サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

管理委託契約書には騒音問題の解決助言の記載がない。
管理責任の所在がない。騒音等のマナーの問題は自治会等との共同作業である。

>>940 匿名さん
1.2.当初は管理会社を通していました。一度直接話し合いました。アドバイスもしていただいたし、小さな子どもがおりどうしようもないこともわかって下さり、威圧的な対応はなくその後もしつこく管理会社が言ってくることもありませんでした。
3.公平ではあったと思います。階下の方のあまりの威圧的な態度に管理会社も困るだろうなと思いました。もうどちらかが出ていかねばどうしようもないと思います。管理会社の対応が悪いとはさほど思っていません。

>>943
管理会社の対応としては良い方だと思います。
音については個人差があります。私は子供の音は平気です。
子供は公園等で思い切り暴れさせると家では疲れて良く寝ます。（笑）

本来は管理会社の仕事ではありませんのですが管理会社とは避けて通れない事情もあります。

>>943 住民板ユーザーさん1さん
問題点は、以下が管理会社によって共有が図られていない点ですね。
あなたと階下の方との誤解の可能性を改めないと、残念な敵対関係が放置されますよね。

１.管理会社が階下の方にどのような経過報告をしたのか？

２.騒音源は他住戸かも知れないことを、階下の住人に説明したかどうか？

３.その上で、その後に騒音発生したか否かを経過観察したか？

>>943 住民板ユーザーさん1さん
マンションを引越すとまで仰ってたので、またも管理会社の仲裁が良くなかったのかと、思い至ったわけです。

お子さんも成長すれば、転んだり跳ねたりを控えるでしょう。
又、騒音防止やマナーについても理解してくれる筈です。

以前の投稿で知りましたが、先の総会でもある母親がお子さんを育てやすいマンションにして欲しいと発言をなさったようですね。

参加者側に着座していた多くの一般の組合員出席者は、皆さん賛同なさっていたそうです。

ただし主催者側はどう捉えたのかが不明ですが、とりあえずは新体制の理事会に期待しましょう。

大凡調停業務においては、公正且つ公平性を担保する為には、利害が対立する双方の言い分を踏まえて対処するのが基本中の基本です。

此処の管理会社は充分認識しているでしょうが・・・。

>>924 匿名さん
害虫や害獣の除去対策は全体的な措置がより効果的なのですが。

予定どおり8時半から南東側空き地の草刈りが始まった。

これで周囲に飛来していたハチは西側の雑草と花に集中する可能性が高まります。

今後、順次田畑は耕作され草花の生息地が狭まりますから。

西側の1号系統と周辺住戸には、注意喚起が必要です。
同時に、草花の除去も必要です。

>>945 匿名さん
匿名さんの言われている点から言えば、管理会社の対応としては全く1?3のような対応はきっとありませんでした。私はマンション購入が初めてで恥ずかしながら無知なのですが、管理会社がそこまでしてくれるのは普通なのですか？本人同士のことなのでそこまでしてもらおうとは思ってはいませんでした。
そういう対応があったからと言って今の状況が変わっていたかと言うと疑問ですが。。

>>946 匿名さん
たしかに現在はあまり子育てしやすいマンションとは言い難いですね…騒音の件や共用スペースの件。。

ただでさえワンオペ育児で精神的肉体的に疲れているのに、子どもの足音を何度も注意しなければならず育児ノイローゼ一歩手前。。一軒家ならば、言わなくていいことですものね。

子どもを伸び伸び育ててあげたい、という親の思いから今回引っ越しを考えた次第です。

今後は子育て世代はもちろん御高齢の方もみんなが住みやすいマンションに変わっていったらいいですね。

＞＞950 住民板ユーザーさん1
言うまでも無く、共同住宅の住環境の管理運用は、本来は全ての組合員共通の暮らしやすさを追求し続け
担保し、改善していくものである筈です。
特に、子育て世帯や高齢者世帯に対しては一定の配慮をすべきなのです。

3/26 突然の貼り紙で、共用廊下の私物禁止（ベビーカー・宅食用ケース・装飾小物）を断行した
張本人は既に皆さんはご存じのとおりです。

内容からして、手続き上は絶対不可欠である理事長承認を後回しにして、あの貼り紙は掲示されたのです。

3/30 の通常総会に参加された方々は、より詳しくご存じのことでしょう。

3/30 の理事会後も貼り紙を掲示し続け、規約運用の変更を看過し許してしまった代表機関＝理事会の
立ち位置もその目指す方向性も定まらず、不安定で場当たりで偏っていますよね。

私は、入居当初からの計画どおり、区画整理事業が進行した頃～大規模修繕工事の着工前に転居します。

>>949 住民板ユーザーさん1さん
一般的に、管理会社は一旦仲裁に入ったら、中立の立場を活かして、改善が現れるまで調整し続けます。
当然、理事会役員も協力します。連携と共有の為です。

また、利害が相反する組合員同士の一方的な思い込みや知識不足による勘違いを、公平且つ公正に解いて、和解に漕ぎつけます。

>>952 匿名さん
我が家は、なんと「外出中」と夜間「就寝中」のオーディオの騒音を疑われたました。

当然いずれも、オーディオなど作動していません。
きっと下階他の音が壁伝いに響いたのでしょうね。

が、私の居住階のみに限定した貼り紙掲示に加え、管理会社からは、携帯宛にお電話まで頂戴しました！

私が全くの無実である事を再現実験で証明し、苦情を申し出た方と管理会社の疑いを晴らしました。

そんな証明や再現実験は実に簡単な事ですよ。

その後は、以前と同様に昼夜問わず同じ音量でオーディオ聴いていますが、騒音源を指摘された事は皆無です。

そんな程度なんですよ。
状況判断や対応が実に浅はか、薄っぺらなのですね。

>>953 匿名さん
事前に掲示された行程表と異なり、本日から駐車場の擁壁修繕が始まった。
午後、業者さんに注意事項等の周知が無いことを質すと、ホワイトボードをこれからEVホール脇に配置するとのことでした。
本来の事前告知どおり、初日からやって頂きたかった。
理事会役員の方々には、適時的確に指摘や指導をして頂きたかった。

