ルネ西宮仁川について

田近野は戸建でも何故か人気無いですね。

新築の間にどれだけ売れるのか
営業の腕の見せ所なのかな？

半分以上も残る理由は何なのでしょう？
そんなに悪いマンションだとは思えないのですが。

非常に良い眺めで気に入ってます。しかし部屋に辿り着くまでにゴーストマンションみたいなんで早く入居して欲しいですね。

まだ東側の棟は夜とか真っ暗ですけど、南側の棟は半分近く？埋まってきてますよね。

こう見ると半分以上はまだ入居してないようですが、まだ販売を開始すらしていない部屋も多いですよね。

HPでは先着順が21戸(いまのところ売れてない)、先週抽選募集していたのが5戸(第3期販売分)。まだ「最終期」ではないので、これから販売するお部屋もあるんでしょうね。

春休み頃にもう少し入ってくるかな？

>>239 匿名さん
気になったので、修繕計画確認しました。

記載文面は以下の通りでしたので、言葉の通りなら、駐車場収入は当てにしていないようです。売れ残りが続いても、住人への金銭負担はなさそうですね。

---------------------
計画期間に見込まれる、推定工事費等の累計額を、修繕積立金等(修繕積立一時金(初年度一時金)、一時金等を含む。)の累計額が下回らないように計画しています。なお修繕積立金の運用益は考慮しておりません。)

永住のつもりなので関係無いかも知れませんが、この先5,6年も完売しなければどうなるのでしょうかね。

なるようになりますよ

>>246 匿名さん

どんなマンションでも値引きすれば完売しますね。

伊丹市だと2009年のグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは4年半で完売したし
神戸市だと2015年のルネ神戸星陵台も4年で完売しました。

結局は価格さえ下げれば売れます。

>>245 通りがかりさん

確認ありがとうございます！
住人への金銭負担がないだけ良いのかなと思いました！
なかなか売れなければ値段は下がるでしょうが
最初の提示価格の時点で西宮なら安いなぁと思うのですがそんなこともないのかな？

下手すると五年以上の新記録になるかも。

永住する人はいいかもしれないけど
転勤や実家が遠い場合は、
購入に躊躇してしまいますね。
いざとなったら売買できるのかなど考えてしまいます。

資産価値の観点から考えたらこのマンションはないなあ。

まだまだ空きがあるみたいですね。
空きが目立たないようにレースのカーテンや電気を付けたりと営業の知人が工夫していると言っていました。
価格とクオリティーが中途半端なのかな？
そこまで悪い物件には思えないけれど。

空きが目立たないようにって、悲しいマンションやなあ。

今実際住んでるのはどの位なんでしょうか。
カーテンを掛けちゃったら夜に見に行った人が「あそこの部屋良かったけどもう埋まっちゃったのか、残念」ってなりませんかね。考えすぎ？

戸数が少ないのに細かく期を分けたり抽選日が設定されてる点で販売自体はゆっくりペースのような気がしますけどね。
今は3期ですけど4期もあるんでしょうか。

馬が近いのは大きな資産価値だ。

>>255 匿名さん

マジそれ。
情報公開が不透明過ぎる。
価格表と成約表の公開、それしかないね。

もし大量の売れ残り完成在庫があったらそのうち大幅値引きするでしょうし検討中の方でも決断できない理由になるかもしれない。

売主も心の中ではこのマンションないなと思ってるのかも。

>>255 匿名さん

2?3週間くらい前に、夕方に通った時は、南向きの棟は半分くらい電気がついてる感じで、マンダイ側は数件くらいでした。

夕方早めだったのでまだ帰宅してないお家もあるかと思いますが。

日光で床などが日焼けしないようにだと思っていたのですが、ほぼ全ての住居にレースのカーテンはかけているように見えました。

川沿いのマンションは今後敬遠されるのでは？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200318-00000569-san-bus_all
資産価値が暴落しそう。

