ルネ西宮仁川について

馬は近いか？

>>160 匿名さん
両方跨いでますが、住居表示は西宮市です。

>>160 匿名さん
西宮市ですよー

>>161 匿名さん
競馬場は見える場所あるみたいですよー
馬は厳しそう

万代側の方が売れ残ると維持管理費用は上がって負担が多くなったりするのですか？

中、上層階は墓地が見える、下は万代の駐車場が横にあり窓が開けれないなど気になります。

西宮であの価格は魅力的なんですが。

万代と反対側は西日がきつそうなんだが…やばり万代側の方が売れ行きが悪いのか

>>165 匿名さん
売り切るまで売主が負担することになりますよ。

>>167 評判気になるさん

それは確認されましたか？

築1年になると売れ残ったとしても売主が所有権登記をするので法律上は中古マンションになります
その結果、所有者である売主が管理費と修繕積立金を支払う義務が生じるとは聞きました

問題は築1年以内はどうするかはその事業主による裁量権の範囲だと聞いたことがあります

総合地所、関電不動産開発、山陽電気鉄道に確認された方おられませんか？

>>168 匿名さん
重要事項説明書によると、管理費、修繕積立金などは引き渡し日が属する月の翌月から、買主への引き渡し日の前日まで、売主が負担するとのことです。

ただし、例外があるので、売れ残りが出れば、この部分の不足分は居住者が負担させられる恐れがあります。
特にウェイトの大きそうな、駐車場使用料の負担が気になるところですね。

参考に重要事項説明書 23.特記事項(58)の抜粋画像を添付します。

>>169 契約者

詳細に確認ありがとうございます

管理費、修繕積立金については特に問題なさそうですね
駐車場については想定使用台数が何台かによって変わってきますね

いずれにしても完成後に大量に売れ残った場合は1年目でも影響がでますね

西宮市でこれだけ大規模なマンションで236世帯もあれば売れ行きが気になりますね。

賃貸脱却にあたり年明け頃検討対象で何度か足を運んだが、やっぱり日当たり、墓地、万代の駐車場どこをとってもネックになって諦めました。

西宮で新築であの金額…というのも、やはりどこかうまくいかないものですね。

何より、販売担当がたよりない。
わからないなら「わかりかねますので上司に確認します」「次回までに調べます」って言うて欲しい。高い買い物なのにあやふやにされると不安になる。

そしてその上司は上司で【売ってやろう】圧が凄かった。嫌になるくらいウザかった。

>>172 匿名さん

モデルルーム見学行きました。こちらの販売担当は逆にやる気ないという印象を受けました。確かに高い買い物だからしっかりしてほしいですね。

>>172 匿名さん
ハズレを引かれましたね。
私の担当者は、質問には的確に回答してくれましたし、難しい質問でも調べて後日回答してくれました。
接客も程よい距離感でしたよ。

>>173 >>174
まあ、全てがご縁ということで…
色々ぴったりくる部屋配置が無くモヤモヤしていたので、担当者のハズレできっぱり諦めがつきました。そこは感謝します 笑

今は別の地域にマンション購入をして穏やかに暮らしております。作業員の方は熱中症に気をつけて…無事に完売することをお祈りしております?

ほんとうなかなか完璧な物件はありませんね。どこか妥協しなければ家は買えませんね。

>>173 マンション掲示板さん
販売担当の方やたら髪の毛かきあげたり、
ビデオ見る時、若い方のストーリーになりますとか言われ失礼きわまりなかった。
上司の電話対応も最悪。

>>177 マンション検討中さん
条件に合うから、気になったからと前向きに考えようとモデルルームへ足を運んでもその対応じゃ買う気にならないですよね。なんでしょうね。失礼すぎますね。

>>178 検討板ユーザーさん
そうですよね。
モデルルームのマンションが良かっただけに、
残念です。
購入も検討していましたが
買う気失せました。

>>179 マンション検討中さん
むしろ買う気失せてくれて、良かった(^^)

子育て世帯が多そうですね

専用ステーションタクシーって、どんなのですか？
管理費から取られるんでしょうけど、どれくらいの頻度あるのか、等。。。

>>182 マンション検討中さん
9人乗りのハイエースみたいなものです。頻度はまだ決まっていないとのことでした。

当初数年は売り主負担で運用するとのことです。ですので管理費負担はありません。
売主負担じゃなくなったタイミングで、管理組合でどうするか話し合うことになると思います。

