ジオ宮前平ってどうですか？

ネガティブな書き込みは全てルピアの仕業。
先週ルピアのモデルに行って分かりました。

ポラスはせっかく良いもの作ってるのに、
販売会社がダメだ。全くダメだ。

他物件の悪口を言う前に、
自物件のアピールをしなさい。

>>528 匿名さん
モデルルームに行ったくらいで仕業と決めつける確証にはなりません。ネガ書き込みが気に触るようですね。というわたし、デベ関係者でないただのリーマンです。

客観的に見て、立地が悪い。
急な坂、前の道は交通量が多く空気、騒音に難あり、隣の敷地の木が邪魔で日当たりも怪しい。
仕様は良いのに、売れ残っているのはそういう事でしょう。

>>529 匿名さん
なにがどうダメなのかわかりませんが他物件の悪口の程度度合いはわかりかねますが自社物件をアピールするには他社より優っていることを伝えないと客が逃げますからね。
ここに限らず営業は人により接客、販売スタイルは違います。

>>531 匿名さん
あなたにとって候補外のこの物件にコメントするのは何故か？他に立地がよくて閑静で日当たり良好の物件はありましたか。
頑張ってお気に入りのところを見つけてくださいね

>>533 匿名さん
自身の目で現地を確認した結果を書き込んだまでです。検討板ですからなんの問題もないかと。

>>534 匿名さん
ご自身で現地確認したらしいことはわかりました。
たしかにもんだはないですがここはもうすでにあなたにとって候補から外れたのではないでしょうか。
そうだとしたら他の、より希望する物件を検討するのが当然かと思います。マンション検討もしていない方の投稿でしたら何かビジネスの匂いを感じます。

>>535 匿名さん
はい。候補から外しましたので、その理由を共有しました。
現在は他の物件を探してますが、検討者にとって他の人が検討から外した理由は有益な情報だと思うのですが。

ネガ情報＝業者と考えるのは短絡的ではないでしょうか。
検討板なので良い情報、悪い情報どちらも共有されていいと思います。
この物件もエリアは良いし、設備も良いと思っているのでネガというわけでもないです。

>>536 匿名さん
わかりました。
候補から外されたとの事。
ネガやポジな話題を他物件の検討をする前に意見を出し切ってください。もう意見出しはされていました。
情報共有というか個人の意見ということですね。
わたしはネガ情報=業者と考えいませんよ
他の方ですね

>>531 匿名さん
客観的に立地が良く
平坦なアクセス、全面道路は交通量が少なく空気や騒音に悩むことなく、日照が確保されている物件をお探しください。予算と折り合いがつけば最高です。見つかるといいですね。
宮前区、青葉区エリアではそんな物件見当たりませんね

坂を除いて他の条件を満たす物件は普通にあるけどね

>>539 匿名さん
ここで言う立地とは資産価値の高く利便性の高い立地を言っています。ここを選ぶ購買層では見当たらない。参考までにどこですか？

>>527 匿名さん

QUESTION

新築分譲マンションの広告に、近くの公園から建物を望む写真をＣＧ（コンピュータグラフィックス）で合成し、その際、このマンションと公園の間にある他の建物を消去した合成写真を使用することは可能でしょうか。
なお、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記するつもりです。


ANSWER

ご質問のような合成写真の掲載は、「この写真はＣＧによる合成写真ですので、実際のものとは異なります。」と注記したとしても、取引対象物件からの眺望等が実際のものよりも著しく優れたものであると誤認される不当な表示に該当します。
一般に、新築分譲マンションはいわゆる青田売りが多いために、建物自体の写真を撮影することができないために、ＣＧによる完成予想図と周りの風景写真を合成すること自体はその旨を明示する場合には許される場合があります。
しかし、お尋ねのように、合成写真から広告主の都合の悪い条件を消去することはウソの写真を使うことに他ならず、著しい不当な表示に該当することになります。
なお、表示規約第15条35号では、「宅地又は建物の見取図、完成図若しくは完成予想図は、その旨を明らかにして用い、当該物件の周囲の状況について表示するときは、現況に反する表示をしないこと。」と規定しています。
また、第18条第１項においては、第37号にて「不動産の方位その他立地条件について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」、第38号で「前２号に規定するもののほか、不動産の周辺環境について、実際のものよりも優良であると誤認されるおそれのある表示」を禁止しています。



