サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

>>639 匿名さん

そうなんですね。返信ありがとうございます。聞けば聞くほどダメダメ会社ですね。私はここの購入前まではずっと賃貸暮らしでしたが、ここまで落胆することはなかったです。（まぁ、賃貸は嫌になったら出ていけるので）せっかく購入した我が家、管理会社の誤魔化しに騙されないよう私も勉強してみなさんと快適に暮らせるようにしたいです。

>>641 住民板ユーザーさん1さん
大丈夫です。
成長している政令指定都市の福岡ですから、全国規模の優良な管理会社の支店や地場企業は沢山あります。

私も地縁・血縁が無い福岡への住み替えで、１ヶ月だけ賃貸に暮らしました。確かに気楽に転居可能ですが、分譲はそうはいかない。

又、評判に反してスタッフ対応が悪く居心地が良くないホテルや、食中毒を起こした飲食店、致命的な医療事故を起こした病院は、直ぐにリスク回避出来る。
二度と利用しない或いは受診しなければ、いいわけですから。

住居も管理会社も、直ぐには変えられない。でも、管理会社を変更すれば、少なくとも現状よりは良くなるでしょう。

屋上の件と、現在もなお、多発しているエントランス⇔自転車置き場のドアの不具合等々と
バイク置き場の表面塗装の剥離と基礎部分のヒビ割れを一昨年から放置した事については
売主に説明する責任があると思います。

通常の健全な管理会社・売主ならば 要請など しなくても、自ら進んで そのような場を設けますよ。

マンション引き渡し当初よりサンヨーホームズコミュニティの方は出会っても挨拶すら出来ませんでしたから。

ビジネスの基本がなってないのに普通の管理など無理でしょう。客より自らの保身に走る方ばかりのようですから。

きっぱり縁を切って再スタートしましょう。

今度の総会から。

＞＞645 匿名さん
そうですね。各企業は『説明責任』を負っていますね。

ご指摘のとおり、”共用部分や専用使用部・建物・付属設備” の保守・管理業務については、
それぞれ売り主と施工会社・管理会社が法的に『正式な契約に基づいた責任』又
『相当の対価を得て行なう有償の業務・施工の責務』を負っています。

売主と施工会社・管理会社の責任者は、これまでの経緯・対応等々を ”事実” に基づいて
『管理組合』並びに『個々の区分所有者』に対して、口頭での説明 並びに 文書掲示による共有と
各戸への文書配布を、速やかに適切に履行して頂きたい。

口頭での説明は、近々 5/18 に開催される第２期通常総会にて行なうのが妥当でしょう。

>>647 匿名さん
理事会議事録を見ると、その必要無しと決議したらしい。

が、売主の契約不履行のみならず、SHCの管理委託契約違反そして、１年以上も管理会計の差異を正せなかった。
結果、放置してしまった不手際があったのだから、ちゃんと通常総会で説明して頂かないと、「正規の契約を取り交わして委託」している意味が無い。

＞＞640 匿名さん
我が家も自分で手直し（調整）しましたよ。
例の 洗面所のスライドドアが垂直に取り付けられてなかった。

そのため、ドアを閉めた際に上部に隙間が出来ていました。
黒い分厚い「取説ファイル」には、ドアの調整方法の資料は無く非常に困りました。

明り漏れ防止材云々との貼り紙があったのをキッカケに、辺りを良くみてみたら発見したわけだが、
結局、ドライバー１本で、直せました。

サビの処置について
メーターボックスや共用部のドアの金属部分のサビ除去は
管理会社の管轄なのですが、何もしていないようです。

売主と管理会社とで、互いに責任のなすり合いをしないで欲しい。

どっちが担当だろうが、早くキレイにサビ取りをして下さい！

>>644 匿名さん
削除されるような、そんな投稿ありました！？

目が テンですよー。

令和元年は、当該企業グループ（売主とＳＨＣ）にとっては、九州進出１５年目の節目の年となる。
ＳＨＣは、過去に経験した事が無い『管理物件の急増に直面』します。
既に２物件（今川と熊本 古城堀端公園）は竣工・引渡し済みですが。

言うまでも無く、過去の管理戸数の急増は「当物件の管理業務を受託した２０１７年」です。
管理戸数の急増が、次々と発生する課題処理が出来ず、多くの業務の遅滞に繋がった。

本年の新規物件には、熊本最大となる５８戸を有する１物件も含まれ、更なる業務効率の低下懸念もあります。
しかも、働き方改革推進も視野に入れ、業務改善を実現せねばならない為、業務消化は非常に難度が高い。

現実的には、本社の経営・事業計画ありきの事案。だからこそ、九州事業所は増員等の抜本的な？
対応や、体制改善と業務の効率化を企図しているのかの確認が不可欠です。

理事会では、当事業所の労働実態などを観察やヒアリング等をした事は有るのでしょうか？

管理組合としては、管理会社の経営方針や事業所組織の運営実態、業務改善の進捗状況も
しっかりと検証した上で、管理委託契約の更新に臨みたいものです。泥船にだけは乗りたくない。

そもそもが、平均４０戸規模の物件管理は経営効率上は、決して生産性はは高くは無いと推察出来る。
企業側の非効率・低生産性の経営体質や組織構造を原因として、結果、物件辺りの戸数が最大の
当マンションが「ワリを食う」ような事態は避けたいものです。

当地の事業所が２名体制である点や過去の業務実態を踏まえ、添付資料「分譲物件の供給推移」を
ご参照頂ければ、上記の見解や考察をご理解頂けるものと考えます。

※この投稿は ＞＞630 匿名さん 自身による更新版です。本文及び掲載資料を更新しました。
（投稿翌日4/28リリースの「SM西鉄久留米」〈竣工2021年02月〉を資料に追記・更新）

＞＞627 匿名さん
売主の公式ＨＰによると、マンション分譲事業は１９９５年開始。今年２５年目と意外と歴史は浅い。
首都圏進出は2000年、九州は2005年、中部は2010年と、実に律儀に５年毎に事業拡大して来たらしい。

九州進出は他デベより遅く又、Ｌショック等による景気低迷の影響か２件目分譲まで更に５年を要した。
その事業立上げ時から２０１４年迄はやや停滞（他では初進出２年目には第二弾分譲を完了している）。

