西新エルモールプラリバ跡地に誕生する、駅直結の40階建タワーマンションです。
九州初の地下鉄駅直結の免震タワー、竹中工務店施工とのことで注目しています。
情報交換をお願いいたします。
所在地：福岡県福岡市早良区西新4丁目113番（地番）
交通：福岡市営地下鉄「西新」駅徒歩1分（駅直結）
用途：店舗・共同住宅・駐車場
敷地面積：約4,200㎡
延床面積：約50,789㎡
構造/規模：RC造・SRC造・一部S造地上40階地下2階建
総戸数：306戸※事業協力者住戸20戸含む（予定）
駐車台数：221台（予定）
売主：東京建物株式会社
設計・監理：株式会社竹中工務店九州一級建築士事務所
施工：株式会社竹中工務店九州支店
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2018-03-13 09:01:15
買うより売る時が苦戦するだろう。
通勤サラリーマンなら万が一の時、現金化できない負動産は資産価値も意味ない。
駐車場は自走式はメリットだが数が足りてない為、新規入居者に駐車場が回ってくる可能性はほぼ無い。やはり駅直結よりも徒歩数分の駐車場込み、フルリノベの中古物件に金額的にも需要はある。ブリリアの失敗は駐車場問題。車無しで住んでる人は、それこそプラリバで買い物して通勤の毎日で行動範囲が極めて狭く自由がない。
福岡で車は必需品。
>>4402 マンション検討中さん
完売してないじゃんw
もう8ヶ月経ってるよ、それがこのマンションに対する評価＆現実。
ネームバリューが凄くても、その土地の人にイイモノを提供できないなら、そこまでの実力ってこと。「高いから間違いない」とカモフラージュしてるだけ。
駐車場ない億ションとか全く需要なし。
>>4404 匿名さん
どうにかしてこのマンションこき下ろしたいのは分かりましたが、一般的な認知は合計306戸のマンションが一部屋除き年最高の坪単価で売れたという事実で、それ以上でもそれ以下でもない。売れ残ってる部屋の売れ残りの理由をコメントするのはいいでしょうが、不必要に蔑むコメントは物件に対する認知的不協和感じます。それに不動産は不相応に高い物件は売れません。
事実の評価＆予測と行動が全て。（現状・将来・それを踏まえての展望や買うか買わないか）
未成約住戸や賃貸空室が、年内を目処に今後売れるかどうか。
来春あたりから数年後の空室状況や流通実勢価格は、周辺と比較してどうか。
>>4408 マンション検討中さん
過去形と未来形の違いくらいわかります。頭の堅い文系の方かな？そりゃ時間をかければ「完売する」ときも来るかもしれないが、竣工後すぐに中古がいっぱい出てること、全く売れてないこと、賃貸が出てても入ってないこと、竣工までに完売してないことなどの現実があることに変わりはない。残りの1戸も買おうと思えば買えるが、この額を出す価値は見出せないかな。
>>4405 匿名さん
売れたのは事実。全員が大満足では無いよ。
なので中古も出てる。当時の勢いだと即入居者が出ても不思議ではない。が、売れない借りないにすでになってる。納得して購入した人なら問題ないけどね。
西新の相場からぶっ飛んだ価格だし、中古ブリリア買える富裕層が所有してる車を処分してまで住みたい物件だろうか？賃貸にしろ売れ残りでもハードルが高い。そんな物件の近くのコインパーキングも期待できない。車で来る来客にも気を使わせるよ。
中古買っても買い手無しの所有し続ける未来はゴメンだな。
>>4412 評判気になるさん
全く同感です。大満足で住んでる人はほんの一部じゃないかと思います。事前説明の際、駐車場はほぼ確実に確保できると説明されたにも関わらず、フタを開けてみると抽選になって確保できてない人が多いことも不満が募る原因の一つじゃないかと思います。だから竣工して早々に中古に出してる人も多い。
