プラウドシーズン稲城南山について

6,480万の中古は崖っぷちの眺望の良いとこではないらしいです。

>>1024 匿名さん
物件情報見ました。
北接道の物件ですね。
1期の北道路物件は確か5200万から5600万程度で街区内で1番安かったはずです。
1000万近く値上げしてますね。。

プラウドシティ近くの平坦なところが坪110万で、5年前からは10%しか上がっていません。
区画によりますが、1期が安すぎたということです。
逆に1期でも6600万のところは価格設定が高すぎです。
こういう大規模な販売では安い区画と安い区画で調整しています。

>>988 と >>990 で使用した画像が一般の方のブログのものでしたので、念の為削除依頼しました。

私は7000万円超えるなら検討から外します。その価格帯なら国立エアーヒル狙えると思いますからね。正直稲城の価格じゃないですよ。

>>1029 評判気になるさん
正月明けに価格発表されるので、楽しみに待ちましょう。
中古物件の価格設定が適正なのかはちょっと聞いてみたいですね。値付けは売主が言わば勝手につけられますから。

>>1028 マンション検討中さん
確かにノムコムの営業は地価は10%くらい上がってると言ってました。一方で建物の価値は減価償却され少しずつ下がるので、土地価格の上乗せ分だけが価格設定に反映するとすれば、あの中古物件は5,700?6,000万が適正なのではないでしょうか。ちょっと高すぎます。築2年とはいえ。

売り手からすれば物件の価格以外に諸費用や引っ越し代などかかっているので地価上昇分以外に上乗せしたくなるのかもしれないですね。
こちらがどの程度で売れるのかは興味深いです。
3期の値段次第ですね。

7000て・・・6500でも高いよ。坂で盛り土、日当たりも微妙だし。
アツくなりすぎでは？釣り上げたい営業？

ホント、少し頭を冷やした方がいいかも。

とりあえず静観ですね。

2年以上住んだお古をこんな値段で買う人いないでしょ
ふっかけすぎ
5000万以下なら考えなくもない

南山全体的に上がってますね。
シティの中古もかなり強気な値段ついてます。
妥当なのか便乗なのか、、、

たしかに高いですね。
第1期の価格表あるので確認したんですが、結構なお値段ですね。

>>1037 名無しさん
シティってそんなに上がってますかね。分譲時より±5%くらいではないですかね？
今回のシーズン第一期の中古の6480万円は、20%くらいあげてますね。いくら値付けは自由と言えど、営業からさすがにこれは・・・と言われないのですかねぇ？

売値が高ければ手数料も高くなるので、仲介としても高いほうがいい。
タイミング的に3期が出るので、その価格との兼ね合いかなとも思います。つまり、中古でも6500万という価格がお値打ちに見えるくらいの価格で3期を出してくるということ。
3期とは違い、1期は坂道じゃない、日当たりもいい、ヤオコー目の前、他の車などが入ってこない閉ざされた街並みという売り文句がたくさんあるし。

シティは分譲時より高く、中古で買う際は手数料がさらに掛かるため、中古購入者は新築時より500万は出費が増えますね。ただ、不動産の価格は値引き交渉ありで価格を最初決めるので、希望価格より1割増しくらいで最初出します。そこにエアコンやカーテンなどの次の住まいに持って行きにくいものを置いていくのが多いので、新築買うよりはちょっとお得かな。
若葉台のマンションも5年前より軒並み上がってるので、都内のマンション自体が高くなっていますね。

住宅が高騰していたのはオリンピックのせいなので、オリンピックがなくなれば、適正価格に戻るかと思います。

>>1040 マンション検討中さん
一期の中古物件の強気の値付けから、三期の価格帯がなんとなく見えてきましたね。野村はステーションイースト街区を最も駅近と相当アピールしているので、かなり強気にいくと思います。一期の中古より安値帯で出すはずがないと思ってます。条件は三期の方が悪いはずなんだけどなあ。北傾斜で陽当たりよくないし。

野村がどう出るという予想よりも、私達消費者がその価格と条件でほしいと思えるかですよね。

いくら駅からフラットに近いとはいえ、日当たりや一期に比べるとスーパーや小学校からの距離も増えるマイナス点もあります。
そんな中で7000万円の値段で欲しいですかね？

ここで多くの人が欲しいと思えないのであれば、野村もそんな値付けはしないのではないかと思います。

ますます3期の値付けが楽しみですね。

一般オーナーの出した中古価格に振り回される人の多いこと多いことw宝くじが当たったら……に通じる空想の楽しみに似てますね。それだけ夢の広がる物件という事なのかなと思います。