九州上陸から１５年目となる本年３月末時点の竣工物件は１５件（結果的に１年１物件の分譲ペース）。
２０２０年末時点で、累計１９件を予定。〈平均戸数は４０戸強〉と小規模を得意とする事業スタイル。
平成最後の日曜に、異例とも言える ”早期リリース” にこぎつけた「SM西鉄久留米」が２０件目となる。

同系列のＳＨＣによる管理は今年でようやく５期目、管理物件は１０件（２０１５年の２物件から開始）。
そして、竣工引渡し済みのＳＨＣ管理物件 １０物件 の 戸数合計 は 全 ５３４戸です。

当物件は此の企業グループが市場戦略上『フラッグシップマンション！』と位置付けるものです。
尚、当物件の１１６戸は戸数比率２１.７％に匹敵し、他に比べ非常に高く突出した存在感があります。
（ＳＨＣ九州事業所の管理事業における戸数ウエイトは、たったの１件で約５分の１強を占めるのです）

がしかし、戸数のみならず敷地・建築・延床面積いずれもが、他の物件に比べ突出しているが為に、
４０戸規模の管理業務に馴染んできたＳＨＣは、業務処理能力を超える過負荷状態に陥っている様です。

今後、用途地域「準工業地域」で、周辺一帯の「土地区画整理事業」が本格化する環境下で、果たして
自治体及び関連業者との交渉・折衝・取引き並びに、適正な管理業務・理事会支援が実行出来るのか疑問。

ＳＨＣにとって、当物件の『管理業務契約の受託・更新』は、経営的観点からも非常に大きな意味が有る筈。

戸数データを数的根拠とした検証・分析とは言え、当物件は明らかに主要な収入源だと推察出来る。
つまり、『更新不可』となった場合には、既存物件ベースで２０％相当の売上げ減は避けられない。

エリア唯一の『旗艦物件』と位置付けられ、戸数比率２１.７％と存在感がある物件の管理なのだから、
企業のエリア戦略・ブランドエクイティ戦略も踏まえ、あと１年はもっとちゃんとして欲しいものです。

区分所有者で構成される『管理組合』は、それ相応のコスト（対価）を遅滞なく支払っています。
一般論では、提供サービスが不適切で低品質且つ低下傾向な場合、対価が固定ならばコスパは悪化します。

＞＞653 匿名さん
今後の管理会社の選定条件は、以下５点ですかね。
この５条件に照らすと自ずと現管理会社は残念ながら、除外となるでしょう。

Ⅰ.現地事業所／支店に対して、本社の監理・監督機能が適時、効果的に働く事。
Ⅱ.同上 に、適正な業務遂行が出来るキャリアを有する ”複数” (５人以上) の正規社員が在籍している。
Ⅲ.世帯数１００戸以上の物件の管理業務に長けている事（ノウハウ・経験値が豊富）。
Ⅳ.将来の大規模修繕を見据えて、分譲マンション建設（直接／間接）並びに修繕の経験が豊富な事。
Ⅴ.ドミナント戦略・業務効率や緊急時の連携を踏まえ、隣接物件の管理を受託する企業。

近隣物件の管理を受託している、大手の管理会社を候補に検討する事は重要と考えます。

尚、参考までに、「ＭＪＲ九大学研都市レジデンス」の管理は、ＪＲ九州ビルマネジメント(株)です。
又、「ＭＪＲ九大学研都市駅前」の管理は、当物件の点検業務等を ”二次受託（下請け）" している
東急コミュニティです。

＞＞654 匿名さん
そうですね。信頼性・持続性・効率（生産性）・時短等が、今 再注目される価値基準。

企業が働き方改革を推し進める中、近隣や沿線の物件を手がける管理会社を、検討するのは大事ですね。

>>655 匿名さん
２人体制で福岡6件と熊本4件を管理してるとは、効率悪そう！
でもそれは、仕事が遅れたりヌケがある理由にはならないな。

>>650 匿名さん
理事役員裁量で修繕委員会設立を、通常総会で緊急決議して、早急に対処した方が良さそうですね。

サビのケア・駐車場の床面モルタルの剥離とヒビ・金属部の塗装剥離の再塗装・ドアの開閉調節・錠の交換を、一旦、竣工2年以内の「売主責任」の有効期間内に、ひととおり完了させましょう。

管理会社変更を、少しでも円滑に行う為にも。

＞＞560 住民板ユーザーさん1　　＞＞614 住民板ユーザーさん1
既に他者からも投稿ありましたが、昨年の理事会議事録に「当時の使用状態で問題なし」と明記されてます。
つまり、共用廊下の各戸ポーチ部分は『専用部』として、美観に配慮した上で私物を置いても良かった。

それが、個別対応して解決すべき住民トラブルに端を発して、突然 3/26 に貼り紙が掲示された。
しかも理事長承認も経ず、４日後の理事会も待たずに、管理会社の自己都合で一方的に行なわれたのです。

契約上、顧客に該当する 多数の区分所有者の『 快適な生活や利便性 』が余りにも軽視されています。

今日、9:30-10:15 非常識な 路上駐車１台あり。
フロントバンパーは、植栽の囲いに接触、ぶつかっている状態でした。

この車を避けるように、小学生の歩行者が車の陰から飛び出て来ました。

時折、当該車両の違反駐車を見かけるが基本的な交通マナーは守って頂きたい。

週末だけの子供の足音が年明け以降平日も毎日するようになりました…

寝室でジャンプしたり部屋からリビングへ走り回る音…
今の時間、子供の勉強にも影響出ますし、子供の就寝にも影響が出るので同じ子持ち家庭として配慮いただきたい……

騒音問題のみならず、管理会社や理事会には、もっと工夫して 迷惑行為の当事者に しっかり届くように
心に響くように、自覚と反省と改善を促すような注意喚起や対応を行なって頂きたいものですね。

とは言え、直近の議事録に、当事者間の仲裁を 職務放棄するような理解し難い記録がありました。

管理会社自らが、管理業務を放棄する事を 公に明記するなんて、本当に異常、あり得ないですよ。
それを、容認するのも甚だ疑問ですが・・・。しっかり対処する事を望みます。