今回の修繕対象となった【駐車場の東側の擁壁からの水漏れ】は、昨年から何度も指摘していたが
ＳＨＣ前担当者は、戸建て住民のフェンス部への非常識な水撒きだけを原因として幕引きを行った。
今回、結論として、施工業者は以前から擁壁の連結部からの水漏れを認め、今回の複数箇所の修復に至った。

如何に管理会社の現状認識の判断・観察・検証能力が低く、素人以下のものであるかが明らかになった。

本日、通常総会議事録が全戸に配布されたようだ。
が、出席者の質問に対して、管理会社が確約した『重要事項説明』についての、議事録作成と配布は未履行となった。
別日に配布されるのだろうか？

>>956 匿名さん
来週、最上階は修繕するらしい。
屋上を含め一昨年、そして去年、更に今年修繕するとは！
来年以降は、大規模修繕までは放置となるのかな？

5/18の『重要事項説明書の説明会』に関して、議事録が配布されないなどという事態になったら
第３期の理事会役員も、第２期の理事長以下の役員も黙っていないでしょう。

第２期理事会の役員の任期中の出来事で、且つ第２期理事長ほかはその場に立ち会っていましたからね。

いい加減な対応で、ウヤムヤニは出来ませんよ。

>>579 住民板ユーザーさん1さん
この自転車ちょくちょく停まってますね。
本日は、理事会だから再度検討して頂きたいですね。
管理会社担当は、到着時に気付くのだろうか？

一般論では、将来の売却を考えれば中小の管理会社より大手の方が有利ですよね。
相対的に絶対的な安心感がケタ違いですからね。

管理会社の社会的な評価が、物件価値や快適な日々の生活に深刻なまでに影響します。

日常の管理業務も、全国に事業所を配し各事業所が組織的に行う大手企業と、キャリアの浅い2名で福岡と熊本の２エリアを担当する小企業とでは、比較するまでもありません。
その格差は明らかですよ。

担当者の暴走で、子育て世帯や高齢者世帯が不快な生活を、不快な思いを強いられるなんて異常です。

世の中の価値観や風潮とも完全にズレている。

>>960 匿名さん
躯体や表面仕上げの不備いわゆる瑕疵は、仮にあったとしても、あと８年間は事業主責任の下で対処して頂ける。

又、2年定期点検では、本社の執行役員が二週間延べ３日も立会い、陣頭指揮を行なって下さった。

一方で、日々の快適な生活に深く関わる、規約の適正な運用・住環境の整備・周辺環境等への対処の点では、依然として一抹の不安が残り続けている。

更に、懸念されるのは管理費会計費用と修繕積立金の資産管理です。

前及び現担当者は当該企業での業務経験も浅くキャリアも不明です。
実際に第2期までの仕事ぶりを振り返っても、理事会支援における誤誘導や極めて不適な対応があったのは周知の事実です。

現地の事業所は当面は、現状どおりの2名体制が想定される。拠って、改善を望むのは難しい。

第2期までは全く着目さえもしなかったが、コストダウンと管理会社の検討は、次回の理事会から本格的に取り組んで頂きたい。

管理会社が何かと理由をつけてコストダウンの取り組みを拒んでいるようです。
が、それこそが自社利益しか考えていない証左ですね。
彼等が組合員の利益を優先して発想出来るのなら、コストダウンして捻出した費用は、修繕積立金に振り替える等の提案を行える筈なのですが。

人件費や資材費等々の高騰は、当初の想定以上に推移しているでしょうから、修繕積立金の積み増しと両輪でコストダウンを推進する管理会社は多いようです。

「意見書・要望書」の書式って、管理会社の都合で、一方的に変える事って可能なんですかね？
新体制の理事会の初回でいきなり断行したんですね。
組合員の発言（質問や苦情）に対する規正を強化したいんでしょうね。

昨年の５月以降、一区分所有者からの提案をキッカケにＪ:ＣＯＭのクラウド掲示板の導入検討と
並行して、住環境の改善・向上を目的として組合員からのスムースな意見収集を行う意図で
「意見書・要望書」は導入された筈なのですが・・・。

ひな形はいいんじゃないですか、後は自由に書かせるとよいでしょう。

開催当日から26日も経過した6/13(木)やっと、第2期通常総会議事録が配布された。今回は昨年と異なり、総会に同席した本社部長の校正・確認があったのかな。

が、質問を意見と記載したり、またしても恣意的な編集が散見されます。

総会参加者が一読したら、違和感を抱く点が多いだろう。

本当に仕事が遅い。

違和感満載、諦めてます。

>>965 匿名さん
去年も総会議案書と議事録でも、民泊禁止に絡む規約変更についての記述で「他の物件の規約の条文を引用」していた。

こんなケアレスミスは通常はありません。

今回も、駐車場申込書の「旧書式」は現状使用しているものでは無く、規約集に掲載されていたものでした。

更に「新書式」さえも総会で指摘された点をクリアしていない上に、既にメールコーナーに置いてある書式とは違うものでした。

網掛け表示の説明も、一貫性も整合性もないお粗末なものでした。

そんな不備満載の議事録なのに、前理事長他の署名押印がありましたね！
回覧してもノーチェックなんですかね？

>>966 匿名さん
そのような手違いの原因は、今まで正式な差し替え版を全戸に配布していないから。

通常は、規約の条文変更や申込書等の書式変更に際して、各戸で保管している規約集に挿入する「更新頁」を配布しますよね。

＞＞967 匿名さん
● 管理会社は、【当物件の規約集】及び【更新の条文の経緯や記録】と【実際に使用している書式】を、正確且つ適正に記録・保管・管理をしていないのでしょう。
● 関連法の法令遵守が徹底されていれば、条文の文言を取り違えたまま通常総会議案書や議事録に誤って転記するような事態は発生しません。
● 福岡事務所に保管している【各物件共通の規約集を基データとして】議案書や議事録を作っていると推測出来る。

