パークナード阿倍野天王寺町南レーヴ に行ってみた − モデルルーム見学記

【モデルルームの場所・当日の流れ】
　モデルルームは，国道２５号線沿いの，天王寺駅とマンション建設地のちょうど中間くらいに存在します。最寄駅は近鉄南大阪線の河堀口駅で，歩いて5分ほどの距離でした。とはいえ，天王寺から１駅乗るだけで１６０円かかるのも惜しい話ですし，実際に住むとなると歩いて天王寺駅まで行く機会も多いと思われるので，周辺状況を知る上でも，天王寺駅から国道２５号線沿いに歩いて向かうのがよいと思います。天王寺駅からモデルルームまでは，成人男性が速足で歩いて１１分ほどで到着しました。
流れについてですが，アンケートの記入～ヒアリング～物件概要の説明～ジオラマ見学～モデルルーム見学～資金計画及び今後の予定を説明し，終了という形でした。時間としては２時間半かかりました。

【物件概要について】
　本物件は，パナソニックの完全子会社であるパナホームが売主，施工は長谷工の子会社である不二建設，管理会社はパナホーム・合人社コミュニティという陣容です。なお，マンションの営業（販売）はパナホームが行っているわけではなく，アイ・フラッツという大阪が本社の会社に委託（悪く言えば外注，丸投げ）しています。そのため，営業の力量で言えばメジャーセブンのように製・販・管一貫方式ではないので劣ります。実際，説明を受けていて，あーマニュアル営業やな～と感じました。ちなみにアイ・フラッツ自体もアイ・ディールというブランドでマンションデベロッパーのようなことも行っているようです。
　施工が不二建設のため，親会社長谷工にならって規格型大量販売の廉価版ファミリー向けマンションというのが実際のところです。
　写真は，営業用資料として作成されたと思われるペライチです。アピールポイントがまとまっていたので掲載します。

特色としては，販売価格の安さでしょうか。総戸数としても１５階建ての126戸あるのでスケールメリットはきいていると思われます。管理費・修繕積立金も比較的安価です。
価格面の優位性に加え，周辺が文教地区であり，府立高校でもトップクラスの偏差値を誇る天王寺高校や，国立ですが同じくトップクラスの偏差値を誇る大教大付属天王寺高校（中学校や小学校も併設）が近く，教育環境が整っていること。義務教育の学校は高松小学校→文の里中学校であり，文の里中学校は市立中学校の中でも高い評判を誇ることを非常にアピールされました。営業の内容を見ても，本物件のメインターゲットは将来子育てを考えているＤＩＮＫＳ及び現に子育て中のファミリーであると判断できます。

　文の里中学校は，常盤小学校と高松小学校の児童が通うことになりますが，常盤小学校の方が評判はよいようです。とはいえ，常盤小学校の定員は人気集中により飽和状態で，教師一人当たりの生徒数で考えると，高松小学校の方が先生の目が行き届く範囲であるからむしろその点で常盤小学校よりも優位であるとの説明もなされました。人数で言えば，常盤小学校は全校生徒８００人，高松小学校は４００人とのことでした。調整区域のように越境できるのか聞いたところ，越境入学は不可とのことでした。
　高松小学校では，学童保育があり，放課後から１８時まで見てくれるという案内もありました。学童使用料は年間５００円だそうです。小学校１年生から４年生までが優先ですが，枠が余っていればそれ以上の学年でも受け入れているとのことでした。また，土曜日も学童は利用できるようなので，共働きにも安心という説明でした。

