グランドメゾン新川崎加瀬山

住まいサーフィンで３ＬＤＫの予想が５０００万前半であれば、上乗せされる経費を考えると５５００万を超える可能性が十分に有りそうですね。
ＷＥＢ画面から予算を尋ねる際に選択肢で一番安いのが６０００万以下しか無かったので、積水側としては一番安い部屋でも５５００万程度からを考えている可能性が高いかと思います。
そうなると川崎駅前は予算的に無理だから新川崎で選択肢を広げている人から見れば新川崎でこの値段か。。となる。
似たような隠れ家的な低層階マンションは少ないから高くても独自色で売り切るかもしれないが、それでも場所を考えると即決できるような値段ではないので完売には時間がかかると見ています。
絶対に積水の家が好きって人なら高くても買うでしょうが、この場所この値段で36世帯の申し込みが入るかどうか買わなかったとしても結果に興味が有ります。

36戸なんて地元需要で捌けるよ。このあたり、駅から離れた戸建人口が多いし、駅近マンションの購入ニーズは高いはず。高値で細々販売しても問題ないかと。

小規模なので月々の維持費高そうですねー

たしかにこのあたりは人口多いですし、地元需要はありそうですが、
5500万～だとさすがに高すぎる。
パークタワー買えちゃいますよね。駅徒歩5分超えですし、わざわざここを買わないのでは。

確かにリセールリスク考えたら築浅中古のランドマークマンションを値切って買った方が正解かも。
全てはここの価格設定次第かな。

自分が事業協力者だったら、持ち出しなしでない限り応じないと思わなくないですか？
だとするとやはり36世帯が事業協力者の負担分を肩代わりする事になるのではないかと。
それと、再開発事業で良くあるのが、事業協力者との確執だそうですね。
管理組合発足後も自分の物だと思われる方が多いんだとか。
これだけの小規模だと世帯当たりの修繕費負担が大きいでしょうし心配です。
もし加瀬方面の戸建てからの住替え需要がほとんどだとすると年齢層も高くなります。
すべてifの話ですが、そういったリスクはあるのかなと思います。

>>56 マンション掲示板さん

56さんの読みは当たりそうな予感
そして地元戸建からの住み替えでない他所者で6000万出せるなら品川シーサイドを買った方が資産性は高いのかな。
見学会で疑問をぶつけてみて積水側がどう回答するかも注目。

新川崎、鹿島田周辺で比較できるマンション計画だと清水総合開発と大成遊楽不動産が出てきそうです。いずれも30〜40戸くらい。正式な発表はまだ出てませんが。
下平間の清水総合のはかなり出来上がっていて鹿島田10分、新川崎15分くらいとちと遠い。
大成遊楽のは水道局隣接でまだ更地。ちょっと前に地盤調査をしていました。二ヶ領脇道を通って新川崎8分くらいか。

以前にも書き込みした現地すぐ近くの住民ですが、地元戸建てからの買い替えは
ほとんどないと思います。
戸建てと同じような立地なら、駐車スペースがなく、管理費積立金の高いマンションに
住み替えようとは思いませんから。
戸建てから新川崎で住み替えるとしたら、駅近で鹿島田側のパークシティかパークタワーぐらいでしょう。
知り合いは大崎のマンションに住み替えられました。

我が家の場合は、将来的に二世帯を建てるつもりだったのですが、
二世帯住宅の建築費が想定以上に高いと分かり、建て替え中に一時的に引っ越すのも面倒なので
思い切って近くにマンションを買って、最初は子ども、将来的には親が住むのもありかなと
思って検討しました。でも、ここに書かれている値段なら魅力は感じません。
6000万も出すのなら、駅徒歩10分圏でペンシルハウスじゃない戸建てありますよ。

ここは売主が積水ハウスなので高品質を売りにしていくんでしょうかね
どんなグレードでどれくらいの価格帯にしてくるのか楽しみです

3Ｌ6000万は堅そうだ。
理由は地権者の割合が高く何かしらの優遇措置がある→一般購入者に上乗せ
この少ない戸数のためにモデルルーム開設でコスト転嫁
似たようなライバル新築少ない
5200万以下でないとリセールリスクで痛い目にあうかと。

