ザ・ハウス港北綱島

先日、契約しました。
鶴見、矢向、綱島で10件以上の物件見て周った結果です。

高いには高い理由、安いには安い理由がある事が、わかりました。結局、そのバランスで何を重視するかですね。
私は、広さと周辺の便利さ、それでいてバスは使いますがアクセスも良い事が気に入りました。
新横浜、川崎にもバス1本で行けるので、出張が多い方も便利ですよ。なお、バス乗らなくても20分歩けば、綱島駅ですし。

皆様書かれているように、値引には応じてくれました。
その結果、面積あたりの金額はお買い得になりました。
2010年8月竣工ですが、設備面、構造面も良いですよ。

気になる方は、現物見に行った方が良いです。
空きはまだありますが、良いところから埋まっていってますよ。

チラシが前から入っていてずっと気になってました。
日照が悪くても余り気にしないのですが、最上階で80平米超えの部屋は残ってそうですか？
どれくらいの値段なんでしょうか？

２月にMRに行きましたが、最上階は残っていなかったと記憶しています。最上階以外は当時で全体住戸の２割ぐらい残っていたと記憶しています。ただ、現地事務所には、ひっきりなしに人が来ていたので売れる雰囲気はありました。高級仕様のマンションなので価格の折合いが付けば購入して損はしない（得する物件）と思います。と言う私は、悩んだ末、駅まで徒歩20分以上がどうしても妥当出来ず候補対象外としました。

914さん
多分、まだ数個空いている可能性は、あると思います。
最上階でなくてもいいなら、80オーバーちょこちょこありますよ。実物見れますので、見た方が選択の幅も増えますよ。なんかいろんな間取りがありました。次期分譲とかの間取りも多分、開けてもらえると思います。

金額は契約上いえませんが、価格表もらって、その場で金額交渉すれば良いと思います。営業マンも嫌がることないです。

915さんのように駅から徒歩圏内が良い方、また将来的に転売を考えている方は、新築ですが築年数がたっているので、オススメではありません。でも自走式100%駐車場なので、そこはプラスです。近隣は機械式が多いですし

913でした

自分が2月にMRへ行った時には、J棟（南東向き）の最上階が1戸ありましたよ。間取りもHPの間取りプランのJ棟物件と同じ感じでした。ここに無いってことはもう売れたのかな？でもHP上では、他に最上階物件が幾つか残っている様には見えますね。

正直言って、売れ残りが多数あって、築年数も経っているのに
あの価格は強気だなーと思っています。
ずっと前から気にはなっていたのですが、当初からの住民に配慮して
価格表での値下げをこれ以上は行わないのでしょうか。
未来永劫、売れ残り物件として名を残してしまう気がして今一歩進めません。
実際に、購入された方・検討されている方、色々な方の意見を伺ってみたいです。

気になっているのであれば、ぜひモデルルームに
行かれることをおすすめします。

私の場合、若干予算オーバーの旨を営業さんに話したら
かなり頑張ってくださいました。

まだ空きが結構ありますが、私が購入した時に空室だった
近隣の部屋も入居時にはすべて売れてました。
意外と販売ペースがいいのかもしれません。

駅から遠いと言ってもせいぜい20分程度で、広くて安くて駐車場は自走式で、傍目には文句なしの物件に思えるのですが、売れ残ってるんですね。実物を見にいくと何か欠点があるのですかね。いつも不思議に思ってます。

その20分が大きいです。リセールバリューを望まない方なら問題ありませんが、もし急な売却が必要になった時、なぜこのマンションが売れ残っていたか理解するでしょう。

実物も悪くはないですけどね。
白くて品はいいと思います。
広告に値引き料金をバーンと出すと定価で買った購入者さんに悪いですから。
スーモなんかを見るとまだ高いと思うかもしれません。
モデルルームに行って見ると、こちらの予算に合わせてギリギリのところまで引いてくれますよ。
1000万とか極端な額は無理ですが500万くらいならしてくれます。
営業もしつこくはないですからダメなら断ればいいですよ。

契約者版に上階からの音問題出てますね。マナーの問題なのか構造上の問題なのか…

リーセルバリューですが、築10年とかで推定すると、自走式100%駐車場ありますし、7階建の低層で、基本構造も遜色ない、かつ広いので、トレッサが残っていれば、駅近物件と戦えると思います。家族層にはこっちの方が受けるはず。ただ、完成してから1年半たっているので、自分の居住8年で、築10年評価になってしまうデメリットがあります。

