福岡市及び近郊で伸びしろがあるエリアは？

リセール時点で付加価値・差別的優位性の無いマンションは売れません。

将来、都市部でも田舎でも、一般の中古の買い手の絶対数が減少していますからね。

一部では始まっているが、マンションのリノベによるオフィスや店舗への転用も増える。

例を挙げるなら、原宿の同潤会アパートの現代版。

博多駅南～竹下、那珂辺りは資産価値的にはどうでしょうか？
新築はほとんどないですが中古マンションがちらほら出ていて検討しています。
博多駅にも空港にも行きやすいし、ららぽーとが出来るということで盛り上がっていくのではと予想。
駅近がベストだけど福岡市内だとバス路線も重要ですよね。

>>222 マンション検討中さん
博多区は、穴場だと思います．
おそらく那珂、東那珂辺りは
駅近ではなく、空港の騒音が気になり
学区も悪いという、イメージから
価格は安いですが
博多区は知名度と人気があり
空港も二路線に向けて飛行機の進路が見直されます。あと、学区も至って普通です。
大野城、筑紫野、春日原、照葉が人気ですが
おそらく通勤と帰宅ラッシュが益々酷くなり
博多駅にほどよく近く住み替えしやすい価格の那珂や半道橋に結局流れてくると思います。
あと、春日原、大野城、筑紫野は
なにげに通学が遠いケースが多く
ちょっと心配だと思います。
照葉はマンションが団地みたいで子育てに力入れてる家庭や多国籍夫婦が多くて
ママ付き合いがしんどいかも

>>222 マンション検討中さん
あと、ららぽーとができることより
キッザニアができる事が凄いと思います。
キッザニアの集客力はIKEA以上です。

博多区はリセールが良いと聞きます。
住みたい街ランキングでも人気のエリアなのと
再開発案件があるのと、新築マンションがなかなか出てこない為売る時売りやすく住み替えしやすいと聞きます。

また、那珂、博多南、竹下は
たぶん価格は路線価も上がっていっているので
再開発案件が完成してもさらに上がっていくと考えます
なので、今買うのも良いと思います。
ただ、なかなか駅近が出てこないので
駅近だと資産価値が高いので凄いおすすめです。

博多区の端なら春日の方が高いよね。リセールで流動性が高いのは春日かと。

>>226 名無しさん
博多区は総じてリセールは高いけど
博多区の端の雑餉隈あたりに関しては
春日の方が高いです。
春日も新駅が出来るあたりはリセールが良いと思います。

渋滞が気にならなければ、ヤフオクドーム前のツインタワーマンションとか良さそう

西新あたりはごちゃごちゃして好きじゃないな、大橋も
子供がいれば春日原駅、大野城駅あたりが住みやすいように感じますね

>>229 名無しさん
春日原は中学校の登校が20.30分かかる
学校が遠いのがネック

>>229 名無しさん
大野城はダブルアクセスで良いけど
最近価格が高すぎかと

あくまで資産価値維持ではなく伸びしろでいうなら空港?博多駅の区間か千代県庁?中洲あたりでしょ。
場所とアクセスの割に安すぎる。
治安なんて開発なんかあれば２０年、３０年後にはどうにでもなるよ。

伸びしろは、福岡空港・東比恵・博多駅・千代県庁・祇園・中州・呉服町・天神・赤坂・大濠・六本松・桜坂・西新あたりまでの博多・天神界隈が伸びるような気がします。

>>232
築古マンションで漏水等でスラム化に近いマンションは安くしても売れないで残っている。

筑肥線の新駅「糸島高校前駅」周辺では竣工の1年前で完売のマンションもあるようですが「新宮中央駅」周辺ぐらいには発展しそうでしょうか？
あと「九大学研都市駅」周辺の新たな区画整理と高層マンション計画は無くなったのでしょうか？
情報ありましたら宜しくお願いします。

