西新エルモールプラリバ跡地に誕生する、駅直結の40階建タワーマンションです。
九州初の地下鉄駅直結の免震タワー、竹中工務店施工とのことで注目しています。
情報交換をお願いいたします。
所在地：福岡県福岡市早良区西新4丁目113番（地番）
交通：福岡市営地下鉄「西新」駅徒歩1分（駅直結）
用途：店舗・共同住宅・駐車場
敷地面積：約4,200㎡
延床面積：約50,789㎡
構造/規模：RC造・SRC造・一部S造地上40階地下2階建
総戸数：306戸※事業協力者住戸20戸含む（予定）
駐車台数：221台（予定）
売主：東京建物株式会社
設計・監理：株式会社竹中工務店九州一級建築士事務所
施工：株式会社竹中工務店九州支店
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2018-03-13 09:01:15
>>2144
文具屋さんは廃業されました。ネット通販、百円ショップとコンビニの文具コーナーにはかなわないようです。
以下西新をディスっているわけではなく、西新商店街に30年以上住んでいるものの意見です。
プラリバ裏の城西側の4丁目は戦後の赤線地域でその名残で1件風俗店がいまでも残っています。小学生の通学路からは外されている通りです。まあここは客引きはいませんが、地元の人は子連れでは通らないです。
商店街に客引きがあわられたのは、不動産業に転業して５F建てのテナントビルをたてた商店主が３F,４F,５Fに長い間テナントが入らないのに業を煮やして キャバクラを入居させたのが原因です。西新のビル３F以上に坪1万円のテナント料を設定すると普通のテナントは商売できないのですが、オーナーがバブル時代を忘れられなかったようです。
その後、はとや通り商店街の古いテナントの２Fにもガールズバーができ、商店街に堂々と客引きが出現するようになりました。そして夜中に店がおわったあとの流れた客がたむろするようになったのです。このテナント長屋も古い長屋の２Fなのに月10数万のテナント料を設定していました。
集合テナントは１軒でも風俗・飲食をいれると、他のテナントも同業になっていき、共用部が荒れていきます。そして商店街も荒れ始めています。
商店主みずからが商店街の価値を低下させているのがいまの西新商店街です。
商店街の役員も自ら商売している商店主はほとんど消えて、不動産業をやっているひとばかりで西新にくるお客さんの声を直接聴く人はいなくなりました。
お金をかけて 変なホークス神社をつくるぐらいなら、周囲の大型駐車場と提携して駐車場を確保するぐらいすればいいのにその発想はありません。 商店街の会費を徴収してつくる福引景品も いまどき野球のチケットが１等というような昭和の発想で、世の中の価値観の多様性を理解しているとは言えない状態です。
長年近くに住んでいてトホホの商店街になりました。
ここの維持管理費の値段でファミリータイプの部屋を借りれる西新。
不労所得で維持管理とはなかなか踏み切れないでしょう。
そんなお金が湧いてきたら苦労しません。
法人が買い、役員が住み、維持管理費は法人持ちは、ここではおおありのように思いますが、税務署の方も見てるかもしれません。
>>2151 詳細情報さん
詳細な情報ありがとうございます。高齢の方が増えて、また実際に店舗をされていない方が増えて、我がごととして機動的に動ける商店主の方が少なくなっているのでしょうか。商店街組合に専従のスタッフがいるわけでもないでしょうし。
イベントなどでは、西新中央商店街で、若手の店主の方々がこれまでなかった、西新ぷらりマルシェを立ち上げるなど奮闘されていますね。これは想像ですが、年配の方々が、先に自分に話がないとか前例がないとか言わずにそういう人たちに任せてくださるようになってくださるといいですね。
ここができるのを機に建て替える商業ビルもあるようです。これまでより、リッチなお客さん目当てに店も変わってくれば、少し雰囲気も変わってくるのではないかなと淡い期待をしています。また商業棟の運営は東京建物さんか子会社がされるのでしょうから、そこのスタッフが館内だけでなく周辺を巻き込んだイベントなどもあるといいですね。