　このように，大阪市内中心区のマンションモデルルームに見学に行くと，必ず話に上がるのは小学校・中学校区の話題ですが，個人的には意味のある話題とは思えません。
　というのも，基本的に市内中心区のマンション価格や賃貸価格は府内の他地域と比較して相対的に高額となるため，親の所得がある程度確保されていないと市内中心区には住めず，親の所得が高ければ，子の教育水準もある程度担保されるのは経験則として理解を得られるところだと考えます。
　そうすると，市内中心区の公立学校には，他の地域と比較して教育水準や文化的資本の蓄積がなされている児童・生徒が在籍している割合が多いと推測されるので，市内で公立学校の学区の良さを比較しても，五十歩百歩で実益に乏しいというのが私の考えです。
　であれば，本物件の営業が言うように，人気が集中し定員目いっぱいの学校に通わせるよりかは，教員の目が届きやすい学校に行かせる方がよいという説明には説得力があると感じました。

　学校区の話はここまでとして，本物件の用途地域は一種住居です。ある程度住環境が維持されるというのはメリットであると考えます。最も近いスーパーはカナートモールで徒歩４分，ほかに食品館アプロが徒歩７分，スギ薬局は徒歩６分，コーナンまでは徒歩９分です。天王寺まで出ればそれこそ何でもそろうので，買い物の利便性は高いと言えます。
　なお，天王寺駅までのアクセスについて詳細に説明を受けました。電車の場合は河堀口駅まで徒歩５分，電車で一駅２分です。河堀口には普通電車しか止まりません。間隔は１０分に１本です。
　自転車の場合は５分で着きますが，天王寺駅周辺の公営自転車駐輪場の定期利用はなんと２年待ちとのことです。その間どうするのかというと，一時利用券を購入してしのぐか，民営の駐輪場を探して見つけるしかありません。利用券を毎朝買うのが面倒であれば，２０枚つづりの一時利用券があるのでそれを利用することになると思います。
　バスの場合は，バス停まで歩いて２分，バス乗車後４分で天王寺に到着とのことです。徒歩の場合は，15分かかります。

　高松小学校までは徒歩６分，文の里中学校までは徒歩９分です。高松小学校へ行くには国道２５号線を越える必要があり，歩道橋があるから大丈夫との説明を受けましたが，幹線道路を渡らせるのは親御さんとしては不安要素かなと感じました。
　保育所の入所状況についても説明があり，待機児童が発生しつつあるのが現状だそうです。ただし，東隣の東住吉区まで越境すれば余裕があるそうなので，場所を選ばなければ入所できるだろうとのことでした。

【本物件の立地状況について】
　本物件の元地ですが，化粧品会社の倉庫だったそうです。化粧品会社の移転に伴い用地売却の話が出たところで，競争入札によらずパナホームが対面で取得したため，土地の取得経費が安価で済んだとのことでした。本物件の坪単価は平均１９０万円とのことなので，確かに用地取得額が抑えられたことも販売価格が安価な理由の一つには挙げられるでしょう。
　本物件の立地ですが，北に国道２５号線，東に府道２６号線と接しており，西・南も生活道路のため，パンフレットでは４面接道の開放敷地であることを強調しています。それ自体は事実ですが，接道する道路状況に問題があります。
　画像はランドプランです。意図的？かはわかりませんが，ぼやかされている北側（画像で言うと上）が２５号線，同様に東側（画像右側）が府道２６号線です。植栽が比較的多いことが見て取れるのと，植栽の樹木選定について記載されています。

　国道２５号線ですが，端的にいって車の往来が激しく，騒音や排ガスは相当であると考えます。また，大型トラックが頻繁に走行することもこれに拍車をかけています。この理由として，天王寺～東部市場前間にＪＲ貨物の百済駅が存在しており，広大な敷地が貨物の線路・貨物置場になっているのですが，ＪＲ貨物のコンテナを搭載したトラックがコンテナを搬入するために国道２５号線をよく利用するのです。また，百済駅はうめきたの開発に伴って貨物機能をさらに強化されたことから（うめきたは元々梅田貨物駅であったため，貨物機能を移転させる必要があった。その移転先が百済駅），以前と比較してその頻度は高くなっていると思われます。百済駅の貨物機能が増強される以前，平野区に住んでいたので国道２５号線を走ったり，ＪＲ貨物の様子を見たりしたこともありますが，大型トラックの走行のためか，交通量の多さのためか，２５号線は補修を繰り返しており，道がガタガタであったことが思い出されます。
　また，東の府道２６号線は現在開通に向けて用地買収と既存建築物の撤去を順次進めています。現在は開通していないため府道にしては交通量が乏しいですが，開通に至れば交通量の増大は必至と考えられます。

