レーベンつくば CORISってどうですか？

改行さんが、こアリスの販促活動か。
やはりな。

>>1396 名無しさん

まだまだ下がるね。

現在の余りにも高いマンション価格を支えている需要面での要因は二つあります。
ひとつ目は、人口ボリューム世代の住み替え需要です。60歳前後以上の世代のことですが、彼らは他世代に比べお金持ちです。彼らが現役世代の時、恵まれた時代を生き所得が相応に有り、退職金もしっかりと貰えています。年金は滑り込みセーフで大幅な減額を受けることもなくこれもまたしっかりと受け取れています。彼らは退職前後に元々の住宅ローンは完済しており、元の家を売却すれば相応の現金を手に出来ます。彼らは今、古い家を売却し、手元の潤沢な資金によって、生活のしやすい都市部のマンションを終の住処とし購入しています。
二つ目は、共働き世帯の増加とそれに伴う可処分所得が従来の専業主婦世帯よりも高い（購買力の高い）世帯の増加です。時代の流れで幸か不幸か今の社会は共働きが増加しています。ひとりで1000万稼ぐよりふたりで1000万稼ぐ方が可処分所得が多いのは周知の事実。ましてふたりとも高所得リーマンならなおのこと。彼らは駅近の利便性の高いマンションを購入する傾向があります。まだまだ少ない世帯と勘違いしがちですが、ここ数年で急速に増加していることは事実です。
この二つの要因で、都市部のマンション需要は高い水準を維持しているものと考えられます。但し、注意しなければならないのは、二つの要因の内前者の与える影響の方がかなり大きいインパクトを持っている点と、その影響にはタイムリミットがある点です。
続きます。

60歳前後以上の人口ボリューム世代が、今の高いマンション価格を支えている構図ですが、彼らはあと10年から15年程度で購買力を失います。70歳以上になって数千万級の買い物をする人は極めて少ないでしょう。その後に控えている今の40歳代の世代は不遇の世代で人口ボリュームは相応にあるものの、買い替え需要を喚起する程の経済力は無いものと考えています。すなわち、大口需要家はこの先10年から15年程度で消滅します。これは紛れも無い事実です。
共働き世代の需要はこれからも堅調に推移するものと考えられますが、これからマンションを購入するニーズのある20歳代の世代は、そもそも人口がありません。人口ボリューム世代の約半分程度の人口しかいないと言っていいでしょう。今の10歳代はさらに人口が少ないです。これもまた事実です。つまり、引続き彼らはマンションの主要な需要家であるものの、マンション価格を押し上げるだけの影響力は無いということになります。
日本の人口は30年後に、現在の1億2000万人から9000万人まで減少し、その9000万人の内の高齢者率も極めて高い状況になることが既に各シンクタンクや厚労省等から発表されています。先の説明の通り、30年後を迎えるまでにも需要の減退は急速に進むことでしょう。まだ10年程度はマンション価格が急落することは無いと思います。現在の需要構造がすぐには崩れないからです。東京オリンピック後には人件費等の建設費用の下落が想定されますので、ある程度の価格下落はすぐ先に起こり得るものと思いますが、本当の大幅なマンション価格の下落は10年後より始まるものと考えます。その時、今買おうとしているマンションは極めて低い価値となることを想定しておくべきです。但し、住宅ローンの借入残高はまだまだたくさん残っていることでしょう。
よく考える必要があります。

以上は東京などの都市部についての予測ですね。つくばは霞ケ浦より広い面積にわずか２３万人の田舎町です。交通網も今後発達することはありません。つくばの将来予測に都市部の分析はあてはまりません。むしろ、土浦など近隣の過去の流れを参考にすべきでしょうね。

筑波西武の売上高も想定外の推移でした。
でも、この数値はつくばの将来予測の際によく考える必要があります。

（年度）　（売上高）
1991年 ２４８億円　（ピーク時）
2004年 １８０億円　（LALAガーデンオープン）
2005年 １９９億円　（リニューアル・TX開業）
2012年 １４０億円　（2008年イーアス、2009年イオン土浦オープン）
2015年 １２０億円

丸井や西友があった土浦駅前（大和町5-15）の公示地価の推移

1994年［平成06年］・・・ 383万4710 円/坪
1997年［平成09年］・・・ 267万7685 円/坪
2000年［平成12年］・・・ 179万1735 円/坪
2003年［平成15年］・・・ 109万4214 円/坪
2006年［平成18年］・・・・ 65万7851 円/坪
2009年［平成21年］・・・・ 56万5289 円/坪
2012年［平成24年］・・・・ 45万9504 円/坪
2016年［平成28年］・・・・ 43万6363 円/坪

匿名さん

データ提供ありがとうございます。
注目すべき事実と思います。つくばの不動産価格について言えば、私の説明よりも速いピッチで下落が進むということでしょうか。そうであれば、マンション購入者にとってはかなり厳しい状況になりそうですね。
東京都内のマンションと比較して資産性に劣ることは説明するまでも無いことと思いますが、あまりにも急激な価格下落は、将来的にマンションを手放す選択肢が無くなることになりますね。
可能であれば、東京都内のマンションも購入の検討をした方が良いかもしれません。高いですが。