事業主の対応は、公式HP への投稿・常務執行役員への直接の異議申立て・当地の支店長との折衝等々により、目に見えて変わりました。

働きかけが無かったら、これほどの修繕工事は行われていなかったでしょう。

提案どおりに、工事進捗の『見える化』も行われ、更には同様に、中間の説明会も行われる事と相成った。

今後の、瑕疵担保責任の工事や大規模修繕にも好影響をもたらすことが出来ました。

残る課題は、あいも変わらずの、管理会社の不適で、継続性も合理性も計画性も無い管理業務を、徹底的に正す事のみです。

969 匿名さん＞＞
5月の公式HPの投資家向け情報で公開されていましたが、その常務執行役員は6/1付けで昇進なされました。

それ程のお方が二週に亘り延べ三回も修繕の事前チェックに立ち会って下さった。
通常の物件では考えられないことですね、

つまり、現在行われている２年定期点検は、本社の介在により、適正に行われ完了するでしょう。

立会確認は、中間確認も最終確認も、管理組合役員も複数名は立ち会って実施となることでしょう。

コマルガタゴミムシの大量発生は、天候の影響でしょうか？

管理委託契約は、本当に２年契約で良かったのか(当然、良くないけど)
大丈夫かなと？

>>971 匿名さん
貼紙をEV内にずっと掲示しているけど、もっと大事な内容の貼紙を掲示すべきでしょう。

優先順位付けや掲示期間に統一性が無いのは、貼紙の運用ルールが無いからですね。
その旨、議事録にも明記されてましたね。

サンヨーホームズ、イチケンは現在いい対応をされてますね。

相変わらずはコミュニティ、担当者が代わらないとずっとダメなままでしょう。意図的に理事会を操作してるように感じるのは私だけでしょうか。

2年契約は失敗でしたね。

■ ＳＨは公式ＨＰでも、経産省所管の法令『消費生活用製品安全法』の遵守を、明確に表明している。
（企業としては ”業種に関係無く当然の事” なのだが・・・）

仮にも問題が発生した際に、消費者や利用者・行政・任意団体や法律関係者から、この『法令の遵守表明』を切り口に責任追及されたら、もう逃れようが無いです。

■ 実際に5/22の執行役員の介入以降に、念押しで「公式に明確に表明している事実」を指摘してから、ハッキリと潮目が変わったように捉えています。

ＳＨＣは相変わらずと言うよりも、想定どおりに対応は悪化しています。
が、もう何も期待していないし、期待してもムダなので、さほど気にならなくなりました。

■ 今までは全く行われなかった『工事進捗の経時の表示』『中間の進捗共有』『専用使用部の実態調査』等が、要望どおりに実施される事となった。

今回の修繕工事と専用使用部点検調査と明り漏れ防止枠の対応終了後には（来年の通常総会の場で？）、ひとつの区切りとして九州支店長から幾つかの報告等が行われる事でしょう。

此処は、『旗艦物件＝フラッグシップマンション』、ＳＨグループの九州最大規模の物件であり、ＳＨＣ管理１０物件の中でもたった１物件で総戸数の２２％強を占める大きな収入源。

■ 他の物件に比べたらの約３棟分に相当する規模なので、経営効率的にもオイシイ物件と言える。

管理会社の変更なんて事態になったら、九週事業所の収支は一気に悪化する。だから２年契約を提示した。各媒体でも指摘されていますが、環境的にも諸々キビシイ様子ですからね。

■ ＳＨＣの今のごう慢な対応は、いずれ改めざるを得ない。根本的な解決から本社が逃げている。

親会社のＳＨの対応とは全く真逆の対応ですから、企業としては信用など出来ません。
改まらない場合は、管理会社を優良な管理会社に変えるだけの事です。

先の総会で本社の例の部長サンが説明していた、まさかの事態が現実となって、変更となるかもです。

>>976 匿名さん
確かにSHは、公式HPでコンプライアンスをアピールしていますね。

１.その法令が2007年から施行されている事実を認識している点。
２.法令主旨を『事故による被害拡大を防止する事にある』と捉えている事。
その上で、
３.リンクサイトや参照資料を明示し
４.『事故の発生を知った事業者がそれぞれの立場で、責任において、情報を収集、通知、報告をする』と明記している。

しかも『定められた責任をまっとうするだけでなく、積極的に取り組む』と表明している。

親会社のこのような姿勢は、子会社のSHCにとっては無関係なのですかね？

＞＞967 匿名さん ＞＞968 匿名さん
管理規約集の『条文変更の頁』や『更新した申請書の記載頁』を差し替え・挿入用に配布して頂きたい。
更に、更新箇所と掲載頁を列記した一覧表１頁も添えて頂きたい。

上記は私の知る限り、世間一般の常識として、他の管理会社は通常業務として粛々と普通に行っています。
又、この種のルールブック的なモノに関しては、企業・行政・学校等々でも実施していますよね。

第２期では、何故か履行されず放置され続けたので、第３期では早期に且つ正確に実行すべきです。

これは自身の使用の為では無く将来の住替え時に、物件購入者（引渡し先）にちゃんと更新管理し、それ一冊で用を成す『管理規約集』をお渡ししたいので。
過去の住替えでは、毎回そうしてきましたから。