　そこで，２５号線の現状の騒音と，府道２６号線の将来的な騒音，排ガスによる公害の点で立地に難があることを指摘したところ，北側及び東側についてはセットバックして植栽を施すことにより対策を図ったことと，Ｔ２相当の防音サッシを使用により対処した旨を説明されました。また，マンション外壁には光触媒タイルを使用しているので，排ガスやそれに伴うチリやほこりといった汚れが付きにくいから，メンテナンス費用も抑えられ，ひいては将来的な資産価値の維持に寄与すると説明されました。
　ランドプランとしては，南棟と東棟の２棟構成で，南棟は南側バルコニー，東棟は東側バルコニーであり，南棟はまだいいとしても，東棟はどうするねんと正直なところ感じました。タイルは汚れにくいかもしれませんが，洗濯物は汚れるでしょう。外で干さなければよいのかもしれませんが…。

　個人的には，Ｔ３のサッシにしてもよかったと思います。モデルルームは前述のとおり国道２５号線に面していますが，営業を受けている間トラックの走行音やガタガタ揺れる振動を如実に感じました。騒音について，やや軽視しているように感じました。
　なお，電車音と車の走行音についてはどちらがよりマシか度々話題になりますが，私は断然電車音の方がマシだと感じます。実際に比較して感じましたが，電車音は規則的ですし音の変化が少ないです（加減速のタイミングが，電車の場合は一定の区間でおおむね決まっていると考えられるため。）。一方で車の場合は，ドライバーによって速度やアクセルの踏み具合，それに伴う車のエンジン回転数もまちまちです。走行車種も無数に存在します。電車と違って不規則な騒音で，音の大きさも一定ではありません。電車音については慣れやすいでしょうが，車の走行音にはなかなか慣れないでしょう。また，本物件は国道と府道の交差点に面しているので，信号のない直線道路と比較してもなお条件が悪いです。停止した車はアクセルをふかせますし，加減速のタイミングになるのでより雑然とした走行音になるためです。

【マンション居室内の特徴について】
　居室や間取りの特徴としては，バルコニー側はアウトポールですが，共用廊下側はインポールです。また，共用廊下部分に対してアルコーブがあまり確保されておらず不十分です。
　画像は参考としてAタイプの間取り図を先出しします。Aタイプは南西角部屋ですが，共用廊下側居室にに柱が食い込んでいるのと，若干アルコーブが物足らないので廊下部分に開閉したドアがはみ出すことが読み取れます。

　居室の天井高は最大２４５０ｍｍとおとなしめです。下がり天井の箇所についてはおおむね２１００ｍｍ程度とのことでした。
　画像は断面図及び，各所の天井高が記載されていたので掲示します。

　また，戸境壁の厚さは１８０ｍｍと最低ラインは越えてきたなという印象です。床面は二重床ではなく直床です。ガラスについては，ペアガラスですがＬｏｗ－Ｅではありません。　
　画像は構造部分の仕様についてです。

　一方で，よかったと感じる点は，バルコニーが１９０ｃｍのため広さが感じられることと，スロップシンクがついていること。片方だけですが，共用廊下側に室外機隠しの花台が設置されていることが挙げられます。ですが，中途半端に花台を付けるくらいなら，いさぎよく室外機を２台とも丸出しにするか，どちらも隠すかしたほうがよかったと思います。１台だけ花台で隠すというのは中途半端です。
　画像は中住戸Bタイプの間取り図です。花台と記載されており，室外機隠しになっていること，スロップシンク等について確認できます。