私の予想は旗竿地、北階段5200から南道路眺望6600、最多価格帯5500と6000、くらいの価格分布かな。
他のプラウドシーズンも見てきましたけど、イケイケだろうが苦戦してようが、大前提として販売期が変わっても価格帯はそんな違わないんですよね。今まで過去の推移を見て検討してた人が4期以降待たず他物件に移るような値付けする事はないんじゃないかと。
また、大規模物件でグレード差をつけ過ぎると町内会の団結が難しくなる問題も出てきます。野村の営業は先行購入者とのバランスは結構気を使っている感じしましたし。全体的に口が軽い人が多い印象なんですが、共通して購入者を大事にしてるのが節々から伝わってくるんですよね。なので仮に高いプランがあっても数戸しかないと見ました。

最近7000万超を連呼してる方は野村の関係者から設備グレードを上げてる事を聞いたけど値段は知らず妄想爆発し、漏らした関係者（本当にいるならw）は「だからマンション真横、日当たり、盛り土のデメリットが打ち消せてるよ、なので検討から外さないでね」程度のつもりで話した、あたりに一票ですね。

もし予想が近かったら褒めてくださいw

いつものオレンジのかわいい感じの色より今回の落ち着いた色の方が好みなので、今後もこんな感じの色合いが増えて欲しいです。
しかし何で瓦の色変わったんでしょうね？

坂の下の大和の建売に色を合わせたのかと思いました。屋根の色同じ茶色です。
京王の屋根も同じ。

でも、京王はスレート屋根。
スレートと瓦では質が違います。

10年後、スレートは苔が生えて、色褪せがひどいです。塗り替え等が必要で、何十万かかります。
瓦はメンテ不要かつ年数たっても見栄えが良いですが、初期投資が高いです。

地震や台風にはスレートの方が建物などに被害が少ないです。

それぞれのメリットデメリットを理解しましょう

瓦自体は耐久性はありますが、
その内側のメンテナンスは必要ですね。
あと仰る通り頭が重くなるので、
地震の時のデメリットは大きいです。

内側のメンテナンスって例えばどんなものがありますか？
一度瓦を外したりするのでしょうか…

>>1050 匿名さん
劣化状況にもよるんでしょうが、葺き替えが必要になることがあります。その際に内側の防水紙を交換します。うちの実家はスパニッシュ瓦屋根ですが、メーカーの保証延長のために10年で葺き替えました。200万くらいかかってましたね。

田島ルーフィングのマスタールーフィングという下葺シートを使用していれば耐久性は50-60年と言われていて、ほぼメンテナンスフリーです。でも高価ですので、当物件では使ってないでしょうね。営業さんに聞いてみてください。

本日帰宅時に自宅前で中年男性(薄手ベージュアウター)とすれ違い、二度見をされ駅方面に向かって行きました。それから二度見が気になり二階から下を観察した所、先程の男性が自宅周辺で特に何もせずに立っていました。
不審だったので外に出て声をかけようと思い、ドアを開けたと同時に小走りで駅に向かって行きました。
空き巣、変質者の可能性が高いと思っていますが万が一住人の方の可能性もあるので通報等はしませんでした。念のため写真は押さえました。
確実に不審者とは断定が出来ませんが、年始年末で帰省等が多くなる時期ですので皆様くれぐれもお気を付け下さい。

あと皆様が同じケースに遭遇した場合警察などには通報しますでしょうか？？

1053さん
ご自宅はどのあたりですか？

>>1054 名無しさん

それは言いにくいかもしれませんよ。
不審者がこれ見てるかもしれないし。

>>1053 名無しさん
同じ方かはわかりませんが、昨日ベージュの服を着た男性を見かけました。
ヤオコー前の横断歩道のあたりでウロウロしてて、見たことない顔でしたので覚えてました。その時は、街区の外にいたので変な人だなぁとしか思わなかったのですが、、逃げるのは怪しいですね。

明らかにおかしい場合は、警察に通報しても良いかと思います。

この類の話題は契約者専用板でお願いします。気持ちが萎えます。

警備員が巡回してるんじゃないんですか？

お金を払って設置している
防犯カメラは役に立たないのですか？

てか警備員って巡回本当にしてますかね？
私一回も見たことないです。

>>1060 eマンションさん
車で巡回してますよ！
よく見かけます。

住民が就寝している主に深夜帯ですよね。それが果たして抑止に繋がるかどうか。

日中によく回ってますよ。

現地の立ち入り禁止柵が取れたので中に入ってみましたが、北入り西入り物件は玄関まで階段15段くらいの物件がありますね。10段くらいまでならなんとか許容できますが。南入りと北、西入りで結構な金額差がつきそうな気がしました。

