豊洲･東雲･有明(湾岸東エリア)の事をはなしましょう 廿壱(二十一)

ルーフバルコニーがある普通のタイプは豊洲にもあると思うけど。
ないですか？

港区にもありますよ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

有明は中古が非常に安くてお買い得ですね。
例のお部屋にも、本日4組見学の方がいらっしゃったようです。
誰が買うのかな。

都心部のルーフバルコニーつきの部屋は希少だから中古ででも高く売れるのでしょうか？

豊洲有明の転売はまともな価格では困難でしょう。
大震災後は建て替えるまで永久に不可能。

豊洲なら買った時より高く売れるでしょうけど、有明はなぁ。。。
有明って不遇の地ですよね。いつになったら、まともな交通網と街ができるのやら。。。

5年くらい前から有明は発展しそうだと思ってたけど、豊洲は出来上がってきてるのに有明はまだまだ。。。
BMAできてこれからだと思ったら、オリンピック招致失敗＆不況へ突入。。。

確かに不遇のエリアだよなぁ。。。。豊洲で決めときゃよかったわ。

土日で中古不動産は決まってしまう事が多いですからね。

今日か明日で有明のマンションも数戸は決まってしまうでしょう。
割安な値段で出ている低層階の物件が広めでお勧めです。

有明は割安な今が仕込み時ですよね。
数年後の転売にあわせて。

中古を買う時に、新築より高い値段で買いたいと思いますか？どうしても、この物件にしなければいけないという特別な理由がない限りは新築より高いと心理的にパスされます。逆の立場ならわかりますよね。

成約事例を参考にして高いと思っている人もいますが、折込の値段は、中古物件をださせるための作戦という一面があります。（物件を動かさないと仲介手数料がはいってこないので）また、ネットに公開されている成約事例も実売価格を書く義務はなく希望価格をのせているケースも結構あります。その方が、商売がしやすくなるんで。

今は、よほどの資金力がない限りは買い替えするには、相当な負担を覚悟しないとダメ。
これから新築を考えている人は、値上がりするからと甘い資金計画はやめた方がいい。

>>387
東京メトロも交通局も新規路線はもう作らないと言ってますけど。

売るときに買った時より高く売れると思ってるマヌケが本当にいるんでしょうか？
新築プレミアムがなくなっただけでも確実に安くなるのに。
埋立地がこれから値上がるするなんて本気で思ってる人がいるとしたらホントに無知だと思います。

>>390
確かに、中古仲介の営業さんと親しくなると、
色んな裏事情を教えてもらえます。

そもそも人気エリアは中古がでてこない。値上がりするような優良物件を手放す人はいません。
転勤でも貸すという選択になるでしょう。売るのは特殊な人だけ。

てことは有明はやはり人気地区なんかではないということですね。
中古で売りたい人がたくさんいるのに売れなくてこの掲示板で必死に買い煽りしてるんですから。

有明は、これから人気出る地域です。
既に高騰の兆しがでてきております。
今買うなら中古、しかも低層階が割安で出てますよ。お勧めです。

埋め立て地マンションで、分譲価格よりたかくなったのはＷＣＴだけ。
あそこは、品川駅も使えるし、眺望は保証されてるし、管理費安いし、
共用設備も充実、棟内にスーパーやクリニックまである。
あそこまでやらないと、埋め立て地マンションなんて、資産性無しだよ。

東京建物（中央区八重洲１ノ９ノ９）と住友不動産（新宿区西新宿２ノ４ノ１）は、臨海副都心有明北地区の２－２－Ａ街区に総延べ約６万５０００平方㍍の超高層マンション建設を構想している。２０１０年９月の東京都都市計画審議会を経て同年10月ごろの都市計画決定を目指す。11年９月に工事着手し、完成は14年１月を予定している。