防鳥ネットを斡旋するのと同様の発想で、皆さん知っているだろうけど 敢えて、防音/消音マットや
グッズ等を紹介して、注意喚起や意識改革を図るような抜本対策をもっと工夫して実施して欲しいです。

他のマンションでは、私も理事会役員として 色々と工夫して情報発信して改善していましたよ。

＞＞661 匿名さん　　＞「とは言え、直近の議事録に、当事者間の仲裁を 職務放棄するような・・・

管理会社の業務である住民トラブルの仲裁 ＝ 住民当事者以外の第三者（管理会社）による調整を
自らの力不足を理由に放棄するとは、〈職務放棄〉と同時に〈管理委託契約違反〉にもなり得るでしょう。

普通、管理会社は 隣人や周辺住民とのトラブル解決や、自治体・警察等の公機関との調整などを
創意工夫して巧みに、粘り強く行って 結果や成果を出しますよ。

その為の「管理委託契約」ですから。

>>660 住民板ユーザーさん1さん

自覚の問題ですもんね。自分が気を使って音をたてないようにしていたら、尚更気になりますもんね。今度から直接、管理会社も騒音源のお宅に交渉しないみたいですし。何かこの先思いやられます。

あともう一年だけの辛抱に止めたい。管理会社は最後の一年間は、真摯に業務を行なってほしい。

これは酷い。植栽の支柱に完全にぶつかってるけど、運転手は認知症なのかな？

こんな車が定期的に頻繁にこの周辺を走っているなんて怖いです。

>>665 匿名さん
1年限りの契約更新を支持致します。
来週末の総会には、初めて出席したいと思いました。

>>659 匿名さん

この車午前中によく止まってますよね。

自販機の設置場所（理事会案）は明らかに動線上に有り、主に奥さま方の生活に支障をきたす。
（メールコーナーから駐車場側のサブアプローチに向かう動線上に、見事なまでに重なっていますね）
動線を妨げない最適な設置場所は、ＥＶホール管理人室ドア横とＥＮＴ出入口の両サイドのみです。

業者の需要予測も360本から500本と幅広いが、管理会社は最大予測値の500本を鵜呑みにしているご様子。

自販機設置反対派も恐らくたまには購入するだろうけど、
５００本って量は 設置賛成派の全５２戸が、月平均約１０本（９.６本）を購入する計算。

こんな緩い需要予測を鵜呑みにする甘い企業、しかも一区分所有者から指摘後も、しばらくは
複数社からの設置条件・コスト等の見積り収集も行なわなかったコスト意識の低い企業。

そのような企業に、大規模修繕のコスト検証や監理監督業務がまともに行えるとは、到底考えられない。

仮に万が一でも、修繕業者選定が売主（ＳＨ）になったりしたら、もうどうにもならないでしょう。

ユスリカのような小さな虫が室内で見つかったりしているご家庭はありますでしょうか？

サッシにかなりの死骸が転がっていたり、飛んんでおり気になっています。
時期的なものではあると理解していますがいかがでしょうか？

＞＞670 住民板ユーザーさん1
周囲に溜池・用水路・田畑があるので、気温が上昇する日は大量に羽化するようですね。
一昨年も３月頃から１１月下旬迄、発生しました。
（一年中、虫除けを玄関先等に掛けていお宅をよく見かけますね）

尚、１１階以上は外壁の塗装色が「白」なので走光性？のせいか、昼の気温上昇時は上昇気流に乗って
一気に浮遊・飛来しサッシ網戸やバルコニー天井などにも大量に集まって来ます。

換気システムの外気吸引によって、換気ダクト内にはユスリカも入り込んでいる事でしょう。

下記のような対策も有効かと思います。きっと規約違反などには、ならないでしょうから安心です。
　
＞＞511 匿名さん
＞＞512 匿名さん

室内にカが入らないように注意していても、サッシ開閉時には入ってしまいますね。

連休直前にハチの貼り紙が掲示されたけど、私達は全く見ないけどどこに飛来しているんだろう。
去年は、隣地の草刈りをして対処したから状況改善したって貼り紙があったような・・・。

虫や鳥などの飛来情報も、騒音被害発生も、もっと有効な情報提示をしてもらわないと、
ただ不安や余計な心配が増えるだけで、とても困ります。

連休中は高揚した子どもの奇声大声が凄かった。

エントランスやエレベーター内でうるさくても、一緒に居る親は叱らないですね。不思議です。

そして駐車場に居ても、大声が外にまで漏れ聞こえていた。隣戸や周囲の住民の心中お察しします。

共同住宅だから、大人はちゃんと躾けてほしい。

>>673 匿名さん
躾ています。

騒音問題って大抵は、騒音源のご家庭が冷静に自覚して、
物理的・教育道徳的に専有部内の環境や暮らし方を変えれば
解決するようです。それを促すのが管理会社と理事会。

防音効果の高いマットを敷く、スリッパで床を叩かないように
摺り足に近い歩き方を心がけるとか。

騒音への苦情を訴えておられる方がおられましたが、私も同感です。
とにかく上階からの騒音が異常なのです。
子どもと思われる走り回る音や飛び跳ねる音、地団駄を踏むような音など・・・
平日もAM6時台から、この連休中に在室していると1日中発生しているときもありました。（遅いときはPM23時頃まで）

共同住宅ですので多少の騒音は仕方がないのでしょうが
このような状況がしばらくは続くのかと思うとぞっとします。

騒音問題は本人の自覚次第で良くなると思う。
客観的に自宅の状況を観れれば防音マットが必要だとか、子供がもう理解できる年ならばちゃんと言い聞かせるとか。
多少の生活音は仕方ないと思いますが、最近は酷いと自分も思っていました。
下の階に誰も住んでいないからか、やりたい放題やらされている方がいらっしゃったら、隣にも十二分に響き渡っている事を気付いて欲しい。
子供だから仕方ないとは十分解っているが、集合住宅に住んでいる以上、最低限の心遣いをして欲しい。
皆んなが快適に過ごせるよう願っております。

あと、管理会社が第三者になってくれないと言うことは当事者で解決しろ。と言う事でしょうか？
当事者どうしで解決しろと？
そんなの仕事放棄じゃないのですかね？
自分がおかしいのか？

快適で楽しい生活を送りたいものですね(^^)

