プレミスト三鷹についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都三鷹市下連雀四丁目313-20、21の一部（地番）
交通：ＪＲ中央線、ＪR中央・総武線、東京メトロ東西線「三鷹駅」南口より徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.21平米～81.00平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：村本建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2018-03-15 22:42:41
写真のアップありがとうございます。
定点写真って後から見返すと感動的ですよね。昔、東京スカイツリーを撮影していた写真ブログがあったんですがよく見ていました。
こういったマンションの建っていく様子が好きな人もきっといるはず。
ゴールデンウィーク、もう終わっちゃいましたが、ここは4月30日と5月1日だったようです。不動産会社って火曜日水曜日定休のことが多いので、通常通り営業とほぼ同じだったってことなんですかね。なんだかそれはかわいそうな気も・・・。ゴールデンウィーク明けで有休使って休めるといいですね。
借地権マンションと書いてありましたが、売れ行きはどうなんでしょう？
借地権マンション、30年で更新とあるけど更新しなかったらマンション解体して更地？解体費用とかどうなんだろう。土地の所有権もないし解体費用だけ残るのかな。毎月、地代も払わなければならないし。結局、借地権マンションのメリットは価格しかないのかな？その点、ここは安いのか？
更新積立金って毎月あるけど、これが解体費用だと思った。
>>154 匿名さん
定期借地権のブリリアシティ三鷹と比べてみるといいですよ。
ブリリアシティは解体準備金が月3000円ほどが70年。
こちらの更新積立金が月1000円ほど。
30年じゃ全然足りません。
30年+30年更新は確定と聞いています。なので60年はコミット・・・ですね
借地権って基本、更新されるものと言うのは聞いたことがあるのですが…
だから建物についてっていうのは
どうするのかは基本建ち続けることが前提とされて考えられているのだと思います。
定借だと、もうおしまいがわかっているので
更地にする準備などもされているのだと思います。
6月1日の進捗です。
・セメント車が三鷹通りを占有し、作業をしてました。
・あと、屋上庭園の作業をしているように見えましたね。
・外観的には5月5日とほぼ変わらずでした。
三鷹駅まで徒歩９分の立地。
便利な立地にあり、外観デザインもおしゃれで良いなと思いましたが
借地権の物件と知り、購入したくても迷う人は多いだろうなと思いました。
財産を残したいとかリセールを考えないのであれば、気にしなくても良いのかもしれませんね。
借地権も悪くないですよ。
一般的な賃貸だと設備や住環境が物足りない、リタイアかセミリタイア状態、遺産は残す必要がない、終の住処にしたい土地。
という条件の人なら買うメリットがあります。
ただし、元気なのに手放す可能性が少しでもあるようなら、やめた方がいいです。
普通借地権は定期借地権と違って更新可能なんだけど、地主に正当な理由があれば更新拒否も可能。正当な理由ってのが他の目的に使うってのでもありなので、借地人の権利って弱い。
定期借地権だと期限後更地にして返すってのが明確なので解体積立して準備してるんだけど、普通借地権ってその辺があいまい。期限になった時にあわてることになるかも。
賃料（地代)の値上げとかもありなの？更新時に大幅値上げとかもあり？心配・・・
正当事由が通るのは借地人がその土地を利用していない場合。つまり居住者が居ないということ。
借地権の判定事例を全部確認できてはないけど、居住者がいないことのみが正当な理由になるような内容は見つけられませんでした。あれば、URLを教えてもらえますか？
もしくは、妄想か OR そう信じたいだけか。
