Brillia（ブリリア） City 千里津雲台ってどうですか？

ブリリアシティ千里丘に住んでいます！
うちも西向きで入居前はすごく心配でした。
丸３年住んで冬場は暖かい！夏は暑いけどペアガラスと遮熱レースカーテンでエアコンが効かないとかもないですよ！
朝は少し暗めですが昼からずーっと明るいので西向き後悔していません！
マンションはバルコニーが広いので日差しが直接部屋の中まで入りづらいからかもしれません。
真夏のバルコニーは地獄ですけどね…

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マンションの向きについては様々な意見がありすぎて混乱してしまうので、実際に住んでいる方の感想が参考になりますね。
こちらではペアガラスが採用されているそうですが、Low-Eガラスでしょうか。
Low-Eガラスには高断熱タイプと遮熱タイプがありますが、西向きの部屋には遮熱タイプが採用されているのですか？

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>>628 匿名さん
Low-E遮熱タイプの複層ガラスです。
モデルルームでもらった資料によると、室内に入り込む日射熱を約46%、紫外線を約76.4%カットするとのことです。

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>>629 匿名さん

遮熱タイプだと冬場は寒い。難しいところですね。季節によりガラスを入れ替えられたらいいんですけど。

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>>630 匿名さん
衣替えみたいにできたらいいですね。せっかくの冬の日差しを遮るのはもったいない。
ただ、一般的に遮熱タイプは断熱効果も兼ねると言います。外気を遮断するので夏の冷房、冬の暖房の効果を上げるそうですよ。

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南向きはもう完売したのかな？

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公園内通って駅まで8分ってあるけど、今の季節のように晴れてるときは気持ちいい。
でも前に歩いたときは雨でぬかるんでいて凄く歩きにくかった。
試しに外の道路を通ったら信号含めて駅改札まで11分かかった。

これ、西の端の方、Ｃ棟とかＤ棟からだとエレベーターまでも遠いから玄関からだと15分は掛かると思う。エレベーター2基しかないし。
駅近とは遠いわ、前のURは将来の建て替え決まってるのに、値段は凄い高いわで
西向きはどう好意的に見ても買える要素がない。

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メリット:
南千里公園目の前
設備グレードは周辺マンションと比較し良い
自走式駐車場
デメリット:
EVが2機しかない
アウトポール設計はリビングのみで入口側は天井梁が多い。
リネン庫が小さい間取りが多い

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>>634 マンション検討中さん

メリットの南千里公園目の前を享受できるのは南向き住戸だけでは？

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SUUMOに新しい間取りがupされてますね。
公式HPに新しい間取りは載ってないですが。
残り2棟のどちらかでしょうが、「w」タイプ（4LDK+WIC）約85㎡で5,630万とは、ほぼ西向きなのに、この金額なら、階数低めでも南向きの間取りのほうが良いのでは？と思ってしまいます。

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モデルルームでは西側URの立て替えはまだ１０年くらい先だから大丈夫と言われるけど、早ければ５年後くらいの可能性もあるみたいね。
しかも最近、この周辺のURは基本的にかなり高層の建物に建て替えてるから、状況によってはかなり悲惨。
一生に一度の高い買い物で自分はそこまでのリスクは取れないかな。
よほど安ければ別だけど、十分に凄い値段だし。

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このマンションの建て替え時の経緯と地権者について、褒められてる記事。

https://www.sankei.com/life/news/190223/lif1902230032-n1.html

>マンション開発業者が住人から１戸約１９００万円で買い取り、住人はその資金を基に建て替えた新マンションか別の場所に移るかを選択。新マンションの約２０４５万円のタイプの部屋に入居すると、追加負担が差額約１４５万円と、費用の抑制につながった。

この記事からすると、地権者が買った一番安いタイプの部屋が２０４５万円。
この物件の最小面積は５０．１７㎡だから、１㎡あたり４０．７万円。
どえらい安いね。
９５㎡換算でも３８７０万ほど。地権者は原価で買えるって本当なんだね。

記事の中で地権者代表が

>「奇跡的に好条件が重なった」

とコメントしているとおり、本当に地権者は奇跡的なメリットと言える価格で新築住戸を入手している。
じゃあ、その分のデメリットは誰が引き受けてるの？と考えると、当然のことながら、普段にもまして割高な価格で購入する側ってことになるわけで、そういう面でも地権者マンションの難しさを感じる。

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>>638 評判気になるさん

地権者物件あるあるやね。
まあ、地権者物件はどこもそんなもんかなと。

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>>638 評判気になるさん
私はその計算とは異なる考えです。