注意喚起や仲裁にしても、もうちょっと考え、工夫してほしい。

今までは仲裁してきたが、上手く調整出来ないから、もう仲裁は 致しません！？ では、お話にならない。

そして、もう オキマリの貼り紙は、当事者には全く響かないでしょう。

騒音を少しでも減らす知恵や工夫の情報提供や、実際に効果があった事例を紹介するなど、今まで一度でも行われましたかね？

本来ならやるべき対策を何ら実施せずに、職務放棄するのは身勝手に過ぎる。

>>678 匿名さん
私なんて、皆が外出中で不在だったにも関わらず、その時間帯の騒音源の疑いをかけられた！
呆れ果てて怒る気にもならなかった。

SHCに苦情を申し出た方の勘違いが、原因だとは思うが、そんな仲裁の対応してたら二次クレームを起こすだけ。

まとまる事態も逆に悪化してしまうと思う。

逆に、上階から騒音がないお宅が存在するのか聞きたいです。集合住宅に住んで。
これは、仕方がない、当たり前なのか？
それとも静かに過ごせているお宅もあるのでしょうか？

騒音ありますよ。ボールをついてるような音、9時すぎても走り回る音。
上からとは限らないのでどこからかわかりませんが。
我が家も気をつけてますし子供にも注意してます。

>>680 住民板ユーザーさん1さん
私は過去に一物件だけ体験しました。
が、直接 相手と対峙し折衝の後に、状況を理解して頂き、円満に問題 解決致しました。

室内のボール遊びなどは、言語道断！非常識の極みでしょう！

共用廊下の私物云々以前に、注意喚起すべきでしょうね。

上階の騒音は真上だけとは限りません、うちの場合斜め上が発生源でした。しかし職務放棄を堂々と宣言する暴挙に出たSHCには呆れるどころか怒りすら感じる。どうすればクレームを止められるか?どうすれば発生源の方に認識して貰えるか?そして改善してもらうのが管理会社のやるべき職務なのです。管理会社を代えない限りずっと騒音問題はエンドレスとなるのです。ここまでこの問題が拗れているのはSHCが原因です、次の管理会社を選択するときは、しっかり騒音問題に対する対策を持っている会社を選ぶ、これにつきますね。

ご存知のとおり、これまでSHCは、騒音トラブルに、又それ以外の事案にも、一貫して本当にテキトーに対処してきた。

その挙句の果てに、管理費会計の不正放置・住民トラブルの職務放棄ですから、早々にご退場頂きましょう。

もはや、本社のサポートや指導も期待出来ません。総会には、いらっしゃるようですが、何の為でしょうかね？

規約上は、引越し（搬入/搬出・区分所有/賃貸）は、事前に管理会社や理事会への届け出が定められている。

が、引越し作業日は告知されたり　されなかったりで　全く一貫性が無い。

今日の午後、大型家電の配送予定だったので、少し当惑しました。
事前に引越しが分かっていたら、別日にしたのに。

管理会社の業務が、安定且つ一定していないと、とっても不便です。

＞＞685 匿名さん
結局のところ、慢性的に規約違反を繰り返しているのは、管理会社＆その他代表組織 でしょ。

管理会経費の不正放置に住民トラブルの職務放棄？！そんな会社に年間1000万以上払う値打ちはないでしょう。　
ほんと、けしからん！！
特に金銭が関わる問題事はきっちり管理しないと信用なくなりますよね。と、言うかすでにもう信用などないですが‥

本日夕刻、偶然 管理会社の方(担当者以外のF氏)と１Fで遭遇しました。ここに投稿した事を、改めて直にお伝えしました。

F氏は常識ある方なので、概ねご賛同の意を表して下さった。

杜撰な管理費会計・独断専行の規約読み替えと運用・理事会議事録の不正・自販機&AED設置の不適な対応・バイク置き場の床面ヒビ割れの長期放置等々。

SHCの非常識な対応 つまり、区分所有者や管理組合軽視にも、限界があります。

あと１年だけの管理委託契約更新は、もう致し方無い。

ただ、第4期以降は、別企業による管理を実現しなければ、相当深刻な状態になるのは、明々白々です。

＞＞685 匿名さん
通常、管理会社は転出入の申告を受けて、引越し予定日の区分所有者への周知と、その当事者経由で引越し業者への事前指示（養生や周辺住民への配慮等々）を行ないますね。

今日は、一切の告知が無かった（手続き上、事前告知は間違いなく必ず出来る状況だったにも関わらず）

前向きに、「他物件の住民板」等を参考にして管理会社を検討しましょう。

SHCのような突出した反面教師を知って、とても多くの事を学べました。

メールコーナーの「来客用駐車場申請書」は、旧元号そのままの申請用紙が大量に追加されましたね。

１５時前から、不燃物置き場の扉が壊れて、全開状態になってますね。

修繕は依頼してんのかな ？

>>692 匿名さん
１８時過ぎ現在でドアは閉まってましたよ。修繕したのかな。

ドアは住民のどなたかが治したんでしょうね。
私は１５時前に閉めようとしましたが､ドアクローサーが壊れていたみたいで、閉められなかった。

鳥の飛来と糞害は昨年の３月末頃から当掲示板にも書込まれ、管理会社にも報告し共有していた。
暫く間が開き、8/23 理事会議事録（４頁）には「ハトの飛来は無くなった」との記述がある。

別の方の投稿にもあったが、発生実態の確認・周知や、段階的な対策も実施してみる必要がありますね。
再び、飛来しなくなる可能性もありますしね。

防鳥ネットは美観のみならず、隣戸へのトリ飛来を誘発する事もあり、２次クレームを生む事が多い。
実際に、隣戸に影響しない有効な対策、しかも低コストで、設置や撤去も容易な対策は他にもあるので
是非とも、検討して頂きたい。

突然にいきなり シロアリ駆除の１社だけ紹介されても、被害がある住戸でさえ受け容れ難いと思う。
防鳥ネットを採用するとしても、複数業者の相見積もりや条件比較を経ないと、納得・共感は得られない。

生活音関係の件で管理会社がお手上げって事は、当事者で騒音源のお宅に訪問しなくちゃいけないのですかね？張り紙で気づきを与えれたらいいが、自覚がなかったら、意味ないですよね？