>>260 匿名さん

Yahoo！の配信記事は数日間で消えますよ。
魚拓取って貼るか全部コピペしないと後々には見れない。

5ヵ月間も書き込み無かったのか。
消費増税前でも完売しなかったからコロナ時代にはさらに厳しそう。

公式の販売概要は8月13日更新予定日に更新されて無かった。
お盆休みに入るなら最初から8月末くらいの更新予定日にしてれば良かったのにな。

現在19戸が販売中だけど総戸数236戸の中ではどれくらい売れ残ってるのかな？

https://www.sgr-sumai.jp/mansion/nigawa236/index.html
物件概要｜ルネ西宮仁川｜マンション

ルネ西宮仁川
所在地
兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

お問い合わせ
「ルネ西宮仁川」現地販売センター0120-070-236
【営業時間】10:00?18:00　【定休日】毎週水・木曜日

モデルルーム最新情報
モデルルームのご案内について【新型コロナウイルス感染予防の対策】
新型コロナウイルス感染拡大防止の取り組みとして【ご予約優先】にて
モデルルームのご案内をさせていただいております。
皆様にはご安心してご来場いただけます様、感染拡大の防止と予防につきまして徹底して参ります。
ご不便をおかけいたしますが、ご理解賜りますよう宜しくお願い申し上げます。

物件概要
先着順広告
物件名（販売期）／マンション ルネ西宮仁川（先着順広告）／マンション
販売スケジュール 先着順申込受付中
竣工時期 2019年9月
入居時期 即入居可（諸手続完了後）
販売戸数 19戸
販売価格 2,928.2万円 ～ 5,659.8万円
最多販売価格帯 3,400万円台(3戸)
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡
バルコニー面積 10.60㎡ ～ 31.54㎡
ルーフバルコニー面積 33.66㎡
サービスバルコニー面積 1.98㎡ ～ 7.06㎡
テラス面積 12.00㎡
専用庭面積 15.00㎡
アルコープ面積 2.43㎡ ～ 10.85㎡
管理費 6,240円 ～ 9,820円／月
修繕積立金 4,940円 ～ 7,780円／月
修繕積立金基金 432,000円 ～ 681,000円（一括）
管理準備金 20,000円（一括）
その他 ■専用庭使用料／450円（月額）
■ルーフバルコニー使用料／1,680円（月額）
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）
※申込の際には印鑑及び最新2年分の収入証明、本人確認書類（運転免許証・パスポート等）、車検証（駐車場をご希望の方）が必要となります。
※先着順申込受付販売の場合、売却済みの場合がございます。ご容赦下さい。
※表示価格は税込みです。

全体概要
種別 マンション
物件名 ルネ西宮仁川
所在地 兵庫県西宮市田近野町4番1（住居表示）／ 兵庫県西宮市田近野町1番213,1番214,1番215の一部（地番）／ 宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通
阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分
総戸数 236戸
敷地面積 8,921.7㎡
建築面積 2,878.12㎡
延床面積 19,649.38㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
敷地の権利形態 敷地：専有面積割合による敷地利用権(所有権）の共有／建物：区分所有権
用途地域 第一種住居地域
建築確認番号 第BCJ17大建確071号（平成30年1月31日付）／ 第BCJ17大建確071変1号（平成30年5月16日付）
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成して、管理会社との間で管理委託契約を締結
駐車場 240台（福祉用1台・来客用3台含む）／ 6,500円～15,000円(月額)
駐輪場 サイクルポート 236区画／ 200円・300円・500円(月額)
バイク置場 15台 ／ 2,000円(月額)
ミニバイク置場 19台/（別途、サイクルポート38区画に駐車可能）500円(月額)
売主 総合地所株式会社
国土交通大臣（4）第6814号
（一社）不動産協会会員
（一社）不動産流通経営協会会員　
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪支店　大阪市中央区本町1丁目8番12号
オーク堺筋本町ビル6階
TEL:06-6261-1630
関電不動産開発株式会社
国土交通大臣免許（4）第6379号
（一社）不動産協会会員
（社）大阪土地協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
大阪市北区中之島3丁目3番23号 中之島ダイビル内
TEL:06-6446-8821
山陽電気鉄道株式会社
兵庫県知事（16）第40号
（一社）兵庫県宅地建物取引業協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
神戸市長田区御屋敷通3丁目1番1号
TEL:078-612-2022
販売会社 販売提携（代理）
株式会社長谷工アーベスト
国土交通大臣免許（10）第3175号
（一社）不動産協会会員
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
大阪市中央区淡路町1-7-3　日土地堺筋ビル6階
TEL:06-6203-3600
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
管理会社 株式会社長谷工コミュニティ