目と鼻の先に忌避施設のような風俗あってキャバクラあってこの値段なんですね。
地元の人の目は誤魔化せないようですね。
土地取得が想定外にかさみ価格転嫁されたようです。
商店街役員は不動産屋らしいので上手いこと釣り上げたのでしょう。
>>2152
法人社宅は国税庁で定められた方法で算出された役員社宅家賃を法人に納めていれば、登記諸税・固定資産税・維持管理・修繕費等法人負担で問題ありません。
役員社宅の家賃は税務調査で必ずチェックされる事項ですので、法人社宅に入られる役員は規定家賃を払っています。固定資産税ベースで計算されるので、ブリリア1億円の物件でも99平米以下なら月5-8万の役員社宅家賃でしょうか。高層階は高くなるでしょうね。
>>2151 もうすぐ契約者さん
西新商店街のテナント店子は 西新商店街に入会して会費を納めることを勧められます。 大型のチェーン店などは会費だけ納めて商店街活動をしない（店員だけではできない）のですが、商店街活動に参加している若いテナント店子もいます。
しかし店主とは言ってもテナント店子なのです。店子と商売をしていないオーナー地主が混在した商店街活動ですから、今のところオーナー地主（昔の商店主）の不労所得を損なう活動はできないのです。
いまは西新PLACEというテナントビルになっているところに、10数年前まで果物屋さんがありました。家族で営業されていましたが365日・24時間営業でしたので、商店街の街灯と認定されて電気代も市・九電が負担してくれていたようです。でも建物の耐震対策がとれないということで廃業されたと記憶しています。その後空き地になり屋台村みたいのでしのいだ後、資本が大きなところが買い取り西新PLACEをつくりましたが、１Fのテナント料は3万/坪ですよ。これでは小規模店はやっていけません。
プラリバの閉館とともに客足がへって廃業された店・飲食店はすくなくありません。乾物雑貨のU商店、飲食店・・・、ずいぶんいい味のある店がなくなりました。東京建物がいまさら西新リ・ボーンと謳っていますが、もっとはやく計画をすすめてくれれば商店街の味のあるいい店もここまで消失しなかったのではとおもっています。西新商店街に必要なことはテナント料の値下げで、小規模でも意欲と集客力がある若い店子が入ってくることができるようにしないと再生できないでしょう。
ブリリアの商業棟に郵便局が戻ってくれるのが地元にとって一番の朗報です。オーナーSさんが長年岩田屋・プラリバ地下で郵便局をやっていたのですが、プラリバの再開発で「特定郵便局は１F路面に面していること」という規則にひっかかって郵便局再開が一時絶望視されていました。その後東京建物と地元の話し合いで郵便局再開が決定したようです。 ブリリアの住民にとっても郵便局が敷地内にあるのはすごく便利です。
ちょっと熱くなりすぎました。
>>2156 詳細情報さん
本当に地元を熟知されているのだなぁとよくわかります。
商店街の家賃が高いのは私も聞きました。固定資産税払えればいいやと家賃を下げて若い人が店を出しやすくするとか太っ腹な方々がいらっしゃるといいのですがそんなことはあり得ないですよね…
郵便局はホントその通りです。コンビニATMが増えて銀行系は便利になりましたが、やはり窓口は郵便も貯金も保険もあると助かりますね。
そろそろ１次２期の販売が始まるようですが、重要事項説明を聞かれた方にお聞きしたいのですが、最大の売りの駅直結のエレベーターですが、どういう説明をお聞きされたか教えて頂きたいです。躊躇するような説明は無かったか知りたいです。
りぼーん
カッコいい！
色々ありますが商業地でなく郊外住宅地に変わるので別にいいのでは。
>>2158 匿名さん
以前にも話題になったエレベーターですが、地下鉄直結の2台のエレベーターは全体管理組合（住宅管理組合と商業管理組合をあわせたもの）が維持管理責任をもちます。管理費や修繕積立金は、住宅部分と全体部分に分かれていて、このエレベーターは全体部分の費用で管理することになります。
