ルネ西宮仁川について

甲武中学校は大きな幹線道路を超えないといけないのが引っかかります。

買い物も便利になりそうですし、ロケーションとしてはわるくなさそうですね。
小学校は徒歩10分、中学校は徒歩20分と公式サイトに案内されていました。
子どもの足ならもう少しかかりそうだけど、それくらいの距離は
普通に歩いている子が多いのでしょうね。
教育水準の高い私立小学校が集積しているというご案内も載ってましたが、
公立の評判はどのような感じでしょうか？

段上小は特に悪評などはなかったと思います。のんびりした子が多いといわれているみたいです。
甲武中学校は段西や樋ノ口と一緒になるのでまた雰囲気が変わるらしいです。近隣の甲陵や瓦木よりいいとはきかないですが、それほど荒れているともきいたことはありません。

3段あるいは4段昇降横行式の機械式駐車場が殆どで、駐車場カバー率100パーセントいうところが引っかかりました。

日ごろからメンテナンス料がかさむうえ、寿命が15年〜20年程度の機械式だと、更新のたびに膨大な費用がのしかかります。 
(1台あたり100万〜200万円とも．．．)

これでは近い将来、機械式駐車場の修繕費が、マンション全体の問題になるのが見えています。

あくまでも試算ですが、下記URLの情報を元に試算すると、機械式駐車場の有無で管理費+修繕積立金の費用が1.5倍程度の差になりました。

将来の負担を考慮したほうが良い物件だと思います。

http://www.ecodeco.biz/blog/rinobe-hiyou/syuuzentumitatekin

駐車場100%を売りにしていますが私も費用面で心配です。
また車を持たない人も増えており、空きがでるのも目に見えている。
マンション収入に影響してきますよね？

>>58 匿名さん
駐車場の空きが出れば、当然マンションの収支に影響がでます。
(空きはでるでしょうが、ファミリー層中心で、駅徒歩15分以上と言った背景がありますので、駐車場の設置比率はある程度必要です。参考URLによると郊外駅徒歩15分以上は設置率90パーセント以上が理想だそうです。)

良い記事がありました。
ポイントとしては、
･収支計画、長期修繕計画を必ず確認すること
･収支計画では、駐車場の利用料をどれくらい管理費会計に組み込む想定になっているのか。半分以上は要注意
･長期修繕計画に機械式駐車場の部品交換などの支出が組み込まれているかどうか。組み込まれていなければ、修繕積立金の値上げが必要。
とのことです。

参考URL: http://diamond.jp/articles/-/152827

大切なのは機械式駐車場がコストだと認識して、検討することだと思いました。

この規模だと、駐車場100％は当局の指導だと、別物件で聞いたことがあります。

ウラを取ったわけではありませんが。

>>60 サラリーマンさん
気になったので調べました。

駐車場の設置義務は駐車場法に基づいて都市ごとに制定される条例に定められているようです。

西宮市の駐車施設附置条例(参考URL参照)に照らし合わせると、ルネ西宮仁川の最低駐車場設置数は、83台になります。
ですので、この物件では100パーセントが義務とは考えにくいです。

[ 参考URL ]
https://www.nishi.or.jp/kotsu/kotsu/kotsukeikaku/chushashisetsu/joreik...

[ 以下抜粋]
2.(2)①共同住宅又は長屋の場合
・一戸当たりの専有面積が40m²以下の場合 戸数×0.25=台数・・・(III)
・一戸当たりの専有面積が40m²超えの場合 戸数×0.35=台数・・・(IV)
・(III)+(IV)=附置台数・・・ (V)
・附置台数の緩和措置はありません。

駐車場100％って魅力だと思ってました。
なかなか難しい面もあるなと皆さんの書き込みを読んで勉強になりました。
駅も近くないですし検討者は車所有の人がほとんどなのだろうと思ってました。
駐車場代、いくらくらいになるのかな。
それによっては管理費の負担も左右されるということなのかなと思います。

