ジオ宮前平ってどうですか？

ネガティブな書き込みは全てルピアの仕業。
先週ルピアのモデルに行って分かりました。

ポラスはせっかく良いもの作ってるのに、
販売会社がダメだ。全くダメだ。

他物件の悪口を言う前に、
自物件のアピールをしなさい。

>>528 匿名さん
モデルルームに行ったくらいで仕業と決めつける確証にはなりません。ネガ書き込みが気に触るようですね。というわたし、デベ関係者でないただのリーマンです。

客観的に見て、立地が悪い。
急な坂、前の道は交通量が多く空気、騒音に難あり、隣の敷地の木が邪魔で日当たりも怪しい。
仕様は良いのに、売れ残っているのはそういう事でしょう。

>>529 匿名さん
なにがどうダメなのかわかりませんが他物件の悪口の程度度合いはわかりかねますが自社物件をアピールするには他社より優っていることを伝えないと客が逃げますからね。
ここに限らず営業は人により接客、販売スタイルは違います。

>>531 匿名さん
あなたにとって候補外のこの物件にコメントするのは何故か？他に立地がよくて閑静で日当たり良好の物件はありましたか。
頑張ってお気に入りのところを見つけてくださいね

>>533 匿名さん
自身の目で現地を確認した結果を書き込んだまでです。検討板ですからなんの問題もないかと。

>>534 匿名さん
ご自身で現地確認したらしいことはわかりました。
たしかにもんだはないですがここはもうすでにあなたにとって候補から外れたのではないでしょうか。
そうだとしたら他の、より希望する物件を検討するのが当然かと思います。マンション検討もしていない方の投稿でしたら何かビジネスの匂いを感じます。

>>535 匿名さん
はい。候補から外しましたので、その理由を共有しました。
現在は他の物件を探してますが、検討者にとって他の人が検討から外した理由は有益な情報だと思うのですが。

ネガ情報＝業者と考えるのは短絡的ではないでしょうか。
検討板なので良い情報、悪い情報どちらも共有されていいと思います。
この物件もエリアは良いし、設備も良いと思っているのでネガというわけでもないです。

>>536 匿名さん
わかりました。
候補から外されたとの事。
ネガやポジな話題を他物件の検討をする前に意見を出し切ってください。もう意見出しはされていました。
情報共有というか個人の意見ということですね。
わたしはネガ情報=業者と考えいませんよ
他の方ですね

>>531 匿名さん
客観的に立地が良く
平坦なアクセス、全面道路は交通量が少なく空気や騒音に悩むことなく、日照が確保されている物件をお探しください。予算と折り合いがつけば最高です。見つかるといいですね。
宮前区、青葉区エリアではそんな物件見当たりませんね

坂を除いて他の条件を満たす物件は普通にあるけどね

>>539 匿名さん
ここで言う立地とは資産価値の高く利便性の高い立地を言っています。ここを選ぶ購買層では見当たらない。参考までにどこですか？

>>527 匿名さん

QUESTION

新築分譲マンションの広告に、近くの公園から建物を望む写真をＣＧ（コンピュータグラフィックス）で合成し、その際、このマンションと公園の間にある他の建物を消去した合成写真を使用することは可能でしょうか。
なお、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記するつもりです。


ANSWER

ご質問のような合成写真の掲載は、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記したとしても、取引対象物件からの眺望等が実際のものよりも著しく優れたものであると誤認される不当な表示に該当します。
一般に、新築分譲マンションはいわゆる青田売りが多いために、建物自体の写真を撮影することができないために、ＣＧによる完成予想図と周りの風景写真を合成すること自体はその旨を明示する場合には許される場合があります。
しかし、お尋ねのように、合成写真から広告主の都合の悪い条件を消去することはウソの写真を使うことに他ならず、著しい不当な表示に該当することになります。
なお、表示規約第15条35号では、「宅地又は建物の見取図、完成図若しくは完成予想図は、その旨を明らかにして用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と規定しています。
また、第18条第１項においては、第37号にて「不動産の方位その他立地条件について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」、第38号で「前２号に規定するもののほか、不動産の周辺環境について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁止しています。