具体的には、『意見書・要望書』で提示致します。

>>971 匿名さん
天候の影響もあると思いますが、休耕地が急増した事と西部ガス管理地の除草も関係しているでしょう。

区画整理に伴い広範囲にわたって、対象エリアのほぼ全域にわたって、休耕地状態になって雑草が生い茂っています。その為、棲息地が拡大して繁殖している。

周囲の造成予定地は、昨年迄とは全く異なる風景となっています。

>>978 匿名さん
改訂した規約条文等の配布・原本保管管理なんて、管理会社のマストの基本的な業務でしょ。

それをやらないとか失念したとか、既に契約義務遂行違反なのでは？

きっと契約書には配布についてと、図書文書等の保管と記載されているよ。

>>980 匿名さん
もっと多数の組合員の皆さんに、その実態を認識して頂いたら良いでしょう。

＞＞981 匿名さん
その実態を周知させるのは組合役員の責務ですね。

その種の掲示物や配布書類（実態を公表する文書）を作成するのは、管理会社ですよね。
だから、役員が指示若しくは、役員自ら文書作成しなければ、永久に周知されずに隠蔽されることとなる。

今までのような組合役員（理事会）の対応では、その責務（周知義務）は果たされず、改善も無いでしょう。

昨日のことです。
朝出掛け、夕方帰宅した際に玄関の鍵穴周囲に2箇所傷が付けられていました。朝はなかった為、防犯面も含め大変不快な思いをしております。ちなみに昨日は業者さんによる作業はありませんでしたよね？管理会社にも報告はしていますが、こういうことをする人が外部か内部にいると気持ちが悪いため、皆様もご注意ください。

専有部側への損壊行為は困りますよね。廊下で遊んでいる子をよく見かけますが、悪戯したかもですね。
ウチは以前に、共用廊下向かい側の壁面に大人用自転車でキズつけられました。
位置的にベビーカーや台車等では無い。せめて管理会社に正直に報告して欲しい。
同階のＥＶ出入口やＥＶホールのコーナーや他にも同様のキズが多い（他の階より極端に多い）。
大人用自転車（結構古い）をいまだに置いているのを見ましたが、ＳＨＣはちゃんと把握してるのか。？

＞＞979 匿名さん
たしかに仰るとおり、虫は6/10に行われた空き地の草刈り直後は、かなり飛んで来てました。
が、6/13にご報告の紙が貼られてからは、全く見かけません。

>>984 匿名さん さん

こちらの階でお子さんが廊下で遊ばれているのを見かけたことはありません。上の鍵穴は高さもありますので、小さなお子さんではないと思っています。何にせよ不快な気持ちになりますよね。公にすることが大事だと思っています。

>>986 住人ですさん
以下はSHCの対応チェック項目
・本日、SHC担当若しくは管理員は現地の目視確認・ヒアリングを行ったか。
・現地に来た際に写真撮影と観察記録を行ったか。
・SHC担当から組合役員への報告を行ったか。
・本日中に注意喚起の貼紙を掲示するか否か。

大抵の管理会社は、上記４項目を本日午前中に完了させます。

※大事な住戸、しかも錠への損壊行為ですから、重篤と捉えて即対応する筈です。

※管理委託契約に基づいてしっかり仕事している点をアピールする為にも、ムダに時間をかけません。

※共用廊下の私物については、迅速に且つ厳しく行動しましたからね。

>>987 匿名さん
管理会社の担当は来館してますけど、貼紙は無いですね。
これからヒアリング等をしてから、管理員室で貼紙作成してメールコーナーとEV内に掲示するんですかね？

尚、SHC担当は自販機関連業者全３名と、エントランスで現地確認していました。
通常総会から既に１ヶ月も経過してますが、ようやく現地打合せをしているという状況です。

＞＞988 匿名さん
今頃になって現地確認ですか？
これまでに、どんだけ時間かけてるんだとか仕事が遅いとか、ずっと言われて来たのだから、通常なら段取りよく総会での承認を見越して、次工程の手配をして汚名返上に取り組むと思うのですが・・・。
仕事を進める上で、完了の期限設定やそこから逆算しての工程設計が出来ないのでしょうね。
通常の業務遂行上でもいつも場当たり的なのは、最終目標が何かを捉えていないからでしょう。

>>983
ドアの表面に傷付いています。共用部分です。組合負担で交換か補修をさせなさい。
その前に理事長と打ち合わせて組合から警察に被害届を提出する事をお勧めします。
ほっておくと次から次へと被害が拡大します。最初の管理が肝心です。

>>990 住民の人に質問したいさん
きっと未だ理事長への報告など出来ていませんよ。
当事者へのヒアリング実施も疑わしいです。
既にいずれも完了しているなら、貼紙掲示してるでしょ。

共用部分は組合員全員の財産です。個人の物ではありません。
組合が問題にできないようではマンションの将来が危ないでしょう。
傷を付けた人間は共同の利益を損なう人物です。
管理会社にはできません。発言力のある組合員に忖度します。

一組合員の被害届を警察が受理してくれるかどうかは解りませんが、
組合が取り上げてくれないようでしたら警察に確認してみてください。
まだ、指紋は残っているでしょう。

>>992 住民の人に質問したいさん
セキュリティ面でも不安ですよね。
が、被害届けの受理は現実的には困難でしょうね。
但し、警察署には行って事実を報告すべきです。
なによりも「警察に届けた事実」を残すことはとても重要です。
警察署の担当者も報告はちゃんと聞いて下さいます。
今後の管理会社の対応で、管理全般への取組み姿勢が垣間見えるでしょうね。

＞＞986 住人です
＞＞992 住民の人に質問したいさん
＞一組合員の被害届を警察が受理してくれるかどうかは解りませんが、

●共同住宅故に『一組合員・一戸だけ』の出来事は被害届受理（＝事件扱い）はしません。
●しかも、『損壊状況としては比較的に軽微』なので被害届受理は難しいでしょう。

＞組合が取り上げてくれないようでしたら警察に確認してみてください。

●被害者と組合役員との判断に委ねられますが、被害住戸の世帯主/居住者の同意を経て、
　『組合としての被害届』を申し出れば、受理される可能性は高いです。大抵の弁護士はそう説明します。