>>60 マンション検討中さん
…楽しみにしていたのですが、なんか不安になってきました。そんな高嶺の花マンションになるとは。グレード落としていいので、もっと不景気世代の普通のサラリーマンに手が届く価格帯にしてほしいです。

>>61 マンション検討中さん

>>61 マンション検討中さん
新川崎に6000万も出せない…　駅からもう少し離れたファミリー向けマンションで、新築・築浅中古で4500万前後で買えるのでは。6000万出せる高所得世帯は、東小倉小学区や武蔵小杉に行ってしまいそうですが…

物件近くに住む者です
積水Ｈさんがどうこの地域をどう値付けするかに大変興味があります
住宅街なので夜は川崎市と思えない閑静さ
自転車あれば横浜方面に　ハナマサ　業務スーパー　ビックヨーサン　の食料系
スーパー銭湯も数店あり
加えて通勤先の新宿まで24分非常に楽なのですが
首都圏第三位の有名な混雑途中から武蔵小杉からの大量流入による混雑度に耐えれる人はウエルカム
労働人口が減少する世の中で日本を代表する混雑度は伸びしろがある立地と思います
富士山もみれる動物公園の立地　ファミリー向け
私はお勧めします　いつかあいましょう

>>44 口コミ知りたいさん
近くの居住者です

北向きの風が多く　動物公園からの砂埃が届いてガラスの清掃がおおいと思います
あと山が原因か分かりませんが　干し物にかめ虫がおおいと　妻が嘆いています

>>65 通りがかりさん

山ですもの。。。
虫に免疫ないと生活できない地域ですよね。
コンクリートジャングルで育ったマンション民の住み替えはハードル高いのかな。

>>66 マンション検討中さん

確かにコンクリジャングル育ちの方には不向きと思います
でもこの物件まで虫が飛び届くかわかりません

山のちかくに住んで愛着ある色眼鏡ででし訳ないですが
何か臭うぞと思ったら　動物公園の居住様の匂いだったりするけれど
最近はこれを感じると　そうだ　動物公園行ってみようという動機にはなっています

維持費はともかくパークタワーがお買い得だったので、どうしても割高感を感じてしまう。

いやいやまだ価格出てないでしょ
出てないですよね？

説明会の案内来ました。
アンケートでも希望予算の記入欄がありますが、3L希望でしたら6000万からになりそうな予感で検討から一旦外しました。
万が一5000万後半部屋あったとしても新川崎では出せないなぁ。

3LDK6000万だと、同じグランドメゾンの品川シーサイドと同じかやや安いくらい。
品川シーサイドとは駅力も駅距離も差がありすぎる。
大規模を避ける人はこちらへ来るかもしれませんが、同等の価格を出すとは到底思えません。

新川崎最寄り60平米台で6000万って、、、
いくら徒歩10分圏内とはいえ考えられませんよ。。
デベ仕様など前提は異なるかもしれませんが、数年前は3000万台ですよ！？

本当にこの価格で買う人いるんでしょうか。。頭冷やした方が、、、

新川崎の加瀬側で70平米6000万超は難しいでしょう。
イメージとしては70平米、階数や方角次第で4600〜5600万と言ったところでしょうか。
新川崎はここ五年くらい高いと言われた物件も完売し、中古で売る時も買った価格より高く販売される右肩上がりの状況。
武蔵小杉に引っ張られて、以前の相場は一変したと考えた方が良さそうですね。

このマンションをご検討の方に
近くに住んでて最近良かったと思うこと
2点ほど

1 南側にある山のおかげで台風の影響少ないかも
今も21号が猛威を振るってますが、台風は関東では通常南風
山の北側の北加瀬はその影響が少なく、山の南側の南加瀬とは大きく
特に台風の時は風の環境が違うそうです

2 通勤環境これ、重要
JR新型車両が山手線の次に横須賀線に導入されるようです
今の車両で20年以上もずっと我慢してきましたが
此処らに住んで良かったと思います
http://www.jreast.co.jp/press/2018/20180902.pdf