地代を納めていれば契約期間終了時には建物の時価で（ほぼ一方的に）地権者に引き取ってもらうことが出来ますので解体費も地権者負担になるものと考えますが、懸念するのはその期限までに地権者から解除される場合の話ですよね。交渉ごとになりますが、揉めそうですよね。
↑それじゃ、何故、定借にしなかったのでしょう？
[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]
主人が床は痛むからフロアコーティングをしたいと言い出しました。キレイな状態を保てるみたいなのでいいなとは、思ってますが未だに悩んでます。どなたかやる方いますか？
シートフローリングは表面加工されているので、コーティングは不要というか無駄。
>>174 匿名さん
友人がコーティングしているので、聞いてみたんですが表面加工は、数年で取れてしまうって言っていました。なくなると傷や汚れがついて床が痛んでしまい膨れたり、張替えを短期間でしなくてはいけない。ってアドバイスがありました。たしかに調べるとフローリングには元々、表面加工があるようですがあくまで、簡易的な加工なので長期間の耐久はないようですよ。いまは何十年も保つものがあってワックスが懐かしいです笑
>175
>EBコーティング技術は、塗工樹脂（液体）に電子線を照射することにより、樹脂を硬化させる技術で、 ウレタンや紫外線硬化型樹脂を塗装する方法に比べ、ほぼ完全に反応して硬化するため、 表面硬度を高めることができます。
EBコートがシートフローリングの表面加工。あとからのコーティングって表面に乗せるだけだよ。友人さんは業者に吹聴されたことを真に受けちゃったんだろうね。
>表面加工を取って、より丈夫なコーティング
眉唾物だね。工場で電子線当てて硬化するよりも丈夫なコーティングをどうやってやるか確認しないと。
借地でここ高すぎない? この金額出せるんだったら、駅近、所有権買うよ。
ここ買うなら三鷹の杜買うよね
プラウドは大規模過ぎるしね
ザ・パークハウス 三鷹レジデンスはいくらかな？
マンション外観出来上がって来ましたね。
割とイメージそのまんまでした。
はい。三鷹の杜の営業担当さん。よくわかりました。
そもそも駅から徒歩9分と19分（吉祥寺なら30分）とアクセス面では比べられない。
徒歩圏とバス（自転車）圏の違いは大きいよね。
↑
徒歩9分と19分、どっちもどっち。片方は借地だし。単純に比べられない。
S-1のタイプ、2LDKは50.01㎡ですが、住宅ローン減税対象ですか？前に調べた時、住宅ローン減税を受けるためには50㎡以上ないといけないと書かれていました。T-1タイプの45.34㎡が受けられないのはもちろんですが、S-1はトランクルームも含んで50㎡。
S-1ももしかしたら住宅ローン減税制度を受けられないかもしれません。
するとFタイプなんですが、Fタイプはまた違う印象の間取りです。
このマンションはちょっと個性的な間取りが多く、Fタイプはキッチン横から洗面、お風呂につながっていくんですね。
普通は玄関入ったあたりに水回りが集中していて、トイレ、洗面、バスが1ヶ所なのですが、バルコニー横、キッチン横に位置していました。
三鷹で新築買うならプラウドシティ吉祥寺一択でしょ
立地ならこちらを選ぶ人もいると思うぞ。
渋谷以外の都心勤務なら三鷹駅徒歩圏の方が有利だろうから。
はい。よくわかりました。プラウドシティの営業さん
シートフローリングは、そもそも傷が付きにくいフローリングなので、と言っても付きますが笑 コーティングは不用です。むしろしない方がいいです。
コーティングしても傷着くこともありますし、コーティングによって床なりする事もあります。
そもそも不用なコーティングを、さも必要かのように売る業者もどうかと思いますし、コーティング業者は悪徳が多いのが業界では有名です。
でも、なぜかみんなしちゃうのですよね。。
見た目が綺麗になるのはいいですけどね。施工実績が多かったり、みんなしてるから。とかで惑わされちゃうのでしょうね。
むしろ一回したら元に戻らないし、床なりもアフターサービスからも外されるし、心から勧めません。