情報更新日：2020年07月30日
次回更新予定日：2020年08月13日

【SUUMO】ルネ西宮仁川 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67717298/

ルネ西宮仁川 （価格・間取り）

Fメニュー2
3LDK+N
専有面積：78.56m2
価格：3974万5500円（先着順）

G2
3LDK＋ウゴクロ
専有面積：71.43m2
価格：3447万250円（先着順）

Ur
3LDK+SC+MC+WIC+ルーフバルコニー
専有面積：97.27m2
価格：5659万8000円（先着順）
角住戸
LD15畳以上
ルーフバルコニー
和室あり

ウゴクロって何かと思ったら可動収納ユニットのことのね。
初めて聞きました。

G2type
3LDK
818号室
価格：3,793.325万円
住居専有面積：71.43m2(約21.60坪)
バルコニー面積 / 12.00m2 アルコーブ面積 / 2.67m2

4階71.43m2の中古売りに出てますね。
『室内大変丁寧にご使用です』と記載されてるけどもちろん中古ですから新築とは違いますよね。
同じ面積の8階71.43m2が3,793.325万円で新築マンションで公式サイトに記載されてます。
売る側としては新築購入時の登記費用諸費用や売却時の仲介手数料もあるでしょうし
さらに購入側にも仲介手数料が必要でしょうし。
さらに4階と8階の差を考えれば中古の4階は厳しいでしょうね。
新築分譲が大量に売れ残ってる事実と駅から16分の距離は資産価値の維持が厳しくなるのはしょうがないですね。

https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_nishinomiya/nc_94484487/
【SUUMO】ルネ西宮仁川 中古マンション物件情報

ルネ西宮仁川 3850万円（3LDK）
中古マンション
情報提供日：2020/8/8次回更新日：情報提供より８日以内
3850万円
兵庫県西宮市
阪急今津線「仁川」歩16分
ASOQ不動産流通(株)

◆◇住宅ローンでお困りの方必見。◇◆
月々１０万円台からご購入検討頂けます
■陽当り良好
■室内大変丁寧にご使用です♪
■充実の設備
■生活施設に恵まれた好立地
■マンションのエントランスから専用ステーションタクシーで駅までラクラク通勤
■ランドリーコーナー有り
■ペット飼育可能
■駐車場要確認
■アソック不動産流通（株）長田店ホームページ物件多数有り

ルネ西宮仁川 　【マンション】
価格3850万円
管理費5710円／月（委託(通勤)）
修繕積立金7210円／月
間取り3LDK
専有面積71.43m2（壁芯）
バルコニー面積：12m2
所在階4階
向き南西

半分くらい残ってますね。2980万ってところでしょうか。。

まだ半数くらいは残ってるようです。駐車場も空きが多く、さみしい感じでした。駅から遠いのは気になりますが、子育てするには環境は悪くはなさそうですね。営業さんに販売意欲は感じられませんでしたが、値引き交渉してもらえるのでしょうか？個人的には20％引きくらいなら、ありかと思います。