どんどん高級マンションが供給されるエリアで、新築で170～180万の格安マンションが価値を維持するのは難しいだろうね。

>>400
高級じゃないと思いますよ。
平均坪単価は250万円より下でしょう。

都心部とは言え、交通の便がいまいちな点。
まだまだ供給して居住人口を増やさなきゃいけない点。

他区に勝って、大勢の人を集めるには高過ぎるとダメです。

>まだまだ供給して居住人口を増やさなきゃいけない点。

増えないと思います。

有明を
「都心部」ってことに、しちゃうわけね。

有明北地区の目標居住人口は３万８千人でしたっけ？

目指せ第二の田園都市線。

有明の価値が高まるには、BMAの徒歩数分以内に都心に直結する地下鉄新駅でも出来るしか無いよ。

タマプラより早く都心に到達できるよｗ
有明テニスの森～豊洲５分
乗り換え２分
豊洲～有楽町７分
合計１４分
たまプラーザ→日比谷４６分

東西線　大手町～東陽町　９分
　　　　大手町～神楽坂　８分
有楽町線　有楽町～豊洲　８分
　　　　　有楽町～市ヶ谷　７分
半蔵門線　大手町～清澄白河　８分
　　　　　大手町～永田町　８分

>>405
交通の便が悪いと言っても20分以内で都心に行けるんだから、
街並みがきれいになって、
平均坪単価が２５０万円より下であれば、
大勢の人が居住するようになりますよ。

高過ぎるのはダメですよ。
デベさんｗ

有明４Fの物件は、明日が最後かな。
さすがに決まってしまうかも。
既に満額で申し込み入ってるらしいし。

>>406
頭悪いネｗ

目標居住人口は３万８千人って５年以内の話ですか？

>>408
20分で都心は無理。家のドアから有明テニス駅まで、15分はかかる。

首都圏からそこそこの所得の人をかき集めることになるね(笑)

>>412
電車に乗っている時間と乗り換え時間の合計を比較するしかないじゃんｗ
本当に不動産関係の人？ｗ

豊洲って、いまどれぐらいの人口がいるの？（居住で）

＞＞４１５
1月1日時点で２３，６８３人です。

有明はまだたったの３，３４４人です。

まあ、22世紀には状況変わってるかもしれませんね。

有明は第二の豊洲。
今から高騰しますよ。

今のうちに仕込んでおきましょう。

2万3千だと商業施設は成り立たないでしょ。しかも昼間人口が多いなら良いけどＤＩＮＫＳが多くて寝に帰ってくるだけだと無理だよ。中規模のスーパー１つか２つぐらいかな。
ららぽーとも人口増加を見込んでるんだろうが撤退するね。

有明北の目標居住人口３万８千人は、選手村予定地を合しての数字じゃない？

豊洲の人口は増えようがないのでは？

だって、土地がないもの。。。。。

>>419
居住者だけで商業施設を成り立たせることなんか考えているはずがないでしょ(笑)

なに考えてんの？

勝どき、月島、晴海、有明、江戸川区、浦安市も商圏だよ～んｗ

>>422・423
普通はね。ところが銀座に近いのが仇になって、豊洲で買い物しないんだよ。
浦安・月島などなどの住人が豊洲で買い物する？食事に来る？銀座までいくでしょ。

>>424
何も分かっちゃいないねｗ
豊洲はファミリー層相手なの。

銀座は大人相手。

住民は使い分けているよ。

豊洲なんて興味ないよ。

今から買うなら有明でしょ。

何が嬉しくて豊洲みたいな高いところ買うんだよ。

安い有明。これを買うべき。

デフレの時代。今から買うなら有明。

2番底回避。そのために有明。

江東区は都心に近い郊外。
だから住みやすい！

有明いいですよ。

一度見てみる事をお勧めします。

>>425
地元の住民はね。浦安とか他のエリアの住人が使いわけなんてしないでしょ。
豊洲で買える物は地元で買える。地元で買えないものは銀座とかまでいく。

>>429
しつこいねｗ
だからキッザニアとか
隅田川の遊覧船とか、
ゆりかもめで臨海副都心に遊びに行ったりとか、
ファミリー向けの付加価値があるんでしょ。

そりゃスーパーは地元の人だけだけどｗ

豊洲の人って妄想が酷い人が多いねｗ

豊洲なんかどうでもいい。
今は有明がお買い得。


ガレリアグランデ成約事例
平成21年2月19日　4,200万円　坪198.2万円　25F 70.08㎡　1SLDK
平成21年2月28日　4,350万円　坪174.4万円　12F 82.46㎡　2LDK
平成21年4月28日　4,570万円　坪199.0万円　14F 75.95㎡　1LDK
平成21年5月25日　3,980万円　坪184.3万円　17F 71.39㎡　1SLDK
平成21年5月31日　3,780万円　坪185.9万円　12F 67.23㎡　1SLDK
レインズには掲載されなかったが、89㎡4480万円の実績もある。