するなら、施工会社か販売元が勧める会社でした方がいいです。床材メーカーは推進してないと思うので、勧める会社があれば…になりますが汗
借地に建つマンションなので、コーティングとかに、あまり気が行かないような・・・
内廊下ってやっぱりいいですね。
あまりこだわらなくても良いかなと思っていましたが
風邪でふきさらしの廊下は汚れやすく、賃貸っぽい感じになりがちです。
エントランスもホテルのようで高級な感じがしました。
外観デザインもおしゃれで、ちょっと他のマンションと違うなと思いました。
そろそろ内覧会ですね。
借地権なのに高い。
この値段で完売御礼になるのでしょうか。
私も外観デザインはオシャレだと思いました。
駅から近くないのに、コンパクトサイズの間取りが多いですね。
しかもバルコニーが北向き……。
どんな方が検討するのでしょう。
シートフローリングするとアフターサービスから外されるんですか、知りませんでした。
Fタイプ、面白い間取りだなと思いました。
斜めの部分があるけれど、あまり気にならなそうな感じもします。
浴室の位置がユニーク。
窓があるのもいいと思います。
一応リビング内にドアがあるけれど目立たない場所にあるので許容範囲かと思います。
各寝室のクローゼットが小さめで足りるかなという感じではあります。
他の間取りも個性的だなと思います。
ほぼ出来上がってましたね。最初は少しハテナでしたが、三鷹通りから見た外観は想像していたより格好いいし、いいと思いました。
北向きのマンションと聞いて、内廊下なので一部の間取りが北向きになってしまうのは仕方ないと思っていました。
Dタイプは東向き、B-1タイプは南向きです。北向きが割合として多い気がします。
最近の傾向で、部屋干しする家庭も多いので北バルコニーでもいいのかなとも思います。
夫婦2人で部屋干しなら北向きでも。
仕事が遅いと日当たりはあまり気にしない人もいますし、何より価格が安いから選ぶ人もいます。
変形間取りが好きな人にはぴったりなんでしょうね。個性的です。
このすごく個性的な間取りが豊富な印象。。。
形そのものは、工夫次第で色々とできそうだと思いますが、柱が中に入ってきてしまっているのが残念な部分だなと思います。
居室によっては
そこまで影響がないようになっているところもあるので、
気にならない人には気にならないとは思いますが。
北向きバルコニーになることによって、値段が抑えられるのであれば、それはそれでいいのかもしれないです。
洗濯物は他の方も書かれていますが
家の中に干す人が多くなってきていると思いますし、
家にいる時間を思うと、日中の日当たりはあまりきにならないし。
ただ、他の方に売ったり貸したりするときに、どうなのかな?というところはあるかも？です。
週末だけでも布団とか日光に当てたいという人は多いよ。特に女性。
>>202
布団、外に干すと裏側（日光が当たらない側）に虫が隠れてしまう説もあり、布団乾燥機を使っている人もいます。
雪の多い地域出身の人だと冬は干せないので布団乾燥機があると便利なようです。
聞いているとベッドなら布団の上げ下ろしがなくて乾燥機をベッド内に入れてスイッチを入れるだけでいいので便利そうですよね。
北向きのT-1タイプ住戸も北バルコニー以外に西バルコニーがあり、ここに物干し竿があるような感じだったので外干しもできるのかと思いました。
203さんのリンク先を見ました。
説明を読んでもなお謎です(笑)
というか笑えない。
とりあえず人の後ろに並んで着いていく感じが安心かなと思いました。
布団の外干しはいい匂いがして気持ちいいだろうなと思っていたら、虫ですか。
それは考えたことがありませんでした。
途中で裏返して両面ふかふかにしたいので。
今は埃のこともあって外干しがためらわれる場合もあるかと思います。
T1の西側バルコニーの棒状の記号？は何ですか？
全体的に変わった間取りが多くてじっくり見入ってしまいました。
三鷹駅ってそういうことになっていたんですか。
通り過ぎるだけだったので、全く気にしていなかったんですが…
ただ、朝のあのホームの人数とか、そもそもホーム幅を思えば
こうやって工夫を積み重ねていっていたのだなというのは本当に感心します。