＞＞235 購入経験者さん
土地区画整理組合ほかによると行程的には順当に推移している。昨年、組合も設立した。

ご質問の「九大学研都市駅の南エリア」＝「当該地域（北原・田尻）」の区画整理事業の、
主幹企業は佐賀の土木会社Ｍに決定したそうです。

高層マンション建設予定地は、土地管理権利が本年10月末頃（西部ガス総務部広報課談）に移管され、
地盤調査等が本格的に始まると思われます。

● 参照：西日本新聞デジタル版 　～　～　～　～　～　～　
■ 九大玄関口に新たな街　福岡市・伊都キャンパス周辺概要判明（2018/01/08）
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/384832/

■ 九大・伊都キャンパスへ鉄道延伸案(2018/06/09)
https://www.nishinippon.co.jp/item/n/423189/

● 以下は私見 　～　～　～　～　～　～　
ツインタワー形状及び商業施設とホテル誘致はコスト面から難度が高く計画修正が濃厚。
建築コスト高騰の折、無難な落着点としては、１～３階は物販店及び飲食店とクリニック等と駐車場、
３階以上が居住区域のシンプルな形状の単棟マンションとなるでしょう。

オープンカフェは、１年中北風が強く上に風向きによっては干潟臭・堆肥臭が漂う環境から中止の可能性大。

九大キャンパスまで繋がる新規の軌道建設は、将来の負の遺産となるだけなので、白紙となる筈。

>>236 匿名さん
● 補足
高層マンション建設予定地の土地の管理権利と管理責任は、本年10月末頃に西部ガスから土地区画整理組合に移行するそうです。
(西部ガス総務部広報課 談)

九大学研都市の情報ありがとうございます。
当初のニュースでは大手デベロッパーも参画なんて書かれていたんで気になっていたんですが
ローカルな計画なんですね。

この一件の推移で大手が出る舞台は、当面はやはり姪浜までかと思い至りました。
北原田尻の再開発を契機に、周辺の開発に拍車がかかればいよいよ大手の登場となるでしょう。

「九大学研都市駅の南エリア」＝「北原・田尻の土地区画整理事業」の主幹企業は佐賀のＭ建設ですが
造成事業がメインで、マンション建築は他社が参入の可能性もあります。

>>234 匿名さん
きっと、初期の段階から理事会が機能していなかったんでしょうね。

割れ窓理論の典型的な事例となりそうですね。

理事役員が理事会を機能不全におとしめ、ダメ管理会社の思うがままに、操作/誘導されていたのでしょう。

おそらく第１期の初期から管理費会計の不正・対応の不手際・管理委託契約更新時にも法令違反/不正があったが、是正出来なかった。

知識も経験も乏しかったから、見抜けなかったのでしょう。

結局、購入後の如何なる自助努力でも、どうにも変えようが無い要因・与件は、
建造物由来のハード面のエレメンツ・物理的且つ既成の諸事象です。

一方、購入後に組合員ほかの行動・取組み次第で、思うように変えられるのが、
管理系のソフト面・運用面の課題・問題点です。

その根本的な原因は、管理会社と理事会にありますから、早期に改善すれば
被害は最小限に抑えられますね。

多くの場合、自浄作用は到底　期待など出来ません。管理会社にも理事会にも。

>>243 匿名さん
如何なる管理会社も自社の方法論を基準に考えるので
改善されることは期待出来ない。

だから、多少の不満はあっても大手の安定した
信頼出来る管理業務が支持されるのです。

弱小のそれとは比較するまでも無く、適正ですね。

エリアに管理会社は関係ある？（笑）
九大学研都市の区画整理事業、松尾さんですか。安心の地場最大手ですね。
さらに筑肥線の沿線人口増えていくと地下鉄の混み具合が首都圏並みになりそうですね。

＞＞245 マンション検討中さん
松尾建設って地場最大手なんですね。

資本金３億円。売上げ３２５億円。
業績ランキング（2018/09/30）では、2628位／4117社。

その松尾建設たぶん違う。
ゼネコンとして売り上げ700億超、九州1位、全国40位内

松尾建設ＨＰでは、資本金３億円。　創業から１３４年目。

売上髙〈Ｈ29年度〉７２３億円。
内訳は、建築５１７億円、土木舗道１９８億円、兼業事業８億円。

キッザニアができたら、竹下駅は快速停まるようになるんじゃないかと、密かに期待しています。
西鉄が博多駅から直通バスとか出すとゴッソリ客を持って行かれる可能性もあるし。