【ジオラマ見学と外観及び共用部分について】
　外観は黒色系統のタイルを全面に貼っています。バルコニー部分はガラスパネルとコンクリート壁（表面はタイル貼り）を採用しています。なぜ全面ガラスパネルにせず，一部コンクリート壁を採用したのか聞いたところ，単にデザインとのことでした。

　隣戸との隔板（蹴破り戸）は細長いデザインで，しっかり壁の部分まで覆われている（隔板部分にすきまがない）のは評価できます。

　また，共用階段は鉄骨式ではなく，コンクリート造りでしっかりしています。さらに，共用廊下部分の外壁についてもガラスパネルを採用しており非常に評価できます。画像では室外機隠しの花台が視覚的に確認いただけると思います。

　駐車場は地上４段，地下１段の機械式駐車場が２基設置されており，64台の駐車能力があります。平面式駐車場は設置されていません。
　駐輪場については，252台分確保しており，マンション１階部分が駐輪スペースに充てられています。

　ゴミ置き場は，マンション１階部分に設置されています。回収は市が行うので，２４時間ゴミ出し可能ではありません。とはいえ，玄関前に指定の日時でゴミを置いておくと，マンションの管理人が回収してくれるとのことでした。では，回収時間に間に合わなかった場合はどうするのかと聞いたところ，ゴミ庫は部屋の鍵で開錠されるので，鍵持参の上，自身で捨てることになるとのことでした。
　画像は，北西方向からマンションジオラマを撮影したものです。

　その他，最近のマンションでは珍しく，１階部分に集会室が設置されています。集会室がある方が管理組合の活動はやはり活発になると思うので，好印象でした。
　画像はランドプランです。エントランス付近（画像で言うと左下付近）に集会室の記載が確認できます。

　エレベーターは126戸に対して２基のため，朝方はやや混雑するかもしれません。
植栽についてですが，セットバックした部分，とりわけ東側の敷地に多くの植栽をいれたことは評価できます。画像はマンション南東側の植栽（レーヴガーデン）です。

　ジオラマ上，透明の建物は既存建築物等です。本物件の南側には先行して分譲したパークナードリアンが存在し，こちらのジオラマも作りこまれています。リアンは１４階建てとのことであり，南棟の一部分の眺望を遮っています。本物件の立地条件で言えば南西角がもっとも騒音・排ガスの影響から免れるため条件はいいはずですが，リアンがそびえているので眺望は１５階にならないと抜けないというジレンマを抱えています。
　リアンの影響を受ける住戸タイプを確認したところ，南棟のＡ～Ｃタイプが影響を受けるとのことでした。リアンとはおおむね２０ｍほど離れているため，日影シミュレーションによると冬至の際は低層階が１～２時間程度陽が射さないものの，他の季節については問題ないとのことでした。
　画像手前側が既分譲のリアン，奥側が本物件です。

　仮に眺望が抜けていたとしても，本物件から南と言えば特筆すべき建造物がなく，のっぺりとした住宅が立ち並ぶ景色が見えるのみで，せいぜい年に一度ＰＬに花火が見えるかどうかというレベルだと思われるので，眺望が抜けていなかったとしてもさほど問題はないのではないかと感じました。
　画像はサービスバルコニー部分の接写です。

　また，本物件のエントランス前がちょうどリアンのゴミ庫と対面になっているとの説明を受けました。そのため，本物件のエントランスにはアルミの縦格子壁を立てて視線を遮り，ゴミ庫がハッキリ見えないようにしたということでした。

　そうした場当たり的な対処ではなく，同じ売主なのですから，たとえば設計段階でランドプランを変更するなどして，本物件のエントランスとリアンのゴミ庫がお見合いにならないようにしておくのが本筋だと思います。画像はリアンのゴミ庫です。前掲の本物件エントランスと向かい合っています。

　ちょうどジオラマ上の道路間隔を示す赤線が，エントランスとゴミ庫をちょうど指し示していることから，その関係をうまく撮影できないかと考え撮った画像です。ピントが合っていないこともあり分かりにくくすいません…。

