんの視点なら資材の値段で比較対象を決めるのはわかりますが。
むしろ同じものが安く買えるなら、そっちの方がいいです。

景気が回復したら新築需要が伸び、着工数も回復しますね。

そうしたら中古のニーズは落ちますので、結局価格メリットを出して転売するしかありません。

まあ現実的には不動産景気の回復もインフレも当分は有り得ないでしょ。

不動産ファンドみたいなまやかしももう無いだろうし。

勤労者の所得が減少していることと、今デベが仕入れた土地が割安なので、これから安い新築物件が出てくるのではないかという予想のレポートもどこかで読んだことがあります。

今年竣工のマンションは既に用地取得価格が低いので価格に反映されていますよ。

08年～09年に竣工した割高なマンションでも既に完売したものも多いのも事実で、やはりそこはデベの腕の見せ所なんでしょうね。

豊田のパークハウスもそうですが、価格の割に希少価値が低いものは時間がかかっていますからね。

世田谷の積水やセコムは大幅な値下げに踏み切ったみたいですよ。

駅からは15分位歩きますが、3LDKが4000万円程度で買えるみたいです。

周辺の中古より安いですよ。

今買うならそういったマンションの方が市況のメリットを最大限に得られそうですね。

世田谷、駅歩15分、３LDK、４k万なら買いたいな。

公式ホームページによると、第５期販売が２月下旬に変更（延期）されましたね。
なかなか金額が決まらないのでしょうか？

ここに来て、他のデベが決算に向けて大幅な値引きしているから、値上げしての販売なら討ち死にするのは目に見えているから、なかなか販売出来ずにいるのでは？

ここの販売戦略はいつも同じで先延ばしばかり。
思いのほか要望書が集まってないんでしょう。
各期の売れ残りもまださばけてないですし。
各社決算価格が飛び交う時期は諦めて、春以降に期待してるんでしょう。

徒歩二倍で歩く

いらない　駐車場ないから。

居なくなったのは、住民さんでなくて、検討もしていないのにネガキャンする人でしょ？
658さんも同類ですね。そういうコメントが荒れるのです。

前回の削除もその人中心で、関連するコメントが削除されてます。

>>659さん
住民と思われる方の書き込みもバッサリと削除されていましたよね。

せっかく落ち着いたのだから、もういい加減マンション以外の話題や書き込みで荒らすのはやめてください。

先日このマンションを外から見たのですが、
縦一列で一戸か二戸しか人が住んでいないような
ところがありますね。

販売してないみたいですよ。

縦列ごとの販売じゃなかったっけ？
数戸入居してるんなら、後は売れ残りですね。

スヌーピーを起用しての販売など、ファミリー層へアピールしたけど、価格改定しないと売れないってこと？

不動産経済研究所が２２日発表した２００９年の全国マンション市場動向によると、全国主要都市で発売された民間マンション戸数は前年比１８．８％減の７万９５９５戸と、１９９２年以来、１７年ぶりに８万戸を割り込んだ。リーマン・ショック前に発売された高価格物件の在庫が膨らんだことや、デベロッパーが相次ぎ破綻（はたん）し、業界不信が広がったことが発売低迷につながった。
　０８年に不動産投資拡大や資材価格高騰などからマンションの高価格化が進んでいたが、リーマン・ショック後は一気に需要がしぼみ、在庫が膨らんだ。大手の多くは在庫処分を急ぎ新規販売を手控えたため、発売戸数が急速に落ち込んだ。地域別では、首都圏が１６．８％、近畿圏が１３．０％それぞれ減少するなど全地域で２けた減となった。平均分譲価格は３８０２万円で、前年比２．５％ダウンし、発売総額は３兆２６２億円で２０．９％減少した。
　企業別の発売戸数は２年連続で大京がトップを維持。住友不動産が前年の７位から２位に浮上した。