日本全体が人口減ってゆき、住宅購買層も減っていくからといって、各自治体の人口も一律に横並びで減っていくということはないんですね。
昔より減ったのは勝ち組自治体の数でしょうか。

"泥舟自治体"というのは今後予測以上に人口が流出します。
マイナス成長は、サービス低下であり、都市力の低下です。
現状維持が出来ないという見通しとなるので、
脱出組みは増えます。
脱出組みが増えれば、それ自体が環境悪化の要因となり、さらに脱出組みが増えていくわけです。
そして、その流出によって数少ない勝ち組自治体が予測以上に成長します。
大事なのは、それを見極めることです。

名無しさん

日本全体の人口が減少し、元々人口の少ない都市は社会インフラを維持出来なくなり、より大きな都市へ人口の移動が起きる。その点はおそらく想定内と思います。実際に起きている現象でもあります。
問題は、つくば市がその大きな都市になり得るかということです。人口が純増している都市には共通して産業があります。或いは、東京名古屋大阪等の大都市圏の通勤圏内であることです。つくば市について言えば、産業はこれ以上雇用を生むものが殆ど有りません（少し乱暴な言い方ですみません）。大都市の通勤圏内という点では、通勤圏内ではあるが、沿線のライバル都市が多過ぎます。始発というメリットは有ると思っていますが。
つくば市が人口流入する大きな都市になり得るかと言えば、断言は出来ませんが、五分五分以下と思います。つくばエクスプレス沿線に発展する要素の有る都市が十分に有ることが理由です。

来年度から、一極集中対策のための南関東冷遇政策が始まるのをご存知でしょうか？
地方移住に補助金が出る政策と、地方の転出を抑える政策です。一番打撃を受けるのは、南関東区分の遠方エリアですね。
ですから、そちらの方の不動産はあまりお勧め出来ませんが、中核中枢都市に指定されたつくば市は、それとは真逆で一番東京に近い両方の政策の恩恵を得られる都市となるので、いま、郊外では最も買いな街だと思いますね。
もともと首都の過密緩和が目的で作られた都市ですし、その役割が今後このような政策によって強められていくとなれば、間違いなく前例のない伸びが期待できるエリアとなるでしょうし、それは日本全体の流れとは逆行する話なので、信じがたいでしょうけど、少なくともほかの地方都市の同じ道を辿るというのはあり得ませんので、日本国内全体の流れをここで語る意味は無いと思いますね。

圏央道沿いに大規模物流施設が続々とあつまっているのは注目ですね。
圏央道沿いは、低湿地ではない高台の良好な土地が有り余っている状況ですから、こういった施設はまだまだ増えるでしょう。そして、そこで働く方が選ぶ居住地として選ばれやすいのもまたつくば市なんですよね。圏央道沿いに競合都市はないので、どうしても集中してしまうわけです。

>1406
個人的な感想はいらないから、データを示してよ。何も数値が入っていないんだけど?

野村総研の成長可能性都市ランキングや
勢いある街ランキングを見ると、
単なる人口だけが伸びてる都市とは違うようですね。事業所数も大きく伸びているようです。
ここに、さらに南関東冷遇政策によって、
どれだけ加算されるかでしょうね。

圏央道沿いの物流施設に勤務する大半の従業員は地元の方々で、そもそもそこに住んでいる人々ですよ。そうで無い一部の管理職（転勤組）は社宅に住みます。転勤族ですから。物流施設が出来ることで雇用が生まれるのは事実ですが、そこの従業員が新しい職場を得たからと言って、わざわざ遠くのつくば市駅近のマンションを購入するはずが無い。よっぽどつくばに住むことに憧れている物好きは別ですがwそれでも、駐車場に恵まれたフージャース竹園1丁目とかじゃないですか？大丈夫かい？

>>1410 不動産アナリストさん

憧れとまではいかなくとも、家を買うとなった時に、住環境や、子供の教育のことも考えますからね。
北関東でつくば市だけが突出して人口が伸びているのは、簡単に言うと一番"北関東的"じゃないからかもしれません。
皮肉なことですけどね。
つくば市は、関東のどの県庁所在都市からも適度な距離があり、匹敵する競合都市がほかにないので集中しやすいのです。

つくばから先の常磐軸である、水戸日立いわきあたりの凋落というのも、つくばエリアの成長を間接的に支えていると思います。
東京との間で"谷間都市"となると伸びないものですけど、水戸とつくばで地価が逆転したということは、常磐軸上において、つくばは谷間都市ではなくなり、水戸から先のあたりの人口集積帯は
つくばエリアの後背地に成り下がってしまったということですから、北からの人口移動も今後は加速度的に進み、つくばエリアの成長を支えることになるのでしょうね。
逆に水戸がV字回復で今後大きく成長するなら、
つくばは弱体化する恐れがありますが、
その可能性はほぼないでしょうね。

何でも良いけどコアリス高すぎ。
安くなったら教えて。

デベさんの言うことはよく分かりませんね（笑）納得感のある意見を期待していたけど難しいようです。
このあとやってくる不動産価格の下落を見通して、もう少し待ちましょう。車持ちならフージャース竹園1丁目、駅近希望なら西武クレオ跡地再開発を狙うべきです。吾妻官舎の入札もあともう少し待ちましょう。