こちらのスレッドで紹介していただいたことで
皆さん暮らしてからもそこまで慌てなくても大丈夫なのかなと思いました。
整列乗車は三鷹に限った話じゃないですよね。
何が謎ルールかわからなかった自分が麻痺してるのか。
最初は謎でしたが、2、3日で慣れました。
まずホームの整列場所に並んでおいて、電車が入線したら乗車列に移動。
乗客が降りたら一度ドア閉めして、空いたら乗車開始するだけです。乗るまでに1回並び直すのが変なだけ。
JRとかメトロとかその他私鉄とか、それぞれ整列乗車はしてますが、駅によっても微妙にローカルルールがあるのは珍しくないですね。三鷹は難しい方かもしれませんが。
販売、3期6次まできています。
販売戸数の割にはかなり細かく出してきています。
先着順もかなりあるので、
お値段がこのあたりにしては高いという風に考えられている方がおおいのでしょうか。
プランで気になった点があるんですけど、スペースを少しでも確保するためかどうか、小さな凸凹が気になってしまいました。この点は実際に暮らす場合にどうなのかを現地でチェックすべき点の一つかなと思います。外観がユニークだと思いましたが、プランも個性的だなと思いました。
第1期～第3期6次までの分が先着順で15戸あるようです。内訳は1LDK(1戸)･2LDK(4戸)･3LDK(10戸)とのことです。そもそも1LDKの比率が少なかったんでしょうか。
>>211
>>プランで気になった点があるんですけど、スペースを少しでも確保するためかどうか、小さな凸凹が気になってしまいました。
プラン内容を見て、全く同じことを思っていました。
今はこういう凸凹をなくしたプランのマンションが増えていますので珍しいです。
ちょっと使い勝手の悪い間取りが目立って、ちょっと残念な感じがしました。
>>212 匿名さん
設備は今時にしてはかなり充実、でも構造は微妙という、全体的に不思議なプランニングですよね。
借地権ですが立地は良いですし、現物を見て買えるので清潔で静かそうならすぐ売れると思うのですが。
少し歩くとはいえ始発駅で座れる可能性があるというのは良いなと思います。立地的にはほんとよさそうな感じ。商業施設もすぐ近くにたくさんあるようですし大きな公園も徒歩圏。自転車なら楽に行ける場所にありますし。環境的にも良さそうな気がします。小学校中学校も近くにあるので子育てにも適した場所なのだと思います。室内は皆さんがおっしゃるように複雑な感じで収納面が不足している気がします。特にクローゼットについては間取りによって無しの部屋があったりもするので物を少なくして暮らす工夫が必要になりそう。
駅までこの距離だったら、まだ遠いというほどでもないと思います。
あと子供がいる人にとっては、
近いけれど遠すぎず、子育ての環境としては悪くないかな？という程度なのではないかと感じました。
子供がいる家庭向けにしては、他の方も触れられているとおり
収納は少し弱いかも？だけど。
確かにマンションから駅までの距離、９分程度であれば遠くないと思います。
駅に近すぎるよりも、逆にこれくらい離れていたほうが静かでもあります。
ただ、専有面積がどれも狭すぎて使い勝手が悪いなと思いました。
駅から遠いところを選ぶ場合の条件としては広さがあるとか価格が安いとかだと思うんですが、
このマンションの場合は広さは無い感じなんですかね。
1LDKの45.21平米は余裕の広さだと思うんですが、間取りが見られず、戸数も少ないのかもしれません。
価格も安い感じではないなと思ったんですが、駅近くになったらもっと高くなるってことかと思います。
利便性は良さそうなので価格なりの価値はあるのかもしれませんね。
皆さんおっしゃるようにプランは柱などが出ていたり、ちょっと残念な面が目につきました。
共用施設的なものは、エントランスのラウンジっぽいスペースくらいなのかな。この規模ですし、あまり派手になりすぎない程度でいいでしょう。管理に手がかからないくらいがちょうどいいと思います。
駅までの距離は…遠いというほどでもないと思います。広さ的には全体的にコンパクトなのは確かにそうかもしれません。