ケヤキの森が涼しげでいいなと思いました。
特に夏場は日影がありがたいですよね。

車は子育て中は所有率が高そうですが、子育てが終わって近くにスーパーもあるし、手放すという世帯が増えたときに困りそうな気がします。
近所でも戸建ての方ですが、高齢になり日々の買い物は歩きで済む方やもう運転に自信が無い方が車を手放して駐車場はたまに来る子供世帯用としているお宅があります。マンションで月々駐車場代がかかるのに駐車場を維持される方はいないでしょうから将来的に空きが増える気がします。

>> 62
おっしゃる通り、駐車場代がいくらになるのかが、ポイントになろうかと思います。
駐車場代が、月々の収支（定期メンテナンス費用）や、消耗部品の交換・機械式駐車場の更新費用に充当されることになりますから。
駐車場の利用料金は、販売用に格安の利用料が設定されてしまっているケースもありますから注意が必要です。
もうこればっかりは、デベロッパーが出してくる収支計画・長期修繕計画をきちんと確認するしかないですね。。

※理由はわかりませんが、No.59の投稿で記載したように、駐車場代の半分以上が、管理会計に組み込む方針になっていると要注意だそうです。
※機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費を月割りすると、4段(ピット2段)昇降横行式 14,165 円/台・月がコストになるようです。これを皆で負担することになろうかと思います。
参考URL:http://www.ecodeco.biz/blog/rinobe-hiyou/syuuzentumitatekin

ケヤキの森、癒されそうですよね。日陰が心地よさそうですし、エントランスアプローチに自然豊かな遊歩道が取り入れられていて素敵だと思います。


>>63
高齢家庭ばかりになってくると、当然自動車の所有率は下がってくるでしょうね。
その場合、管理組合で話し合いのうえ、機械式駐車場の規模縮小を行なっていくことになると思います。
・更新時に機械式駐車場の規模を縮小する。一部は廃止し、平面駐車場にする
・セキュリティゾーン外のスペースにカーシェアを導入する
など

比率の高い機械式駐車場は、他のマンションよりランニングコストは割高になるでしょうから、その取り扱いについては、管理組合で議論しながら運営していくことが重要になってくると思います。

なので、早いうちから入居者が認識しておくことが、「将来のこんなハズじゃなかった！」を減らすことにつながると思います。

駐車場の空き問題になるとよく、64さんが言うような
機械式駐車場を縮小とか一部を平面駐車場にするって話を耳にしますが、
縮小するにも変更するにもその費用がかかるわけで、
そう簡単にできるものなのかな？って思ったりします。

空きが出そうって心配されている方も多いようですが、
ここの場合、駅からの距離もありますし、お宅によっては2台3台利用したいって
お家も出てくるのではないかなと思いますが、どうでしょうか。

>>65 匿名さん
途中での変更は難しいので、更新タイミングで規模縮小を行うことになると思います。

2、3台目は入居者の属性によりけりだと思います。

4台なんですが…。

ケヤキの森は虫が多くなったり、蝉がうるさかったり、鳥の糞害があったり、、、心配です

>>68 匿名さん
南西の上層階か、南東に住みましょう。

南東は万代の屋上の駐車場が結構気になるから結構、上にあがらないと、、、

ここは西宮市？宝塚市？どっちですか？

ケヤキの森いいじゃないですか。夏は木陰、冬は葉が落ちて日差しが入るし。ただ、秋の落ち葉はすごいかも。綺麗ではありますけど。

71さん、住所はどうやら二つあるようです。物件概要を見たんですけど。

兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）

だそうなので、棟によって違ってくるのでしょうかね。

住所は、概要にあるように「西宮市」ですよ！

宝塚市やんか。

>>72 匿名さん
住所はエントランスのある西宮市になります。棟によって異なることはありません。
住民票も校区も条例の適用も西宮市です。

場所の割には想定価格が高いですね。
相当苦戦するのではないでしょうか。
宝塚の完成済み物件の方がお得だと思いました。

>>76 名無しさん
宝塚の完成済み物件の方が割安感はありますね。それに比べてこちらは、駅徒歩16分となかなかの距離なのに、割高感はあります。中古になると値崩れをおこしそうです。