【コンセプトルームについて】
　本物件は，先行して分譲したリアンのモデルルームを流用し，一部を本物件の仕様に変更したものをコンセプトルームとして使用しているため，普通のモデルルーム見学よりもよく見ておかないと，物件を購入してから思っていたのと違う…ということになりかねないので気を付ける必要があります。以下の写真は，あくまでコンセプトルームの写真のため，その点あらかじめご留意頂ければと存じます。
　画像はリビングの様子です。

・リビング，バルコニー，キッチン
　本物件の設備にはパナソニック製の製品を大きく取り入れているとのことでした。たとえばキッチンの人造大理石の天板や，静音シンク，食洗器やレンジフードのほか，キッチン自体もパナソニック製ということでした。
　画像は本物件の仕様についてです。●印がついているものが，パナソニック製とのことです。

　キッチンはフルフラット仕様が標準で，オプションで手元隠し兼カウンターを設置することもできるとのことでした。

　コンロの周辺は特段ホーロー仕上げ等ではないため，マグネットの設置はできません。

　本物件はそれなりの戸数ですが，ディスポーザーは採用されていません。画像はレンジフードです。

　パナソニック製品を多く使用しているということを，見学中に熱心にアピールしてきたのですが，モノはいいのかもしれませんが，率直に言うと機能性は優れているのかもしれませんが，デザインはいまひとつな印象を受けました。
　また，スパイスラックがソフトクローズか確認したところ，ソフトクローズではありませんでした。画像は吊戸棚収納です。

　バルコニーは，先述のとおり１９０ｃｍです。

　スロップシンクや隔板の様子は写真のとおりです。バルコニーの防水シートは一般的な灰色のシートです。

・浴室/洗面/トイレ
　浴室は最新式のバス設備（乾きやすい床，浴室暖房乾燥，保温浴槽，ミストサウナ機能等）は全て取り入れられています。特記事項としては，浴室照明がパナソニックのフラットラインＬＥＤ照明が採用されていることと，シャワーヘッドが最初から節水仕様という点が目を引きました。

　こうした一本線タイプのＬＥＤ照明はかなり珍しいと思われます。

　浴室のドア材質は，普通の樹脂製で強化ガラス製ではありませんでした。

　バスタブと，浴室内のパネルの様子です。

　洗面は，カウンター一体型のスクエアボウルが採用されており，掃除がしやすそうです。

　洗面シンク下収納の面材を接写しました。最近の新築マンションではもはや当然と言えますが，ヘルスメーター置き場が確保されていることが分かります。

　トイレは，パナソニック製のよいものを標準で使用していると評価できます。ドアを開くと自動的にフタが開くタイプでした。

　こうした高性能タイプのトイレを使用している新築マンションに出会ったことはないので，珍しかったです。画像はトイレタンク上部の収納部分です。

・居室等について
　共用廊下側の居室については，カーテンレールがカーテンボックスに収められておらず，むき出しになっています。今どきの新築マンションでこの仕様はどうでしょうか…これでは賃貸マンションと同水準です。

　リビングについては，画像のとおりカーテンボックスに収められています。

　廊下幅は９５ｃｍ確保しているそうなので，これはそれなりに広いのではないでしょうか。また，主寝室は上吊りの引き戸を採用したとのことですが，引き戸は防音性に劣るため，それを主寝室に採用したことについてどう評価するかは判断が分かれると思います。
　バルコニー側の窓についてはT2相当の防音サッシとご紹介しましたが，玄関側（共用廊下側）の窓については特段防音サッシを導入していないとのことです。