事前の説明との食い違いが大きいことは不信感にも繋がりますし、実際それが生じてることも事実です。
おそらくリセールも期待できると説明されて購入された人も多いでしょうが、その点に関してもかなり怪しくなってきましたね。
ここは福岡なので、地域住民の需要に合わせたプランを立てるべきだった物件でしょう。
また、PayPayドームでイベントがあると、ここらへんのコインパーキング確保がかなり難しくなりますし、値段も跳ね上がります。その点でも車での来客にはとても気を遣いますね。
駐車場問題はなかなか大きいですよ。
>>4413 匿名さん
その覚悟が20年、30年続く？
パワーカップルなら離婚しない絆もいるし家族が増える可能性も。自動車がEV化したら設備投資に賛成と反対で揉めるのも想像つく。
第三者の意見。
みっともない人、第三者が指摘してる”余計”だけど”図星”な点を「超えられる」意見や反論、ココを購入するメリットなどのプレゼンテーションをぜひお待ちしてます。相場を遥かに超える物件価格の妥当性も含め、論理的な見解でお願いします。自称、頭が良いらしいので。
みっともない人や第三者がココを購入したくなるような説得力のある内容をお待ちしてます。
ここってそんなに高い？
どういう意見交換かは分かりませんが随分盛り上がってますね。やはり注目度は高いと言う事でしょうか。まぁ結局はここにそれだけの価値を見出だせる人が買うだけの話であって周りでどうこう言ったところで意味がありません。またしきりに相場と言う人がいますが、ここは相場があってないようなものです。地下鉄直結の40階タワーはここより市内中心部には建てられないからです。要は価値観で考えた場合の比較が難しいんですよね。(20数階のタワーマンションとはそもそもが違いますから)福岡が九州最大の都市である以上今後九州に同様のマンションが建つ可能性も低いでしょうし。大規模再開発とはそういうものです。
駐車場も期間限定でその場しのぎであれば
近隣の月極まで電動キックボードで取りに行くなどあるが(ナンバー取得)可能性がゼロに近いと解決とは違うんだよね。
まだ完売してないのかw
思ったけど、ここのデベロッパーの人たちは関東から来てるんですかね？それを考えると、ここまで売れないと人件費、出張費、家賃、交通費、テナント代などなど、あまりにもムダな出費ですね。どうせこれからも売れないんだから、一層のこと特別商談(大きくディスカウント)して売り払ってしまえばいいのに。
ある程度値下げしないと需要ないと思うけど。
福岡にはどんどん良い物件が新たに生まれていってますよ。
[NO.4433～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]
隣駅にできるマンションは販売開始から1ヶ月で完売しそうな勢いですね。この差はどんな理由で生まれるんだろうと考察を試みましたが、このスレを遡ってみてみると明らかですね。
実際に部屋住んでる人少なくない？ここに限らない話だけど、投資用にみんな買ってるのかな
それにしても、もうココはだいぶ過去のマンションのような気もしますが、まだこうやって盛り上がってるのを見ると、やっぱり注目度は凄かったんですね。いろんな意味で。
>>4455 あぼさん
投資用、セカンドハウスの人も多いと思いますが、引渡し直後にかなり中古が出てるらしいです。理由は様々だと思いますが、これらの人たちは少なくとも満足して買ったわけではないのでしょう。
後にも先にも一つのマンションでここまでスレが伸びたのは九州版ではおそらくこのマンションが初では。それもダントツで。価格も含めてね。
グランドメゾン大濠公園ザ・タワーは安いと思います。数年後なぜあの価格で買えたか不思議でならないと思うようになる物件かと。
>>4459 検討板ユーザーさん
注目度、価格設定に関してはすごいと思います。