とはいえ、近くにトラブルを起こすゴミ焼却場(基準価をこえるダイオキシンや重金属の煤煙問題)があるのはいただけないです。
宝塚の完成済み物件は無しだと思います。

宝塚のマンションは学校区が
人気ないとよそのマンション見学
した時に言われましたが。

西宮は普通の広さを考えると
軽く4000万以上するから、
きついです。

>>78 名無しさん
高司中学校区は全く人気がないでしょう。
今は分かりませんが、高司中は市内でも特に荒れている認識です。
高司小が合流する中学からは、とても行かせたいとは思いません。
評判の理由はネットで調べてみてください。

西宮市内、段上小校区で3500万円台中心なら適正額かもしれません。

色々比較しましたが、私は宝塚の物件にしました。
どちらにしてもこちらの物件は相当大変でしょうね。
早々にプライスダウンするでしょう。

駅から遠いからこそのこのお値段ということなのかな。
ここは収納が面白いなと思いました。
ウゴクロというネーミング。
これはかなり画期的なのではと思われます。
収納部の面積そのものを変えることができて、
部屋ひとつ増やしたり減らしたりもできて、
すごいアイディアだなと思います。
大規模な部屋の模様替えも出来ちゃいますね。
ほんと、面白いです。

駅から遠い上に標準仕様も落としてのあの価格帯はＮＧかな。
複層ガラスではない、床暖標準ではない等、イマドキ珍しいですね。

>>81 匿名さん
ウゴクロは面白い据え付け家具だと思います。3LDK 72平米とそれほど広くありませんが、いろいろなライフスタイルを吸収できるのは画期的です。

ちなみに、‭ウゴクロを入れるために大梁を戸境壁と同じ厚みにしています。(梁内蔵型戸境壁)
これのおかげで、部屋の隅の出っ張りがなくなり部屋はすっきりします。
これは他の物件に見られない特徴です。

>>82 マンション比較中さん
距離は賛同しますが、標準仕様は落としているといえるのでしょうか？

一般的には部屋の設備仕様に目がいきがちですが、梁内蔵型戸境壁や階高をあげることなくリビングの開口部を広げる扁平梁が採用されている点を加味すると、構造的には先進的な物件だと思います。
このあたりにはコストをかけていそうです。

・梁内蔵型戸境壁や扁平梁の解説
https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/equipment/index02.html

昨日から隣接するドラッグストアとスーパーが開店しましたね。道路の混雑具合はどうだったんでしょうか？

>>83 匿名さん

営業さんに同じことを言われましたが、
今はアウトポールが主流なんでそんなに差はないですよね。
他物件と比べても、本当に必要な部屋の設備仕様を落としていることが残念です。
土地高騰の兼ね合い等で仕方ない部分なんでしょうけど。

>>85 マンション比較中さん
ペアガラスとか、床暖が必要なら後付けしたらどうですか？
構造と違ってあとからつけ足せるものですから。

私ならペアガラスをつけますね。

今回は営業さんのレスポンス悪かったですね（笑）
管理規約等、調整してたっぽい

>>78 名無しさん

競馬で混むし、駅からかなり遠く不便。

道の反対側にお墓がありかなり売るのに
苦労しそう。

周りのマンションはかなり安くで売り出しされていて買い手がいないような感じがします。

>>88 通りがかりさん
このマンションは西側が人気なようです。
逆に万代や墓地のある東はしばらく売れ残るでしょうね。

甲武中学の荒れ具合はどうですか？検索したら森なんちゃらっていうアーティストのTwitterにたどり着き、甲武中学校の生徒さんらしき子のTwitterを見たのですが、とても心配になりました。