→
残念ながら、このマンションの場合は不当表示に該当しそうですね。合成写真から木々の写真を故意に消していますので。

ご苦労さま
そんなに気になるようでしたらモデルルームの営業マンではなく発注者に直接お問い合わせください。
もしかしたらCGが差しかわるかもしれません。
ただ樹木でしたら未来永劫今の状態が続くわけではありません。枯れることもありますしもっと成長するかもしれません。
うち近所のマンションは、敷地内の植栽の高木がCGでは立派な枝ぶりでしたが実際は高さこそ同じでしたが幹も細く残念なことになりました。

>>541 マンション検討中さん
他のマンションの完成予想CGでは既存の電柱やら電線、隣の建物を消して新築マンションがアピールできるように表現していました。よく見るとCGに薄っすらと白く細い線でアウトラインがありました。
よく見ないとわからないレベル。
敷地まわりの状態は購入する際に自身の目で確認されるでしょうし重要事項説明においても記名押印するでしょ。
まさかげんちを見ないで購入する人いるのかな？

合成写真を用いたCGの鮮明なものと撮影当時、もしくは現在での同じアングルの写真を両方見比べないとよくわかりません。言葉だけだと確証が持てない。

長々と失礼しました。

よく見るとホームページの下の方に
※隣地植栽を透過表現しております。
ときちんと記載がありました。

どうもすみませんでした。

最近の野村営業さんはどんどん手が込んできてますね！
おつかれサマです

>>545 マンション検討中さん
うーん、注記したとしてもその透過表現が不当表示にあたるのでは？
ま、どのみち、透過表現をしないと建物がまるで見えないということですよね。
もともとグリーンヒルという名前のレストランで、名前の通り緑の丘にひっそり佇むというコンセプトでしたので、向こうからしても大きな建物が建って邪魔でしょうね。

デベの社員ではないですね

>>547 近所に住むものですがさん
以前の珪藻土も売っていた設備系の倉庫のような建物よりはよかろうに

>>547 近所に住むものですがさん
デベさんはその道のプロ
ただでさえ不動産に伴うクレーム対応をしてきているのでぬかりは無いと思います。会社の規模も大きいですし顧問弁護士を雇っているはずです。
少なくとも購入していない一般の人からのクレームはスルーされて終わりでしょう。

野村には相手にされてないと思いますよ。残念ながら。
勝手にライバル視しているだけでは？
近隣の野村物件のモデルルームに行きましたが、この物件に触れることさえなかったですね。

>>550 匿名さん
それにしたって、過度なCG加工は検討者の立場からするとやめて頂きたいですけどね。
自分の目で現地を見ればわかることですが、最初はCGを見て期待を膨らませてモデルルームを訪れるわけで。
デベさんの良識が問われる部分だと思います。

>>552 匿名さん
こんな記事がありました。
https://allabout.co.jp/gm/gc/449414/
これによると
公正競争規約では「周囲の建物などは描かなくてもよい」とされているため販売物件の建物本体と外構、敷地内の植栽くらいまでしか完成予想図に描かれていないことが大半らしい。
これがデベさんたちのデフォルトなのでしょう。

>>551 匿名さん
こちらに限らずお互い同業者としてリスペクトして対応いますよ。ネットの方がひどいように感じます。
本心ではライバル視しているのかもしれませんがお客さんにそれを悟られるようでは販売は務まりません。

>>552 匿名さん
この物件とは関係しませんが
不動産販売においてCGよりも皆さんに関係がありそうな事項があります。
それは、嫌悪施設の有無。そもそもどれが嫌悪施設なのか宅建業法に定義されておらず各物件毎に対応しており説明が必要であるようでしたら重要事項説明で契約する人に説明し確認のうえ署名、印をもらいます。そもそも物件HPに近くに嫌悪施設であると考えられるものを物件地図での明示なり付近のロケーションに記載する必要はないということです。
たとえば、実際に現地を確認したらお隣が墓地、近接して高圧電線があるみたいな事例は多いですよ。まったく気にしない人もいるでしょうがね

本日情報登録更新されたが前回と変わらず。
第3期は販売はいつなんだろう。
このままだと第2期4次、5次の後かな

宮前区在住の人のブログに宮前区役所移転に関する有益な情報提供がありました。
https://blog.miyamae-navi.com/entry/2018/12/03/084039
区民の皆さんも鷺沼再開発、区役所移転の話を知らない人が多いらしいです。
今週末に市民説明会が開催されるようです。
移転すると思ってましたが雲行きが怪しくなってきましたね。