山がある事でメリットもデメリットもあるという事なのですね。
台風の影響が少ないのは大きな利点だと思います。
昔と比べて気象が激変していますし、年々自然災害の影響を
受けやすくなっているように思いますし。
カメムシが多いのは春先など、ある特定の時期だけですか？

事前案内会はかなり埋まってるようです。
価格見てビックリだと思いますが、近いうちに分かるでしょう。
今の市況と地権者が上乗せ価格になってる現実を

価格はやはり6000万オーバーが中心なのでしょうか？　モデルルームはいつオープンでしょう？

山に近過ぎると崩れるのが心配となってきますけど
ここの立地ならそちらの問題もなく良いかもしれませんね。
駅近、生活環境良し、マンションすぐ横に緑がある＆動物公園もあると
場所に関してはなかなかの好条件だと思いました。
42戸中地権者が6戸って多いんですか？
オリンピック前ですし、資材や人件費が高騰してるでしょうから
物件価格が高くなるのはある程度しょうがないとは思うんですけどね。

私は積水ハウスではない大手デベ勤務で新川崎が地元ですが、推測すると坪270〜290万だと思いますよ。3LDK5,500万円〜6,500万円、今の市況では高くもなく安くもない良心的な値段かと。この価格より上からパークタワー新川崎の中古買えちゃうので挑戦的な値段とは思います。ただグランドメゾンは物の作りも良いのでおすすめです。

グランドメゾンだということを考えると値段は仕方ないのかもだけど
新川崎に長年住んでいてもいいイメージがあまり無いので
こんなとこでグランドメゾンってちょっと考えてしまいますね。

全く書き込みがなくなってしまいましたね。
やはり価格が高すぎ？

思っていたより設備仕様レベル高いですね。ちょっとびっくりです。
小規模でもディスポーザー付き、御影石カウンター、ハイサッシ 2.25m。
1.9mでハイサッシと表記してる大手の物件もある中でいろいろ頑張ってると思います。

小規模マンションでディスポーザー付きだと、一戸当たりの修繕積立金が高くつくでしょうね。

>>83 通りがかりさん

設備仕様、いいのですね！
オフィシャルサイトには掲載されていないので、とても気になります。
グランドメゾンだから、太陽光発電、エネファーム、エアキスとか小規模でも付いてるのでしょうか？
ついてるからこそ、川崎市の評価が★4で、省エネ項目の評価がいいのかな？と思っています。

ディスポーザーに加え、これらがあると管理費が高くなりそうで心配です。
ご存知でしたら教えてください。

これで駐車場が機械式だったら、管理費がすごいことになりそうですね。

事前案内行ってきました。管理費と修繕積立で69平米で2万9千円くらいでした。やはり高めですね。駐車場は1万7千円からでした。

>>87 マンション検討中さん
事前案内いいですね！早く行きたいです！
管理費、やはり高いですね。計画を見せてもらおうと思います。
何年ごとにいくら上がるのか、不安です。

価格も教えてもらえるのでしょうか？
皆さん予想されてる６０００万より安ければいいなぁと思います。

駐車場は機械式なんですね。空き状況によっては将来一時金徴収とかあり得ますね。

管理と修繕積立金で合わせて3万円くらい！お高い！
どうせ上がるくらいなら最初から高くしておこうって感じでしょうか。
機械式駐車場は金食い虫ですし、やはり小規模マンションは戸数で頭割りする分不利ですね。。。

>>90 マンション掲示板さん
新築で三万なら将来は四万以上になるのでは？

新築マンションを買えない人は中古マンション選んだ方がいいですよ～

>>92 マンション検討中さん

その通り。大規模の中古マンション買う方が良い。ここは高値掴み。

ランニングコストでそんなにかかり、部屋で6000万円くらいなんて、神奈川県在住のサラリーマン家庭には手が出ません。。。
新川崎など23区や、武蔵小杉や東横線に手が出ず、でも都心に比較的通勤しやすく、土地の価格がまだそこまで高くないという理由で、共働き家庭が選ぶような駅では
それなら、周りで中古マンション探したほう現実的です。