仲のいいお宅に生活音に関して聞いてみると殆ど生活音は無いとの事でした。

こんなにも毎日、酷い生活音に我慢して生活しなくてはならないのですか？

何回も管理会社に苦情を申し立て過ぎてもクレーマー扱いされそうですし、気が引けます。

>>696 住民板ユーザーさん1さん
騒音問題が多い背景として、
１.マンションデビューの世帯が約７０%以上で、騒音配慮の経験に乏しい。

２.未就学児が居る世帯が推定６０％以上。年齢的に躾が難しい。

３.他の問題と同様、発生主義でオキマリの注意喚起を掲示するだけなので、改善への実効は上がらない。

４.会社として他エリアでの対応事例を共有したり、成功事例を水平展開しようとする企業風土が皆無。

５.議事録を見ても、実態把握や抜本的対策を講じていないので、問題事象に関する組合員の意識改善や啓蒙も進んでいない。

以上が主な理由だが、創意工夫して対処すれば、頻度や深刻度は大幅に改善されますよ。

>>697 匿名さん
今の若いフロント担当は、前任や前々任や理事会の負の遺産を何とか解消しようと奮闘している。
担当物件も増え業務も急増しているでしょう。

もっと管理組合が能動的になれば、管理組合員・管理組合・管理会社の「三方良し」になる筈なんだけど・・・。

第３期に期待しますよ。

>>698 匿名さん

4期に私も期待しています、もちろんSHC退場後の新しい管理会社さんですが。

>>696 住民板ユーザーさん1さん

この管理会社は何回も苦情入れるとクレーマー扱いします。私がそうですから...

＞＞698 匿名さん
１年前の第１期通常総会での 重要な決議事項 が未だに履行されていません。
この約１年間、適時 文書と口頭で、理事会/管理会社宛に正規の手順を踏んで依頼してきましたが。

通常総会開催６日前の、5/12迄 に対応して欲しい。当日は本社の上席も来福予定と聞いております。

前任者や前々任者がやり残した、管理費会計に関する重要な懸案事項を適切に処理・情報公開して頂きたい。
昨年の5/27 通常総会にて、当時の担当Ｋ氏並びに本社のＭ課長の言質もとっています。

＞＞697 匿名さん
環境／状況要因（１・２）を正確に把握し、現在までの実態（３）及び 組織／運用面（４・５）の
効果検証を、継続的に行なわないと改善はしません（効果が無い場合は、発想・方法論を改める筈！？）。

管理会社は「管理受託契約」企業として、ビジネスとして課題にアプローチし成果を出すべき（責務です）。

分かりきった事ですが、型どおりの表層的な対応を繰り返しても、何も成果は得られません。

夏休み前に、全戸対象のアンケートを実施して実態把握と対策検討、そして啓蒙・意識付けを行なうべき。
専門知識が無くても、ある程度はデータ集計・現状分析・対策検討等々は可能です。

何も対策をせず、このまま夏休みを迎えたら、また多くの世帯が 朝から晩まで 騒音に苦しむ事になる。

これも、一昨年から提案している事ですが・・・。

自販機設置は、やり直しの効かないリスクや周囲の環境変化を踏まえ、再検討した方が良いでしょう。
※リスク：５年契約・販売不振時の違約金・維持コストが不明・美観の毀損・壁面等の加工痕等々。

仮に設置する場合、平面図面上の【Ｒ】（理事会内定案）は、明らかに動線に干渉し、往来の邪魔です。

是非、【Ａ】【Ｂ】【Ｃ】【Ｄ】案で、再考して頂きたい。【Ａ】が最適ですが。

その４箇所は、往来には悪影響は無い上に、お招きしたお客さま や 空き物件の内覧者に対し
従来どおり、入館時の視覚的には美観を充分に印象付けられますね。

設計コンセプトである「落ち着きのある ゆとりのエントランスホール」は、この物件の訴求ポイント。

物件価値を維持し、所有者の快適な空間を確保する為には、【Ｒ】（理事会内定案）はあり得ない。

>>704 匿名さん

私もAかDがいいと思います。

せっかくのエントランスが台無しですから、今の計画からの変更は総会の時に再提案して間に合うでしょうか?

>>706 匿名さん
１年前から継続的に書面と口頭で提案していました。
3/28 あらためて要望書にて、投稿した視覚資料も貼り付けて、「A~D 案を提示」致しました。
動線確保と安全性担保・美観維持と資産価値についても触れています。

が、3/30 理事会では不採用となった。議事録には特段 「理事会内定案」が より優位だとする説明も無いまま、進行しています。

通常総会では、賢明な賛同者が過半数を締めれば、エントランスホールの美観と快適性等は、確保出来るでしょう。

>>707 匿名さん
理事会の検討過程が不明瞭なので、このネットの「住民板」を貼り紙を掲示して周知するように、要望書にてを提示しています。

昨年の通常総会でも、以下の意見がありました。
● この住民板の存在を周知して欲しい。

● 周知されないまま、一部の人達だけが活用していたのは、不公平だ。
(情報格差を放置している)

● 情報共有の一手段として、管理会社・理事会として、積極的に活用すべき。

昨年、周知する為の貼り紙は たった二日後に、何者かによって剥がされました。

>>707 匿名さん

解りました、私も総会に出ますので現状案ではなく貴殿の案に賛成し変更出来るよう一石を投じます。

以前よりこの掲示板を拝見し、理事会役員ではないのに懸命に提案を続けて頂いているのは、貴殿だったのですね。
私は今回初めて総会に出席します、あまりにも管理会社の不手際、誤った対応しかも最悪なのが不正会計の放置まで掲示板に書き込みがあったからです。　

私の一存ではありますが何とか管理会社を変更して、区分所有者の皆様が安心して日々を暮らせる、またいつかくる大規模修繕を円滑に進められるような体制を構築出来るようなればいいと。