●経験上、大手の管理会社はリスク意識が高く、且つ管理業務遂行の志向が強いので、
　組合役員と連携して『被害届の申し出と受理に向けて協力的・積極的』です。
　何故なら、ネガよりもポジ効果が期待出来ますから（管理会社への信頼度と評価が上がるから）。

●部外者による迷惑行為の可能性がある場合には、組合員/居住者の利益を最優先して対処します。
　※組合員/居住者の利益・・・安全性の向上、安心して暮らせる住環境の担保
　　
その目的は、『リスク拡大回避と再発防止・抑止効果・迷惑行為への牽制・安全性の向上』です。

規約遵守には強い遂行意識とかなりの拘りがある管理会社ですから、適正に迅速に対処する事でしょう。

臨時理事会開催が 6/11（火）で、最終頁の手書きの日付が、6/20（木）
同　議事録の配布が 6/25（火）。配布物たった１枚に、相変らず手間取ってますね。

会社側由来の問題解決の遅滞や先送り・非効率且つ不適な業務処理による停滞や理事会や総会の
誤誘導等の〈既成の事実〉を棚に上げて、組合役員の負荷増大〈都合の良い憶測・仮説〉へと
論点のすり替えを行っているのですね。

本日臨時理事会の議事録が配布されましたが、この内容はなんですか?

もっと他に緊急で対応する事があるのに、自分たちの捌け無さを一部の組合員のせいにして大事な事は棚上げしていい訳が大事なんですね。

改めて2年契約は失敗でした。

＞＞996 匿名
そうですね。
今までの状況を見る限り処理・問題解決能力は低いようですね。総会で他者からも指摘されていました。
　
＞＞653 匿名さん　にて投稿済みですが、
当地の『九州事業所』は、大阪支店の下部組織の一営業拠点として存在し、経験の浅い２名で１０物件・
５３４戸（未成約戸を含む）を担当しています（此処の１物件の戸数シェアは約２２％）。
が、管理会社１担当者の業務量としては、特段、全く、過負荷などでは無いでしょう。
他の９物件は１物件平均４６．４戸なので、此処が戸数ボリュームでは１１６戸と突出しているだけ。

つまり、業務負荷を招いているのは自身の無計画性と低スキル、本社の支援/指導不足に拠るのでしょう。
担当者の巧みな段取りと本社のそれが適正に行われていれば、業務停滞や組合役員の負荷など増大する筈も無いです。

多くの事案は、弁護士が登場するまでも無く、組合役員の業務（理事会審議）の前工程で、ＳＨＣの日頃の状況観察・情報収集と事前準備、そして適正に交通整理的に事案の仕分けや対策検討が行われれば、スムースに消化出来た事案ばかりです。
　
企業グループ（ＳＨとＳＨＣ）として、フラッグシップマンションなどと位置付け、担当者に過度の責任を負わせながら、その反面、業務内容としては担当者一個人に画一的で表層的な仕事をさせ、厚い支援も行わなかった企業の体制と本社上長の怠慢が、こんにちの業務停滞と混乱を引き起こしたと思われます。

もっと、本社サイドからの業務支援が行われれば、今の事態は回避出来たことでしょう。
事実、昨年８月に本社部長と現地担当２名と当方とで、現地視察したが駐車場床面のヒビ割れや著しい汚損状態等々の問題点・要改善事象は放置され、事態の深刻化を招き現在に至りました。

事業主（ＳＨ）は、常務執行役員が関わったことで対応が一変し事態が好転したのとは、全く逆の状況となっています。
現在進行中の『２年点検修繕工事』は、公式ＨＰへの投稿・本社法務部他への窮状訴求・九州支店長への要請等を契機に、常務執行役員が２週延べ３回に亘り現地で陣頭指揮した結果として、行われています。
ＳＨＣの親会社である事業主（ＳＨ）は、公式ＨＰで表明しているとおり、今まさに法令遵守を遂行しつつある。

ＳＨＣにも経産省所管の『消費生活用製品安全法』に関して、ＳＨ同様に「定められた責任をまっとうするだけでなく、積極的に取り組んでいきたい（ＳＨ公式ＨＰより引用）」を有言実行して頂きたいです。
　
担当者の体調不良を持ち出すなら、当方はＳＨＣの不誠実な対応によるストレスで肺疾患を再発し入院手術を行いました。更には5/21発生事象等（詳細は映像と意見書にて事実を報告済み）により不安な日々を送り不眠状態が続いています。
　　
組合員にとって、より深刻なのは、3/26 唐突に貼紙が掲示され、従来の規約運用の解釈が変容し、多くの子育て世帯や外部業者のサービス（宅食）に頼る世帯に、著しく精神的・物理的に負荷をかけた事です。

ＳＨＣが貼紙を掲示した動機・経緯は、業務怠慢によって未解決事象を長年放置した点を省みずに、全く以て独善的で一方的で一組合員の立場を著しく阻害するモノでした。

しかも、その不適切な動機・経緯を業務上の優位性を悪用して、あろうことか理事会議事録（3/30）に特定の個人攻撃を明記し全戸配布をやってのけた。もはや、管理会社の自社都合による暴力です。
　
子育て世帯の中には、未だにベビーカーをポーチ部に置くことをためらっている世帯や母親が存在しているのですよ。
通常総会においても、母親の立場での痛烈なご発言があり、多くの出席者の共感を得て『７号議案の条件変更と承認』に至りました。