オリゾンマーレ成約事例
１１階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３２００万円（坪１７７．９万）　平成２１年１月１６日
２３階　63.22㎡　１ＳＬＤＫ　３９８０万円（坪２０８．２万）　平成２１年１月３１日
５階　66.08㎡　１ＳＬＤＫ　３２００万円（坪１６０．１万）　平成２１年４月　９日
２３階　54.32㎡　１ＬＤＫ　　３６８０万円（坪２２４．０万）　平成２１年４月１８日
１８階　78.35㎡　２ＬＤＫ　　４２８０万円（坪１８０．６万）　平成２１年５月　１日
１０階　55.76㎡　１ＬＤＫ　　３４８０万円（坪２０６．４万）　平成２１年６月２７日
１６階　65.28㎡　１ＳＬＤＫ　３７５０万円（坪１９０．０万）　平成２１年６月２８日
２１階　61.17㎡　１ＳＬＤＫ　４１００万円（坪２２１．６万）　平成２１年８月２９日
２６階　108.22㎡　３ＬＤＫ　 ７０００万円（坪２１３．９万）　平成２１年９月　６日


オリゾンマーレ　　　平成１６年１０月（築５年）
ガレリアグランデ　　平成１８年　２月（築３年）
ブリリアマーレ有明　平成２１年　３月（築半年）

あーあみんなデベロッパーにだまされるんだな

安い部屋がいいなら、有明でよい部屋出てますよ。
南東角部屋　71㎡　3680万円。
資産価値を考えるならダンゼン南東角部屋です。
坪単価160万円と、今までの成約実績から言ってもまずまずのレベル。

今日申し込み入っちゃうんじゃないかな。

>>435
先週も同じこと言ってましたね。
有明なんか分譲時と同じ価格で売れるわけないんだから、さっさと値下げしたらどうですか？

参考までにいくらまで値下げしたら売れますかね？

オリゾン4階71平米は、分譲価格は3500万以下だったんだから、それ以下じゃないと心理的にも買い手つかないんじゃないでしょうか。

3500万円くらいで指値したら通っちゃうんじゃない？
売主も損はしないわけだし。

買い替えが出来ない人が多くて大変みたいよ。
新築つくっても、一次取得者ばかりで、買い替えは、見学にいってもキャンセルリスクが大きいから敬遠されるみたい。

>>
まずは3000万切らないとな

売主としては、せっかく有明に住んだんだから利益出したいんでしょうね。

せっかくかどうかは、
売る方の勝手な都合。

でも、坪160万なら成約実績価格からみても妥当なんじゃないでしょうか？
もっと安くしないと買い手いない？

買い替えで新築のＭＧに来る人って、チラシやレインズとかの値段をネットでみてＸＸＸ万で売れたから、とかいって見学にくるんだけど実売価格とかけ離れた値段で計画してる人が多いんだって。
キャンセルリスクが大きいから抽選とかになったら初めて買う人優先するみたい。

チラシやレインズの値段で見込んで実売価格とかけ離れた値段で計画。買い替え失敗キャンセル。これは困るよね。

レインズが実売価格とかけはなれているって
どういうこと？

自分しかわからないようなヘンな略し方するのって女に多いよな。
何言ってるのかさっぱりわからん。

豊洲のららぽーと前の空き地、工事が始まってますが何が
出来るのでしょう？

最近は有明人気でてきましたね。
オリゾンマーレは駅からも近いし資産価値としては抜群。
狙うなら南東角部屋でしょうね。

低層階なら坪160万から出てますし、お買い得。
今から発展していく有明を安く買いましょう。今のうちですよね。

>>447
レインズは基本的に、専任物件だけ。
しかも…って話は、仲介業者の営業さんと親しくなれば教えてもらえる。

車でもよくあるよね。妄想で高値で売って新車買おうとして計画狂う人って。
そもそも特別な理由もないのに10年たったら中古は人に押し付けて、自分は買替えるという発想がよろしくない。
本当に住心地がよければ売らないんで、中古はあまりでないはず。

