サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

>>639 匿名さん

そうなんですね。返信ありがとうございます。聞けば聞くほどダメダメ会社ですね。私はここの購入前まではずっと賃貸暮らしでしたが、ここまで落胆することはなかったです。（まぁ、賃貸は嫌になったら出ていけるので）せっかく購入した我が家、管理会社の誤魔化しに騙されないよう私も勉強してみなさんと快適に暮らせるようにしたいです。

>>641 住民板ユーザーさん1さん
大丈夫です。
成長している政令指定都市の福岡ですから、全国規模の優良な管理会社の支店や地場企業は沢山あります。

私も地縁・血縁が無い福岡への住み替えで、１ヶ月だけ賃貸に暮らしました。確かに気楽に転居可能ですが、分譲はそうはいかない。

又、評判に反してスタッフ対応が悪く居心地が良くないホテルや、食中毒を起こした飲食店、致命的な医療事故を起こした病院は、直ぐにリスク回避出来る。
二度と利用しない或いは受診しなければ、いいわけですから。

住居も管理会社も、直ぐには変えられない。でも、管理会社を変更すれば、少なくとも現状よりは良くなるでしょう。

屋上の件と、現在もなお、多発しているエントランス⇔自転車置き場のドアの不具合等々と
バイク置き場の表面塗装の剥離と基礎部分のヒビ割れを一昨年から放置した事については
売主に説明する責任があると思います。

通常の健全な管理会社・売主ならば 要請など しなくても、自ら進んで そのような場を設けますよ。

マンション引き渡し当初よりサンヨーホームズコミュニティの方は出会っても挨拶すら出来ませんでしたから。

ビジネスの基本がなってないのに普通の管理など無理でしょう。客より自らの保身に走る方ばかりのようですから。

きっぱり縁を切って再スタートしましょう。

今度の総会から。

＞＞645 匿名さん
そうですね。各企業は『説明責任』を負っていますね。

ご指摘のとおり、”共用部分や専用使用部・建物・付属設備” の保守・管理業務については、
それぞれ売り主と施工会社・管理会社が法的に『正式な契約に基づいた責任』又
『相当の対価を得て行なう有償の業務・施工の責務』を負っています。

売主と施工会社・管理会社の責任者は、これまでの経緯・対応等々を ”事実” に基づいて
『管理組合』並びに『個々の区分所有者』に対して、口頭での説明 並びに 文書掲示による共有と
各戸への文書配布を、速やかに適切に履行して頂きたい。

口頭での説明は、近々 5/18 に開催される第２期通常総会にて行なうのが妥当でしょう。

>>647 匿名さん
理事会議事録を見ると、その必要無しと決議したらしい。

が、売主の契約不履行のみならず、SHCの管理委託契約違反そして、１年以上も管理会計の差異を正せなかった。
結果、放置してしまった不手際があったのだから、ちゃんと通常総会で説明して頂かないと、「正規の契約を取り交わして委託」している意味が無い。

＞＞640 匿名さん
我が家も自分で手直し（調整）しましたよ。
例の 洗面所のスライドドアが垂直に取り付けられてなかった。

そのため、ドアを閉めた際に上部に隙間が出来ていました。
黒い分厚い「取説ファイル」には、ドアの調整方法の資料は無く非常に困りました。

明り漏れ防止材云々との貼り紙があったのをキッカケに、辺りを良くみてみたら発見したわけだが、
結局、ドライバー１本で、直せました。

サビの処置について
メーターボックスや共用部のドアの金属部分のサビ除去は
管理会社の管轄なのですが、何もしていないようです。

売主と管理会社とで、互いに責任のなすり合いをしないで欲しい。

どっちが担当だろうが、早くキレイにサビ取りをして下さい！

>>644 匿名さん
削除されるような、そんな投稿ありました！？

目が テンですよー。

令和元年は、当該企業グループ（売主とＳＨＣ）にとっては、九州進出１５年目の節目の年となる。
ＳＨＣは、過去に経験した事が無い『管理物件の急増に直面』します。
既に２物件（今川と熊本 古城堀端公園）は竣工・引渡し済みですが。