今週の作業予定〜
前にもありますが、これだけの売り出し規模で、売り出し第1期が終わったと同時の翌週に残り全戸の販売。
そして福岡ではまずない平均倍率約2倍。
すぐ完売ですね。
マンションは地下鉄直結で便利だし、マークイズも出来たけど西新自体かしょぼくれていく感じがする。
>>2162 もうすぐ契約者さん
以前話題になった時の情報はやっぱりデマだったんですね。
私が参加した回の重要事項説明会では後で読んどいてください的な感じでさらっと流されたので確認しなければと思いながら期日が迫っているオプションで頭がいっぱいになってそのままでした。
どちらにせよ、買うつもりでしたけど。
尚更買えて良かったです。
重要事項説明は流して良いのかしら？
他の物件で一言一句、イヤと言うほど説明受けた記憶があるが。
直結エレベーターは商店棟と共同管理運営？
商業棟にも直結エレベーターがありますよね、何か腑に落ちない。エレベーター自体、東京建物の所有ってことはないでしょうけど、商業棟利用者も堂々とお使い下さいと表示されるのかもしれないね。
微妙な話なので、何かしら落ちがあるのかもね？！
エレベーターの件、重要事項説明で説明がないのであれば住宅部分の管理には関わりがないと言うことでしょうね。事前に届いた説明書を読みましたが特に記載はなかったので疑問には思っていました。全体で管理と言うことであれば住宅分の負担は少ないですね。
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
見直してみます。ありがとうございます。
2次募集 まだ迷っています。最後に抽選をさけて競合がないところに入るか、第一希望を貫くか、悩ましいです。 後がないですしね。 1次当選者がうらやましい。
ブリリア前の城南線の交差点、現在交差点改良工事中です。 城南線の交通量が減っているので城南線を直角に交叉させ、周囲の歩道を大幅に拡張するようです。
通学路ですので地元の自治会と市議は、この交差点と脇山口の交差点を歩車完全分離・スクランブル交差点にするために何年も運動してきましたが、ブリリア北東の交差点は完全歩車分離になりましたが、残念ながら脇山口は歩道の新設と右折車両分離信号（本年春より）、城南線は歩道拡張・交差点改良工事だけとなりました。
ブリリアの東・南は一方通行ばかりで、ブリリア駐車場への進入路になるオレンジ通りは、改良工事がはじまります。 スピード抑制のために街路樹を張り出させて凹凸がある通りでしたが、この街路樹を伐採して ストレート道路にするようです。街路樹もよかったのですが、見通しがわるく防犯上も夜暗いのが問題になっていました。
地元自治会の長い運動のおかげでオレンジ通りに事務所を構えていた反社会勢力もいなくなりましたが、子供の減少にともなって子供会も解散したのは残念です。ブリリア東側の西新一丁目自治会は地域のために精力的に活動する自治会です。 ブリリアは4丁目ですから別な自治会です。
西新って本当に風俗あるんですか？
>>2177 匿名さん
自治会の要請もあり派手な看板は自主規制していますが、ブリリアに住めばすぐわかりますよ。ブリリアの南の一画はもともと(昭和の戦後からですが)そのような地区です。
西新という町は 昭和の時代は教育も商業も娯楽、風俗も町の中で全て完結していたのです。オレンジ通りには映画館もありました。今はボクシングジムのようなところになっています(今も営業しているかな)
そうかあ。2177みたいな人がここ持ち上げて飛びつくんだ、納得。詳細情報さんみたいに、地元を熟知している方はこんな場所買わないでしょ。わたしゃハトヤ通りの火事の時高校生の世代だけど。
>>2181 匿名さん
いや、悪いところも知っているからこそブリリアを買おう思っています。ゴミも落ちていないような作られた清廉潔白な街は住んでも楽しくないですよ。
ごちゃごちゃしているから住んで楽しいんです。きっと。
熟知して購入するのですね。それなら分かります。私も人工的なニュータウンは忌避する系。けど、おそらく詳細情報さんの書いている事の半分も知らない人が多数派でしょう。そういう人が購入した時に、「話が違う」と失望売りしないかという懸念があります。