>>1064 匿名さん

それってユキの前のところですか？？
今期のプラウドに階段ありますかね？

>>1065 eマンションさん

南入り以外は全て階段あります。おそらく10から15段が多いですね。西玄関は5段程度です。マンション側の角物件です。

南入りは全てフラット。一棟だけ籏竿地があります。そこは車２台止められますが陽当たりはかなり難ありですね。もしかしたら南入りでもお求めやすい値段になるかもです。

第二期の北入りのような玄関まで24段の物件は一戸もないです。

緊急事態宣言発出されたら、内覧や申込、売出ストップは避けられないですよね？
どうしようもないかと思いますが、昨年の緊急事態宣言時に野村で売り出してた分譲はどうしていたのでしょうか？
ご存知の方いましたらお願いします。

>>1069 匿名さん
このスレの趣旨と関係ない話題をぶっこむのはやめてもらえませんか？
質問の意図がよくわかりません。

政府は緊急事態宣言に及び腰になっているようなので、出さないのではないですかね。

去年緊急事態宣言の時はどうでしたっけね。
細かい時期は覚えていませんが、販売員が普通に案内してるのを何度も見かけました。
案内の予約数を減らしつつも、彼らも商売なので売るとは思いますけどね。
それよりも工事が遅れて南山自体の完成がどれくらいずれるのかなと思います。

>>1070 匿名さん
ここの第三期販売に関わることだから関係あるだろ。

>>1074 住宅検討中さん
今ではオンライン商談もあり、様々な企業努力によって経済をなるべく止めないようにしています。例えば、現地見学は顧客一人までにしたり、モデルハウスも三密対策して徹底した感染予防策を取っています。今や政府の動きよりかなり先行して対策していますので、販売が延期になるですとか、商談が進まないということはないのではないでしょうか。

後期が遅れて引き渡しが先延ばしになる
可能性はありますね。
設備関係等の納品に影響が出ますので。

>>1076 検討者さん
工期の遅れは気になりますね。メーカー製品ですと工場の稼働が一時的にストップする可能性もありますからね。納期が遅れます。ただ、緊急事態宣言中でも開発は進めていたと思います。土木工事にはあまり影響ないのではないでしょうか。

去年の緊急事態宣言の時は1か月か2か月位の間販売活動を中止して販売所も閉鎖され、その間につばめが巣を作ってました。但し、工事は継続していました。2期3次の販売は予定から1か月か2か月遅れていたと思います。

>>1078 匿名さん
あー、そうでした。
ツバメが巣を作ってましたよね。笑

去年の緊急事態宣言中は販売センター閉鎖、その後、復帰したあとも席数を減らしたり予約枠を減らしたりと対応されていました。
なので通常時よりも接客できる数が少なく競争率が下がると言われました。
実際、2期3次は抽選区画なしでした。
今回も緊急事態宣言出ても出なくても、この状況なので接客数は少なめになるかもしれませんね。競争率は、、、どうなるでしょうか？？

今週末予約できなかった人は、見学&申込すらできないまま販売終了してしまうのでしょうか？

3期の販売待ってる人多いと思うのですが...

>>1081 匿名さん
オンライン見学会などもあるようなので、三連休で終わってしまうことはないと思いますよ。密を避けるためにモデルルームでの商談アポは最小限にしていると思いますし。

とにかく早い者勝ちですね。

>>1083 名無しさん
抽選ですよ、競合したら。

人気の区画は狭き門ですね。。

倍率が付かないよう営業で調整するから、実質先着順。モデルハウス見学会の予約をいかに早く取るかが勝負の分かれ目。

やっぱり価格帯が気になります。

ですよね、6000万超だと二の足踏んじゃいます

ヤオコー横の貯水施設？みたいなのって、どういうものなのでしょうか。
ああいったものがあるのを見たことがなくて。

どう考えても6000万は確実に超えると思いますよ。2期のセンターロード上ですら、角地でなくても6100万でしたから。最安値として5900万台つけて、他はほぼ6000万オーバーなはず。
でないと2期とのバランスがとれません。
6000万出せないなら次期以降を狙うが正解では？