一方、資産価値やリセールに関しては、とてつもない不安とリスクを伴う物件となりましたね。竣工後まだ間もないのに、空室が多いことによる悪臭被害も出てるみたいなので、生活環境としてもどうなのかなって思います。
注目度に惑わされて後先考えずに高価格でも手を出してしまうことへの危険性を学ばせてくれました。今後のマンション購入の際の参考にしたいと思います。
自分は最終1邸の購入を検討してましたが、お部屋は良くて魅力的でしたよ。住めるなら住みたい。
プレミアフロアなのに敷地内に駐車場がないことと、管理費が高いことで予算より少し超えてしまったこともあり購入は見送りましたが、皆さん関東から出てこられてて、大変な思いをされながら営業されてた印象です。
竣工からだいぶ時間も経ってますので少しの交渉もできると思いますし、条件が合う方にはオススメです。何度も言いますが、お部屋や設備、立地はとてもよかったですよ(^^)
資産価値ガー
で飛び付いた小金持ちが多そう。
地元の不動産屋はみんな高値過ぎると顧客に注意をしていたぐらいだし
住民スレでも言われてますが、このマンションとても臭いそうです。利便性や優越感を優先して適正価格以上を払って、生活環境の不快感を我慢してまで購入したり借りたりする物件なのでしょうか？
正直、中古も含めて検討中でしたが、悪臭の話を聞いて候補から外そうと思いました。服とかにまで臭いがついてしまったら外出もしにくいですよね。プラリバまでのちょっとした買い物でさえも。
>>4471 検討板ユーザーさん
投資家が買い急いで完売寸前までいったのに。
残念。入居率が悪いとこーなるイイ例です。
管理会社やオーナーも賃貸契約も意識レベルが低いですね。配管の止水切れでG達が湧いてでるよ。地下鉄やプラリバと繋がってる以上かなりの確率です。
ディスポーザーの配管の止水切れはゾッとします。
賃貸契約してます。くさいです。すごく良いところなんですけどね～...くさいです。
>>4477 賃貸契約さん
生活しにくいですね。何のための高い管理費なのでしょうかね。まぁ管理費がそーいうケアに使われるわけではないんでしょうけど、ランニングコストが相場より高いのに、普通なら起こり得ない悪臭被害が早々に出てしまってるのはツラすぎますね。まだ賃貸でよかったですね、気軽に手放せるし。
九州一の高額マンションだから、あることないこと妬みがひどいね
>>4482 評判気になるさん
「高級＝良いマンション」
ではないですもんね。ココの設備を見てみると、福岡市内の他の超人気マンションに比べて明らかに時代遅れです。外観もダサい。福岡人の暮らし方や需要を知らないまま、立地だけに価値を頼った物件ですので、セキスイさんなどがココに立てたらもっといいものができたんじゃないかって思います。非常にもったいない。
>>4459 検討板ユーザーさん
価格をはじめとした注目度の影響もあるとは思いますが、完売までの期間も影響していると思われます。その期間と投稿数とは正の相関があるはずなので。つま。、すぐに完売したら議論する期間もかなり短くなるはずなので、そんなにスレは伸びません。
まとめると「スレが伸びた＝良いマンション」
とは必ずしも言えません。むしろ、素晴らしいマンションは販売直後にサクッと完売して、静かに幕を下ろします。
良い場所のグランドメゾンとか表に情報出る前に売れてしまって
少し残ってても顧客がこんな掲示板に書き込まないからあんまり目立たないよね
中古、賃貸がいっぱい出てますね。
随分前から出てる物件もそれなりにあるようですし、かなり強気のお値段で出てるみたいですが、ここの住み心地はそんなにいいのでしょうか？
駅直結うらやましい。西新でここだけ目立つ。
まだ完売してないんですね。
営業さんも大変でしょう。
それか見学に来る人がいなくてヒマしてるか。
