OWL　TOWER（アウルタワー、旧称：東池袋駅前再開発プロジェクト）ってどうですか？Part2

41さん
モデルルームに出かけて申し込みを迷っていると、
とりあえず申し込み順位を確保するための預かり金を払わせられる
マンションがあると聞いていましたが、ここもそうなんですか！？
これって、かなりありえない話ですし悪質ですよね。
41さんの仰る話が手付金の前の申込金(申し込み証拠金)の事なら
まだよいのですが…。

タワマンの修繕は、普通に足場を組むんじゃないですか？
見たことないのは、タワマンが建ち始めたのはここ十数年で、
どこもまだ大規模な修繕時期に到っていないだけでは？

>51さん
ただのネガレスですよ。
事実ならもっとここで騒ぎになってますし、ゴクレさんもそこまでひどくはありません！

５１さん、

ネガレスは大抵ヒステリックな感じの書き込みなのですぐ分かりますよ。
本気でそんなこと思うなら掲示板には書き込まないでしょうしね。

41さんの書き込みは単なる伝聞情報に基づいたもの？

>>40
入居当初の修繕積立金が安すぎるのは将来への落とし穴に成りかねないから要注意でしょうね。
後になって足りないからとガツッと請求されたらたまったものではないし。
「高層タワー型マンション　アキレス腱は大規模修繕費用？」
http://www.j-cast.com/2009/03/07036963.html

>>41
割高な管理費を高いとも思わず支払える人々こそが、デベの考える購入者像だったりして。
なんて冗談はおいておくとして、管理費に適正金額ってあるんだろうか・・・？
同程度の立地・規模・グレード・共用施設を持つタワマン同士で比べるしかないのかな。

↑
訂正します

誤　>>41
正　>>50

以前、デベロッパーで営業してたものです。（ゴークレじゃないよ）
何か迷走してる話があるので、お役にたてば。

>47
会社の信用がどうとかは置いといて、この土地の仕込みがあったのはアメリカの不動産バブル崩壊後の
盛り下がり出した頃と推定。（裏をとったわけじゃないからここは流してね）
そのタイミングで他にもっと高値で落札できる会社がなかったってだけの話だからしょうがないと思われ。
ゴークレの割に、こんなに高い物件になるなら、三井か住友が売主になった方がよほどマシだったのかも知れんが。
ゴークレは良くも悪くも、元コスモスイニシアの敏腕企画マンが立ち上げた会社で、土地の仕込みに関しては
社長自身がバブル崩壊をもろに経験した世代。マンションデベ業界においては、いち早く2006-2007年のピーク時に
これ以上は買えない、と仕込みを激減させたことで知られており、結果論だが非常に英断を下したわけで、
お陰で安値で土地を仕込めるわけだ。

ここは若い会社なのでアホな営業マンもいるだろうが、それは担当を変えさせれば良い話。
またアホが来ても、変えさせれば良い。
こちらがウルサイ客だと思わせれば向こうもちゃんとしてくれるもんだ。


>51
申込金や契約金でない名目で、先に金を払わせるのは、さすがにないだろう。
好き嫌いはあるだろうが、ここも立派な上場企業なわけで、そんなしょうもないことして悪評が立つ方が
よほどダメージだろ。

デベ側からすれば、買うか買わんか分かんない客を見極めるための一つの方法として申込金を払わせるという
やり方は実際にある。
一般的には10万程度だと思うが、要するに「金を預けてまでコイツは食らい付いてくるのか？」を確かめる訳だ。
払うなら、もちろんコイツはマジ客だという判断になる。

次に、じゃー申込金を払わせておいて、後からキャンセルしたらどうなるか？
これは必ず返さないといけない。
ぜ　っ　た　い　に　、　だ　。

申込金は、その後に契約するなら契約金として充当されるが、しないなら返ってくる。
申込金はキャンセル時の違約金（手付け放棄）とは成り得ない。
これをやると宅建業法違反になるから、デベは絶対に取れない。

↑長いよ！

>55さん
マンションの規模と共用施設が管理費に影響するのは分かりますが、立地って関係あります？まあ管理人さんへ支給する交通費に影響するかもしれませんが、それは管理会社の中の問題だし、無視できるレベルの額ですよね？
それから、ここのグレードってどの程度のレベルにあるんですかねー。少なくともモデルルームの標準グレードの専有部分は賃貸仕様で安っぽくて、お世辞にもグレードが高いマンションとは言えないと思いますよ。
つまり、立地が良いから、グレードが高いからという理由では、断然高い管理費の説明になってないと思います。