>>90 匿名さん
公立なんてピンキリでしょ。Twitterなんてみても、リテラシーの低い子が投稿してるだけで、余計に心配になるだけです。

段上に住んでますが、総じて普通の学校だと思いますよ。

売れ行きはどうなのでしょうか？お墓近くと、競馬場近くと駅遠が気になります。

>>92 匿名さん
西側の棟の人気の部屋はほぼほぼ埋まったようです。

土日に伺った際は忙しそうにしていましたし、売れ行きはまあまあじゃないでしょうか。

あの立地でも売れてるんだ。

契約された方、手付金いくらでした？

>>95 マンション検討中さん
原則物件価格の1割でした。

もう販売開始してるんですか？

1期の販売戸数は何戸やった？
6戸が売れ残って先着順になってる


http://www.sohgoh-outline.jp/index.php?bunjo_number=0147&_ga=2.446...

ルネ西宮仁川
先着順広告
物件名（販売期）／マンション
ルネ西宮仁川（先着順広告）／マンション
販売スケジュール
先着順申込受付中
竣工時期
2019年9月下旬（予定）
入居時期
2019年9月下旬（予定）
販売戸数
6戸
販売価格
2,895万円 ～ 4,195万円
間取り
2LDK ～ 4LDK
専有面積
61.74㎡ ～ 85.09㎡
バルコニー面積
10.60㎡ ～ 31.54㎡
サービスバルコニー面積
1.98㎡
アルコープ面積
3.14㎡ ～ 10.21㎡
管理費
6,240円 ～ 8,590円／月
修繕積立金
4,940円 ～ 6,810円／月
修繕積立金基金
432,000円 ～ 596,000円（一括）
管理準備金
20,000円（一括）
その他
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）

売れ残ってるんですね。違うマンション見学行った時担当が最悪だったからもし見学行ったらいい担当についたらいいなぁ…

西側って競馬場見える？

2期もそろそろ販売開始やてな


http://www.sohgoh-outline.jp/index.php?bunjo_number=0147&_ga=2.446...

ルネ西宮仁川
第2期1次予告広告
物件名（販売期）／マンション
ルネ西宮仁川（第2期1次予告広告）／マンション
販売スケジュール
2019年2月上旬（予定）
竣工時期
2019年9月下旬（予定）
入居時期
2019年9月下旬（予定）
販売戸数
9戸
販売予定価格
2,800万円台 ～ 4,300万円台（100万円単位）
間取り
3LDK ～ 4LDK
専有面積
69.34㎡ ～ 85.85㎡
バルコニー面積
11.60㎡ ～ 30.88㎡
サービスバルコニー面積
5.55㎡
アルコープ面積
2.43㎡ ～ 10.21㎡
管理費
7,000円 ～ 8,670円／月
修繕積立金
5,550円 ～ 6,870円／月
修繕積立金基金
485,000円 ～ 601,000円（一括）
管理準備金
20,000円（一括）
その他諸経費
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）

>>99 マンション検討中さん
私も別の物件の担当者は大外れでした。
でも、ここのギャラリーでは良い担当者についてもらえました。良い担当者にあたるといいですね！

>>100 マンション検討中さん
見えると思います。
が、方角的には目の前に来ないと思います。
意識しない限りは気にならないんじゃないでしょうか。

>>102 マンション検討中さん
そうなんですね！ありがとうございます？私もいい担当だったらいいのに…

仁川駅16分か
駅から遠いマンションは完成後もだいたい売れ残るから
完成後の値引きを待ってから買ってもいいかもね

ここって西宮市？宝塚市？

>>105 匿名さん
土地は宝塚も西宮も入ってますが、
住所はエントランスのある西宮市になります。
住民票も校区も条例の適用も西宮市です。

>>104 匿名さん
安く買いたいなら、待ったほうが良いですが、条件の良い部屋がほしければ今じゃないでしょうか。

良い部屋から売れていきますよ。

ルネ西宮仁川
所在地
兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／
兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／
宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）