言うまでも無く、過去の管理戸数の急増は「当物件の管理業務を受託した２０１７年」です。
管理戸数の急増が、次々と発生する課題処理が出来ず、多くの業務の遅滞に繋がった。

本年の新規物件には、熊本最大となる５８戸を有する１物件も含まれ、更なる業務効率の低下懸念もあります。
しかも、働き方改革推進も視野に入れ、業務改善を実現せねばならない為、業務消化は非常に難度が高い。

現実的には、本社の経営・事業計画ありきの事案。だからこそ、九州事業所は増員等の抜本的な？
対応や、体制改善と業務の効率化を企図しているのかの確認が不可欠です。

理事会では、当事業所の労働実態などを観察やヒアリング等をした事は有るのでしょうか？

管理組合としては、管理会社の経営方針や事業所組織の運営実態、業務改善の進捗状況も
しっかりと検証した上で、管理委託契約の更新に臨みたいものです。泥船にだけは乗りたくない。

そもそもが、平均４０戸規模の物件管理は経営効率上は、決して生産性はは高くは無いと推察出来る。
企業側の非効率・低生産性の経営体質や組織構造を原因として、結果、物件辺りの戸数が最大の
当マンションが「ワリを食う」ような事態は避けたいものです。

当地の事業所が２名体制である点や過去の業務実態を踏まえ、添付資料「分譲物件の供給推移」を
ご参照頂ければ、上記の見解や考察をご理解頂けるものと考えます。

※この投稿は ＞＞630 匿名さん 自身による更新版です。本文及び掲載資料を更新しました。
（投稿翌日4/28リリースの「SM西鉄久留米」〈竣工2021年02月〉を資料に追記・更新）

＞＞627 匿名さん
売主の公式ＨＰによると、マンション分譲事業は１９９５年開始。今年２５年目と意外と歴史は浅い。
首都圏進出は2000年、九州は2005年、中部は2010年と、実に律儀に５年毎に事業拡大して来たらしい。

九州進出は他デベより遅く又、Ｌショック等による景気低迷の影響か２件目分譲まで更に５年を要した。
その事業立上げ時から２０１４年迄はやや停滞（他では初進出２年目には第二弾分譲を完了している）。

九州上陸から１５年目となる本年３月末時点の竣工物件は１５件（結果的に１年１物件の分譲ペース）。
２０２０年末時点で、累計１９件を予定。〈平均戸数は４０戸強〉と小規模を得意とする事業スタイル。
平成最後の日曜に、異例とも言える ”早期リリース” にこぎつけた「SM西鉄久留米」が２０件目となる。

同系列のＳＨＣによる管理は今年でようやく５期目、管理物件は１０件（２０１５年の２物件から開始）。
そして、竣工引渡し済みのＳＨＣ管理物件 １０物件 の 戸数合計 は 全 ５３４戸です。

当物件は此の企業グループが市場戦略上『フラッグシップマンション！』と位置付けるものです。
尚、当物件の１１６戸は戸数比率２１.７％に匹敵し、他に比べ非常に高く突出した存在感があります。
（ＳＨＣ九州事業所の管理事業における戸数ウエイトは、たったの１件で約５分の１強を占めるのです）

がしかし、戸数のみならず敷地・建築・延床面積いずれもが、他の物件に比べ突出しているが為に、
４０戸規模の管理業務に馴染んできたＳＨＣは、業務処理能力を超える過負荷状態に陥っている様です。

今後、用途地域「準工業地域」で、周辺一帯の「土地区画整理事業」が本格化する環境下で、果たして
自治体及び関連業者との交渉・折衝・取引き並びに、適正な管理業務・理事会支援が実行出来るのか疑問。

ＳＨＣにとって、当物件の『管理業務契約の受託・更新』は、経営的観点からも非常に大きな意味が有る筈。

戸数データを数的根拠とした検証・分析とは言え、当物件は明らかに主要な収入源だと推察出来る。
つまり、『更新不可』となった場合には、既存物件ベースで２０％相当の売上げ減は避けられない。