三鷹で便利なのは駅周辺だけだからね。
共用施設は、マンション購入の時にも必要とは感じていません。
キッズスペースやゲストルームなどはあればいいなと思うものの、管理費が高くなるようですよね。
子供が大きくなると塾代なども費用がかかるようなので、管理費安いところで、できるだけシンプルに暮らしてもいいのかなと感じています。
ポップアップで2LDKの1004号室の価格が出ていました。この部屋が売りたい部屋・・・？
第1期～第3期6次物件概要が出ていました。ラスト何邸なんでしょう？
今のところ、販売戸数自体は10戸とありますよね。
このあとも控えているのか、それともこれでラストなのか…
駅までは若干歩くけれど
三鷹通り沿いなので、アップダウンもないですし、
普通に負担なく行くことができる程度かと思われます。
近くはないけれど、これならば毎日駅まで徒歩で通うのは可能でしょう。
共用施設には屋上広場もありますね。
写真を見た感じではちょっと微妙な感じに思えましたが、富士山が見えるとのことなのでテンション上がりました。
ベンチなど無さそうなので、富士山を見ながらお茶っていう感じでもないのかな。
夏にはどこかの花火など見えると広場の価値もアップしそうです。
間取りとしては全体的に収納の少ない点が気になったりしました。
中央線沿いの三鷹という場所の魅力のほうが多少の欠点を上回るのかなとも思います。
共用施設には屋上広場もありますね。
写真を見た感じではちょっと微妙な感じに思えましたが、富士山が見えるとのことなのでテンション上がりました。
ベンチなど無さそうなので、富士山を見ながらお茶っていう感じでもないのかな。
夏にはどこかの花火など見えると広場の価値もアップしそうです。
間取りとしては全体的に収納の少ない点が気になったりしました。
中央線沿いの三鷹という場所の魅力のほうが上回るのかなとも思います。
去年に完成していますが、完成後の販売なのでしょうか。
実際の部屋を見て購入できるのは利点かもしれませんが
まだ販売中の戸数は多いようですね。
三鷹駅まで徒歩９分程度で行ける立地はかなり魅力的ですが
間取りの狭さが気になるのと、借地権というのも悩みどころですね。
今は即入居可の状態です。販売されている部屋が公式サイトのトップに記載されていました。低層階じゃなかったです。値段は強気だナァという感じでしょうか。新宿まで近く、駅も１０分以内ということもあってこの価格帯に今の状況だとどうしてもなってしまうんだろうなと思いました。借地権だからこれで済んでいるのかも？
>>224 匿名さん
借地はイメージ悪いですが、三鷹吉祥寺は借地は普通ですし、イニシャルで数百は抑えらており固定資産税と相殺して数千円/月アップ程度なので、実質は微々たるものかと思います。
三鷹駅って、最近は人気と聞きますが
想像以上に物件価格は高めの設定ですね。それで借地権物件。
自分のようなサラリーマンでは、なかなか購入したくても厳しいなという感じですが、
中央線も利用出来るので、希望者は多いのかな。
借地権物件だと、所有権タイプよりは価格は抑えられやすいというのは聞くけれど…
でもそもそも最近のマンションの価格帯が
東京は特に高くなってきてしまっているので、その中で安いというのは本当にやすいのか？というのはあるかもしれませんね（汗）
三鷹だと始発目当てで住みたい人は多いと思う。
しかもここだと駅まで10分くらいで実質行けてしまう。
寺の敷地に住むなんて嫌ですね。
そうですか？特に実害はないですよ。
コロナで借地料も多少下がってくんじゃないですかね。
歩いて９分、借地権だと将来売却するときに苦労しそうな気がします。
なかなか完売しないですね。
価格と借地権がネックですかね。
この辺りって借地が多いみたいですけど、このマンションは普通借地なのですね。定期ではないのであればあまり売買には影響がない印象です。一応駅徒歩圏内ということでこの値段なのでしょうか。それにしても三鷹駅周辺は本当に高額ですね。
なかなか完売しませんね?、、
借地権のわりに価格が高すぎるのでは？
あと1000万くらい安くならないと売れない気がします、、