>>267 マンション検討中さん

駐車場は空きが多いの？
そうすると修繕積立基金への影響も出るしょうね。
想定してた金額が入らなければ毎月の修繕積立金の値上げ問題にもなるかもしれないですね。

売れ残ってる部屋の毎月の管理費や修繕積立金は事業主が支払ってるでしょうけど
さすがに駐車場や駐輪場の収入までは損失補填しないでしょうね。

>>268 匿名さん

駐車場は１年間は売り主が負担するけど、２年目からは住人さん負担になるらしいです。住人さんがあまりにも気の毒ですね。南東部側はほとんど未入居のようですが、販売する気あるのでしょうかね。。。決して悪いマンションではないですが、これだけ売れ残るのは、価格が見合ってないのかなと思います。値下がりすれば、候補のマンションにしたいと思います。

いま販売中が、先着と抽選合わせて24戸。でも、明らかに入居者が少ないので、9月、完成から1年経ったタイミングで、大々的にまた売り出すとか？知らんけど。。

取り合えずこの住戸配置図に価格と成約済かどうかだけ記載して一般公開して欲しいよね。

【SUUMO】ルネ西宮仁川 | 新築マンション物件情報
https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_nishinomiya/nc_67717298/

住戸配置図

>>270 通りがかりさん

事業主が1社だったら自社の判断で値引きとか価格改定できるけど
3社の共同事業だからそういうのは簡単には出来ないでしょうね。

カネきついんやったら無理して買わん方がええで。

最初は駅までの距離がネックでしたが、実際訪れてみると全く気になりません。直線なので自転車で５分程度ですし、駅が離れている分、夜や休日は静かに過ごせそうです。学区も評判の小・中学校の校区なので子育てには最適な環境かと…。やはり西宮アドレスは魅力的ですね。検討します。

リセールが難しいマンションかな。

いま入居率ってどれくらいなんでしょうか？

>>277 通りがかりさん
50パーセント弱くらいだとおもいます。

ガラガラやんか。

>>279 匿名さん
東側の棟を建てたのが失敗ですね。
夜、真っ暗ですから。

>>280 評判気になるさん

南側の棟は、ほぼ埋まってきてる感じですかね？

>>281 通りがかりさん
7割以上埋まっている印象です。
人気のあるタイプは殆どないんじゃないでしょうか。

>>282 匿名さん
万代側の棟は、どんな感じでしょうか？

>>283 通りがかりさん
マンダイ向きの棟は、なんでそんなに売れないのでしょうか？

>>284 通りがかりさん

入居率は1?2割弱程度だと思います。
売れないのは墓地が視界に入るし、フロントから遠いからじゃないでしょうか。相対的に評価した結果、西側に流れてるんだと思います。

俗に言うゴーストマンション？

>>286 マンション検討中さん
意味ちゃうやろ

万代側は低層階は万代が気になり、高層階は墓地が気になる。ただ墓地は一部西洋墓地ということもあって意外と風景に馴染んでます。

18時くらいにマンダイの前の道を通りますが明かりが付いている部屋は4つくらいしかありませんね。

>>289 マンション検討中さん

いまhpに載ってる先着順が17戸ですが、ドーンと販売しないんですかね？

じゃあ ドーン・ドーンと買ってくださいな。

ここはあと３年はかかるだろうね。
夜前を通る時万代側はホント笑うくらい暗いです。

>>290 通りがかりさん

小出しでやっていくみたいですけど、他の部屋でも販売はしてくれますよ。駅からの距離が気にならない方にとってはいい物件だと思うんですけどね。

神戸東灘に住んでいた時は、山側の家まで徒歩40分（笑）？仁川駅から徒歩で16分なんて、笑えるぐらい近いように思います。朝の競馬場も雰囲気があり、空気が澄んでいて気持ちよさそう。お墓は見えても、周りの景色を一望でき、朝焼けと日没は格別の景色でしょうね。
部屋から新幹線が見えることにビックリしました。歩いて散歩がてらにスーパーに行けるのも非常に便利ですね。