どうせ買えないから管理費なんか関係ないや。

はじめまして。

こちらの優先販売の案内を受けまして、値段表を見せていただいたのですが、向きによって大分値段が違いますよね。

47Fのエクスクルーシブ仕様の部屋で、同じ広さで北西と南東は1000万違います。
13Fの南東角部屋はコンフォート仕様で狭いのに、47Fの北西（角ではないです）と値段があまり変わらなかったり‥
狭い部屋は坪単価が高く、狭い低層階よりも広い高層階を買った方がお得かも、と考えています（値段はもちろんかなり違いますが）。

私はマンションを購入したことがなく、検討し始めたのも最近なので、知識がほとんどありません。
ただ、こちらはかなり気に入っており、購入を真剣に考えています。

折角タワーマンションなので、高層階を購入しようか、と考えていたのですが、同じ値段なら中層の南東と高層の北西どちらが人気があるのでしょうか？
もちろん個人の好みはあると思いますが、今後売却する可能性もあり、一般的な話を伺いたいです。
よろしくお願いいたします。

↑

最近MR行って、ここのお客さんが結構いたと思いますか？
まずはここが人気あるかどうかが重要なチェックポイントです。

良さそうだと思ってみにきたけど、良いところばかり
じゃないね。

１）　商業地域：　日影規制なし。目の前に巨大
　　　マンションが建ってもどうしようもない。

２）　今時、免震も耐震もなし？

３）　下のほうが事務所。いわゆる下駄履き。
　　　住民が結束しなくてはならないような事態に
　　　なった時に困る。

まあ、しかし、超便利なのは間違いないから、あまり
家にいないような人ならいいかも。DINKS向きかな。

ここは人気ないんですか？

予約しても待たされたり、途中で抜けられたり。今3組同時に案内してます、人気があるから混んでます、とか言われましたが。

場所や広さの割に安いと思いましたし、売却とか考えずに購入すればいいんですかね。

直近の土日の予約もできるように思えるけど、人気あるのかな？

中古になった時、ベラボーに管理費が高いと売れなかったり、
もしくは、定年後管理費・修繕費が高くてローンが終わっているにも関わらず、
年金だけで生活するの厳しかったりしないですかね。

人気、って今、マンション買う人って普通じゃないよ。

たとえば、あまり景気に左右されない池袋あたりの
商業系の人とか・・・

会社勤めだったら、このあたりよりも、都営三田線
のほうがはるかに便利。

人気なんかで決めないほうがいい。冷静になってくだ
さい。

中古になった時、内覧にきた客から管理費よりも
「免震？制震？」と
必ず尋ねられるよ。中古広告には、書かないからね。
その時なんと、答えますか？

>ここは人気ないんですか？

真剣に買う気のある人は今日明日忙しいんじゃないですか？

ここで聞いても意味ないですよ。
検討者の書き込みはほとんどないですから。

豊島区優先分譲はどんな感じですか？無抽選ってことはないんですよね？

無抽選ですよ。優先は先着ですから。

＞＞７２さん

去年の優先分譲じゃなく、豊島区優先分譲も無抽選なんですか？それとも去年の話をされてますか？

>>73さん

失礼。間違えました。
豊島区優先はまだなので分かりませんでした。。。

>>70
自分が当事者になってよくわかりました。有益な情報はタダでは手に入りません。

>75
何が知りたいのか知りませんが、このスレやPart1、スマッチ等全レス表示にしてキーワード検索すると意外と色々書いてありますよ。20件に一件位あるかないかだけど。

>>７６
管理費の情報なんて嘘ばっかりでしょうに。
掲示板見てたら当事者でも混乱するわ。

ネガが書き込んだ管理費が平米400円台というデマを信じてる人多そうだよね？ｗ

>>77
書き手の大半はこの期に及んでMRにすら足を運んでいない人たちでしょう。

スマッチはID非公開になったとたん要町シティタワー契約者が管理費で頑張ってネガレスしてるね。
共用施設無いからと見事にスルーされてるけどｗ

＞７８

おまえMR行ってないなら、書き込むなよ。管理費平米410円は真実。

なんなの適当に書く荒らしなら去れ！

76ですが、やはり同じ事の繰り返しですね。事実とネガと妄想の入り乱れた情報からどれか事実かを知るにはやはり自分の耳と足で確認するしかないですね。でも事実もたくさん書かれてはいますよ。