基本は受益者負担にすべきやと思うな。
利用する気のない人にまで負担を強いるのはなあ。
一階住民がエレベーターの負担をするのはつらいもんや。
結果、廃止になるのでは？
共同住宅とは面倒くさいものやで。

>>184 匿名さん
管理組合にかければ、廃止になるでしょうね。
おっしゃるとおり受益者が少なすぎます。

せこいことばかり言いよるな。
馬で一発当てたらええんとちゃうの。

長谷工さんだけど駅からちょっと遠いんですね…。営業さんの対応もあるんでしょうがあまり売れてないとその他のマンション自体の理由が気になります。。何割くらい残ってるんでしょうか。

良い部屋は殆ど埋まってきていると長谷工の営業さんが言っていたので、残り2/3から3/5といったところじゃないでしょうか。

マイナス要因は次のものがあると思います。
・駅からちょっと遠い
・西向き、東向きともにマイナス要因がある
→西向きは西日がきつそう
→東向きはマンダイや墓地が視界に入る
・阪神競馬場が付近にあり、イメージが良くない
・競馬場で大きなイベントがあると車が混雑する

来週末は内覧会と耳に挟んだんですが、購入者以外はお部屋見られないんですよね？
他のマンションに入居した知り合いは内覧会は１日20組弱くらいだったと言っていましたが、こちらのように大きいマンションだと営業さんも余裕無いでしょうか、件数もやはり多いでしょうね？

>>189 マンション検討中さん
内覧会ですか！楽しみですね！

いえ、189ですが当方はまだ購入してないので。内覧会の日は見られないのかと、規模が気になるなと。

>>191 マンション検討中さん
モデルルーム見学に行きましたら、
内覧会のお誘いのお手紙ありましたよ。

>>191 マンション検討中さん

申し訳ありません。そうですか！ホームページでも書いてありましたがマンション内のモデルルームは見学できるみたいです。

>>189
身内のマンションの内覧会に付いていった時は総戸数50の20数組くらいでドタバタした雰囲気ではなかったけど、こちらは200戸以上あるから混み合いそうだなと。見学は別の日にしようと思ってます。

もう住まわれてる住戸は全体の何割くらいなんでしょうか？

>>195 マンション検討中さん
まだ1人も住んでいません。入居開始は9月末です。

マンションまで駅から実際に歩いてみたら曇りでも汗ダラダラでこれはキツイなと感じる距離でした。毎日仕事前後のことと考えると一層。。
子供を育てるのにはいいかなと思って候補に上げてたんですが…

標準装備のキッチンのメーカーどこのか分かるかたおられますか？

普通 入居時の栞に載ってるやろ。

>>198 マンション検討中さん
タカラスタンダードだったと思います

>>109 匿名さん
同じ長谷工のマンション甲子園浜の方ですが2年売れ残りで1000万値引きでした。逆に怖い、という感じでした。

身内がここの販売に関わっていますが、前代未聞の売れ残り状況で担当者が焦っていると。

>>202 匿名

本日付けで更新された公式サイトで現時点で販売してるのは2期17次＋先着順で17戸だけです
あとは未販売住戸がどれだけあるのでしょうか？

他のマンションのように価格表に成約とか未成約を記載されたのが公開されてないのでどれくらい売れ残ってるか不明で疑心暗鬼になって契約を躊躇してる方もいるでしょうね


http://www.sohgoh-outline.jp/index.php?bunjo_number=0147&_ga=2.913...
ルネ西宮仁川

先着順広告
物件名（販売期）／マンション ルネ西宮仁川（先着順広告）／マンション
販売スケジュール 先着順申込受付中
竣工時期 2019年9月下旬（予定）
入居時期 2019年9月下旬（予定）
販売戸数 15戸
販売価格 29,282,000円 ～ 56,598,000円
最多販売価格帯 3600万円台(3戸)
間取り 2LDK ～ 4LDK
専有面積 61.74㎡ ～ 97.27㎡
バルコニー面積 10.60㎡ ～ 31.54㎡
ルーフバルコニー面積 33.66㎡
サービスバルコニー面積 1.98㎡ ～ 5.55㎡
テラス面積 11.60㎡・12.00㎡
専用庭面積 14.50㎡・15.00㎡
アルコープ面積 2.43㎡ ～ 10.85㎡
管理費 6,240円 ～ 9,820円／月
修繕積立金 4,940円 ～ 7,780円／月
修繕積立金基金 432,000円 ～ 681,000円（一括）
管理準備金 20,000円（一括）
その他 ■専用庭使用料／440円 ・450円（月額）
■ルーフバルコニー使用料／1,680円（月額）
■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）
※申込の際には印鑑及び最新2年分の収入証明、本人確認書類（運転免許証・パスポート等）が必要となります。
※先着順申込受付販売の場合、売却済みの場合がございます。ご容赦下さい。
※表示価格は税込みです。