馬がある時は まだ駅前で予想屋とか出るんかな？

リセールが難しいだろうな。
貸すのも難しそう。

>>296 匿名さん

何件か中古ででてますね。

そうやなあ。通勤通学は不便。
ただ西宮浜よりマシ。それくらいか。
私なら中古マンション駅近探しますけどね。

土日はそこら辺に警備員が立ってるから安全さはあると思います。

マンション購入予定で色々探してるんですけど、ルネ西宮仁川って値引き交渉応じてくれますかね？

>>300 口コミ知りたいさん
今決算フェアやってるってチラシが入っていました！売れ行き厳しいみたいですし、交渉いけると思います。

見に行きました。ウゴクロ魅力的でした。思ってたより部屋が広く感じて、家族の人数や整地に合わせて変化つけられそうでおもしろいなと思いました。
山側はもうほとんど空きがなくて、万代側になりますが、高層階からの景色はよかったです。お墓が気になるとおっしゃってる方もいますがまあまあ遠いので私は気になりません。合掌。新幹線が見えて、たまたまですがドクターイエローが見えてそれにびっくりしました。

やっぱり川の近くはどうかなと思います。
自然災害の恐ろしさをこの時期になると感じます。

ほな　山の方に行きはったらどうですか？

近所の緊急避難場所に指定されてるくらいなんで安全かと。1000年に一度の大雨想定だと3階くらいまで浸水するみたいですが。

ここは西宮市？宝塚？

>>306 匿名さん
一応西宮市扱いですが、固定資産税は宝塚市にも一部支払います。

仁川ってブランドですよねー、駅まで少しくらい山手の方が高級感があって良いと思いますよ。

何のブランドやねん。（笑）

確かにサラブレッドはブランドやな。

万代側の高層階を見てきました。
お墓はガッツリ見えましたが、私は全く気になりませんでした。
私の価値観
デメリット
・駅から遠い
・川が近く防災面が気になる
・お馬ある時は激混み
メリット
・住所が西宮（見栄です）
・価格がリーズナブル（西宮の割に）
・供用設備（ゴミドラム、BBQテラス、ステーションタクシー）
・高層階なら視線が全く気にならない（カーテン開けっぱなしでも大丈夫）
あくまで私の価値観ですが、総合的に評価し、買おうと思っています。
ちなみに、私はリセールを考えていないので空室があっても気になりません。（いつか埋まるだろうと楽観視してます）

よっしゃあ。買いなはれ。

景気がいいね！買いなはれ買いなはれ！

今からマンション検討しても遅いですかね？

マンダイ側は、もうほぼ埋まってしまったんですか？

まだ3割くらい空いてましたよ!

ありがとうございます！

通勤で万代出入り口側を通りますが部屋の電気がついている割合が3割くらいですよ。
午後6時くらいで。

午後6時で電気なんかつけたらもったいない。

１０月某日、見学に行き価格表を見ましたが、半分以上は埋まっていました。
商談中の方も数名いたようですし。
あと、万代側の道路からマンションを見ても、下の階は見えません。
万代の、駐車場の高さくらいの階層に空きが多いようなので、外から見たら「空きが多いな」という印象が強いかもしれません。

見学に行ったら物件価格は下げるつもりない、むしろ上げようか検討してると言われたんですけど、竣工2年経過してこれだけ売れ残りあるのに普通ですかね？

77東京学芸大附属2
76早稲田本城6
76慶應義塾1
76慶応しき1
73名大明治3
73西2
73日比谷3
73ICU1
72戸山1
72城北2
72桐棚2
72立教新座2
71中央大学3
70学習院1
30
千代田区麹町中学校(およそ１００名)