音はLL-45相当の床板材は使っています。直床式のマンションとしても床スラブ厚は遜色ないです。たんにマナーの問題と思いますよ。ちなみに2重床構造のマンションはほとんどありませんでした。

住宅サイトなどで中古物件を検索する際、多くの方は住みたい駅からの距離を徒歩〜10分や〜15分など条件を絞って検索します。そうなると残念ながら比較の対象にもならなくなります。もちろんトレッサの近くに住みたいなどピンポイントで探している方には関係ありませんが。

こちらのマンションは見送った者ですが、今考えるとここでも良かったかもなんて思っています。
人がちゃんと埋まればとても雰囲気の良いマンションですよね。

綱島駅徒歩圏でここと同程度の坪単価の物件が多く分譲されている現状で
バス便物件のここは危険な物件だと思いますね。

バス便マンションでは、10年で買値から50％以上資産価値が毀損する物件が
少なくないですが、ここもそうなってしまう危険性があります。

既に隣のデイパーク横濱綱島が2戸、センターフォートが5戸売りに出てます。中古売却の際はきっと競合する事になるでしょう。

マンションは徒歩５分以内でないと、買った瞬間に価値が暴落
最大１５年までは、戸建てよりも価値が上だが
古くなると土地の価値が少ないために戸建ての方が価値が上になる

バス便マンションは売却を検討しだした時にかなりの確率で後悔する。逆に考えれば、売却を考えさえしなければ、後悔する可能性も少ないと思う。

金銭的な問題で売却するにしても住む所は必要なので、家賃が発生するし、4人家族でいきなり家賃8万円のアパートに引っ越した所で、浮くお金は3万円くらいですよ。環境の問題で引っ越しするときも、家賃換算してトントン位で売却すれば、間違いなくすぐに売れます。ローン残高を払いきるくらいであれば売れると思います。坪単価が徒歩圏と一緒と書かれていますが、日当たり等を考えると坪単価は、安いです。（値引き後の坪単価）

高く売りに出すから、売れないのです。

単純に4000万円の部屋を3500万円で買ったとして（3LDK　73ｍ2）

頭金200万円
銀行関係諸経費100万+マンション諸経費50万+税金系諸経費50万+他50＝250万

＝銀行借入3550万円
銀行ローン月々10万円（変動金利1％）+管理費修繕費駐車場計2万円＝12万円×12カ月×10年＝1440万円

固定資産税15万円×10年＝150万円

使った現金　200万円+1440万円+150万円＝1790万円-住宅控除25万円×10年＝250万円＝1540万円
1540万円÷120カ月＝12.8万円（月々）

銀行残高3550万円-返済額900万円＝2650万円
売却時の諸経費　不動産手数料（3％）79万円+銀行完済手数料1万円-火災保険等返金10万円＝70万円

★よって　2720万円で売れれば、12.3万円（更新料も計算）の家賃で３LDKの駐車場付きに10年間住んでいたことになります。

綱島駅で徒歩15分２DKマンション１階しか借りれません。
2500万円で売ったら、売るときに220万円の貯金を使いますが、家賃は14万円（更新料も計算）です。
賃貸家賃の相場からして、管理費、駐車場込み16万円位ですかね。（築10年以内で）
そこに更新料10年分（2年更新）80万円+保険2万（2年更新）10万＝90万円かかります。
なので、15.5万円で住んでいたと考えたら、2330万円で売れれば、本当の意味で損はしていません。

築10年　綱島駅徒歩20分　3LDK　南向き　４F　73ｍ２　駐車場空きあり（2500円）が
2500万円だったら、売れそうでしょ？　2330万円だったら？　検索にも引っかかりそうでしょ？

ちなみに
15年住んだら、3550万円-1370万円+70万＝2250万円で売れれば　（現金トータル2335万円）家賃12.9万円
20年住んだら、3550万円-1880万円+70万＝1750万円で売れれば　（現金トータル2930万円）家賃12.2万円
売れそうでしょ？

↑追加
世帯主の病気などで止むない場合は、12万円で賃貸に出して、8万、6万円の家に引っ越せばいいのです。
家賃も安くすれば、借り手はいます。得しようと思うと何事も難しいですが、適正価格を使うと考えると、たのしく生きられる気がします。