第2期17次本広告
物件名（販売期）／マンション ルネ西宮仁川（第2期17次本広告）／マンション
販売スケジュール 【登録】2019年9月30日(月)　13時00分 ～ 13時30分
【抽選】2019年9月30日(月)　14時00分
【会場】現地販売センター
竣工時期 2019年9月下旬（予定）
入居時期 2019年9月下旬（予定）
販売戸数 2戸
販売価格 31,414,750円・36,507,250円
間取り 3LDK
専有面積 71.43㎡
バルコニー面積 12.00㎡
アルコープ面積 2.67㎡ ～ 2.71㎡
管理費 7,210円／月
修繕積立金 5,710円／月
修繕積立金基金 500,000円（一括）
管理準備金 20,000円（一括）
その他諸経費 ■あるフォーラム会費／600円（月額）
■インターネット使用料／1,540円（月額）
備考 駐?場をご希望の?は?検証もご持参ください。

情報更新日：2019年09月30日
次回更新予定日：2019年10月14日

>>201 匿名

どこのマンションでしょう？
甲子園口駅徒歩14分のジークレフ西宮北口は740万円ほど値下げしてたりはありました

https://farm8.static.flickr.com/7801/47058234671_b91d09b2df_o.jpg

>>203 匿名さん
引越が終わる頃には駐車場の埋まり具合から、おおよその入居率は判明するでしょう。

周辺の賃貸住まいの子育て世代の間では注目度が高かったようで、ママ友の間でも話題になって居ました。
実際、それなりに購入したって声は聞こえてきているのである程度は入ってるようですね。
ただ、やっぱり駅徒歩がネックですね、ここは。

南西向きのモデルルームに入れてもらいましたが、眺望がかなり良かったです。

>>205 近隣住民さん

スポーツの秋ですしマンションを基点に横の仁川沿いに甲山森林公園まで歩いて行くと面白そうですね

駅から遠いけど毎日片道16分、往復32分歩くと健康にも良いしスポーツジムに行く必要もないし
30年後に調査したら、寝たきり割合とか生活習慣病割合が一般社会より低い可能性もでてきますね

>>206
30年後なんてどうでもいいわw
塚口や武庫之荘の駅近く買います。

7月頃にモデルルームみにいきましたが
5分の1も売れていませんでした。

>>213 通りがかりさん

えー
そんなに残ってるんですか？

それならこれから1000万くらい値引き始まるのかな？

>>213 通りがかりさん
全部部屋の成約状況が分かるような資料って見せてくれるんですか？
販売状況次第ではイメージが悪くなるから、見せてもらえないモノだと思ってました。

>>216 匿名さん
モデルルーム見に行った時普通にもらいましたよ。
もらえないとことかあるんですか？
今まで違うモデルルーム5件くらいいきましたが全てもらえました。

>>219 通りがかりさん
4件ほどモデルルームを見ましたが、期分け販売分の価格表しかもらえませんでしたよ。
全て公開すると、後の期で価格調整する余地がなくなるので、公開しないものだと思ってました。

>>221 匿名さん
成約状況がわかる資料と期の値段はわかりますが、
値段自体は期の分しかわかりませんよ？
売れ行きによって価格変動しますので。

>>204 匿名さん
記載した通り甲子園浜枝川町あたりです。新しい方は本気プロジェクトと言う名で売り出してますが2年前に同規模で建ったものは1000万以上値引きの販売時価格関係なくどの部屋でも3800均一でと言われました。
3月頃の話ですが。