最近土日になると内見の方が明らかに多くなってるように感じるので、売り手市場になっているのかと思います。

枯れ木も山の賑わいと申しますが。

もう販売中の中古マンション出てる。

3-4つ中古出てたけど、最近みたら1つ無くなってたので売れたんですかね？！

3年経つと値下げはしないのでしょうか？
以前、内覧に行き少し気になってましたが3年弱なので引っかかります。

>>326 マンション検討中さん
資金不足ですか？

>>327 通りすがりさん

買わない方、買えない方は変な回答されない方が良いですよ～

1年くらい前に見学に行きました。
共用に無駄な物が多くて保留にしたまま・・・
BBQや専用バス？は使っている人いるんですか？

>>329 マンション検討中さん

BBQは春秋はよく利用されてますね。
バスも利用率は高めかと。(特に荒天時)

関西（兵庫、大阪、京都エリア）
　不動産　
　経営


元財務局の宿舎
周辺環境が良好でなければ財務局の宿舎は立地することはできませんので環境は良く、居住するのに最適と捉えます。
（自然、周辺建物、生活環境等）
また、文教住宅都市として力強い仁川はブランド力があり、進学高に向けて子育てされる方に向いてる立地といえます。
関西のおセレブ様御用達路線の花形的エリアとも言われていますので、今後の傾向としては価格上昇に向かうと思いますし、デメリットを踏まえても買い時ではあると言えます。

デメリットは駅までの距離ですかね、徒歩でも問題ない距離ですが、ここまで好条件が揃っているのに惜しいところです。それは全ての物件にも言えることですが。

ルーフバルコニーは、開放感があり、手軽にくつろぎの場ができるといったメリットがありますし、都市部では味わうことができないものがあります。
デメリットは建築時の費用が高く、価格は高騰しますので、
それ相応の金持ち・年収が必要です。（総価格5500万～
ルーフバルコニー抜きの一般的居住部分なら問題無いと思われます。


所在地：兵庫県西宮市田近野町1番213,214,215の一部他（地番）　、兵庫県宝塚市仁川北一丁目46番7の一部,46番8（地番）
交通：阪急電鉄今津線「仁川」駅徒歩16分

総戸数 236戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上13階建及び14階建
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡

売主：総合地所、関電不動産開発、山陽電気鉄道
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：総合ハウジングサービス

何を今更。

宝塚か？西ノ宮か？
どっち？

以前、見学に行き駅距離などは我慢出来そうでしたが、価格がネックでした。間もなく3年ですが、大幅値引きは可能性ありそうでしょうか？

資金不足なら無理しない方がいいですよ。

何戸か出てる中古もあまり売れてなさそうですね
まだ結構余ってるみたいだし大幅値下げでもしないと一生埋まらなさそうだけど売主は何考えてるんだろうね

>>334 匿名さん
昨今の物価高がなければ値下げもしてたかもしれませんが、相対的に見て安価なマンションなので値下げはないと思いますよ。

かなり埋まってきてるみたいですね。
最後の追い込みにかかっているようです。
相変わらず値下げはしていないようですが、販売元？の3社間で“値下げはしない”と合意があるようですね。
こんな見晴らし良くて、周りからの視線を気にしなくて良い（高層階）マンションはなかなか無いし、お金があればルーバルのお部屋買うんだけどなー

西宮市内で予算的に購入できる場所を探していて、築浅で割安なこちらを検討しはじめたのですが、駅からやや遠くて迷っています。あと田近野町を調べると、旧尼崎市域、周囲の墓地・市営住宅、高い洪水リスクなど、懸念材料が出てきて余計に迷ってしまいます。。
（洪水リスク以外はそんなに気にしていません。また、リセールもあまり気にしてません。）

実際に購入した人はこの辺りも納得されて購入されてるんでしょうか？マンションといっても、浸水したら給排水設備や機械駐車場は被害を受けますよね...？

>>339 マンション検討中さん
私も検討していましが、
西宮市のバザーマップをご確認ください。
洪水は1000年の一度の想定とからしいのですが私は妻の反対もあり検討から外さなければありませんでした。
値段帯はもうこんな値段は出てこないのでかなり迷いました。今は少し後悔しています。