緊急事態宣言発令されても休業要請までは出なさそうなので、見学会は予定通りでしょうね。

モデルハウス見学が叶わない方々は、内覧を諦め資料だけを頼りに月末からの申込みに照準を合わせるしかないのでしょうか

南道路以外はどう考えても6000万いかないと思いますよ。そこまで好条件の立地じゃないです3期は。

>>1093 匿名さん
私も同意見です。プラウドシティ奥の階段を上り、結構な急坂を登るので坂上の方はむしろ悪条件ですね。陽当たりも良好ではないですし。ただ、だんだん下に降りる二次以降は高騰するかもしれないですね。

購入する側としては、少しでも安くして欲しいと思いますよね(^^)

1期1次は、当初15戸程度の販売予定だったがあまりの人気で急遽未竣工の分も追加して60戸販売しました。6000万以上も多かったのですが、ほとんどが抽選となりました。確か4月にインフォメーションセンターがオープンして6月には60戸完売しました。
1期で抽選に落ちて3期を待ってる方もいます。
南山は人気のエリアなので、3期は多少高くてもすぐに売れてしまいそうですね。

3期の土地が実際には急坂をのぼるとか日当たりが、、など、本当に好条件かどうかは別として、
売る側としては一番の好条件として売り出したいから、このエリアの顔ですよ！の意味を込めてステーションフロント街区というネーミングにしてるんでしょうね。
そしてそれを売値に反映させるのでしょう。
今週末の商談の方がここを見ていたら価格がわかるでしょうか。期待したいですね。

>>1096 口コミ知りたいさん
速報流しますよ！

三期、駅に近くて良いと思うのですが、盛土なのが気になってます。地震で崩壊した場合に備える保険ってあるのでしょうか？

>>1098 匿名さん
よくわかりませんが、そうなった場合は、宅地造成会社に瑕疵担保責任を問えるのではないでしょうか？地盤崩壊に備える直接的な保険はないと思います。

瑕疵担保責任の期間は、民法の規定する買主が瑕疵を知ってから1年以内、かつ、特約で定めた引渡しから2年以上の期間
何かあった場合これが適用されますかね？

今は契約不適合責任と呼ばれていて、売主の責任が重くなっていますが、売主が不動産業者の場合(野村不動産)の場合、物件引き渡しから2年以上の期間、瑕疵担保責任を負うことになってます。

>>1100 戸建て検討中さん
重要事項を確認する必要ありですね。重説に土壌や宅地造成等に関する瑕疵に対し免責条項があれば民法より優先されますので。

そこまでご心配になられるなら、購入は見合わせたほうがいいと思います。保険の有無に関わらず、購入してからも心配で心配で仕方がないことになるのが目に見えています。どこかで地震が起き、倒壊した家があるニュースを見れば、盛り土だったのかな、ツーバイだったのかな、耐震は2だったのかなと、その都度心配すると思います。
住宅購入は、自分の中で何かしら妥協しなきゃいけない点が必ず出てきますが、ここまで心配になることは、妥協できない点ということです。
まだ販売は続くので、納得できる物件をご検討されてはと思います。

>>1103 マンション検討中さん
心配だから万が一の対応の確認をするのは当たり前。買う買わないはその上で当事者が決めること。あんたが決めることじゃない。

1期にも2期にも盛土はありましたよ。
1103さんの意見に同意です。
3期が良ければ切土の区画を選べば良いと思います。

今回は1期、2期と違ってほぼ盛り土。3期1次は全区画盛り土じゃないですかね。本人がどう思ってても外野からケチがつけられやすい土地なのは違いないです。
ここの掲示板の過去の様子から、切り土区画購入者からは心の中でマウント取られるのは確実です。これで今までより高いなんて事あったら気の毒な目で見られてしまうレベルかと。
日当たりやパン屋、マンションの目線のような分かりやすい問題もありますし、人からの評判を気にする場合も見送るべきですね。3期は駅近に大きい魅力を感じる人向けです。

>>1106 匿名さん
中側の南道路は日当たり、パン屋、マンションの目線はほぼ気にしなくて大丈夫そうでしたよ！

いちいち盛土だからとマウントする人はいませんよ。周りはそんなこと気にしません。本人が気になるかどうかだけだと思います。

>>1106 匿名さん
これで今までより高いなんて事あったら気の毒な目で見られてしまうレベルかと。

→いや、高くなるでしょ。
南山の資産価値上がってるのに今までより安くなったら、1期2期の購入者こそ駅から遠いのに気の毒だわ。。盛土区画なんて尚更。

3期南側接道の住戸は6,300から6,500万くらいですかね。ヤオコー上で南側接道は6,000万円前後ですから。旗やシティ真横は6,000切るのかなぁと予想してます。シティ真横は日当たり微妙そうですし。それにシティから丸見えかと。お互いにですが…
みなさん京王は見に行かれますか？