公式ページに掲載されているP Typeのお部屋について、
間取り、平米、価格分かりますか？

>>224 入居予定さん
約86平米、4LDK、価格は分かりません。
他の部屋の平米単価から概算すると4200?4300万円台がボリュームゾーンだと思います。

>>225さん、ありがとうございます！
その広さと間取りだと、もっと高そうに思いましたが、4200～4300万円だったらリーズナブルですね。
駅からの距離で躊躇していますが、検討を続けることにします^^

>>226 224さん
駅距離あるので、そこが悩ましいですね(^^;)
個人的には西側の部屋の角部屋が一番いいと思います。南から西にかけて開口部があるので、日中も明るいでしょうし、何より六甲山系、甲山が望めるので景色が良いと思います。

駅から多少距離がありますが、その分夜は静かだと思います。駅近はアクセスは良いですが金額はもう少し高いですし、夜は騒がしいかもしれませんね。要はご自身の優先順位次第ですね。

あの立地であの値段、200戸越えで埋まるのかなと正直懸念しています。
近所に小学校区内での住み替えを検討されている方もいるかもしれないのであまり口には出来ませんが。
充実した共有設備・1戸に1台分の立駐など現役で子供がいるうちはいいですが、住民が高齢化した時に維持が負担にならないか、空き室が多い場合管理費積立金の上乗せなど躊躇しています。
元々地元民なので駅からの距離など環境は問題にしていませんが、入居状況によっては厳しいのではと様子見です。

>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
現時点の入居率は厳しいですね。
安売りしてでも、最終的には埋めるでしょうが、、、おっしゃるように将来の負担は懸念されます。とくに立駐やゴミドラムがお金かかりそうですね。管理組合が機能していれば、縮小もできるのでしょうが、そこは将来のことなので、なんとも言えないです。

リスク回避するなら、管理の行き届いた中古を買うのが正解だと思います。
ただ、今津線沿線の良中古は軒並み値上がりしているので、手出ししにくいのも事実です。
前から目を付けていたパークハイム上甲東園くすのき通りという中古物件があったのですが、4,5年前と比べて1000万近く上がっていたので、中古もどうしようかなって感じです。

>>229 マンション検討中＆周辺住民さん
>>230 マンション検討中さん

日本人は新築大好きなので100％完売しますよ
ただ完成後1年以内は無理で2年以内には完売するんじゃないですか？
事業主から見れば分譲マンションは70％売れば投資資金は回収できるみたいなのであとは最悪0円で売ってもトントンみたいです

積水ハウスのグランドメゾン伊丹池尻リテラシティなんて最寄り駅の阪急小林駅から徒歩42分だから完成から5年後にようやく完売したしね
それと比べたらここは駅16分なので戸建感覚だと一般的な距離ですし値引きしたら購入する層はたくさんいますよ

中古の資産価値維持率についてはかなり下がる想定はしておけば大丈夫です
離婚とか転勤とか転職の可能性がある方はやめといた方がいいですね
ちなみにグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは築10年経たずに値引き前の最初の購入価格ら半額くらいまで落ちたようですね
イオンモール伊丹昆陽の真横にあるマンションだけど建物は綺麗で堅固に作られてて立派だったけど駅から遠いからダメだったみたいね
2009年のマンションと比較するのはおかしいんですけど知人が購入したので多少知識はあってあとは2008年～2015年くらいの新築マンションってほとんど資産価値上がってるのに
駅から遠いとか田舎のマンションは下がってるっていう例えで出しました

今売れ具合どうなってるのかな？

週2回くらい夜にマンションの万代側の道を通るけど、いつ見てもマンションの部屋に電気がついていなくて真っ暗。
2階の真ん中くらいと4.5階の角部屋が電気がついている程度。
かなり空室があるように思える。

墓が視界に入らない低層階から埋まっていっているんでしょう。恐るべし、墓。

まだ空きが多い様子
完売できるものなんでしょうか？？

完売は厳しいかも

完売は難しいとなると
管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事ですよね、、、
子育てには学校からは少し距離があるけれど子どもの足で通えない距離ではないし
夜は車通りもそこまで多くなく静かで落ち着いた環境なのかと思いますが売れ行きの悪さが気になります。
236邸というビックコミュニティーなのも売れ行きの悪さに繋がってるのでしょうか？