→
残念ながら、このマンションの場合は不当表示に該当しそうですね。合成写真から木々の写真を故意に消していますので。

ご苦労さま
そんなに気になるようでしたらモデルルームの営業マンではなく発注者に直接お問い合わせください。
もしかしたらCGが差しかわるかもしれません。
ただ樹木でしたら未来永劫今の状態が続くわけではありません。枯れることもありますしもっと成長するかもしれません。
うち近所のマンションは、敷地内の植栽の高木がCGでは立派な枝ぶりでしたが実際は高さこそ同じでしたが幹も細く残念なことになりました。

>>541 マンション検討中さん
他のマンションの完成予想CGでは既存の電柱やら電線、隣の建物を消して新築マンションがアピールできるように表現していました。よく見るとCGに薄っすらと白く細い線でアウトラインがありました。
よく見ないとわからないレベル。
敷地まわりの状態は購入する際に自身の目で確認されるでしょうし重要事項説明においても記名押印するでしょ。
まさかげんちを見ないで購入する人いるのかな？

合成写真を用いたCGの鮮明なものと撮影当時、もしくは現在での同じアングルの写真を両方見比べないとよくわかりません。言葉だけだと確証が持てない。

長々と失礼しました。

よく見るとホームページの下の方に
※隣地植栽を透過表現しております。
ときちんと記載がありました。

どうもすみませんでした。

最近の野村営業さんはどんどん手が込んできてますね！
おつかれサマです

>>545 マンション検討中さん
うーん、注記したとしてもその透過表現が不当表示にあたるのでは？
ま、どのみち、透過表現をしないと建物がまるで見えないということですよね。
もともとグリーンヒルという名前のレストランで、名前の通り緑の丘にひっそり佇むというコンセプトでしたので、向こうからしても大きな建物が建って邪魔でしょうね。

デベの社員ではないですね

>>547 近所に住むものですがさん
以前の珪藻土も売っていた設備系の倉庫のような建物よりはよかろうに

>>547 近所に住むものですがさん
デベさんはその道のプロ
ただでさえ不動産に伴うクレーム対応をしてきているのでぬかりは無いと思います。会社の規模も大きいですし顧問弁護士を雇っているはずです。
少なくとも購入していない一般の人からのクレームはスルーされて終わりでしょう。

野村には相手にされてないと思いますよ。残念ながら。
勝手にライバル視しているだけでは？
近隣の野村物件のモデルルームに行きましたが、この物件に触れることさえなかったですね。

>>550 匿名さん
それにしたって、過度なCG加工は検討者の立場からするとやめて頂きたいですけどね。
自分の目で現地を見ればわかることですが、最初はCGを見て期待を膨らませてモデルルームを訪れるわけで。
デベさんの良識が問われる部分だと思います。

>>552 匿名さん
こんな記事がありました。
https://allabout.co.jp/gm/gc/449414/
これによると
公正競争規約では「周囲の建物などは描かなくてもよい」とされているため販売物件の建物本体と外構、敷地内の植栽くらいまでしか完成予想図に描かれていないことが大半らしい。
これがデベさんたちのデフォルトなのでしょう。

>>551 匿名さん
こちらに限らずお互い同業者としてリスペクトして対応いますよ。ネットの方がひどいように感じます。
本心ではライバル視しているのかもしれませんがお客さんにそれを悟られるようでは販売は務まりません。

>>552 匿名さん
この物件とは関係しませんが
不動産販売においてCGよりも皆さんに関係がありそうな事項があります。
それは、嫌悪施設の有無。そもそもどれが嫌悪施設なのか宅建業法に定義されておらず各物件毎に対応しており説明が必要であるようでしたら重要事項説明で契約する人に説明し確認のうえ署名、印をもらいます。そもそも物件HPに近くに嫌悪施設であると考えられるものを物件地図での明示なり付近のロケーションに記載する必要はないということです。
たとえば、実際に現地を確認したらお隣が墓地、近接して高圧電線があるみたいな事例は多いですよ。まったく気にしない人もいるでしょうがね

本日情報登録更新されたが前回と変わらず。
第3期は販売はいつなんだろう。
このままだと第2期4次、5次の後かな

宮前区在住の人のブログに宮前区役所移転に関する有益な情報提供がありました。
https://blog.miyamae-navi.com/entry/2018/12/03/084039
区民の皆さんも鷺沼再開発、区役所移転の話を知らない人が多いらしいです。
今週末に市民説明会が開催されるようです。
移転すると思ってましたが雲行きが怪しくなってきましたね。

宮前平駅北口から宮前区役所前交差点の手前まで
距離800m高低差64m
11分とマップ表示してるけど箱根の山登りみたいに駆け上がれば8分切るのかなぁ

>>558 なぁ～ずっちーなさん
下りは8分位

神奈川新聞 宮前区役所移転へ 市民館、図書館も鷺沼駅前に 川崎市.　2026年に図書館・市民館を先行移転、2030年には新区役所完成目標
http://www.kanaloco.jp/article/386604