遅まきながら、貴殿の行動力と働きかけに感謝します。

新元号となって早くも９日目の本日、5／9。

管理会社による月一回の「定期巡回」が行われたが、案の定メールコーナーには「旧元号の書類が放置」されたままです。

しかも、以前に指摘されていながら尚、見落とし と 放置が続いています。

世の中の多くの企業が、5/1 AM0:00 から新元号への切り替えに全社で組織的に対処している様とは、無縁ですね。

準「公式書類」が、適時差し替えられない・修正もされないのは、やはり異常ですね。

>>708 匿名さん
昨年は、此のネット掲示板を周知する貼り紙を認めた理事会とSHC。

だが一転、理事長以下半数は昨年と同じ役員だが、貼り紙の再掲示を認めないらしい。

昨年の通常総会での区分所有者の意見(ネット掲示板の周知及び活用)をも全く反映しない判断を下した。

理由は「投稿は匿名の書き込みだから」だそうです。
だったら、代替えのネット環境整備をして来なかった説明もしっかりと行うべきでしょう。

これほどまでに、一貫性を欠く管理組合の運営がまかり通るんですね！

一部の役員による議事録改ざん・管理費会計の不備の看過・不適な予算計上・その他不適な対応の数々がありながら、是正されなかったくらいだから、仕方ないですね。

第３期から正常な状態になる事を望みます。

以前このスレの削除を希望する投稿がありましたが、普段知らされない状況を知る事が出来て助かります。
私も議事録を見る度に、え～っなんでこうなるの？？と思う事がしばしばです。

自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

＞＞713 住民板ユーザーさん1
＞自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

そうですね。
やっぱり往来の邪魔になるでしょうし、スッキリした美しい空間を台無しにしそうな感じがしますね。

そもそも、実際に設置する自販機は 【 立体の構造物（３次元）】なのに、
床面と壁面とをテーピングで囲った 【 平面（２次元）での仮想空間 】では、イメージしずらい。

昨年から管理会社・理事会には、床に１段だけでも、空箱を並べるように要望書で提案していたのに。

おそらく、このまま自販機の実物が設置された場合、
「想定より大きいな」
「事前のシミュレーションが、分かりにくかった（印象操作された？）」となる可能性大ですね。

自販機設置は決定になったのですか？そもそもAED目的の自販機がAEDも無しになって、しかも一年もかかって話し合いした結論がこれなんでしょうか‥今更ですが、エントランスに自販機いるかな？広々とスッキリしたエントランスが台無しになると思います。区分所有者さんが書き込まれてた案（設置場所AD）を通してもらえるならいいのですが‥
18日の総会で設置場所のことももう一度話し合いはされるのですかね？これまでグダグタで何一つ迅速に動けない管理会社さん相手では18日の総会も期待薄かな。

私の主張は当初から『ＡＥＤ：必要（合意形成が大前提）、自販機：不要（置くならＡ案かＤ案）』です。

今回、理事会で内定した「ＰＥＰＳＩ・ＳＵＮＴＯＲＹ」の自販機も、直近では正面玄関から西方向に
徒歩１５０ｍの位置に既に存在しています（竣工引き渡し 以前から）。

商品ラインナップは恐らく１００％重複、バッティングします。しかも、主力商品は売価１００円です。

今春、セブンイレブンも、徒歩３００ｍ（ｂｙ Ｇｏｏｇｌｅ ｍａｐ）に新規開店しましたよね。
数年後、区画整理が行なわれたら、隣地の西部ガス所有地にもＣＶＳ等の店舗か自販機は設置される。

契約条件となる５年間で、マンション館内で、継続的に月間５００本なんて売れるわけが無いでしょ。

実施の主旨が判然としないアンケート結果をどう評価したのかも、甚だ疑問ですね。

アンケートの回収戸数率は６０．３％で、自販機設置賛成の戸数率は４４．８％（５２戸）ですからね。
設置賛成票は、半数 にも満たない。

通常は、全戸数の半数（５８戸）を上回る賛成戸数が存在して、初めて進行する事案ですよ。
通常総会での可決は、コカ社から詳細条件も提示されない中で「委任状の票」があったから実現した。

しかも、自販機設置は、管理会社側の意向がキッカケになっており、組合員の賛成云々は後付けです。

議案書（１７頁）に再添付された「３社の条件比較表」も、計算ミスがあります。
そのミスには理事会役員も誰も気付かずに、「第２期 通常総会議案書」に再提示されました。
チェック機能は全く働いていません。

例えば、【★差引金額】については、
コカ社は⇒ 誤：２５４０円・正:２０円 (更に ?手数料 ⇒ 誤：５０４０円・正：２５２０円)
ペプシは ⇒ 誤：９３００円・正：９３００～７５００円　です。

再三、情報提供を要請してきた【サイズ】も【販売不振時の違約金】についても、又
昨年はコカ社が提示した「具体的な品揃え・商品毎の想定売価」等の必要情報について全く記述が無い。

１年前の決議などは一旦、白紙に戻して、検討すべきでしょう。

>>716 匿名さん

本当に。私も貴殿の意見に賛成です。
そんなデタラメな数字で住人を誤魔化そうなんて悪意すら感じます。
そんないい加減な案は、白紙ですよね。

私見ですが、常識的に 白紙撤回が妥当な状況 だと思います。
でも「 ●●● の常識は、世間の非常識 」ということもあります。

過去の議事録を読み返しても、以下のような記述は無い。
（記録モレでないならば、実際に以下の如き要望は１年間、皆無だったことになります）

　●「複数の組合員・居住者から、しかも匿名では無く実名で、早期の自販機設置の要請があった」或は
　●「自販機がなかなか設置されなくて困っている。やむなく近くの自販機まで買いに行った」等々。

その上、総会決議から１年も経過し、その間のアンケート結果は賛成５２戸（４４．８％）ですからね。

しかも、通常総会で確約したＡＥＤ業者及びケース費用／設置場所については、議案書に詳細情報が無い。

第１期通常総会の議事録に、「質疑応答の後、議長は本議案について採決したところ、条件付きで賛成多数により承認可決した。なお、１年間仮設置にして、売れ行き状況を見て、そのまま続行するか、撤去するかを決めることになった。」とあります。

アンケート実施時に、コカ社のまさか条件変更(予想はしていたが)について、簡単に説明があったが
決議の【大前提】である『１年間の試験導入が無くなった』ので、昨年の決議はもう意味が無い。