発売戸数というのがポイントですね。
去年は全体的に着工数が少ないので、発売時期を遅らせて竣工後販売したマンションが多いデベは必然的に上位にきますから。

発売戸数というのがポイントですね。
去年は全体的に着工数が少ないので、発売時期を遅らせて竣工後販売したマンションが多いデベは必然的に上位にきますから。

縦列ごとの販売でもなさそうですね。
南向き棟の未販売の部屋は、ちりばめられているようです。

理由はどうあれ売れてないと二位にはなかなかなれませんよね。このマンション今日も引っ越し来てましたよね。やはり買いなのかな？

発売戸数であって販売戸数ではないので、売れてなくても上位にくるよ。

ここみたいに本来一昨年発売するマンションが去年の発売扱いになっているから多いんでしょ。

情報は色んな情報を組み合わせて正しく理解しよう！

記者がダメなのか、ランキング書いた人がダメなのかわからんが記事では”発売”、表は”販売ランキング”。
http://www.sankeibiz.jp/business/news/100222/bsd1002221745011-n1.htm

↓読むと住友好調らしいね。
http://www.sankeibiz.jp/business/news/100205/bsd1002050503003-n1.htm

簡単に解る情報なので、正しく判断しましょう。

ここは売れ残ったら買い取って賃貸にするんですよね。
それだと販売も発売もあまり違わないような気がします。
住友に限った話ではないかもしれませんけどね。

ここは、販売期間が２年で決まっており、それ以降売れ残った部屋は、住友が買い取る可能性があるという話は、聞きました。
この時期になっても未販売住戸が多数あるのは、それがあるからなのかも知れませんね。

住友が買い取る訳ではないですよ。
売るのを諦めて貸すだけです。
間もなく竣工１年が経ちますので、住友名義での登記申請が必要になり、名実共に住友の所有物になります。

住友の営業の人は買い取るって言ってましたよ。住友の言うことを真に受けちゃダメってことですかね。

住友から住友不動産販売が買い取るって事ですかね？

私は、賃貸はまったく考えていないと聞きましたよ。

営業の言う事は信じてはダメって事ですな。

所詮営業トークでしょ。

販売期間だって、2年って書き込みがあるけど、今回だって先延ばし。

なんだかんだそれっぽい事言ってその時その時を乗り切るんでしょう。

別に住友に限った事じゃないけど、エビデンスとなるメールや書面でもらえない内容は信用したら駄目ですよ。

売れ行きに関しては営業さんからの情報しかないのだが。

2年経って売れなかったら賃貸にするマンションって、住民の方はどう思っているのでしょね。
賃貸にされると自分所有と違って、扱いが悪くなるし、悪くはなれど良くにはならない方向にあるから、資産価値面についても落ちるのでは？
本来ならば、住民が一番怒るべきところなのに、何故か住友擁護なところが不思議なところではあるね。

仮定の話で今騒いだり、怒ったりすることに意味を感じないからでしょう。
住友はまだ賃貸にするなどとは言ってないのですから。
営業の話より、こんな掲示板の噂とか想像の話の方が信じられないですね。

682さんの言うとおり、2年経って売れなかったら賃貸にするマンションにするなんて話はまったく聞きませんね。
無用に購入者を不安にさせる断定的な書き込みはどうかと思います。
住友に訴えられてもおかしくないですね。
仮定や、可能性、そうあれば良い的な、無責任な書き込みを信じる必要はないでしょう。
住民が反応しないのは、たぶん681の書き込みが、あまりにも下らないって事を知っているから怒らないのですね。
営業さんの話を聞いてない証拠とも言えますよ。
書き込みには責任と自信を持ってくださいね。