竹下駅前はもっと開発されてもいいと思うのですが難しいんでしょうか…。
お店とかいまいちパッとしない。
天神まで出にくいのがネックですかね。

街興し・地域開発でも経営戦略でも、弱みを強化することより強みを更に強化する事を優先しますよね。

その鉄則どおり、停滞地域のテコ入れより、活性化しているエリアにコストや物資を投下しているだけ。

それが一段落して、竹下駅の周辺に亘る利権を握る有力地権者/企業が、もし居れば、いずれ変わるでしょ。

>>251 匿名さん さん
竹下駅から見て、ガスト周辺が工場が多いので
そちら側や竹下の大橋側の川沿いは開発の余地はあると思います。
竹下駅近やコスモスのあたりはメゾネットや賃貸マンションが多くて開発は難しいかと思います。

まずは、一程の実績のある信頼できるデベが手がけた物件を購入し、管理会社を知名度と評価が高い大手に変更する。

供給過剰の市場では、これくらいのことはやらなきゃあね。

エリアは？書くところまちがえとーよっと。

本来のスレの趣旨、伸び代があるエリアの観点でいえば
西新、赤坂、東比恵、箱崎、唐人町、平尾、大橋
全て最寄り駅徒歩5分に限るが、最近の分譲マンションの売れ行きや住みたい街ランキングなども参考にするとこの7エリアかなと思います。
https://www.homes.co.jp/cont/s_ranking/kyushu/

博多駅筑紫口にあったハイアットはなぜ閉店したのでしょうか。教えてください。

閉店していないと思いますが‥

住みたい街ランキングを見ると東比恵の伸びしろが気になります。

>>256 職人さん
もう少しグレードアップしたホテルにコンセプトを変えるためらしいですよ

>>258
東比恵が伸びたのは、博多と福岡空港の中間に位置し博多駅隣接でアクセスが良く、潜在的なニーズが高いわりに、分譲マンションの建築が数年間無かったのですが
ようやく2年前サングレート博多ロイヤルレジデンス・今年モントーレ東比恵クレアが建ったので、再注目されたためだと思います。サングレート博多ロイヤルレジデンスに関しては
キャンセル待ちが20件?30件あったので、東比恵に分譲マンションの建築を待っていた人も多かったのだろうと察します。

>>260 購入経験者さん
福岡のマンションは博多駅と天神へのアクセスが重要だけど
東比恵は博多駅は電車を使わなくてもチャリでいけて
天神へはある意味福岡空港からの始発の次の駅だから混まずにストレスフリーで通勤できるし、空港も一駅だし、都市高速も近いし穴場なエリアだと思います。

空港は仕事以外では年間４回程度は利用するけど、その頻度を考えたら地下鉄空港線/ＪＲ筑肥線沿線の
九大学研都市辺り迄の範囲がコスパ良いと思われます。
長期レンジで捉えＴＡＸＩ代と物件価格を検証しても、毎回往復ＴＡＸＩ使った方がドアtoドアで快適。
勤務はタイムフリー制では無いが、平日夕方他には博多や天神での買い物も食事等も家族で楽しめる。
週末は自然志向・アウトドア・マリンスポーツが趣味なので、住まいは郊外寄り・海寄りで正解でした。
２年以内に早期退職想定です。
なので、平日の昼も夜も気軽に天神・博多にアクセス出来る立地が更に活かせます。

博多駅徒歩５分以内の分譲は皆無、空き地の予定は筑紫口の合同庁舎跡地のみでしょう。
この跡地には分譲マンションの予定は皆無でしょう。

>>263 匿名さん
博多駅から徒歩10分なら博多南瑞穂の交差点の
センチュリー21の駐車場が更地になってました。

移住者に占める割合が多い首都圏居住経験者は、移動の所要時間の許容幅が長いです。

利用する福岡空港・天神地区へのアクセスは、電車かマイカー移動でドアｔｏで３５分が許容です。
地元の方や首都圏でも都心部居住経験者なら２０分くらいが許容範囲の様ですね。

そんな背景もあり郊外の需要が安定しているから、ビッグバンやコネクティッドが活きますね。