尚、議案書 にはＡＥＤの詳細情報が全く無いので、『第４号議案』は成立しないと思います。

この板にも投稿があったが、一年ほど前から組合員より文書で提案があった筈です。

あらためて、自販機設置はＡＥＤ との組合わせ（４パターン）を選択するアンケートを実施し、
それぞれへの賛成戸数を集計・見える化した上で検討した方が良いでしょう。
そうすれば、組合員の意向が明確に分かる。何故、そんなアンケートを行なわなかったのかが疑問です。
　　※◯ は 設置支持 、Ｘ は 設置反対 の意です。

１．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：◯
２．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：Ｘ
３．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：◯
４．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：Ｘ

例えば、集計の結果を踏まえて、
自販機とＡＥＤの両方を設置希望は６０戸 （やはりＡＥＤ導入を希望する世帯は多いんだな）とか、
自販機のみ設置希望は２０戸（自販機単体を希望してるのは、少数だな）とか、
具体的な数字で客観的に判断出来ますよね。

先のアンケート結果は詳細が公表されなかった為、組合員の意向・総意が不明です。

今日から２年アフター点検なのかな？

エントランスをこんな状態にして、作業員全員お昼休憩！
住民への配慮など全く無いようですね。

>>721 匿名さん

私も前回以前から気になってました、暑くもなく寒くもないので、バイク置場前の車路に置くとか出来ないのですかね。

管理会社と施工会社の配慮の無さに呆れます。

先刻、監理監督の最高責任者である 売主の支店長 Ｏ氏 に架電し改善を要請しました。
その後、外出の為１階に行ったら、担当Ｙ氏他が居たので、直接注意とお願いを致しました。

■ お子さん連れやベビーカート等の往来を邪魔しない。
■ のどかなお休みの日、素敵なエントランスの雰囲気を見苦しくしないで頂きたい。
■ もっともっと顧客に対して、配慮する事を意識して下さい。

Ｙ氏に聞いたところ、昨日も同様に散乱・放置状態だったようですね（あまりにも非常識）。

ついでに、バイク置き場の拡大したヒビ割れと階段ドアの破損箇所も、帯同して現場確認して頂いた。
その際の売主担当Ｙ氏の発言は以下。

● ヒビ割れの原因は基礎部分のクラックで、それにより表面の剥離が拡大している。
● 現時点では、どのような修繕を行なうかは未定で、これから検討します。
● 階段ドアの破損と外壁タイルの破損については、初めて聞いたので考えます！？。
　（以前にも指摘されたことすら、お忘れになっているようです）　ホントに大丈夫なのかな？

点検・修繕作業の待機場所として、確かに、エントランスの見た目はよくありませんでしたね、、、でも、年に一度のことですし、それくらい良いのでは？と思うのは、私だけでしょうか。
作業の方たちも、気持ちよく挨拶してくれますし、あの人数、外で待機されても、と感じました。

色々と、周りに厳しい人も多いですね！

過去の議事録にも？がありましたが…
前回の「できなければ、ベランダでタバコを吸う」みたいな発言をする方がいるのにも驚きました。

ポーチ部分、美観を損なわない程度、他の住居の方に迷惑かけない範囲で物を置く事を容認して欲しいです。実際、約二年間、多くの方が問題なく置かれていた訳ですよね。

>>724 匿名さん
私が指摘しているのは、居住者への配慮やマナーなのです。

その配慮や常識が欠けていても、此処の理事会はじめ皆さんが寛容だから、「灯漏れ防止枠」の事象が看過されたのですよね。

サブアプローチ側の往来を阻害するような、
作業道具の放置やパイピング椅子の配置は、通常はしませんよ。

現に、支店長の電話をキッカケに、現場のY氏は昨日からのそれらの不適な対応をただしたのですからね。

現場の責任者(60代の経験も常識も持ち合わせているだろう担当者)の自覚が、あまりにも無さすぎる。

無責任な対応に寛容過ぎると、皆さんが被害・実害を被りますよ。

既に被っている自覚ご認識はあるとは思いますが、念の為。

>>724 匿名さん
より現実をご理解頂く為にも是非、来週末の通常総会にご出席下さい。

>>725 匿名さん

>>725 匿名さん
作業員他がエントランスに待機するのは、はなから否定などしていませんよ。「配慮の上で可」でしょうね。今迄、昨年迄は、配慮がありましたし。

ポーチ私物の件は、既に投稿してますが、過去の理事会の規約解釈や容認されてきた事実を、唐突に翻すような暴挙は許し難い。

理事長承認も事後承諾で貼り紙を掲示した。管理組合・理事会や組合員を軽視するにも程がある。

言うまでもなく、「ベランダでタバコを吸う」と言った組合員とは管理会社は個別に一対一で対処すべきです。

その経緯を在ろう事か、理事会議事録に正当性があるかの如く記載し配布したのは、異常です。

それを、了承した理事長・理事会も異常。機能停止状態です。

念の為、記しますが、私はその「ベランダでタバコ・・・」の当事者・本人では無いですよ。

>>725 匿名さん
あのー、管理会社の不手際も大人として、一定程度は受容します。

ただし、管理会社の立場をわきまえずに、許容を超える行動や非常識な対応には、是正措置をすべきでしょう。

既に、会計管理や修繕&管理で重篤な問題を起こしてますからね。
それらをご存知ですよね。

我々は管理費を支払って仕事を依頼してます、729さんがおっしゃるとおり一度や二度のミスなら目くじらを立てません。
しかし度重なるアドレスや忠告そして提案をして下さった区分所有者の皆さんの期待を裏切り、不正、隠蔽、放置そして管理組合を自分の都合のいい方への誘導までしているような管理会社なんです。

ご存知ですよね?