宮前平駅北口から宮前区役所前交差点の手前まで
距離800m高低差64m
11分とマップ表示してるけど箱根の山登りみたいに駆け上がれば8分切るのかなぁ

>>558 なぁ～ずっちーなさん
下りは8分位

神奈川新聞 宮前区役所移転へ 市民館、図書館も鷺沼駅前に 川崎市.　2026年に図書館・市民館を先行移転、2030年には新区役所完成目標
http://www.kanaloco.jp/article/386604

やはり基本方針（案）で推し進めようとしていますね。
今回の発表の後に住民説明会することに違和感を感じます。
なぜなら今回の住民説明会の開催日程は昨年末には日程が決まっていた点。
既定路線を周到し住民説明会を実施したという事実が欲しいのでしょう。
「移転ありき」で当初の予定通り役所＋民間業者のタッグで再開発プロジェクトを推進していきたいようです。
個人的には公共建築で築35年の庁舎は日本全国に山ほどあるので建物がこの程度で古いと言うにはいささか疑問。
鎌倉市でも問題になってますね。

>>561 匿名さん
腐った行政がやりそうなことですね。
住民説明会は飾りか。

その移転の話が進むとなると、区役所近くのマンションの価値も変わりそうですね。

区役所移転したら、市バスとしては別にあの経路を通らなくてもいい、ってなるんじゃないかという感じしません？
近隣の他の坂道は特に通らないのに、あの坂だけは区役所があるからバスが通っているだけでは

小学校前もあるし区役所前が警察署前にかわるぐらいじゃないかな。
そもそも役所主導で始まった移転計画。区役所移転し川崎市バスもルート変更ならそのあたりの住民の反発必至だと思う。神木の住民の利用もあります。
警察署、消防署、小学校はそのまま。
民間のバスと違って市バスは営利を追い求めるところではありません。公務員でしょ

考えてみれば、宮前区越して10年経つけど、区役所は引っ越し直後1回しか行ってない。警察署の方が免許更新で行く回数は多い。後はローン関係で新百合の法務局とか。区役所移転するメリットってまりない気がしてきた。

区役所よりも図書館、区民館の移転の方が関心が高いような

>>567 匿名さん
おとなりの横浜市青葉区の区役所は地理的に青葉区の中心あたりの市が尾の川沿いにあるし、たまプラーザやあざみ野、青葉台でないところでも特に不便という声を聞きません。あちこちに住民票などを取得できる施設があるからかな。

問題は役所主導で民間の鷺沼駅前再開発に乗っかっているだけと感じます。宮前区民の移転に関する認知度もかなり低く区議会の議員さんも複数疑問を投げかけています。住民の意見を反映し強引でない決め方をしてらいたいです。

>>568 匿名さん
横浜市と川崎市を比べたら駄目でしょう
青葉区がかわいそうですよ

あくまで近くの事例を紹介しただけです。
乗降客の多い駅に必ずしも区役所があるわけでわないというひとつの事例です。

規模を縮小してもいいので図書館は残してもらいたいな。

田園都市線沿線そのものが、民間の開発前提で今日まで進められているのに、民間の再開発ありきで行政が動くなんて！っていう批判はちょっとちがうと思う。東急が田園都市線を通してなければ、どこもかしこも畑と養鶏場などが多いだけの場所だったはず。でも東急が税収をとれる場所にした。行政は民間がもたらす旨味から逃れられないはず。
ついこの間も横浜市長が「これからの町づくり」に東急とべったり気味の声明を出したばかり。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/mayor/interview/2017/170404.html

>>573 名無しさん
市役所、区役所に開発のプロはいるでしょうか？
行政の役人さんは机上のプランニングや計算はお手のものでしょうがそれを生業としている商売人には敵いません。
タラレバを言っても仕方がありません。
東急城下町みたいな田園都市線沿線の開発には電鉄の協力なしには進みません。
電鉄も大きくなってさまざまなグループ会社がありその規模は日本を代表する鉄道グループですよ
不動産、百貨店、スーパーなどこのエリアに住んでいればなにかとお世話になっていますよね
他が入り込む余地は極めて少ないと思います

みんな区役所移転で宮前平のポテンシャルが低下するのではないかと思っているようですが私は区役所跡地開発の方が楽しみ。まとまった土地だし住宅街を走る大通り沿いなのでマンションだけじゃないでしょう。近隣のスーパーなども動向を気にしていると思います。