では、そうしてください。

今マンション探してる時点で文句言えないでしょ。こんな新川崎に立派なマンション作ってくれてる積水ハウスに何の罪ないでしょ。
収入から頑張って増やそうか。

>>96 検討板ユーザーさん

ここは良いところ悪いところを出し合って検討する場所。アナタは売り主さんみたいですね。

マンションではないですが加瀬山の反対側のファインコート新川崎も現在事前案内会やってますね。
「おかげさまで多数のご予約をいただいております」とか。
https://house.goo.ne.jp/sp/new-ikkodate/detail/90141144.html
やはり価格など気になるところ。。

>>98 マンション検討中さん

新川崎の地盤や水害のことを考えると、個人的にはマンション一択なんですよね。
戸建てと同等の価格なら、マンションを買います。
値段が気になりますね。

ファインコートとさほど値段変わらない気がします

ファインコート新川崎も、幸区で希少なゆったり2階建てで気になるんですが、学区の評判が今ひとつなとこで。グランドメゾンの学区は、良い評判も悪い評判も聞かないですが。

ファインコートのある場所って加瀬山のふもとの一部だね。
南西下りの緩やかな傾斜地なので家並みが綺麗にみえそう。
北東奥には加瀬山を越えてパークタワー新川崎の頭頂部も見えていて絵になる配置かも。

テラスの外観見ました。柵もあり、ブロックの塀もあり、植栽がちゃんとしていて、道路とは視線が違うラインなので通行人とは目が合わない感じでよさそうですよね。
テラス出て、外から見えるのかなと思っていたので完成予定のCGを見てなかなかいいかもと思いました。

個人的には、オープンキッチンでも手元が隠れること、ハイサッシで2250mmで開放感があること、ウォールドアで開いても閉じても使えることがよさそうだと思いました。あとは物入スペースのコンセント！これで自動的にルンバの定位置が決まります。

やっぱり6000万かあ

104さんのご意見、とても参考になりました。キッチンで手が隠れるというのは目からうろこです。そこまで考えたことがなくて、なるほどなあと思いました。たしかに手元は見られなくないですし、包丁などは見えない方が心理的にもいいだろうなと思いました。
コンセントの位置とか数とかもようくチェックしないといけないなと思います。

マンマニさん、レポート出しましたね。

https://manmani.net/?p=18434

一階のテラス付きが狙い目だ

スレッド動き無いですね。
モデルルームも人少ないのでしょうか。

要望書はそこそこ入ったみたいですね。

SESシステム料金はインターネット料金と同じことですか？

>>111 マンション検討中さん
そのようですよ。

112さん、ありがとうございます。

今の我が家より安くなるので、その分は嬉しいです！

80、85平米ぐらい欲しい
高いけど

第1期1次23戸販売となってます。
総販売戸数が36戸ですからなかなか好調のようですね。

非分譲が4戸か5戸ありましたよね？もう次が最終期になりそうな勢いですね！

人気物件ですね。

ありゃ、戸建ですがファインコート新川崎も登録日17(土)と出ましたね。
第１期で全12戸販売。
予想通り即日完売か。。
ほぼ買う人確定なんでしょうね。
５９８０万～７５８０万と小倉のファインコート、ガーデンコートより1000万高いかな。。

1期は事前にある程度確保されて発表し〆切られている出来レースかもしれません。次の売れ行きで真価が問われるのでは、人気物件なら注目が集まります。他ではめったに見かけない3ｍもの奥行きのあるテラスはくつろぎと癒しのスペースになります。その他施設利用料が未定となっているので使用料がかかるかもしれませんね。

モモレジさんのブログに出ましたね。
【このご時世では珍しい好設計・好仕様】〜と。
この地域としてお値段は高いですが満足度は高いかも。
3階54㎡4,350万円（坪単価266万円）
http://mansion-madori.com/blog-entry-6134.html?sp
2階70㎡5,950万円（坪単価280万円）
http://mansion-madori.com/blog-entry-6133.html?sp

モモレジさんという方はいわゆる有名ブロガーさんで、マンションを評論されているのですか？
読ませていただきましたが、全体的に褒められていて、特に仕様を高く評価されているようでした。
こちらのマンションの管理費は248円/㎡だそうですが、相場と比較すると高い方ですか？