モデルルームに行け、を何度もレスするのは
売れ行き悪い物件スレでの常套句。

販売開始前なのに、値段とか管理費ってわかるんですか？

わたしはまだ行ってないけど、近くは良く通る。

明るい雰囲気じゃない場所なので、実際に見に行くと、
購入中止する人もいるだろうね。特に小さい子供が
いる場合は・・・

84さん
どこの物件でも普通MRで教えてくれますよね。
場所についてですが私も最初はそういうイメージでしたが実際行ってみたら再開発地区だけあって意外と明るい
感じがしました。

初めまして！
こちらの情報って事実と妄想が入り乱れているんですか？
モデルルームとかって第1期の時には行かないほうがいいって聞いたことがあって、私は見に行くとしたら第2期、
3期の時に見に行こうと思っています。
それまでに少しでも情報を集めたいと思っていろんな
掲示板をのぞいているのですが、情報なんて嘘ばっかり
とかデマを信じてる人多そうというコメントを見て・・・
実際はどうなのかな？って思います。

>>84さん
明るい雰囲気じゃないのは、近くにお寺とかあるから
ですかね？私は落ち着いた雰囲気があって好きです。
少し行けば池袋駅。パルコとか近くにあっていいと思います。

>>86さん
人によって様々かと思いますが、私の場合は早めにMR行って自分で情報を入手し、その情報について他の人がどう思われているかなどをこういった場で確認するようにしています。1期に行っても買わなきゃいいだけですので。なのでここで書かれていることの事実とそうでない事はよく分かりますよ。
確かにMR行け！というのはデベの誘導にもとれますが、事実を書いた人が事実を知らない人に否定されるのは有効な情報を減らす原因となっているのではと感じてます。

明るい雰囲気じゃないな、と思うのは、

太い道路とか高速道路の高架に囲まれているからですよ。

周りはビルばかりだし・・・
スカっと空が見えない感じ。
上層階はいいのかもしれませんが・・

でも、超便利さと引き替えだから、それが納得いけば、
問題はないとは思いますけど。

駅まで２分の利便性を考えたら、周りがビルばっかりで、明るい雰囲気がないのは、我慢するかな～ってかんじですね。
なにもかも、パーフェクトなマンションって、きっと見つからないんだろうなと思うので、自分の中で、なにを切り捨てて、なにを最優先するかで、決めていくしかないんでしょうね。
高い管理費、地権者多数、など、いろいろ考えさせられる部分もありますが、立地は、わたしにとって、申し分ないです。

63さん
タワーマンションなのであって当然と思い、全く気にしていませんでしたが、
ここは免震・耐震なしなんですか！？
不勉強で知識がないのですが、免震・耐震でないとすれば、地震対策として
ここはどのような構造になっているんでしょう。
タワーマンションは揺れをほとんど感じないと言われているものの、
いつ大規模の地震がないとは限りません。
自分が住むのは勿論ですが、転売する時にも不安ですよね。

確かにホームページとか、入手しやすいところに情報はのっていないようですが、
カタログの最後の方のページによると、

・制震です。制震間柱というらしいです。
・杭は34ｍに94本
・超強度コンクリート
・柱帯筋はスパイラル筋

とか書いてあるので、大丈夫じゃないですか？
私素人ですけど・・。

URが事業主で安全に不備があるマンション設計で落札出来ないでしょ～。

シティタワーウエストゲートは免震・耐震なしだったはず。

皆さん本当にモデルルームに行った方がいいですよ。
動機は分かりませんが、このスレは、ネガさんや他物件との対決を煽る方が蔓延っていて、ガセネタや変な書き込みが非常に多いです。

と言っておいて、信じるかどうかはお任せしますが、私がモデルルームで聞いた情報だと、アウルは耐震構造(制震や免震構造ではない)です。それでも丸ビルなど有名建築も耐震構造で、基準を満たしていれば問題無いそうです。
ちなみに、このスレで良く出てくるシティタワー池袋ウエストゲートは耐震、パークタワー池袋イーストプレイスは制震だそうです。
地震リスクがどうしても心配な方は、パークタワーの方が良いかもしれませんね。