ほんまや
見落としてた
西宮市なら阪神間の印象
宝塚市なら郊外の印象やもんな

ルネ神戸星陵台
2015年3月完成→2019年1月完売


ルネシリーズの駅から遠いマンションやと神戸でこんなマンションあるもんな
やっぱり駅から遠いってのは数百万円単位の値引きしそうなんよなー

値引きしてから買いたいがたしかにいいとこは売れるな

甲武中学が嫌やな。

>>110 匿名さん
ここの東側の低層階は間違いなく残りますよ。
マンダイの建屋、看板がもろかぶり。
いくら値引きされても嫌なものは嫌。

窓開けたらマンダイの看板かぁ…
スーパー横にあるのはいいんやけどね。

>>113 マンション検討中さん
こんな感じです。
こっちは向いてないね。

>>112 匿名さん
看板がかぶるのはきついですね。

ペット飼う人たくさんいるのかな？

道路より下の階、日当たり悪そう

確かに。

ペットは臭い。やめてほしい。

今のマンションはペット可が当たり前みたいになってきてるけどペットはきついわ。

現地見てきましたが、東側の棟の2F角部屋は、万代の駐車場入口から見下ろし目線でした。

カーテンあけれないし、洗濯物も気をつけないと見えそう。。。

モデルルーム行った方販売員しつこかったですか？

>>122 マンション検討中さん
担当販売員次第かも知れませんが、全くしつこさは感じませんでした。

他のモデルルーム販売員と違って熱心ではなかったのでびっくりしました。

>>124 マンション検討中さん
熱心じゃない人もいたんですね。

私の担当者は熱心でした。
その場で答えられない宿題事項も、ちゃんと裏取りして丁寧に回答してくれましたよ。

>>125 匿名さん
羨ましいです。

角部屋はやはり高い

でも馬が近いからいいよ。

>>128 匿名さん
気になるほど近いか？

>>128 匿名さん
どこまでの部屋が馬見れるのか気になります。

>>130 マンコミュファンさん
西側の建屋は視界の右端に競馬場の大屋根が見えると思いますが、競馬場のトラックは部屋からは殆ど見えないんじゃないでしょうか。
大屋根も500メートル程離れているので、存在感はそれほど大きくないと思います。

>>131 通りすがりさん
ありがとうございます。個人的な感想ですが馬が走ってるの見えたら売れ行き良いのになぁと。

>>132 マンコミュファンさん
馬を見たければ、西側の棟の中層階以上の角部屋か、バルコニーから見えると思います。ただ、距離があるので、ちゃんと見たければ双眼鏡は必用だと思います。

>>133 通りすがりさん
そうですか。角部屋見れそうですね。検討してみます。

競馬があるときは周辺道路は混むよ

競馬マニアにはたまらん物件。ただ駅は遠い

高校野球マニアにもたまらん物件だな

>>138 通りがかりさん

報徳あるでしょ

川が…なければよかったのに

>>140 匿名さん
何か問題でも？

近くのセブンイレブンがつぶれましたね。
スーパーとドラッグストアが目の前にできたから仕方がないかもしれません。

万代のほうも平日夕方でもあまり客が多いとはいえません。
171号線沿いのマルハチの客数と比べれば一目瞭然です。

ドラッグストアのほうはいつもガラガラ。

どちらも店舗面積が広い分、よほど客が増えないと厳しいのではないでしょうか。
マンション完成後もそんなに客は増えないだろうから、撤退もありえると思います。

マルハチと比べるのは酷でしょう。
あっちは国道沿いです。
ココカラファインは段上と大差ないように感じました。ドラッグストアはどこも似たようなもんです。

値下げしてる？

この残り17戸が本当の最後かな？


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ルネ西宮仁川
所在地
兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
地図を見る
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