広告料、人件費、維持費だけかかってしまう。
このまま年越すのか？
そろそろ新築でなくなってしまう。
誰か購入してあげてください。
…過疎ってたから更新してあげました(笑)
>>4500 匿名さん
確かに、値段に見合うかどうかは別にして、よく売れた方かもしれませんね。今後の中古や賃貸の空室状況をみれば、ココの資産価値も次第に明らかになってくるでしょう。固定資産税、修繕積立金はどんどん上がっていくでしょうが、リセールを考えたときになかなか厳しい状況になることも大いに考えられます。そういう意味ではまだまだ注目しておくべき物件ですね。
売れ残ってる物件が駐車場なしっていう、売れない理由が明らかなだけで、他の305戸はあの坪単価で売れてたので人気物件だったと思いますよ。
自分もあの価格帯は流石に売れないだろうと思っていた人間なので純粋によく売れたなと感心はしてます。
同時に何人か本気で投資になると信じて買った人がキャンセルしたのも知ってます。
住宅ローン組んで買った人ならこんなに長期間、空室になれば地獄なんで
やっぱり所有欲が勝った富裕層が資産性無視で買ったんだと思ってます
>>4504 通りがかりさん
リセールを考えないなら良い物件かもですね。
もし住宅ローンを組んで見栄を張って、背伸びして買った人がいたとして、いざ出なきゃいけないってなったとき、とてつもない絶望が待っているでしょうね。
地下鉄直結を売りにしてるけどやっぱり駐車場は無いとなぁ、、近くの月極まで歩いて取りに行くとかこの価格帯では考えられないよね。
少し移動して西区に行けば車庫2台付きの戸建てだって手が届くのにね。
本当に余裕のあるセカンドハウスで購入した人がほとんどでしょう、空きが出てるのが物語ってる。さらに貸すには20万ぐらいに落とさないと例え一流会社のサラリーマンでも借りれないだろうから。
ってかブリリア西新がセカンド？
どういう使い勝手でセカンドになるの？
この不動産はリスクしかないよ。
ここって、売れ残ったら最終的には東京の資産家が買ってくれるんじゃなかったの？
最終1邸、まだ売れてない。
新築もあと2ヶ月で終了。
このスレに出てくる中古の広告も長い間変わらず表示され続けている。
…これ以上は、言わずもがな。
ここが売れちゃった功績としてほかの新築マンションが釣られて軒並み
高騰してしまってるのに安いと勘違いする現象に歯止めが利かなくなっていますね
福岡の富裕層がそれなりに消費してくれるので
どっちみち駅近でマンション買えない庶民としては嬉しいやら
家買いにくくなって悲しいやら・・・・
>>4514 検討板ユーザーさん
「プレミアムフロアは優先的に駐車場確保」
と価格表か何かに記載がありましたが、他の物件に駐車場を回したということですね。未だに売れてない理由が「駐車場なし」ということであれば、リセールの際も同じ理由でなかなか厳しいかもしれませんね。
駐車場空きあるよ。
まとまった空きが出たからと抽選のお知らせが何回かポスティングされていた。
優先ならいいけど優先じゃないならダメだ
ここの駐車場に面している道路は狭い一通なので、朝夕のピーク時は、入りにくいし出にくいし時間かかるし不便だと思うよ。
一回借りてはみたけど、近くの平置きの月極駐車場に借り直す人もいて、定期的に駐車場の空きの抽選が行われているんだろう。
>>4519 通りがかりさん
車がある方やご家庭は、実際に住んでみるとなにかと不便そうですね。
敷地内駐車場の出し入れは使い勝手が悪い、周りの月極は遠い、狭い、汚い、停めづらい。
車寄せもない、来客用駐車場もない、PayPayドームでのイベント時は周りのコインパーキング跳ね上がるから人を呼びにくい。
確かにこのグレードで車寄せがないのは痛いよね。ダサいが、タクシーは荷物搬入用の入り口近辺に寄せてもらってる。