モモレジさんは好きだなぁ。贔屓目で見ていないから参考になります！

モモレジさん、ブログタイトルが「言いたい放題」だったので辛口かと思いましたが、そこまで辛口ではなくていいですね。時には辛口なこともあるのかもしれないと最新記事を読んでみましたが、最近のリビオ日本橋鞍掛ザ・レジデンスやプラウドシティ吉祥寺もそこまで批評っぽくはありませんでした。

価格については率直に「ちょっと高い」などは書いてらっしゃるんですね。

個人の意見として参考にしたいです。本人は不動産関係の仕事ではなさそうですよね。「利害関係のないフラットな視点」と書いてありますし……。モモレジさんの素性が気になります。

モモレジさんは会計士か税理士か何かだったような。
管理費は小規模でディスポーザー付きだしこんなものでは。。

第1期2次、販売は3戸。1次は好調でしたが、ここからが勝負ですかね。
いい物件だと思うけど、やはり値段がネックかな。

収納スペースがしっかりと確保されているため
無駄に収納家具を増やすこともなく、部屋を広々と使用できそうです。

玄関や洗面所の収納に関してもすごく考えられているので
家族が多くてもキチンと片付けられるので、家事が楽だなぁと思いました。

マンションは1階住戸はそこまで人気がないという話は聞きます。が、ここの場合は、1階住居は結構メリットが有るように感じました。
スロップシンクとか防水コンセントもそうですが、何と言っても床下収納。
戸建てみたいに、床下に収納を作っておくことができるのは、とても心強いんじゃないかと思います。

一階のスロップシンクは結構使えるでしょうね。ガーデニングや泥の付いた服・靴を洗う時など重宝します。
2階以上で使う場合、階下を気にしながら水を使うって意外とストレス溜まりそうですからね。
E1だとプライベートバルコニーがありますが、ここは視線避けとかされてるんでしょうか。
ある程度高い仕切りがあるなら、見られたくないものを置くのにちょうど良いと思いましたが。

>>128 匿名さん
図面集を見ると、1階のプライベートバルコニー住戸には1.8mのルーバーフェンスが設けられているようです。
2階以上は記載がありませんが、共用廊下の壁が高めなので見えにくい、という話だったような気がします。ちょっとあやふやですが…。

便利でにぎやかな川崎や武蔵小杉が近くこのあたりは工場や住宅など静かでゆったりしたところですね。治安もいいですし、2駅あり便利に使えます。夢見ヶ崎動物公園のあたりものんびりしていて散歩するにはいいですね。イベントもあるし、冬は天気が良ければ富士山が見えたりするようですし春のお花見シーズンも楽しめそう。

確かに価格はお高めに感じますが、満足度も高くなりそうですね。
トランクルームがあると、家の中になるべく入れたくない遊具等を保管できるし便利ですよね。

買い物するところもあり、飲食店もあり、生活には便利そうな雰囲気でした。
物件もとても魅力的でしたが、なんせお値段が少しお高めかな……と。

物件どうこうよりもここの営業さんがとても愛想悪い……。
笑顔なし、物件も自由に見せさせて貰えず説明が終わったらハイ終わり。流れ作業になってきているのか、良くいえば段取りの良い、悪くいえば味気ない、冷たさを感じる内見となりました。
物件が良くてもこの営業さんのところでは買いたくないと思ってしまった。

生活環境においては、便利で良い立地にあるマンションですが
各プランの間取りや広さを見ると、この価格帯は妥当なのか・・・。
６０００万円台まで出せば、都内でも検討できる物件があるでしょう。
積水のマンションということで上乗せ価格になっている印象を受けました。

分譲36戸中、
第一期1次 23戸
第一期2次 3戸
第一期3次 3戸
で、すべて成約済みなら残り7戸。
第二期で売り切れるかな？

高いけど、絶妙な値付けだと思いますよ。
都心への通勤が便利な駅の近くで、これほど静かな環境は少ない。
川向こうの大田区にも、同じように閑静で似た価格帯の新築物件がいくつかありますが、
交通利便性だとこちらが勝る。
（東急池上線、多摩川線の雰囲気は個人的には好きですが、必ず蒲田等で乗り換えなければいけないのが…ね）
新築に限ると希少価値が高いので、この価格ならなんとか捌ける、と積水さんは判断したのだと思います。
近隣の武蔵小杉や日吉はもっと高いですしね。