盛り土切り土よりも、ここですぐ喧嘩腰になるような方が近隣住民になることのほうが不安ですね。
何かの業者であることを願います。

栗平の件もあるし、気にする気持ちは分かります。ネガティブな意見も大変参考になるので、あまりバイアスをかけずに発言いただけると助かります。高い買い物ですからね。

まあまあ、ヒートアップせずとも明後日になれば値段帯はわかるので待ちましょうよ。

以前合成した画像、道路のほうが個人ブログのものだったので、稲城市が出している南山土地区画整理事業の設計図から道路部分を切り出して重ね直してみました。参考にしてみてください。
水害ハザードマップは案の定、土地造成前の地形に重なる感じでした。同じく添付しておきますが、たぶん今は全面的に真っ白になっているんじゃないでしょうか。稲城市には新しい情報を出してもらいたいですね。

ちなみに造成前の地形はここの「設計図」から見られます。
https://www.city.inagi.tokyo.jp/smph/shisei/machi_zukuri/kukakuseiri/k...

盛り土切土で他者を下に見たり、妬んだり、マウント取るだの取られるだのと、そういった気持ちになる方が少なからずこのプラウドシーズンにいるというのがわかっただけでも収穫ありかな。

気にする方は、きっと切土区間を買ったら、

あの家、盛り土なんだってー。やばいよね。
うちだったら絶対買わなーい。

ってなるんでしょうね。
ママ友同士で話していても、心ではそう思ってんだろうね。

切土だの盛土だの気にしている人ってごく少数じゃないですか？そもそもこのスレ自体知らない人ばかりでしょうから。業者さんが投稿して貶めているかもしれませんし。個人的には全く気にしてません。

１期、２期も盛土とそうでない物件があったのならそれで価格に差をつけてないので、今回も盛土だという要因で価格を下げることは考えにくいと思いますね。
２期内でも単純に後になるにつれ価格を上げている事から考えても、野村はこの掲示板の人みたいに細かく検討して価格設定しているというよりかは売れるから高くしていってるだけのように感じます。

>>1116 マンション検討中さん

ということは3期も1次が最も安くなる傾向があるということでしょうか？

>>1117

販売価格がどんどん上がっている事、単純に３期の中では駅から最も遠いことなどを踏まえると１次が最も安くなると私は思います。
切土か盛土かなんてこと価格に反映させないんじゃないかなと思います。
ちなみに２期で見学に行った時営業マンに保留地、断熱材等いくつか聞きましたが、回答が素人並で薄っぺらかったように自分は感じました。(人にもよると思いますが)
皮肉にもここの掲示板の人の方がよっぽど詳しい気がします

プラウド系の弱みかなと思います。

地域密着不動産から土地を買い、地域工務店で建てるのが、一番色々知っていますし、答えてくれますし、知識面でも答えられます。

プラウド系は表に出てくるのは所詮営業マンなので、職歴が長くなれば営業には立場的に出てきません。
なので、深く聞かれるとわからないんです。
たぶん、色々聞かれる中で、分からなかったことを後日自分で調べたりして知識を増やしていき、勉強しているんだろうと思います。

仕事をする上で自分たちも同じだったと思うのですが、ここは人には厳しい方ばかりですね。
ちょっと知らないだけで、曖昧に答えられただけで、重箱の隅を突くように責め立てますよね。しかも掲示板で。

>>1118 マンション検討中さん
ちなみに断熱材は何を使用してると
言っていましたか？

保留地の分譲を販売していて保留地が何かを明確に答えられないのはさすがに、重箱の隅ではないと思いました。後々自分で調べたので解決しました。
断熱材に関しては、「最高グレードのものを使っています」みたいな回答だったかと思います。

>>1120 通りがかりさん
営業マンから聞いたわけではないですが、2×4住宅では一般的には55㎜位のロックウールを使っていると思います。

私は購入者ですが野村の営業の悪さは当時からこの掲示板で話題になっていました。

最初は分からない、勉強しながら、というのはある程度は理解できますが何千万もする商品を売る立場ですからしっかり応対してほしいと思うのは当然です。
数カ月おきに様々な場所で異なる物件を売り歩いているようなので、個人の問題ではないでしょうね。

買ってしまえば付き合いのない人たちなので、あまり気にしても仕方ないとは思います。

>>1122 匿名さん
ご共有ありがとうございました。
参考になります。
ロックウールですか。。
しかも55ミリなんですね。。

>>1121 マンション検討中さん

情報ありがとうございました。
最高グレードって何なんでしょうね。。笑