区役所跡地は住民感情から売却前提ではないでしょう
おそらく公共の施設か素敵な公園なんかになる様に思います。その方がいいかも

>>576 マンション検討中さん
市は3つのパターンを想定して費用の算出をしています。売却なければ全て市の負担(市民の税金)で建物の応分費用を支払うことになります。
跡地利用のことには触れられていません。
つまり売却前提だからです。
公共施設を代わりに設置するなら事前にアナウンスがあるはずです。公園設置にしても土地は市の所有ですか？違うと思いますよ

>>576 マンション検討中さん
気になるなら川崎市にパブリックコメントを
まだ間に合いますよ

○○シティとかの大規模マンションに化けちゃったりして。。。

同意。
おそらくそうなる確率高いと思います。

もともと、区役所は宮前郵便局なんかとセットの場所にあってほしい、駅近で。と思ってたから区役所移転そのものは賛成ですね
ジオ検討とは話がそれましたが

>>579 通りがかりさん
そうでしょうね。移転と跡地売却はセットで既定路線かと。

2015年には「東急沿線まちづくり包括連携協定」
2017年には鷺沼駅前再開発において東急３社、ＪＡセレサ川崎、横浜銀行の鷺沼駅前地域の５権利者で構成する「再開発準備組合」設立。
この沿線には東急グループは必須なようです。

>>581　通りがかりさん
宮前郵便局と区役所がセットの考えがよくわかりません。
宮前郵便局は鷺沼駅から少しばかり離れているし駅地下に郵便局があります。
窓口とATMがあれば事足りるのでは。

週末に区民向け説明会行ってきましたが、その場では跡地は行政の貴重な財産として活用する方針、と言ってました
どうなるか分かりませんがね

>>585 匿名さん
そうならば再開発と跡地利用の計画をセットで説明が必要ですね。明確な回答がないのであれば活用する方針が裏で進んでいる予感がします。

>>585 匿名さん
これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。跡地利用についても周辺住民の感情を逆撫でしないようその場しのぎの発言でしょう。

>>587 マンション検討中さん
再開発を推し進めるのなら特に宮前平周辺住民に対して跡地の今後のことを説明責任があると思います。市民から予想してなかった質問であり差し障りのないように回答したということかな。当然市側は跡地をどうするのかコンサルに計画立案させているところでしょう。市民説明会ですら説明会運営は民間業者に委託してるくらいだから。

>>589 契約済みさん

住民スレ、見当たりませんが。
住民の方、どれくらいいらっしゃるのでしょう？

＞これまでも移転は決定事項ではないと繰り返しておきながら、あっさりと移転案を発表しています。

決定事項でなかったものが、決定して発表したってのなら普通じゃないですか？
決定したのに発表しなかったら問題ですが。

この移転計画の問題点は
http://www.city.kawasaki.jp/250/cmsfiles/contents/0000097/97126/tokube...
のこれまでの経過と検討スケジュール通りにことが進んでいる点。
本年2月の基本方針(案)の公表については、市民フォーラムで市民意見を踏まえた行政内部検討を経てからの公表とあるのに2月に開催された市民説明会で疑問や反対意見、要望があった。ここがポイント！です。市民説明会を開催した事実が必要なだけなのです。
説明会で議決をとるわけではありません。あとはパブリックコメントを加味し行政内部の検討を行い(案)がとれる流れでしょう。(案)の段階ではゾーン検討と並行して建物完成イメージを提示しないのは腑に落ちません。どうやら住宅は役所施設併設のタワーマンション2棟で決まりそうです。今後の動きをウォッチですね

まあ移転はするんでしょうね。

基本方針案を公開までしておいてご破算になりましたはないな

ここまできたら移転中止になるのは住民投票で過半数の反対がなければなりません。現実は住民投票に持っていくのに非常に高いハードルがあるということ。鎌倉市も大変だな。

ジオ検討スレが区役所スレになってる
もともと区役所移転はスレの流れに話題としてずっとあった。それを「先の話だから」と遮る人が必ずいて、話題を長続きさせなかった。
それなのにここにきてそんなに気になるなら、もっと前の段階でいろいろな情報や意見を聞いておけばよかったのに。
区役所移転を責める人はほんとにジオ検討・契約者？

その頃はまだ計画段階だったはずなのに突如基本方針案なるものに格上げして公開した。今後のスケジュールも決まっているので実現に向かっています。
ただし移転するには新しい建物ができないといけないので数年先。