ＳＨＣには、それらの事実を謙虚に反省してから業務改善に取り組んで頂きたい。

又、顧問弁護士には、当方ほかが問題視しているそれらの経緯を自ら説明する必要があるでしょう。
それ抜きに弁護士介入が成立するとは珍妙です。

社会的弱者の権利保護を、社会的な使命として担う（当然、逆もありますが）弁護士先生の皆さまは、これらの事実をどう評価なさっているのでしょうか。

いつか機会を得て、正確な事実認識に基づくご高説を拝聴したいものです。

＞＞997 匿名
「人と地球がよろこぶ住まい」とは、一体何なのでしょうか？

５月で５０回通話したか否かの裏付け・証明は、自身のネット検索では無く
携帯電話のキャリアショップで、データ確保と記録を発行してもらえば良い。

架電に対して折りTellが全く無かったから、或は連絡を約束していながら
着電が無いから架電した状況を、ＳＨＣが敢えて演出していたとしたら、
それはトラップとしか言えません。
　
４／２６以降５／３０迄に提出した『意見書』の回答をも先送り扱いとするとは、
理事会決議を経て、管理組合が決定した運用ルールまでもが形骸化した。

それは他でもない、管理委託契約を誤った書面や手続きにて更新した、管理会社によって！

担当者が無能であるため弁護士が儲かるだけの構図です。

一部の組合員の提言がありSHはしっかり対応し、今の徹底的な修繕がある。

SHCは当たり前の責任を果たせず、普通の仕事も出来ない事をいい訳し弁護士だけが楽に儲ける。

バカみたいなサイクルに呆れる。

顧客をないがしろにする企業に未来はない。

組合役員の業務、主に理事会業務の効率向上と合理化に着目するのであれば、優先して取り組むべきは唯一つ。

管理会社担当者のビジネススキルアップと、基本的なビジネスマナー習得です。

以前は、現担当は頻繁に「ご意見お聞かせください」とすり寄ってきた。
が、聞くフリだけで実行に至らない、忘れ去られ放置される事が多かった。

今後もやるべき業務に着手さえしない、或いは失念して業務停滞するという状況は変わらないでしょうね。

先の通常総会にて管理委託会社の変更について発言した事を契機に、当方の言動に実質的な制限をかけてきた。

本社では、他の多くの物件でも実践し経験を積んでいるらしく、この一連の対応は手慣れているようです。
それでも、臨時理事会議事録配布には、二週間を要した。
本来ならば、6/15 理事会開催前日まで、若しくは開催日当日に全戸配布するのが妥当且つ合理的ですね。

先刻、外出の際に偶然、SH常務執行役員とSH社員イチケン担当者一行の外観点検の現場に遭遇した。常務執行役員と会うのはこれで４回目で、来館の際には必ず会っている事になる。

ご挨拶と御礼を申し述べようと車から降りると、常務の方から近寄って来られ先にご挨拶をして頂き恐縮した。

丁寧な修繕と進捗共有や中間検査の実施導入等に謝意を述べると、常務は謙虚に「今まで不備があって申し訳ない。ただ今、やるべきことを関係者の総力で徹底して取り組んでますので、ご了解願います。」と仰った。

その言葉は、5/22に初めてお会いした際に、常務が発した言葉と同じ文言であった。

自身が確約した事も含めしっかりと記憶なさって、そして再び私に意図的にご発言なさっていると受け止めた。

やはり出来るお方は、例外なく統率力・推進力があり有言実行なのだと実感した。

既投だが、IR情報では常務は6/1付で昇進なさったが、それも納得と思う此の１ヶ月の展開である。

子会社のSHC本社の関係者には見習って頂きたいですね。

ここ、パチンコ好き多いかも
結構、新台入替で住人の人に会う

>>1003 元祖職人さん
住人同士で遊戯場で会うのかな？
皆さん、素敵な趣味をお持ちですね。

約１年前には、まさかの『輪番表』の読み間違えで一戸飛ばして役員選定してましたね。そんな単純ミスは、普通はあり得ない。似たような事は、再び繰り返し起こるでしょう。そもそも、第１期の役員選定においても、『輪番制による選定を明記した規約に反する選定』が行われました。
管理会社自らが規約違反や契約更新時の不備を発生させておいて、役員以外から指摘されて初めて認識している。
そんな状況だから、今後も間違いに自ら気付き改善する事は、あまり期待出来ないでしょう。
個人レベルでの最大の努力と、企業組織としての改善の体制づくりが急務ですね。

以前暮らしたマンションのフロント担当は、学卒の社歴２年目だったがマルチタスクが出来、マナーや常識を持ち合わせていた。

理事会は毎月、第二土曜の午前10時?12時開催。
私の提案で、司会進行は彼に委任し役員全員が検討・発言に集中。彼は司会をテキパキとこなしながら、PCで討議の一部始終を入力し、適時発言して討議の論点整理や助言もしていた。
当然、他の事例紹介や議案に関連する視覚資料等の事前準備も完璧でした。

いつも理事会終了後には、管理人室に１時間ほど居残って『議事録素案』を作成し、役員に配布してから館内巡回点検をしていました。実に合理的で段取り上手なんです。

私が直ぐにその業務スタイルを知ったので、役員に周知し署名押印する数名と連携して、彼が巡回している間に回覧校正を終えて、彼に戻していた。

ほぼ毎回、特段の修正も無かったので、早い時は当日の午後、遅くとも３日後には全戸配布してました。正にWIN WINの関係でした。

その彼は翌年から本社中枢部に異動となり、役員５人全員の私費で送別の食事会を開き送り出した。
後任も優秀で、ほぼ同じ手法を行なっていたが、仕事の精度がやや低く、議事録配布までには１週間ほどかかってましたね。