　共用廊下部分とアルコーブの様子です。共用廊下の防水シートについては，確定しておらず変更される可能性もあるとのことでした。

　ルーバーを接写しました。

玄関ドアの様子です。ドアは高級感があります。

　ところが，共用廊下部分の塗装が一般的な吹き付けなので，やや安っぽいというか，ドアの質感とマッチしておらず，ちぐはぐな印象を受けます。

　収納についてですが，間取り図をざっと見たところ，タイプによってまちまちですが，全体的には微妙に収納力が不足しており，シンプルライフ（持ち物が少ない方）志向の方ならギリギリ部屋の収納のみで足りそうですが，一般的な持ち物を有する方や，ファミリー層では，収納家具を買い足す必要があるのではないかと見受けられました。
　画像はキッチン側からリビングの風景です

　洗面等の部分で，これらに係る設備仕様を掲載し忘れていたので掲載します。

　ドア等の仕様です。

　モデルルームに入る前に，各種セレクトや使用されるタイルの展示がありました。

　先述のとおり，タイルは光触媒なので汚れが落ちやすいそうです。

　キッチンのセレクトです。

部屋のカラーは３色から選択できます。これが一番暗色です。

　中間色です。

　最も明るい色調です。やはり中間色が無難でしょうか。

　浴室のセレクトです。

【価格帯・管理費】
　価格についてですが，モデルルーム訪問当時，第一期販売が始まっているにも関わらず，いまだ予定価格「帯」であることと，予定価格帯表は渡していないので，自身でメモするように言われました。また，営業が退席する際に，価格帯表も同時に下げることを徹底していたため，情報管理に厳しい印象を受けました。
　価格帯表を私自身で記載させられたため，不愉快であったことから殴り書きに近いですが，参考までに掲載させていただきます。
　全般的には安いとは思いますが，コストパフォーマンスがよいかといわれると，価格に応じてコストカットしている部分も目に付くため，お買い得感はないと感じました。
　一方で，共益費関係はかなり安価ではないかと思われます。長期修繕計画について確認すると，修繕積立金について，5年後に1000円上昇，8年後に1000円，11年後に1000円上げて，そこからの上昇は考えていないそうです。現時点からわずか3000円しか上昇しないというのは，これを額面通り受け取ってよいとすれば（見積もりが甘く，後々一時金を徴収したり，又は修繕積立金を増額したりする可能性もあるから。），物件の維持コストが抑えられているということで評価できます。

【総評】
　共益費関係は競争力があります。価格は見かけ上は安いですが，物件の質としてはさほど上質な印象はないため，値段相応と考えます。そのため，立地や周辺環境・騒音といったマクロな部分も併せ考慮すれば，割安な印象はありませんでした。
　ここから間取り図も掲載していきます。AとBは先出ししたので，Cタイプの間取りです。

　アピールポイントであった，学校が多く文教地区の雰囲気があるという点ですが，国道と拡幅予定の府道に２面接するという騒音・排ガスの影響と，それによる殺伐とした雰囲気によって文教地区の趣はそこまで感じられませんでした。

　スーパー等は割合近くにある印象を受けましたが，天王寺まで行くのに絶妙に中途半端な位置というのをどう評価するのかは人によると思います。私は，この１駅という距離感がむしろフラストレーションを感じる（近くて遠いというか…それなら高くてもいっそ天王寺の物件を買った方がストレスがないと思います。）のではないかと思いました。

　それでも，価格だけ見ると目に優しい金額ではありますので，金銭面で高額な物件は難しいという場合には，それなりに都心に近く，利便性も高いというのは選択肢に入ってくるのかもしれません。

　売れ行きの印象ですが，土曜の午前中にモデルルームを訪れた際，私以外の商談はなく，閑散としていました。先にリアンを分譲したこともあり，周辺の需要を吸い尽くしてしまったかもしれませんし，道路騒音を嫌気する方も一定数はいらっしゃると思うので，ちょっと販売に苦戦するのではないかなぁと感じました。

　本物件が気になっているけれども，そこまで急いでおらず余裕のある方や，その他価格面でもう一押し欲しい方は，竣工前完売する可能性はありますが粘ってみて，竣工直前や竣工後に価格交渉してみるというのも一手かもしれません。

　価格表はこちらのIタイプでラストです。