せっかく外観も見えて、南側のようすも実際に見ることができるし、検討スレなのだから契約した方は検討している方に情報を出せばいいし、検討中の方は質問すればいいのにね

どなたかも言っていたけど「年に何度も世話にならない建物の移転」に、マンション検討スレでこんなに執着しなくても……
数年先と言っても、もう市はバス網の再編も2020年に再編案をまとめる方向で、鷺沼中心に発着を増やす方向で動き出していますしね
http://www.kanaloco.jp/article/390492

>>598 匿名さん
どちらかというと区役所ではなく図書館では？
駅徒歩圏内でしたらバスの利用はほとんどないのでバス再編は関係ないかな。

>>598 匿名さん

そもそも契約した人も検討してる人も数少ないからここで物件の話題が出ないだけ。
ネタがないので区役所移転話しか話に上らない寂しい状況。

市役所図書館逃げて消防署だけ残るのねあんまり出てないけど消防車とあと頻繁に出動する救急車の音結構うるさいよね

>>601 マンション検討中さん
だけではありません警察署も残りますよ。
音に関してはここに限らず大通り、幹線道路、救急病院へのルート沿いならどこでも関係すること。
メリットは近いので何かあった時の初動時間が極めて短いこと。

>>601 マンション検討中さん
写真ありがとうございます。
やはり、お隣の建物が近いですねー。

>>603 匿名さん
現地見てなかったのですね
歩道、車道からよく見えます。

第2期3次販売、当初の2月下旬から3月上旬、3月下旬へと先送り。
そろそろ竣工ですが中々な感じ。

>>605 通りがかりさん
いろいろと販売戦略を考えてのことでしょう。
売り急がない感じでしょうか

>>606 匿名さん

住民板も盛り上ってるし、お客には困らないといった感じですね。

>>607 マンション検討中さん
住民はグループラインで盛り上がってますね

>>608 匿名さん

住民の方ですか？
今、何人くらいで盛り上ってますか？

最寄り駅から徒歩８分。
この距離でこの価格帯であれば、納得かもしれません。
便利さを優先に考えたら絶対にイイと思えるマンション物件です。
万が一リセールしなければいけないときでも、ここなら資産価値があるかなと思います。
南向き物件なので、陽当たりも良さそうだと感じました。

イヤミですか。

>>610 匿名さん

どっかの物件と勘違いしてるんですか？

駅まで近いこと、買い物なども便利なこと
住宅地としては、十分なのではないかなと思います。
子育てや教育などのページを公式サイトに作っているので、子育て中の人を主に対象にしているのか…と思いました。
子供はこのあたり、たしかに多いです

なんで急にそんなこと言い出したの？

このあたりは富士見台、土橋、宮前平と小学校が近くに3つありますので
子供は多いのでしょう

>>614 名無しさん

営業さんか、現地見てない人が書き込んでるんだよ。

そうですね
どういう意図かわかりませんが、現地を見ての書き込みではないですね

施工会社：ライト工業
https://www.raito.co.jp/project/kenchiku/jisseki/index.html

建物はしっかりした作りで特に北側のファサードはデザインがいいですね。
丸源ラーメンが近いので夜食に困らないのでは。

CoCo壱もあるね(笑)
よかったね

第2期3次販売、1戸(最安値の4990万円)…

そろそろ竣工しちゃうけど。

あと何個残ってるんですか？
新しくマンション出来るから期待したけどデザイン安っぽいし南向きでも日当たりダメでしょあれは。
新しくでるエクセレントシティ宮前平の方が良いと思います。

何を期待されたのでしょうか

この物件については、日当たりも、駅からのアクセスも語り尽くされてましたよね。
そういう面では、宮前平駅～坂の上周辺までの物件に勝てるところはどこにもないって最初からはっきりしていて、図書館や区役所も移転する。検討する内容ってもうないんじゃ。

第2期3次販売が1戸だったそうで第2期4次販売もまた1戸かと思いましたが、
最多価格帯が5,100万円台（3戸）（予定）だそうなので
最低3戸は販売されるという事ですかね。
こちらは先着順はなしで、未販売住戸が残っているだけなのですか？

>>625 匿名さん
普通であれば未販売住戸は期を変えて販売するのが一般的。売れ残っている住戸であれば先着順は普通の販売の仕方。

物件概要の状態が4月竣工済に変わっているので、連休中の見学では建物内を案内していただけるのでしょうか？
素朴な疑問ですが、建物内のモデルルームを見学する際、上下の音の響きなどを確認する事はできるんですか？