西新のような学生街は、貧乏人には住みやすい。
西新は最高ですよ！西の副都心としてますます人気がでるでしょう。マークイズ、プラリバ跡と再開発が進み、勢いついてます！
人それぞれだと思います。私は東京在住ですが、西新の朝昼晩の顔を見て、風俗やら呼び込みやらパチンコやらリヤカーやらもこの目で見た上でブリリア買うことにしてます。赤坂とか大濠とか桜坂とかも見た上で、生活感の強い西新が気に入りました。
旦那の帰りが遅かったら近くのピンサロやガールズバーに寄って帰ってきたと思ってまず間違いないでしょう。
接近し過ぎないともめごとにもならないでしょうけど。
西新っ子さん方が書かれているような下町ならば、超近代的な最新のタワマンなんて似つかわしくないような。
しかし学校では子供さん方は下町の猛者と付き合わないといけませんから、もやしっ子なら心配ですよね。
リヤカー商店街も喜んで利用して、顔見知りを作らないとこの町での暮らしは楽しめないのかもね。
下町ってね。
西新が昭和の香りプンプンだとしても、ここが完成するのは昭和のあとの平成のあとの〇〇の時代ですよ。
いつまで経っても昭和の良さが残れば素晴らしいですよね。
昭和と言えば、高度経済成長、バブルでしょうか？懐かしい。
少し前までは大濠が市内で圧倒的に注目度ナンバーワンだったのに、ここ最近は西新の話題が多すぎない？
また買えない輩の僻みが始まった。
もう出てってよ。
バブル臭だったら、よかったんだけど。
ここは、神田川の世界観の街だからな。
市営空港線開通したのは、昭和の高度経済成長の時代でしょう？
その頃は、九州でも指折りの発展を遂げた地域だと推測しますけどね。
大濠は花火大会も終わり、街自体が終わってます。
先日は大濠公園で亡くなられた方もいますし。
大濠と西新を一緒にするのは、不適切だと思いますよ。
横綱と小結位の差があります。
西新と大濠はただの隣り町でしょ？
どちらかというと西新の方が何かと便利そう。
教育熱心な家庭が西新マンションを選んだ場合の悲哀
ブリリアにかぎらず西新のマンションの売り文句に「修猷館徒歩〇分」という言葉があります。子供をお持ちで教育熱心な方がマンション選びの条件の一つにされることが多いようです。
確かに西新は修猷館まで徒歩数分ですが、修猷館は県立高校でも中学での志望校調整がうまくいかないために入試は2倍近くの倍率になります。おひざ元の百道中、高取中では30－40%ぐらいの生徒が修猷館を受けますが、競争率2倍ですので半分以上は他の高校へ進学することになります。また百道中・高取中校区のマンションを選んでも60%ぐらいの子は修猷館を選べず、J高校など他の県立高校を受験することになります。
高校進学後子供は朝早くから修猷館生がぞろぞろと通学してくる中、すれ違いながら遠方の高校へ通学する状態になります。帰宅時は修猷館生の集団が下校する中を逆方向に帰宅することになります。もちろんまったく意識しない子もいますが、逆に強く意識する子もいます。
教育熱心な家庭の子が修猷館に入れなかった場合、マンション内でも教育熱心だと知れ渡っていると 制服ですぐわかりますので修猷館から離れたマンションへ転居するケースも少なくありません。毎年この理由によるマンション売却が少なくないのが西新マンションです。
修猷館を意識した教育熱心な家庭ならば、ブリリアのような修猷館に近すぎるマンションはお勧めしません。
修猷落ちて西南に通うために同じ西新に通学してる高校生多いやん
アホくさw
アホくさと思える人は大丈夫ですよ。
だけど価値観は人それぞれ、子供の学校がすべてという方も少なくないのですよ。
このレベルのマンションだと中高一貫の私立が多いと思いますけど、違うんですかね？
大濠にそんなこだわって哀れだな。笑
学区とかどうでもいい
マジレスすると、そんなメンタルで引っ越しするような家族、子供なら、たとえ高校受験で上手くいっても大学受験、就職、職場、結婚、いずれどこかで挫折するし大成することはないから安心してくれ。