カタログに制震と書いてあるんだから制震ですよ。
制震間柱はアトラスのＨＰにあるから参考に。
ちなみにパークタワーも制震間柱使ってあります。

http://www.atlas-club.com/myogadani/structure/index.html

良くも悪くも、ネガが跋扈するスレは注目されてるということだ。

ネガはネガでいいじゃない。
変なこと書いてても、釣られず、騙されず、書いてあることを7割引で理解すればちょうど良い温度感になる。

ここの営業さんは人によるけど結構いい加減で、私が最初に聞いたときは「え～と・・・耐震、いや制震ですね！」とMRのパネルを見ながら言ってました。ちなみにMRオープン当初でMR共有の勝どきは耐震なので情報が整理できていなかったのかもしれませんが。カタログには制震構造とは書いてありませんが制震間柱を使っている旨書かれていますので、私も制震に一票！

カタログにウソを掲載するはずはないでしょうから制震なんでしょう？
大地震が起きればどちらも大差はないだろうから（建物の損傷）、どちらでもいいですけど。

どなたか教えてください。
今月MR行ってみようと思ってますが、東角部屋のL-70B 71.49㎡っていくら位しますかね？今までの書き込みからすると中層で330万位かなと思ってますが。

いくら便利でも、あの環境で330万円はないのでは？

下駄履きだし・・・

しかし、そのあたりであれば、うちは全然手が
出せません。

ギャラリーにいくの止めます。なんか恥ずかしいし・・・。
あんたみたいな人のためのマンションじゃないよ、
みたいに見られるのは嫌だ。

>>98

行く前に知りたかったら、モデルルームにでも電話してみればいいのに。

その価格はないでしょう。いくら便利でも・・・
池袋が勤務先ならともかく・・・。

その値段だったら、品川Vタワーの中古が買えてしまい
ますよ。

http://www.womans-mansion.com/vtowerinfo/

中古は５％～１０％引きは常識だし、消費税は
かからないし・・・。

それほど、築７年の古い
品川Ｖタワーをヨイショする意味なし。

なるほど。
制震構造だから管理費が高いんですね。
多少納得しました。

↑

は？？制震構造だと管理費が高いなんてないよー。

価格帯と諸経費がどのくらいになるのかある程度予想できるといいんですが…

MRに行けば大体のところは教えてもらえるのかもしれないですけど…

予め数字的なものがわかって行くのとわからないで行くのとでは気分的に違うように思うんですが…

どうなんでしょう？素人なものですみません…

↑
モデルハウスに電話して聞けばいいじゃない。

>>No.105＝No.98さん？

こんな掲示板で聞いたって、本当かうそかわかりませんよ。

うそか、本当か分からない情報で混乱なされるのが目に見えますので、
本当に購入をご検討されていて、事前に値頃感を確認なさりたいのであれば、
まずは、勇気をもってモデルルームに電話されてみたら、いかがでしょうか？

一度目の訪問では皆価格帯程度しか情報をもらえず。
二度目にしてようやく価格表を見せてもらえる流れ（購入意欲を試されている？）のようです。
最後まで表はもらえず、住友同様、希望の部屋の価格のみ、たいそう勿体をつけて教えて頂けます。
ああ、ありがたや。

>>108
申し込みは済ませました？

モデルルームを池袋に作ってほしかった。
何度も行くのは面倒くさい。。

>>109
いよいよです！そちら様は？

こちらはばっちりですよ！

ついにホームページに値段が出ましたね。

第一期40戸ですか。
ずいぶん少ないですね。

豊島区優先分譲のみなんですかね

豊島区優先は100戸ですよね。第一期販売住戸が40戸のようです。
どちらも2月上旬のようですが。

少なめにして完売御礼パターンかな。

第一期40戸のほとんどは要望の入ってる住戸だろうね。
ゴクレらしくじっくり売る戦略かな？

５７００万円台～が引っ掛かるな。
５７９９万円～ってことはないよね？

引渡しが4月末から3月末に変わってる。
期末決算で売り上げる気、満々ですね。

・・・それにしては、40戸とは少なくね？
こんなもん？

たぶん、５７９８万ですよ。

優先分譲で別に１００戸売るからこんなもんじゃないの？

>>121

5700と5798じゃかな～りかわってきますねｗ

全員が５７９８で買えるわけじゃあないからな〜安い部屋から埋まっていく？んじゃあないですか？

＞１２２
優先分譲はどのくらい販売してるんでしょうか？

66平米だと、66.36平米の部屋だろうから、５７９８として、＠290ぐらいか。
多分これは西北だろうから、

南東はだいたい1割増しとして、＠330ぐらいかね。
そうすると、南東であれば、6600万と、諸費用が5％として300万ぐらい。
南東の66平米で、総額7000万ぐらい必要。