通常総会議事録配布は10年以上、毎年２週間後でした。

普通ならそうなんでしょうが、現担当者には無理でしょう。

基本は顧客目線で物事を考え、無理無駄のないよう仕事を捌いて顧客満足度を上げます。

そうなると仕事をやり易くなるんですが、自分保護がメインでありキャパを超えると弁護士バリアを張りますから。

改善は期待出来ません、人事異動まではこの状態が続くはずです。

悲しいですが現実です。

SHCは意見書の提出期限を、理事会開催日の10日前と決めた。
一方、理事会議事録配布は３週間以上を要している。

昨年の理事会では、２週間後の配布を目標にすることを決議していた。

総会では、毎回「ダラダラせずに迅速に、期限設定して業務を遂行するよう」に、指摘されている。

散歩途中でよく立ち話や近隣情報を交換するおひとり。
南側のマンション「Sライン周船寺」の管理人さん
。
只今、偶然ベランダから見えたが、今日は屋上を隅から隅までお掃除なさっていた。

此処は花火大会の時などに見たが、柵の外側などは落ち葉や苔が目につきました。

今後は建物維持の為にも、掃除が徹底されることでしょう。

>>1009 匿名さん
非正規社員であろう管理員は、屋上の柵を越えての掃除はしないでしょう。
担当者は余裕が無いがプライドあるみたいなので、そこまでの作業はしないでしょう。

定期巡回では、ちゃんと屋上の掃除もやって欲しい。

>>1010 匿名さん
２０階建てくらいだと、屋上にも汚泥やカビ、風により飛来した落ち葉や鳥が落とす枝やゴミ類が溜まります。

定期的にしっかり清掃除去しないと、躯体に悪影響を及ぼします。

躯体劣化以外の理由で、例えば排水ドレーンが詰まって雨漏りが発生することも。

鳥の巣が作られても気付かないと困りますね。

本日、２年定期点検修繕の中間検査だったようですね。
昼前に、管理会社の担当2名を見かけましたが、
理事会議事録の配布は、まだなんですね。
もう一週間ほど、かかるんでしょうね。

＞＞1012 匿名さん
初回点検・中間検査のいずれにも立ち会いました。
　
６／１点検時に、外階段ドア開閉に関する協力要請の
貼紙掲示を提言、その場の関係者全員の同意を得た。
　
開閉音発生予防や閉め忘れ防止の協力要請の貼紙
なので、直ぐに掲示されると思われたが・・・。
　
６／２９中間検査終了後にやっと貼紙が掲示された。

簡単な貼紙たった１枚に、４週間もかかるとは。
時短や効率重視の世の価値観と無縁ですね。

騒音と振動はドア直近の住戸以外にも不快でした。
　
６／２９事業主の担当者からドアのトルク調整完了の
報告後、貼紙掲示の確認・念押しの発言があった。
　
未だに、貼紙掲示が為されない状況を踏まえて催促と
失念・放置予防の発言である事は充分に感じとれた。
　
が、ＳＨＣ担当者は「今日、貼紙持ってきました」と
妙に誇らしげで、数人から失笑を買った。
　
ＫＹは仕方無いが、本来なら以下の発言が妥当な場面
「遅くなり申し訳ありません。今日掲示致します。」
　
議事録未配布だから不明だが、６／１５の理事会で
報告後に掲示するような状況でも、事案でも無い。
　
理事会報告を経てから掲示する事に拘ったとしても
段取り上手なら、６／２９同様に予め準備出来るから
６／１５理事会直後に貼紙が掲示出来た筈です。
　
ＫＹ（鈍感力）・段取り下手・仕事の遅さに呆れる。

キッチンもバスもLIXILの排水トラップは、概して
機能面と掃除がしにくい構造が主婦には不評です。

が、キッチントラップのゴミ受皿はこれに替えると
問題点は全て解決します。住み替えで、LIXIL物件に
暮らす時は毎回、既設の中皿に替え使用してます。

ナフコ等のHC で購入出来て、銅メッキ仕上げが
若干高額ですが、ヌメリはほぼ起きません。

流行りの『名も無き家事』の一つであるキッチン
周りの掃除の時短と効率UPに、確実に繋がります。

内紛騒動等で株価も降下トレンドのLIXILですが、
製品の欠点を補完する中小企業は存在する。

管理業務を補完する企業は、無いから悩ましい。

キッチンのゴミ受皿は、規格をターゲットし製品化
しており、当然サイズもピッタリです。
・上部外径：１３４mm
・底部外径：１１５mm
・深さ外寸：４５mm

他物件ではこんな役立ち情報も掲示コーナー活用
して共有推進していましたが、此処は皆無ですね。

＞＞1012 匿名さん
本日、6/15開催の理事会議事録が配布されましたね。
6/29は中間検査でＳＨＣ２名来館、同日付けで役員の署名押印、なか２日で本日 降雨の中、来館したのかな。
段取りよく仕事するのは、案外と簡単なのだが、実践は難しいようですね。

議事録には、『6/1に行われた２年点検』についての記述が全く無かった。
6/1は前担当が立ち会っていたらしいが、現担当への報告も、理事会での報告も行われなかったの？

>>1017 匿名さん
6/1って理事会のわずか2週間前のことでは？

事前に貼紙まで掲示して参加者を募ってたけど
議事録には記載されないって、何故なんだろう？

>>1018 匿名さん
たしか、２年アフター点検は、法律で定められた点検でしょう。

それが本社支援もあって、徹底して行われているのに「理事会では報告無し」更には「議事録に記録無し」では、異常事態でしょうね。

昨日に続き今も連夜で、管理会社事案の調整をやってるみたいですね。

＞＞1019 匿名さん
アフター点検（３ヶ月・１年・２年）は、各物件の
アフターサービス基準（自主基準）に拠ります。

尚、議事録には、6/1 に事業主が管理会社に対して
指摘した【改善点】や【組合の要共有・要検討事項】
が全く記載されていない様です。

直ぐに貼紙掲示すべき事案も少なくとも２件はあった。
が、１件は完全に忘れ去られている様ですね。

>>1007 匿名さん
同意です。が、現実的には人事異動での担当変更は
期待薄でしょう。前任者が再度担当する、つまり
事業所内の担当変更はあるかも。それとも・・・。