販売期間が2年という事と、その時点での売れ残りは賃貸にする可能性があるという事、それぞれいつ頃聞いた情報でしょうか。

住民さんが知らない事でも最近の話であれば仕方ないですからね。

実際他の財閥系でも売れ残りをグループ販社が買い取り賃貸に出したりアウトレット販売している例はあるので気になります。

私が営業さんから聞いたのは、住友が買い取るから管理費が足りなくなることはないという話です。
賃貸の話は 278さんの社宅の話からだと思いますが、278さんに聞かないとわかりませんね。
>>・値上げ
>>　今までの住友物件から言って、周辺企業との社宅契約などの要望を受けている事、明白。
>>　すみふが買っても損無しとの判断から

住友不動産が売主なんだから、住友不動産が買い取るというのはおかしいのでは？

販売を担当している住友不動産販売が買い取るということなのかな…。

どちらにせよ、買い取った後にどうするか？という話だと思います。
賃貸にするのか中古マンションとして販売するのか…。

販売期間が2年という話は、このマンションの購入者の人がしていた話ですよね。
少し前にこのマンションの売れ残りが話題になった時に、購入者の方が、このマンションの販売期間は元々2年計画だと説明された、売れ残りではなく未販売なんだと何度となく書き込みがありました。

自分が賃貸にするという話を聞いてないからって他のひとが
聞いたという話をうそみたいに言うのもどうかと思います。

シティテラス立川見ても賃貸にはしてないから、ここも販売残が出ても同じように値下げしないで、売り続けるのでは？

立川とはスペックも購入層も違うから比較は出来ないんじゃないかな。
でも、立川もモデルルーム販売という値引き販売はしてるよね。
いずれにしても長期間販売を続けるマンションは嫌だなぁ。

立川は価格改定してないですよ。
昭島は、駐車場を買い取って価格改定したにも関わらず販売が長期化してしまっている。
低価格の大規模マンションに客が流れてしまったのかな？

自分もこのまま売り続けるのでは、と思ってますが。
ここって価格改定するんでしょうか。

立川は価格改定していないですが、モデルルーム販売や事務所販売など、個別の値下げはしていますよ。
昭島は価格改定済みです。

住友不動産は、一度値決めして販売始めると値段は変えませんからね。
価格改定と、値引きは違うでしょうし、価格改定は昨年の売り出し前（販売予定価格を下げた）に行っただけでしたよね。
まだ、西棟などの販売を始めないのは価格を決めかねているのでしょうね。

モデルルーム販売や事務所販売は、最後に安く売り出すのはどこでも当たり前。値引きとは違うでしょ？

一昨年のまだ線路の北側にモデルルームがあった頃にここの営業さんと何度かやりとりしましたが、
一昨年の秋に価格決定してますよ。
「価格が決定した」と営業さんから連絡貰ったので間違いないと思います。
駐車場の変更や価格改定はそれからしばらく経ってからでした。

価格改定でも値段が下がった場合は値下げになるんじゃないかな。

価格改定は”値下げした”で間違い無いと思いますが・・・
今、論議されてるのは”値引き”個別交渉等による値引きの事では？

住友が値引き交渉に乗らないのは、有名ですね。
モデルルーム使用との理由での値引きは、各デベさんやる様ですからいつかは始まるかもしれませんが。
その辺、購入者に公平なのは評価できますが、値引きを引き出すのは当たり前と考えてる人には高飛車に感じるでしょうね。

次の5次販売で価格改定があるかもですが、住友判断どうでしょうね。

住友不動産から駐車場を買い取ることで、値下げしましたので、またモデルルームにご来場下さいという書面を頂いたような気がします。
住友だから値下げしないということはないはずです。
個別値引きに関しては、どこのデベでも、それなり理由が必要なはずです。担当者レベルでは無理でしょう。
よく何周年記念キャンペーンや、謝恩価格などの理由を付けて値引きしてますね。

別のデベでしたが、販売の最後の方で、近隣の家具屋と提携していくつもモデルルームを作り、広告では「モデルルームにつき値引き、家具付き」として販売していたところがありました。
実質値引きですよね。

まだ在庫いっぱいあるのに、モデルルーム販売は早いんじゃないの？
モデルルーム価格は、客寄せには使えるけどね。