総会には多くの皆様が出席されご自身で現状の把握をされ、このマンションが良くなるような選択をされることを希望します。

無料だとか格安で管理をお願いしているわけではなく、正当な管理費を支払ってこの有り様なんですから。

複数のマンションでの、第１期ほかの理事長や理事会役員経験・大規模修繕時の役員経験などからすると、今の管理会社では、適正な修繕施工業者の ”選定” や “監理“ はハッキリ言って難しい。

自販機&AED導入事案の停滞 に加え 防鳥ネット採用の不明瞭な決定過程(相見積もりすらとっていない)・バイク置場のヒビ割れ放置などは論外・軽微な修繕でさえ遅滞対応していますよね。

通常、ヒビ割れ発生後から経過観察(放置)するとしても数ヶ月から最大で１年です。
此処は私が知る限り、１年７ヶ月以上も放置してます。

大規模修繕はまだ先の事ですが、その時点でSHC現地社員の数や経験が順当に増しているとも限らない。
その上、竣工年からの想定では、九州の全管理物件の内で5件目に修繕が行われる。しかも2-3年の短いスパンの中で。それでは経験値が足らないでしょう。

ただし、大規模修繕に合わせて、辣腕社員を当地に配置する体制(特別シフト？)を、慢性的な人不足をクリアして、SHC本社が実現するかも知れませんね。
でもそんな推論で、楽観視など出来ません。

又、管理費会計の報告を見ても増税を想定した支出抑制の検討もなされていない。

雑排水管清掃費用は、一般的な世帯当たりの負担額に比べて約２倍ですよね。

２年前からコスト検証と値下げ交渉や他業者の検討を口頭及び書面で依頼したが、フロント担当K氏やM氏・理事会も対応しなかった。
第３期で是非、検証して頂きたいものです。

管理費会計やコストは、その根本的な原因は関係者の意識や、本社含めて運用上の制度設計の問題です。
なかなか根が深いから、いずれ再発する事でしょうね。

管理費会計の予算案の書式に、本来 表記されるべき「検証項目２行を追加表示」する事すら実現しなかった。

予算額の妥当性を検証する際に、「増減額や前期比」が示されない予算案を、此処に暮らしてから生まれて初めて見ました。

複数の点検業務は、「東急コミュニティーに二次委託」しているので、中間マージンが発生している為に自ずと高額に振れる事は認識していますが・・・。

雑排水管清掃は、二次委託なのかは週末の総会で確認する予定です。

>>731 匿名さん

賛成です。

理事会は輪番なので致し方ないとしても、理事会運営をスムーズにするための助言やフォローをするのは管理会社の最低限の責務なんですが、コスト意識が低すぎる。

どこの企業も資金を使う時は、三社から見積りを取得し検討し決定します、その後は誰からの質問があっても根拠が示せる資料があれば文句や不満はないはずなんですが。

必要以上の支出をしている可能性は十分考えられます。

明らかな管理会社の力作不足ですね。

上間違いです。

力作不足×　　力不足○

失礼しました。

雑排水管清掃は､躯体形状や階数にもよるが３０～４０戸程度だと、割高になりがちです。

業者が１～２日／数日かけて行う清掃作業の費用（業者の利益も含む）を、全戸数で按分するワケだが、
スケールメリットがあるのは １００戸 以上程の物件 と言われています。

つまり、此処は１１６戸なのでスケールメリットを活かせる物件です（しかも、業者と組合双方に）。

躯体型状はシンプルな長方体の１２階建て、ワンフロアに１０戸 配置されている為、作業効率が非常に良い。
（業者にとって作業がし易く、作業難度はとても低いので、費用が高額になる要素は何も無い）

以上を踏まえて、福岡の実勢人件費や、清掃業者の費用相場と比較検証し業者選定すれば、
極めて簡単に、コスト削減は出来る筈です。

尚、現在の費用は、単年で約３９万、２年で約７８万。
つまり、１戸あたりの負担額は約６，７００円。（明らかに高い！）
一方で、１００戸規模の平均負担額は約３，０００円です。（自身の経験値と業者ＨＰより）

現在「東急Ｃ」に二次委託（＝丸投げ）されているので、　～正当に、素敵なビジネス慣習として～
仲介マージン分が 想定２０～３０％プラスオン となっています。（想定：１６～２４万）

ただし、管理組合が複数の他業者の見積り収集を依頼すれば、
「委託業務」の一環として快く応じて下さるでしょう。（重要事項説明書の３頁参照）

なんなら、「東急Ｃへの直接発注に切替え」も出来るかもです。交渉次第ですが。
管理会社の支援の下で、簡単な手順を踏めば、仲介マージン分（１６～２４万）をコスト削減が出来る。

この取組みを、「管理組合として実行しない＝やらないという選択はあり得ない」と捉えています。

その他の費用についても、第３期理事会が組合員の唯一の代表機関として機能し、
「他社の見積り収集・費用妥当性の検証の後に、組合からの直接発注」を実行して下さる事を期待します。

この事案も、二年前の１１月から提案しております。

>>736 匿名さん

誰もが納得出来る根拠を示して頂きありがとうございます。

雑排水管清掃ひとつをとっても割高なんですから、相当余計な病気を我々は負担している訳ですね。

次期管理組合には期待するとして管理会社には期待出来ないようですね。

次の総会で管理会社との契約は2年ではなく1年、その後は別の管理会社への変更がベストだと考えますがうまく流れますかね？

現状に大きな不安と不満を持ってますもので。

昨年の通常総会のように、質問や疑問に的確な回答がないまま、放置されるのは納得いかない。

予防措置として本日10:50から12:15迄、管理人室にて、管理会社の現地担当者と本社の担当部長と面談しました。

そして、「現時点での質問及び疑問」を手書きで書き込んだ『議案書』を提示致しました。

勿論、SHの九州支店長と担当Y氏並びに施工会社の責任者の出席も要請しました。

以上、共有の為、特定の一区分所有者として投稿致しました。

駐車場の車ですが、枠内といえどできるだけ真っ直ぐ停めて頂きたいです。停める時も出る時も危なくて困ってます。
少しの斜めなら気にもなりませんが、ひどい時があります。当方も何度か切り直し真っ直ぐ停めてます。

共用部の内、『専用使用部』であるベランダバルコニーについて

６月でアフター点検は終わるが、各戸の状態をある程度共有した方が良さそうですね。

ベランダバルコニーで、一般的によくある不具合は
● 床面が平坦に仕上がっておらず、雨後などの水はけが悪く、水溜りが出来る。

● 排水ドレーンに凸凹があり、排水がスムースでは無い。

● 天井の溝部分などに、ヒビ割れがある。(塗装剥離や漏水の懸念あり)

● 手すりの付け根あたりにヒビ割れがある。(躯体内部・下階への雨水の浸潤が心配)

これらが、多数の住戸で発生する可能性も踏まえてて、現時点での全戸の状態を確認して記録を残しておく事は大事です。

専有部はともかく、ベランダなどの『専用使用部』については、共用部と同様に確認した方が、後々の為になります。