エリア唯一の『旗艦物件』と位置付けられ、戸数比率２１.７％と存在感がある物件の管理なのだから、
企業のエリア戦略・ブランドエクイティ戦略も踏まえ、あと１年はもっとちゃんとして欲しいものです。

区分所有者で構成される『管理組合』は、それ相応のコスト（対価）を遅滞なく支払っています。
一般論では、提供サービスが不適切で低品質且つ低下傾向な場合、対価が固定ならばコスパは悪化します。

＞＞653 匿名さん
今後の管理会社の選定条件は、以下５点ですかね。
この５条件に照らすと自ずと現管理会社は残念ながら、除外となるでしょう。

Ⅰ.現地事業所／支店に対して、本社の監理・監督機能が適時、効果的に働く事。
Ⅱ.同上 に、適正な業務遂行が出来るキャリアを有する ”複数” (５人以上) の正規社員が在籍している。
Ⅲ.世帯数１００戸以上の物件の管理業務に長けている事（ノウハウ・経験値が豊富）。
Ⅳ.将来の大規模修繕を見据えて、分譲マンション建設（直接／間接）並びに修繕の経験が豊富な事。
Ⅴ.ドミナント戦略・業務効率や緊急時の連携を踏まえ、隣接物件の管理を受託する企業。

近隣物件の管理を受託している、大手の管理会社を候補に検討する事は重要と考えます。

尚、参考までに、「ＭＪＲ九大学研都市レジデンス」の管理は、ＪＲ九州ビルマネジメント(株)です。
又、「ＭＪＲ九大学研都市駅前」の管理は、当物件の点検業務等を ”二次受託（下請け）" している
東急コミュニティです。

＞＞654 匿名さん
そうですね。信頼性・持続性・効率（生産性）・時短等が、今 再注目される価値基準。

企業が働き方改革を推し進める中、近隣や沿線の物件を手がける管理会社を、検討するのは大事ですね。

>>655 匿名さん
２人体制で福岡6件と熊本4件を管理してるとは、効率悪そう！
でもそれは、仕事が遅れたりヌケがある理由にはならないな。

>>650 匿名さん
理事役員裁量で修繕委員会設立を、通常総会で緊急決議して、早急に対処した方が良さそうですね。

サビのケア・駐車場の床面モルタルの剥離とヒビ・金属部の塗装剥離の再塗装・ドアの開閉調節・錠の交換を、一旦、竣工2年以内の「売主責任」の有効期間内に、ひととおり完了させましょう。

管理会社変更を、少しでも円滑に行う為にも。

＞＞560 住民板ユーザーさん1　　＞＞614 住民板ユーザーさん1
既に他者からも投稿ありましたが、昨年の理事会議事録に「当時の使用状態で問題なし」と明記されてます。
つまり、共用廊下の各戸ポーチ部分は『専用部』として、美観に配慮した上で私物を置いても良かった。

それが、個別対応して解決すべき住民トラブルに端を発して、突然 3/26 に貼り紙が掲示された。
しかも理事長承認も経ず、４日後の理事会も待たずに、管理会社の自己都合で一方的に行なわれたのです。

契約上、顧客に該当する 多数の区分所有者の『 快適な生活や利便性 』が余りにも軽視されています。

今日、9:30-10:15 非常識な 路上駐車１台あり。
フロントバンパーは、植栽の囲いに接触、ぶつかっている状態でした。

この車を避けるように、小学生の歩行者が車の陰から飛び出て来ました。

時折、当該車両の違反駐車を見かけるが基本的な交通マナーは守って頂きたい。

週末だけの子供の足音が年明け以降平日も毎日するようになりました…

寝室でジャンプしたり部屋からリビングへ走り回る音…
今の時間、子供の勉強にも影響出ますし、子供の就寝にも影響が出るので同じ子持ち家庭として配慮いただきたい……