2021年2月迄、一般の分譲は４物件(総計１４２戸)
増えるだけなので人的／経営効率的に、増員は無いでしょうね。

優秀な２人なら１４物件くらいこなせるでしょう。
一般的には平均１０物件は担当するらしいです。

>>1015 匿名さん
役立ち情報ありがとうございます。
ネットで調べてみると、高額な銅製品は変色が発生するとの事。
昨日、シルバーの抗菌ステンレス製を購入しました。
ジャストサイズで掃除もし易くキレイに収まってます！

IH ガラストップには、保護シートが必須ですね。
IHを三食使用してますが、いまも新品同様です。
調理用の鍋底も、ピカピカで気持ちいいですよ。

シャワーヘッドは早々に交換して、皆に好評です。
ワンタッチの給水選択と水流切替が可能です。

情報ありがとうございます。どれもこれも参考になります。

>>1017 匿名さん
職場等でも年齢やキャリアに関係なく見かけるが、
段取りの悪い人はなかなか変わらないんです。

7/11の定期巡回の告知すら、7/10＝実施の前日に
行う有り様。
月間予定表も、都度都度書き足してるが、それじゃ
既に意味がない。

管理会社は夏季休暇・お盆の来客用駐車場の運用は
次回理事会で検討して対応するつもりかな？

確か、昨年は検討時間が足りないという意味不明な
理由で抽選等は行われなかった。

今年は、間に合うのかな？ 間に合わせて欲しいね！

>>1024 匿名さん
LIXILのキッチンシンク・洗面ボウル・バスタブは
入居以来、研磨剤やブラシ類は一切使わず、毎日
柔軟な布で優しく洗っています。

いずれ数年以内に引越し売却するとしても、自身の生活期間中も、デフォ設備に居住者由来のキズが
つくのは絶対に嫌なのでね。

買う側としても、前居住者のマーキング的なモノが
お掃除のキズ跡もあったら買わずにパスしてきた。

7/13 午後以降、共用部の照明がエラー点灯していましたね。
7/14 昼過ぎに外出する際まで、エラー点灯が放置されていました。その後は知りませんが。
制御システムのエラーか、いつもの人的エラーか？
7/13 には行事があり管理会社担当他が来館していたので、後者かな。

>>1029 匿名さん
状況からしてSHCのヒューマンエラーでしょう。
7/11にも照明設備の設定変更していますからね。

7/13に点灯異常に気づかずに帰ってしまう点が
まさに、この会社らしい杜撰なところですね。

>>1030 匿名さん
管理会社は自身の責任を棚上げして照明の異常点灯
とか設定ミスを一切詫びない点が、鈍感力最大！

繊細さに欠けるから、思いやりも無い。

相手の気持ちや立場になって物事を考える事が出来ない担当者さんですから。

やっつけ仕事では人を満足させたり感動させる事は出来ません。

この掲示板見てるなら一度考えてみたらいかがですか？

貴方の事ですよ、SHCの担当者さん。

SHCの歴代の担当も本社の上司も、自身の仕事の
振り返りすらまともに出来ないから、CS満足度が
低い事さえも自覚していないでしょうね。

他の管理会社を少しは見習ってほしい。

大抵の貼紙は、誤解を招く内容・表記ですね。

相も変わらず改善も工夫も無く、見る側への配慮に
欠けていますね。

周知すべきは8/1の花火打上げ開始は２０時(予定)。

そして、「屋上開放の時間」と「花火開始の時刻」
とを併記するのが妥当ですよね。

或いは「例年の打上げ開始は２０時です」又は
「開始時刻等の詳細は主催者発信の情報を参照願います」等を補足として明記しますよね。

昨年も、ある主婦他からもそれを注意されていた。

もうお忘れになったのか、前任者達から引き継いでいないのか？

自販機設置されましたね、総会の時に設置場所再検討するはずだったのでは??

早くて１年後、自販機撤去が総会議案となる想定。

結局、肝心の商品構成や価格、棚替え時期等は、
具体的には事前に提示されなかったですね。
更に損益分岐や撤去条件の確認も無かった。
通常ではあり得ないことです。

旧時代的な発想と手法で設置されてしまった。

ごく普通の価格設定と品揃えでは売上不振は必至。
以前からある周辺の自販機を利用する人が多い筈。

結局、業者には生産性の低いお荷物自販機と化す。
組合員にとってはAED以外は何のメリットも無い。

昨夕、車路の補修工事の資料が配布されました。

やはり7/13の住民説明会の前段階では、工事計画の
不備や改善点が、全く指摘されてなかった様子。

なぜなのでしょう？不思議ですね！

資料で見る限り、説明会で安全/防犯対策・資料配布の要請が無かったら一体どうなっていたのだろう？

SHC福岡事業所には大規模物件での経験値が無い、
考察力も無い、社内での事象共有も無いようです。

従って、この類の説明会を経る、このような決定
フローが絶対不可欠となりますね。

自販機の音うるさい。

自販機の稼働騒音は、事前の書面による組合員の
懸念の声は軽んじられ、検証も為されなかった。

軽卒に単純に、業者論理を鵜呑みにして容認した。

自販機の音は、コンプレッサー作動の音と振動音と
ファンの回転音と送風音が重なったものですね。
壁に必要以上に密着してるようで、背面側に接する
住戸の方の懸念は的中した格好ですね。
きっと直上住戸にも音と振動響いてるでしょうね。

本格稼働して、今日は気温の変化が激しかったせいもあって、午後と夕刻の音と振動が激しかった。

5/18 重要事項説明会の議事録は配布されないの？

組合の正規の会合(重要事項説明会)が適正に行われ
たのに、議事録が発行されず、且つ配布されない。

そんなことって、通常はあり得ない。

管理会社変更を求める多数の組合員の発言があった
から、それを隠蔽したいのでしょうね。