資産価値など関係ない。自分が購入した時のローンをきっちり返済して楽しく暮らせるかだ。

有明の中古が積み重なってる原因は住み心地悪いから？
いいと思うけどな。

今は有明は安値放置状態。
数年後に確実に値上がりする地域。
今買わなければ一生有明にマンションを買う機会を逃してしまうだろう。

しかし、新築は少し割高。中古を狙うべき。
今のうちに購入したら５年間は笑って過ごせるだろう。

有明は働かない身分なら良いんですけど、通勤しないといけない身分には厳しいですよ。

リタイア世代なら、海なら大磯〜熱海、山ならまぁいろいろあるけど、有明は中途半端。

たまに来るなら台場のホテル泊まればいいんじゃない。

有明は運が悪かったよな。今から開発って時にオリンピック落選、景気悪化と続いて、、、、
やっと景気も回復しようって時に、オバマさんが金融規制発動。。。。

あとしばらくは有明は値下がり方向へ進んじゃうんじゃない？

隈研吾さんが指摘しているように、都市計画には大きく二つのコンセプトがある。
ひとつはアングロサクソン型と呼ばれる、「田園都市」思想。つまり、都心で働き、お家は郊外（サバーバン）。
ふたつめは、働き、食べ買い、住むが徒歩圏内のラテン型。つまり昔のローマですな。まあ今のパリとかも近いかな。。。。
日本も江戸はまさにラテン型に近かった、それが明治維新以降のアヤで、なぜか国土にあわないアングロサクソン型を導入。田園調布とか成城とかサバ―バンコンセプトに近い例外的な成功事例はあるものの、多くは単なる「たいしたことない自然環境」ｘ「通勤地獄」という、社会政策実験上の失敗につきあわされて人生を終わる。アーメン。

その点、湾岸地域は、江戸の活気を取り戻そうという、東京都の心ある職員の心意気を感じます。

本当に住み心地が良ければ売らない。脱出したいから売る。

住み心地が良くても泪ながらに手放さざるを得ない人が売る。

有明の低層は本当にお勧めなんですけどね。
CTAなんかは低層も高層も値段の差が少なかった。
つまり、高層の方がお買い得だったわけです。

しかし、中古になると話が違う。
低層はかなりお安く出ています。
例としてあげると、オリゾンマーレの低層階は坪１６０万円からとかなりお買い得。
中層階だと２２０万円を超えることもめずらしくありません。

今買うなら中古。低層を買うべきという話を理解していただけたでしょうか。

数年後には有明は化けます。いくらの売却益がでるのか、、、、わくわくしますね。

数年前にもそんな事いってたね。

勧める人。阻止する人。

どこに戸建を建てるスペースが残っている。

大型犬の飼い主さんが凄く”イッテ”て、かなり有名です。

湾岸物件は中国人に売れるからまだビジネスになるんだよなあ

この国内不況・・・今、好調な地域ってどこ？
いつも出てくる、都心３区は不況に関係なく絶好調？？？．．．．．なわけないけど。

来る２０２０年東京五輪の選手村跡地が激安大量分譲するだろうからそれまで待つよｗ

そんな事言っちゃって、あなたも有明の低層を狙ってるんじゃないですか？

有明の高層階は人気が高く、かなりの高値で取引されております。
しかし、低層は逆に圧倒的に割安です。
オリゾンマーレ・ガレリアグランデの実績で坪１６０万から１６５万程度。
（ブリリアマーレは低層でも高値で取引されているようです。）

割安で買えるということは数年経った後に高値で売れる可能性があるということです。
有明の未来を信じる方なら、今買うなら低層階という結論に達するのではないでしょうか。

有明以外で坪160万で買えるタワマンありますか？そのマンションは魅力的ですか？
自問自答してご自分で結論を出してください。

残された時間は少ないですよ。お得なマンションはすぐに決まってしまいます。

ここに沖縄の米軍の基地持ってきたら良いと思うよ。
窓からヘリや軍用機が見えるから眺望最高ジャン。
羽田も近いからいいんじゃね？

思わず引く煽りですね。。。

有明の低層は確かに安いのだが、修繕費が半端じゃなく高い。
特にオリゾンマーレは当初の積立金が劇安だったため、今後の値上がりと一時金が心配である。

15年後に売却するときに、管理修繕費合計で6万円とか、、、買う人いると思いますか？