北口付近にある超高級マンションほどではないものの、そこそこな値段なので、その時点で購入検討できる人の窓口が一気に狭まりますよね。この値段ならバスに乗るのを我慢して、もう少しだけでも安いところにしようってなりそうです。ただむやみに安くすると徒歩県外のプラウドとかよりも安くなってしまいますし、難しいところなのでしょうか。外観などはよさそうだなと思いますがとりあえず値段的に手が届かないです。
外観は本当に素敵ですよね。
車で通るたびに見てしまいます。
借地権のマンションだから建物にかけられるコストが多かったのでしょうか。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
個人的に売れない理由を分析してみました。売れない理由を推測で記載するのでネガキャンっぽくなってしまいますが、決して批判する意図は無いのでご理解ください。
販売初期の売れ行きが遅い原因と今完売しきれない原因は別かもしれない。
坪単価は340万前後と、最近の新築相場でいえば普通くらい。管理費はディスポーザー、駐車場少なめ、内廊下という点が影響してちょい高め。ほんの少しね。
三鷹駅徒歩9分でこの単価設定はやや強気感を感じる。三鷹や中央線縛りがなければ、同様の単価でもっと価値が分かりやすいマンションはあるはず。
間取りが田の字でないために、人を選ぶかも知れない。その辺りのネックを外観でカバーしたのかな？と思っています。内廊下も刺さる人には刺さりますが、どちらかと言うと土地の形状や隣のマンションを考慮してか建物がオーバル型になっており、その制約下で戸数を増やすために内廊下になったのでは？と推測。内廊下に変わりは無いので価値には悪影響ないと思います。要は、顧客目線ではなく自社目線が先行しているのかな？と探ってしまいます。
最近は新築一択、駅近一択のトレンド感が薄れてきてるので、徒歩圏内&新築は大したアドバンテージにならない。
グレーシアのような超駅近のような明確な強みがない。そう、この他に勝る強みがない点が、弱い理由かも知れない。
悪くはないが、他に良いものがたくさんあるという状況から、なかなか足が遅いのかなと思いました。
物件価格が高いし、普通借地権とはいえランニングコストがエグいですからね。
地主さんと直接交渉や話し合いができないのも厳しいです。
外観に特徴があっても、清掃（管理）が行き届いてないマンションの可能性もあるわけですし。
もう少し安くならないかなー
1年ほど前に訪問しましたがまだ完売してないのですかね？三鷹は来年にもより駅に近いマンションが供給されるみたいなのでうちはそこを待つことにしました。
いつのまにか完売！
日本中央不動産レジデンシャルに販売会社が代わって、残り2部屋を売却中ですね。
結局売れ残った物件を中小販社に安売り（押し付け）して、とりあえず大和ハウスとしては完売した扱いということでしょう。
大和ハウスとして初めて取り組んだらしい、借地権物件のハンデをデザイナーズでカバーするどころか返ってハンデを背負ったという事例にはなるでしょうね。
東京都小平市花小金井南町１-130-11ほか |
|
4400万円台～8500万円台（予定） |
|
1LDK～4LDK |
|
44.46m2～88.92m2 |
|
総戸数 162戸 |
東京都国立市富士見台２-45-4 |
|
4990万円～5580万円（うち販売事務所使用住戸価格4990万円、モデルルーム価格5580万円） |
|
3LDK |
|
66m2 |
|
総戸数 56戸 |
埼玉県所沢市西所沢１-2-10 |
|
3638万円～7698万円 |
|
1LDK～4LDK |
|
41.52m2～82.38m2 |
|
総戸数 81戸 |
埼玉県さいたま市南区内谷４-130-1ほか |
|
3900万円台～5300万円台（予定） |
|
2LDK+S（納戸）・3LDK |
|
56.87m2～68.69m2 |
|
総戸数 54戸 |
神奈川県横浜市青葉区奈良町2762番120他3筆 |
|
4,968万円～5,268万円 |
|
3LDK |
|
73.16m²～75.64m² |
|
総戸数 74戸 |