なるほど、高校が終着点ではないですよね、大学、就職いろいろありますから、高校落ちて引っ越しとかあるんですかね？
誇大広告かな？久留米付設に行ったら良いのに。
私学でも私立の医学部でも学費を出せるような方々のタワマンでしょ？
実は長年 大濠・西新地区で不動産関連業をやっています。
お子さんがおられる家庭は子供が大きくなり住んでいる家が手狭だったり不便だったりすると、こどもの小学校・中学校進学時にマンションを購入する方が少なくありません。その場合は学区という要因でマンションを探されている方が少なくないのです。この地区のマンションを買われる方は平均以上の所得の方ばかりです。
しかし、学校を主な目的にこの地区のマンション購入されると、将来約半分の可能性で思っていた通りにいかなくなります。 購入して5年ほどで売却のケースもすくなくありませんし、無理をされて購入された場合は資産をかなり減らされて家庭不和の原因にもなります。
だから、学校・学区を目的にされている人には、「余計なお世話」かもしれませんが、事例をあげてあらかじめ学校だけを目的に考えない方がよいとお話しするのです。
普段慎重な方でも、なぜかマンションや家を買うときには、金融機関に勧められるまま、引退後まで支払うことになる長期ローンを組んだり、ギリギリの返済計画を立てられる方が少なくありません。 不動産を買うときにはなぜかご夫婦ともに自分たちには将来にわたって不都合なことは起こらないと信じ込む人は少なくないようです。
失礼しました。
まぁ、結婚と同じで大半の人にとって不動産購入は合理性をもって判断していると買わないのが正解となりますからね。
人生合理だけではないということですよ
修猷以外にも西南学院小中高もすぐ近くだし、早稲田佐賀も空港線ー筑肥線直通だから通いやすい
>>2205 詳細情報さん
そんなこと言ったらブリリアより修猷に近いマンションはわんさかありますよ。
お勧めしなくて結構、笑えるわ。
ブリリアが子育てに良くないなんてのも笑える。
子育て家庭に必要な広さ買えない人の僻み？
いい加減ネガキャンやめてな。
何の根拠もないのにタワーマンションは子育てに悪いと考えてる人一定数いますよね。(笑
その昔マンションは子育てに悪いと言われていたものです。要は今と違うものすべてにネガティブな反応示す人たちですね。もっと前で言えば電話をすると魂を吸い取られるとか写真に写ると寿命が縮むとか言っていた人たちと同じ類です。
ご苦労なことです。
修猷館に近いのは子育てに良くないうんぬんの意見は流石に笑えます。
自分の子供は別に修猷館行かなくてもいいと思ってますが、周りが教育熱心な親ばかりという環境が重要だと考えます。
不良が相対的に少なくなりますからね。
結果子供が周りに流されて間違った方向にいく可能性が低くなります。
もちろん、修猷館いけたらベストですが。
マンションの話しに戻りますが、スタディルームがあるのは子育てにいいと思います。
スタディルームのある西新のマンションなんてあるのかな？
家が賑やかでも、勉強に図書館とか自習室行かなくていいのはとてもプラスだと思います。
ただキッチンスタジオは本当にいらん。
たしかにブリリアタワー西新の広告やサイトには、修猷館高校徒歩4分ってキャッチコピー書いていますからね、東京建物さんも、それを魅力的と思う人が多いだろうと思っているのでしょうね。
風俗は近いの？何処にあるの？
風俗があることをマイナスに考えている人なんかほとんどいないと思うけどね。臭い物に蓋をしてもしょうがないし、どこにでもあるしね。
むしろ世の中そういうものもあるんだと言うことを早くしってうまい付き合い方を学んでほしいと思うけどはーいはい
1番の問題はランニングコストが激高だという問題
駐車場に固定資産税を足したら12万近い金額になる
当初こそ修繕費は常識レベルだがどんどん値上がり
中古では高値で買い手も付かない、後は大値引きで投げ売りなんて事態も想定される
現金で半分以上出せる余裕がある人じゃないと背伸び組は大変な事になるかと
修繕費当初の5倍が計画では最大でしょ?