近隣の月極は探せば結構良いところあるよ。人気なところは順番待ちだけど気長に待つと空くよ。転勤族が多い地域だしね。
あと来客用駐車場がないのはタマワンでは割とある気がする。来客の時は自分の車移動させるか、向かいの西新パレスの駐車場とかいいよね。屋根付きでそんなに高くないし。
まぁ、購入を検討している人もあと10年ぐらいして考えるのが良さそう。今は確実高掴み。気になるなら、その間賃貸で入居して購入を検討してもいいし。
ちなみに同時期に建ったマークイズのタワーは購入時よりも値上がりしてるね。リセールバリュー目的だったら、あっちが正解だったね。
こっちも今の所は結構いい値段で転売実績あるんだよね。
コロナあけたらマークイズはアクセス不便で人気落ちるよ。これからは天神、博多駅周辺等の再開発がすごすぎて中心部に人集まるからね。中心部へのアクセスの良さが最も大事になる。
他所を貶めてまで持ち上げたい理由とは？
どっちも他にはない特長ある企画だった。
称え合うくらいの余裕を持とう。
ちなみに、まだ完売せず。残り1ヶ月半。
中古や賃貸の市場も厳しい。
中心部のグランドメゾンは落ち着いてきたけど、今度はプレミストがあるから、少なくともそれが落ち着くまでは厳しいかもしれませんね。
とうとう賃貸契約中でありながら
売りに出す異常事態。
カオス。
ホームページにすごく小さく
「特別商談会開催中」って書いてある(笑)
西新は人気ないね
このタワーマンションに住み込みで管理人の仕事をしたいのですが何処に相談すればよいでしょうか？
西新の民生委員さんでしょうか？それともマンションの理事長さんでしょうか？
>>4532 評判気になるさん
先日、エントランス前に座り込んでた方です？
お問い合わせ先は、管理会社である東京建物アメニティサポートもしくは理事会でしょうが、おそらくムリでしょう。
このマンションがというより西新が期待外れ
今どき住み込み管理人ってあるんですかね？？
GOOD DESIGN受賞したんですね。
このビルが岩田屋だったときの方が西新が栄えていたというのはその通りとは思います
最終1邸の特別商談会、いわゆるディスカウントセールが開催されているようですね(笑)
ここまでしないと完売しないとは正直思ってもいなかったでしょう。薬院駅の隣のアライアンスと同じレベルですね。残ってる価格帯も似たようなものですし。中古も賃貸も全然埋まらない。リセールへの不安が大きい。敷地内駐車場なし。
13000万の3割引なら9000万、4割引なら8000万で、ここまですれば購入を検討される方もいるかもしれませんが。
最終1邸の物件は間取の割に高いからだと思います。駐車場は今空きの抽選やってるから問題ないのでは。
>>4543 契約者さん4さん
これから数年後も含めてここのリセールは期待できないので、ギリギリで購入しようという層にはリスクだし、ある程度余裕を持って購入できる層にとっては物足りない物件なので、なかなか売れないですよね。
もっと好立地にリセールも期待できるマンションがどんどん建っていってますしね。
>>4532 評判気になるさん
このタワーに限ったことではないけど、なぜベランダのガラスを透け透けの透明にする必要があるのでしょうか？黒とかフィルム挟んだガラスじゃダメなんですか？
>>4542 匿名さん
今日 11月28日内覧してきました。
マンション自体と管理 仕様は福岡では断トツだと思います。
7階のロビー 凄いですね。
クリスマスツリーが輝いてました
ディスカウントセール？
まぁ 匿名のこのアバウトな遊び場所書き込み場ですが
嘘は駄目（笑） 書くなら噂等装飾しなさい
それでも真実ならエビデンスをだして！
この場がより有意義な意見交換場になります
いくらこの場でも嘘は駄目です。
2割 3割引き いや1割引きでも直ぐに買いますよ
私でなくても?
眺望は抜群 しかし
優先駐車場付きなら良いですが?