・・サラリーマン１馬力じゃ無理すかね。

今は提携ローンの優遇金利で１％切るからいけるんじゃあないですか。

>127さん

ま、まじっすか・・！！

借りれるのと、返せるのは違う気がするけど、少し勇気がわいたっす。
今後の地価上昇の期待値＋東池袋の将来性を鑑みて、２～３年後の転売目的＆税金対策として勝負にでるかどうか迷いますね。

そういえば、みなさんローンってどうします？
１００％変動ですか？
それともフラット３５？
フラット３５なら、「金利１％引き下げ」で10年間は1.6％になるんでしたっけ？

提携ローンの優遇金利1％切るんですか！？
ローンについては、今調査中なのですが、預金連動型のスターとかが出してる
ローンはどうかな・・・と、私は35年固定はパスかな。

その前に・・・環境などなど昼と夜がどんな風なのか見ておきたいのですが
現地がモデルルームから遠いので、残念です。
子供が小さいので、保育園や小学校も気になってます。

転売目的ならやめた方がいいんじゃないかな。
住んだら買値でも売れないと思うよ。

＞＞１３０
そうですか？周りの相場を見ると十分転売もいけそうですよ？

転売目的なら未入居かリフォームするかしないと。

>>132

なんで？

１期販売戸数少なすぎないか！？

人気ないのかね。

で、実際どうなの？ＭＲ明日行ってみようかな？入れなかったり・・。

>>134
優先で予想以上に売れたからという可能性はないかな？

↑売れても10戸ぐらい？

優先分譲100戸と明記してますので合計140戸にしないと優先分譲分も捌けなかった事になり不人気物件と見られますよね。なので一般分譲はある程度見込める戸数に抑えたのでしょう。
豊島区民優先分譲開始もまた2月上旬にずれましたし。140捌ける事が確定しない限り、また販売開始時期がずれるんでしょうね。

優先の売れ残りを第１期として売ることはできないよ。

前評判の割には不人気なのかな？

>143さん

４回くらいＭＲに行って優先分譲の契約しましたが、いつも賑わっている
印象でした。
どこまで売れたかは不明ですが、印象としては売れ行きいいほうと感じます。
今まで検討してきた他の物件と比べて。
ただ、ＭＲには勝どきの検討者もいるので余計にそう感じたのかも。
全体戸数が多いから、売り切っていくのには大変でしょうけど不人気と
いうふうには感じません（自分が契約したから贔屓目でしょうけど）。
むしろ人気あるなあと毎回感じていました。
参考になるかわかりませんが、個人的な正直な印象です。

ゴクレは販売弱いのかな？モデルルームが遠いのも良くないね。
プラウドシティ池袋本町は山手線広告、板橋駅、大山駅、池袋駅などでビラ配ってるのに。
ここは現地にモデルルームの場所のお知らせ看板だけ？

↑そういう宣伝広告費も物件価格にのかってるんだからそんな余計なコストは必要ない。
そういう宣伝をバンバンやると今度は売れてないから？そんなコストかけるなら安くしろ～ってなるんでしょ！

普通に考えて安いでしょ。ウエストゲートと殆ど変わらないんだもん。
駅直結の魅力も大きいし。
ウエストゲートを契約したけど、乗り換えようと真剣に考えました。でもウエストゲートも優先で買っていて相当お得感(高層階で四捨五入で200万円)があったので断念しました。

多分足の早い物件になるので検討している方はネガに惑わされずに考えて下さい。

>144さん
なるほど、コメントありがとうございます。

販売予告広告に管理費が出てませんね。
どこの物件でもたいてい出してるのに。

>>147

足の早い物件になるとは思えないけど？？

販売戸数473－（優先100＋第1期40）＝333

勝どきと共用モデルルーム、広告費をケチってるからボチボチ売るんじゃないかな？
入居開始まで１４カ月あるから、２ケ月ごとに５０戸くらい売り出すんじゃない？