全然許容範囲なんだけど。一軒家買ったってどうせ修繕費はある程度出て行くので積み立てているのと変わらないし何がそんなに問題なのかわからない。この程度の金額が負担になる人は買わないほうがいいってのは同意。
>>2228 マンション掲示板さん
5倍ってなかなかないですよ
一般的には3倍が多いです
また、そんだけ上がった場合に滞納したり皆さんに迷惑をかける背伸び組がたくさんいたら困るでしょ？
だから、資金に余裕がある人だけ買ってねは同意
5倍珍しいんですね。最初が安すぎるからな気もします。cタイプで当初月8000程度、最終的に40000万程度。
最初から月15000円くらいはかかると思ってた。
それくらいかかるよなー。という感想なんですけど高いんですかね？
>>2233 マンション掲示板さん
4万は福岡では激高です
しかし、実際に当マンションの造りだとするのでしょう
最初だけ安く見せるために8000円にせず15000円からスタートにした方が良かったと思う
後々、上がりきった時に滞納で夜逃げまで出るかもしれない
なんせ残債割れでは簡単に銀行も納得してくれないし
修繕費なんかは田舎だから安いとはなりませんからね。どこに立っても同じ水準でしょうね。
未納問題は頭が痛そう。
すいません、背伸び組です…
迷惑かけないように気をつけます…
滞納が実際に起きたら紛糾するだろうね
なんせ35年ローンでも月20万近くになる人もいるよね？
20年後なんてローン20万＋ランニングコスト11万で軽く30万超える
人生何があるか分からないだけに相当余裕がないと怖い
あと、管理費もう少し下げる努力できそうだよねー。委託先も東京建物の子会社だからお手盛り感がすごい。管理組合がこの辺しっかり交渉できる理事を、据えることができるかキモですね。
セキュリティ的に追加した方がいいところもある。6階エントランス夜無人らしいですね。最低でも遠隔の有人監視は入れないと危ない。
大規模マンションのスケールメリットを管理費で出して欲しいわ
管理会社ウハウハなんじゃないか
西新はマダムキャバクラがいくつかあるよ。
私は一度友人に誘われて行きました。
かなり繁盛してました。
西新はマダム系だけでもいくつかあり、
結構栄えてるらしい。
若い子がいる普通の店も沢山あり、
やはり西新は色々楽しめますね。
ヘリポートの維持やら足場が組めない高層の修繕工事やら駅直結エレベーターやらお金が大変掛かりそうですね。
商店棟の管理組合？なんて住居棟と比べたら規模１０分の１程度でしょ？あてにしない方が身のためですよ。維持管理は大変でしょう。近い将来修繕費が騰がるのは目に見えているでしょう。３００世帯で賄わないといけないから、全てヘリポートやら直結エレベーターやら立派な共有部分、提供道路等々３００分の１は自分のものだと自覚をもって大切に使わないとね。
直結ＥＶを住人だけしか使えないように、変更できないものですかね？
皆さんここはかなり引っかかるでしょう？
関係無い人が引っ切り無しに使って痛んだら住人負担て人が良すぎませんか？
>>2243 匿名さん
前にも話題になったエレベーターですが、
私が部外者ならわざわざ7階まで上がるエレベーターを待ってまで私は使いません。時間勿体ないですから。商業棟のエレベーターやエスカレーターを使いますね。
がしかし、検討から外された方々が誰でも使っていいのなら部外者でも堂々と使うと仰ってました。なんて性格の悪い方だろうと思います。
ただ、ベビーカーや乳幼児連れやお年寄りには使ってもらいたいです。
せめて優先エレベーターにしたらいいのでは。
補助金やタワマン緩和のためそうなったんでしょうが、実用後様子見て交渉次第かなと思います。
>>2240 マンション掲示板さん
是非理事になって下さい‼︎
あと弁護士さんもいらっしゃるだろうから法曹界の方も副理事あたりお願いします。
>>2243 匿名さん
将来的に理事会で揉める原因孕んでるよね
地権者いないから良いけど、どんどん上がるランニングコストを削減するために無駄は省いていきたい
共用施設だって変なのは無くしてコインランドリー設置した方がよっぽど便利だし
ローン以外に毎月10万の支払いとならないように早いうちに手を打ちたい
300世帯入れば意見も300
揉めるだろう
福岡市との協定でエレベーターを無償利用できる前提でできているので、揉めるなら市との交渉になりますね。
ただ構造的に駅の通路から奥まってるのと、これ使うのは西新パレス前バス停のところに出たい人だけだし（西新商店街や商業棟に行きたい人はここを使わない）、住人はその先のドアをくぐって非常用&ペット連れ用エレベーターに乗れば7Fで降りる必要すらなくダイレクトに住んでる階に行けるので、ここはいいかなと思ってました。
やっぱりよく考えて8000万近く出して、さらに月10万近くも維持費がかかるなら土地としての価値が残る戸建てに
しようと思います。