一般住居者との抽選になるようです。
私的にこれが微妙です。
個人的にはやはり、プレミアムフロアは優先すべきだと思います。
>>4548 匿名さん
特別商談ってホームページに書いてあります。
これはつまり、ある程度は値切りも可能との意味も含まれてます。表立っては書けませんので。
おそらく交渉すればイケますよ。そんなに気に入ったのであれば、もうすぐ新築じゃなくなるので早く買ってあげてください。
ちなみに、もし福岡でダントツなら竣工前に完売してるはずですが。以前は駐車場もプレミアムフロア優先でしたし。
いまはどうか分からないですけど
昔はHPなどに商談会と書かれたときは５％～10%は交渉可能でしたね
1割引きって一種のボーダーでそれ以上割り引くのは
本当に処分したいくらい売れなくて困ってたり経営リスクと思ってる状態
or
ちっちゃい企業なら銀行から現金回収しろって圧力がかかってる時くらいでしたね
昔倒産直前のマンション業者が銀行がらみで
3000万→2000万にして売ってた時代がありました
驚異の3割引き＝原価割れしてたんじゃないかな・・・・
まずは大商談会！とかHPに書く前に
ダイレクトメールとか電話営業で値引き営業が既にされてるでしょうから
1割引きだったら即買いたいって思ってるなら逆に営業さんにアピールしとかないと他の人に買われちゃうんじゃないかな
さすがにこのタワーで薬院駅前のあのタワーみたいな価格改定は見たくないのでお金持ちの方助けてあげてください！
あんまり言ってはいけないかもですが、すでに値引き営業はされているようです。
それでも売れてません。そういうことです。
結局、東京建物の値付けが新築市場の限界すれすれラインだったということでしょうね。
九州唯一の地下鉄直結、商業施設一体等々の煽りがあれば、福岡あるいは九州の(田舎の)お金持ちが買ってくれるだろうと踏んだ価格設定だったわけで、ほぼ完売している以上実に上手な値付けだったといえると思います。
一方で中古や賃貸市場での競争力が少なくとも2021年時点では無いことも明らかになってしまったわけで、東京建物が福岡や九州で今後も丁寧な分譲をしていくつもりがないこともよく分かりました。他の財閥系(三井、地所、大和)や積水であれば、今後の信用力に影響するような、ここまで高額な価格設定にはしなかったものと思います。
現に大和の大名タワマンは分譲価格よりも随分高値でリセールがなされているようです。
物件自体は良いと思いますし一定の知名度は今後も維持すると思いますが、なんだか福岡や九州の長期的価値を高めるように思えない東京建物の姿勢には釈然としないものを感じますね。
場所が悪かった。西新はないやろ。
西新の場所はいいでしょ。しかも西新の中でももと岩田屋で駅直結の場所だし。
値付けが適切かは知らん。
年末年始はお休みされるでしょうから、12月いっぱいで売らないと中古になりますね。完売できなければ、中古および賃貸市場の状況も含めて考慮して、それまでの物件だったということになりそうです。半年前くらいの段階で大幅値下げの提示があったと聞いていますので、どなたか優しい方、買ってあげてください。
このマンション自体は素晴らしく、パークハウスなんかよりレベルは数段上に思える。ただ、駅近は素晴らしいが、西新という場所が魅力ない。
むしろこの物件が強きな価格設定をして
くれたおかげで
この物件がベンチマーク的に
後と前ではすっかり
他の物件も価格が高くても売れるように
なってしまった
いいか悪いかは別として
西新は歩道がデコボコで雨が降れば水たまりだらけのイメージしかない
西新、藤崎あたりの雰囲気が好き。修猷館や西南学院が近いのもいいよね。
藤崎にくっそ煩い管理組合があるって聞いた（笑）
完売御礼でました。
住民としては多少の値引きはあっても年内に完売してくれて嬉しいです。
案の定向かいの西新パレス跡地はマンションだそうですので、そちらをご検討ください。
完売してましたね。
おめでとうございます。
やっと完売したんだね。遅かったね。
西新でまともなのはここだけ。
階間騒音がひどすぎる。 最初は健康に問題があると思っていた。 寝て起きてもすっきりしないので心配をたくさんしたが、結局上の家から聞こえてくる足音に寝ていても目が覚めたりしたのだ。 高くて新しく建てたタワーマンションで初めて階間騒音問題を経験することになるとは想像もできなかった。 引っ越すことも検討中だ。