非分譲住戸の多さや仕様の良さからすると、この価格でも利益は結構少ないんじゃないのかな。想像ですが。

近隣にいくつか出ている中古のほうが安いものの、
うちは新築がよかったので、こちらにしました。

新川崎の駅から徒歩7分だから、立地条件としてはとても良い方だと思いました。
それでもって静かっていうのもまた良い。

バルコニーの戸境の部分、このマンションの場合はきっちりコンクリート壁で仕切られているようですね。
お隣の気配がわからない感じになっているという点は
暮らしていてとてもストレスがないんじゃないかと思います。

日当たりはどうなんでしょうか
朝は新川崎側のマンションで、夕方は山で影にならないか心配です

ん？スロップシンクは1階にしかついていないんですか？
全戸についていれば便利だったでしょうに、必要がないと判断したのでしょうか？
1階の床下収納は確かに収納面積が増えて良さそうです。
これまで床下収納を利用した事がありませんが、備蓄品や水はどのくらい収納可能なのでしょうね。

>>137 匿名さん
スロップシンクは全戸ついていると思います。2階以上の図面にもSKの記載があります。
公式サイトの記載だと、1階にのみついているように読めますね。。。

残り2戸先着順のようですね。
67、68平米ほどで5450万、6390万とやはりなかなかのお値段です。
地権者住戸もどんなものなのか気になるところ。

完売したグランドメゾン品川シーサイドは、積水ハウスが管理費を値上げすると突然言い出して住民板が荒れています。同意書を送りつけて、同意しないと鍵の引き渡しができないそうです。説明会なども一切開催なし。ここもそういうことにならないといいですね。

>>139 マンション検討中さん

一般の地権者は安く買い、その分他の住戸に価格を乗せるのは普通ですよね。
地権者の意見も反映してるでしょうから。

管理費、修繕積立金、他も高いなぁ。
設備は地権者意見かなぁ？

さすがブランドマンションだという感じ。
キッチンなどの設備もですが、エコなシステムが永住を考えている人向けの内容。
リセールを考えて購入する人は、ごく一部だと思うので
長く安心して購入するとすれば、名の知れた会社の物件に限ると思いました。

あれ？また部屋増えました？
最終的募集して新しい部屋出た感じでしょうか？
本当に売れてるのでしょうか？

部屋増えましたね。
G2の4階が消えてD1がこっそり出現。
一体あと何部屋残っているのでしょうか。

理想の立地なのですが…
売れ残りが多いようなら悩んでしまいます。
どうなんでしょう。

苦戦しているいま購入するならば、サービスとかあるのかな？

この物件は小規模だから仕方ないかと思いますが、まったく盛り上がりませんね…
もっと色んな意見をお聞かせ頂けると嬉しいです。

>>141 名無しさん
地権者は管理費修繕積立金なしの場合もあるので、その分高くなっているかもしれないです。

こちらは地権者も管理費・修繕積立金ありますよ。

また別の部屋になりましたか？
２つも。
ややこしいですね。
最終期出して、先着順コロコロ変わりすぎですね。

売り方がよくわからないですね……
ヤフー不動産のページを拝見したんですが、5290万円、5600万円の2部屋になっていました。徐々に売っていくんでしょうか。もしくはキャンセルで変動するんでしょうか。

>>最終期出して、先着順コロコロ変わりすぎ
ですよね

G2タイプは、ドライエリアの通路があって、そこから階段で外に行けると書いてあり、テラス側からも外に行けるのかと思いました。玄関から出かけなくても、ちょっとだけ出かけたいならテラス側から行けるのでいいと思います。
価格は高いんでしょうか。予算5000万円で買えるのなら高くはないのかと思ったりしました。

最終2邸ですね！
家具付き分譲に惹かれています…。

家具付物件っていいですよね。入居後に家具を図って購入する手間が省けますから、
そのまま利用できるのって理想的です。
最終2戸なので、早く売れるといいですね


新築に引っ越すのは、引っ越し費用に加えてカーテンや家具をそろえたりと総額でいうと結構な金額が掛かります。それが省けるのは家計には助かる。