>>169 契約者さん
あげ

>管理費、修繕費積み立てなどの負担が住居者にかかってくる可能性が高いと言う事
売れ残りの管理費、修繕積立金の負担は売主です。

>>238 通りがかりさん

たしか新築でも築1年経つと法律上は中古マンションになって登記されちゃうから
所有者である事業主が払うとかそんな感じだったよね？

>>237 マンション検討中さん

管理費や修繕積立金は所有者が払うもんだし事業主であっても当たり前だけど
駐輪場とか駐車場の収入が入らない方が管理組合にとっては痛手じゃないのかな？

管理計画知らないけど駐車場収入とか結構当てにしてるマンション多いけどね。

まだ半分以上残ってます。

田近野は戸建でも何故か人気無いですね。

新築の間にどれだけ売れるのか
営業の腕の見せ所なのかな？

半分以上も残る理由は何なのでしょう？
そんなに悪いマンションだとは思えないのですが。

非常に良い眺めで気に入ってます。しかし部屋に辿り着くまでにゴーストマンションみたいなんで早く入居して欲しいですね。

まだ東側の棟は夜とか真っ暗ですけど、南側の棟は半分近く？埋まってきてますよね。

こう見ると半分以上はまだ入居してないようですが、まだ販売を開始すらしていない部屋も多いですよね。

HPでは先着順が21戸(いまのところ売れてない)、先週抽選募集していたのが5戸(第3期販売分)。まだ「最終期」ではないので、これから販売するお部屋もあるんでしょうね。

春休み頃にもう少し入ってくるかな？

>>239 匿名さん
気になったので、修繕計画確認しました。

記載文面は以下の通りでしたので、言葉の通りなら、駐車場収入は当てにしていないようです。売れ残りが続いても、住人への金銭負担はなさそうですね。

---------------------
計画期間に見込まれる、推定工事費等の累計額を、修繕積立金等(修繕積立一時金(初年度一時金)、一時金等を含む。)の累計額が下回らないように計画しています。なお修繕積立金の運用益は考慮しておりません。)

永住のつもりなので関係無いかも知れませんが、この先5,6年も完売しなければどうなるのでしょうかね。

なるようになりますよ

>>246 匿名さん

どんなマンションでも値引きすれば完売しますね。

伊丹市だと2009年のグランドメゾン伊丹池尻リテラシティは4年半で完売したし
神戸市だと2015年のルネ神戸星陵台も4年で完売しました。

結局は価格さえ下げれば売れます。

>>245 通りがかりさん

確認ありがとうございます！
住人への金銭負担がないだけ良いのかなと思いました！
なかなか売れなければ値段は下がるでしょうが
最初の提示価格の時点で西宮なら安いなぁと思うのですがそんなこともないのかな？

下手すると五年以上の新記録になるかも。

永住する人はいいかもしれないけど
転勤や実家が遠い場合は、
購入に躊躇してしまいますね。
いざとなったら売買できるのかなど考えてしまいます。

資産価値の観点から考えたらこのマンションはないなあ。

まだまだ空きがあるみたいですね。
空きが目立たないようにレースのカーテンや電気を付けたりと営業の知人が工夫していると言っていました。
価格とクオリティーが中途半端なのかな？
そこまで悪い物件には思えないけれど。

空きが目立たないようにって、悲しいマンションやなあ。

今実際住んでるのはどの位なんでしょうか。
カーテンを掛けちゃったら夜に見に行った人が「あそこの部屋良かったけどもう埋まっちゃったのか、残念」ってなりませんかね。考えすぎ？

戸数が少ないのに細かく期を分けたり抽選日が設定されてる点で販売自体はゆっくりペースのような気がしますけどね。
今は3期ですけど4期もあるんでしょうか。

馬が近いのは大きな資産価値だ。

>>255 匿名さん

マジそれ。
情報公開が不透明過ぎる。
価格表と成約表の公開、それしかないね。

もし大量の売れ残り完成在庫があったらそのうち大幅値引きするでしょうし検討中の方でも決断できない理由になるかもしれない。

売主も心の中ではこのマンションないなと思ってるのかも。

>>255 匿名さん

2?3週間くらい前に、夕方に通った時は、南向きの棟は半分くらい電気がついてる感じで、マンダイ側は数件くらいでした。

夕方早めだったのでまだ帰宅してないお家もあるかと思いますが。

日光で床などが日焼けしないようにだと思っていたのですが、ほぼ全ての住居にレースのカーテンはかけているように見えました。

川沿いのマンションは今後敬遠されるのでは？
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200318-00000569-san-bus_all
資産価値が暴落しそう。