お問い合わせ
「ルネ西宮仁川」マンションギャラリー
0120-070-236
【営業時間】10:00?18:00　【定休日】毎週水・木曜日

物件概要
先着順広告
物件名（販売期）／マンション
ルネ西宮仁川（先着順広告）／マンション
販売スケジュール
先着順申込受付中
竣工時期
2019年9月下旬（予定）
入居時期
2019年9月下旬（予定）
販売戸数
17戸
販売価格
2,895万円 ～ 5,095万円
最多販売価格帯
3,400万円台（2戸）
間取り
2LDK ～ 4LDK
専有面積
61.74㎡ ～ 92.70㎡
バルコニー面積
10.60㎡ ～ 31.54㎡
ルーフバルコニー面積
34.68㎡
アルコープ面積
2.43㎡ ～ 14.40㎡
管理費
6,240円 ～ 9,360円／月
修繕積立金
4,940円 ～ 7,420円／月
修繕積立金基金
432,000円 ～ 649,000円（一括）
管理準備金
20,000円（一括）
その他
■ルーフバルコニー使用料／1,730円（月額）
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）

※申込の際には印鑑及び最新2年分の収入証明、本人確認書類（運転免許証・パスポート等）が必要となります。
※先着順申込受付販売の場合、売却済みの場合がございます。ご容赦下さい。
※表示価格は税込みです。

全体概要
種別
マンション
物件名
ルネ西宮仁川
所在地
兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

総戸数
236戸
敷地面積
8,921.7㎡
建築面積
2,878.12㎡
延床面積
19,649.38㎡
構造・規模
鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
敷地の権利形態
敷地：専有面積割合による敷地利用権(所有権）の共有／建物：区分所有権
用途地域
第一種住居地域
建築確認番号
第BCJ17大建確071号（平成30年1月31日付）／ 第BCJ17大建確071変1号（平成30年5月16日付）
管理形態
区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
駐車場
240台（福祉用1台・来客用3台含む）／ 6,500円～15,000円(月額)
駐輪場
サイクルポート 236区画／ 200円・300円・500円(月額)
バイク置場
15台 ／ 2,000円(月額)
ミニバイク置場
19台/（別途、サイクルポート38区画に駐車可能）500円(月額)

売主
総合地所株式会社
国土交通大臣（4）第6814号
（一社）不動産協会会員
（一社）不動産流通経営協会会員　
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪支店　大阪市中央区本町1丁目8番12号
オーク堺筋本町ビル6階
TEL:06-6261-1630

関電不動産開発株式会社
国土交通大臣免許（4）第6379号
（一社）不動産協会会員
（社）大阪土地協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪市北区中之島3丁目3番23号 中之島ダイビル内
TEL:06-6446-8821

山陽電気鉄道株式会社
兵庫県知事（16）第40号
（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
神戸市長田区御屋敷通3丁目1番1号
TEL:078-612-2022

販売会社
販売提携（代理）
株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣免許（10）第3175号
（一社）不動産協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
大阪市中央区淡路町1-7-3　日土地堺筋ビル6階
TEL:06-6203-3600

施工会社
株式会社長谷工コーポレーション
設計
株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
管理会社
総合ハウジングサービス株式会社

情報更新日：平成31年04月08日
次回更新予定日：平成31年04月22日

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>>145 匿名さん
236戸もあるのに残り17戸…たしかに疑わしいです。

期分け販売している場合、先着順販売はそれ以前の販売の売れ残り。まだ、期分け販売もしているし、最終期と謳ってないからまだ販売していない住戸はあるだろうね。

値下げしてるのかな…

学区と西宮アドレスにとにかくこだわるなら多少不便でもここって思ってしまうけど、やっぱり14分は躊躇する…
うちの場合一家全員自転車持たないといけないけど全員置ける気がしないし…。

知人が先にここを契約しているんだけど、ご近所さんになる強みもあるんだけど、最後の一押しが欲しいです。
公立中コースになっても私立中コースになっても、ここは経済的だし、塾もちょっと頑張れば行きやすいけど…。

>>148 マンション検討中さん
値下げはどうなんでしょうね。
売主の体力はありそうですが。。