やはり基本方針（案）で推し進めようとしていますね。
今回の発表の後に住民説明会することに違和感を感じます。
なぜなら今回の住民説明会の開催日程は昨年末には日程が決まっていた点。
既定路線を周到し住民説明会を実施したという事実が欲しいのでしょう。
「移転ありき」で当初の予定通り役所＋民間業者のタッグで再開発プロジェクトを推進していきたいようです。
個人的には公共建築で築35年の庁舎は日本全国に山ほどあるので建物がこの程度で古いと言うにはいささか疑問。
鎌倉市でも問題になってますね。

>>561 匿名さん
腐った行政がやりそうなことですね。
住民説明会は飾りか。

その移転の話が進むとなると、区役所近くのマンションの価値も変わりそうですね。

区役所移転したら、市バスとしては別にあの経路を通らなくてもいい、ってなるんじゃないかという感じしません？
近隣の他の坂道は特に通らないのに、あの坂だけは区役所があるからバスが通っているだけでは

小学校前もあるし区役所前が警察署前にかわるぐらいじゃないかな。
そもそも役所主導で始まった移転計画。区役所移転し川崎市バスもルート変更ならそのあたりの住民の反発必至だと思う。神木の住民の利用もあります。
警察署、消防署、小学校はそのまま。
民間のバスと違って市バスは営利を追い求めるところではありません。公務員でしょ

考えてみれば、宮前区越して10年経つけど、区役所は引っ越し直後1回しか行ってない。警察署の方が免許更新で行く回数は多い。後はローン関係で新百合の法務局とか。区役所移転するメリットってまりない気がしてきた。

区役所よりも図書館、区民館の移転の方が関心が高いような

>>567 匿名さん
おとなりの横浜市青葉区の区役所は地理的に青葉区の中心あたりの市が尾の川沿いにあるし、たまプラーザやあざみ野、青葉台でないところでも特に不便という声を聞きません。あちこちに住民票などを取得できる施設があるからかな。

問題は役所主導で民間の鷺沼駅前再開発に乗っかっているだけと感じます。宮前区民の移転に関する認知度もかなり低く区議会の議員さんも複数疑問を投げかけています。住民の意見を反映し強引でない決め方をしてらいたいです。

>>568 匿名さん
横浜市と川崎市を比べたら駄目でしょう
青葉区がかわいそうですよ

あくまで近くの事例を紹介しただけです。
乗降客の多い駅に必ずしも区役所があるわけでわないというひとつの事例です。

規模を縮小してもいいので図書館は残してもらいたいな。

田園都市線沿線そのものが、民間の開発前提で今日まで進められているのに、民間の再開発ありきで行政が動くなんて！っていう批判はちょっとちがうと思う。東急が田園都市線を通してなければ、どこもかしこも畑と養鶏場などが多いだけの場所だったはず。でも東急が税収をとれる場所にした。行政は民間がもたらす旨味から逃れられないはず。
ついこの間も横浜市長が「これからの町づくり」に東急とべったり気味の声明を出したばかり。
http://www.city.yokohama.lg.jp/ex/mayor/interview/2017/170404.html

>>573 名無しさん
市役所、区役所に開発のプロはいるでしょうか？
行政の役人さんは机上のプランニングや計算はお手のものでしょうがそれを生業としている商売人には敵いません。
タラレバを言っても仕方がありません。
東急城下町みたいな田園都市線沿線の開発には電鉄の協力なしには進みません。
電鉄も大きくなってさまざまなグループ会社がありその規模は日本を代表する鉄道グループですよ
不動産、百貨店、スーパーなどこのエリアに住んでいればなにかとお世話になっていますよね
他が入り込む余地は極めて少ないと思います

みんな区役所移転で宮前平のポテンシャルが低下するのではないかと思っているようですが私は区役所跡地開発の方が楽しみ。まとまった土地だし住宅街を走る大通り沿いなのでマンションだけじゃないでしょう。近隣のスーパーなども動向を気にしていると思います。

区役所跡地は住民感情から売却前提ではないでしょう
おそらく公共の施設か素敵な公園なんかになる様に思います。その方がいいかも

>>576 マンション検討中さん
市は3つのパターンを想定して費用の算出をしています。売却なければ全て市の負担(市民の税金)で建物の応分費用を支払うことになります。
跡地利用のことには触れられていません。
つまり売却前提だからです。
公共施設を代わりに設置するなら事前にアナウンスがあるはずです。公園設置にしても土地は市の所有ですか？違うと思いますよ