1900万円という土地の買取額は、地権者が持つ自身の持分の地権面積の半分を売ったことになると考えてます。まだ地権者は、自身が住む場合の地権面積を持っていることになります。
そのため、50.17m2の部屋を2045万円で購入した場合、2045万円は建物代、地権者が持つ残った持分土地価格1900万円を合わせて、ざっくり3945万円となります。
こう考えると地権者も通常の購入者と同等の価格で購入していることがわかります。

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地権者でない人にとっては、地権者がどのような状況で売却・購入しても、関係ないと思いますけど。

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>>641 匿名さん
仰る通り、人によっては地権者の方がどのように売却、購入されているかは関係ないかもしれません。
ただ、自身がこのマンションの購入を検討している場合には、地権者の売却、購入額を把握することによって、適正な価格で購入できているのか１つの判断材料とすることは非常に理に適っていると思います。

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適正な価格って何？

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謎の前提による計算で無理矢理納得

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>>644 マンション掲示板さん
640の計算に対してでしょうか。私も不動産にはあまり詳しくないため、間違いがあるところ、論理が飛躍しているところを具体的に指摘してもらえますと助かります。

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>>643 匿名さん
640のレスの者です。適正な価格とは北摂の現状の分譲マンション不動産の市場価格を想定しています。638のレスのようであれば購入者が明らかな不利益を被り、適正な価格での購入は難しいかなと思います。

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>>640 匿名さん
よく分からない前提条件だけど、それでいくと地権者の実質的な売却価格は3800万ってこと？

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購入者が損してるというより地権者が得してるってことでしょ？持ってた資産が値上がりしただけのこと。近隣マンションとの販売価格に差はないと思うよ！

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>>648 匿名さん
その通りだと思います。
簡易的に計算するため、建替後の202戸を同じ間取り面積と考えます。

96戸の地権者で、本マンションの敷地面積7256m2
を割ります。
7256m2/96戸=地権者1戸あたり約75m2の地権を持っていることになります。
実質的な売却価格を3800万円とすると、(実際は地権者は地権の半分しか売却してないため3800万円/2=1900万円で売却する)
m2当たりの売却価格は
3800万円÷75m2=56万円/m2

今回、地権者+新規購入者=202戸とした場合、
7256m2/202戸=1戸当たり35.9m2の地権を持つことになり、
35.9m2×56万円/m2=2010万円
つまり建替後、地権者も、新規購入者も2010万円の地権を持つことになり、1900万円と若干の誤差はありますが、すべて辻褄が合いそうです。

わかりにくい説明で申し訳ありませんが
逆にそれ以外の考え方があれば教えて頂きたいです。

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>>649 匿名さん
仰る通りです。地権者が数十年前に購入した資産が値上がりしたと考えるのが妥当です。そのため地権者は非常に得しており、新規購入者は近隣のマンションと変わらない販売価格になっています。

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長すぎてよくわからんけど要は売った地権は3,800万円分あったから妥当ってこと？
3,800万円ってのは妥当なの？

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>>652 マンション掲示板さん
売った地権は半分なので1900万円で、地権者が持っていた地権が3800万円だと思いますがあくまで私の想定です。
妥当かどうかも私の判断では妥当と思いますが、妥当かどうかは主観になりますのであなたご自身でご判断されてはいかがですか？

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>>653 匿名さん

1900万かける96戸で18億2400万円。
ここの土地をこの金額で取得できるか。私は安いなと思います。

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>>654 匿名さん
どのような計算をされましたか？私は違うと思います。
あくまで18億2400万円は、地権者から売却された分だけだと思います。
ですので、本物件の全ての土地を購入する場合は
土地単価50.6万円/m2×7236m2=約36億6000万円
ではないでしょうか。

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>>652 マンション掲示板さん
理屈をこねくり回せば上記のような計算根拠になるのかもしれませんが、もっとシンプルにいえば売り手と買い手があってのことなので、その価格で買い手がついた以上は妥当としか言いようがありません（デベが利益確保できると判断したのです）。仮に地権者が売却価格を釣り上げてデベに売っていたとしても私たちはデベから購入するため、デベが出す価格でしか買えません。本物件の販売価格が近隣マンション相当である以上は地権者の売却価格の妥当性を指摘しても値下げしてくれるとは思えません。
っと大人ぶったことを書きましたが、私も最近のマンションは高すぎて手をこまねいている状況です。

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>>656 匿名さん
652のレスの方ではありませんが、デベがその価格で買ったからとか、デベが出す価格でしか買えないと言ってしまうのは、ルールも何も知らないど素人がポーカーしてぼろ負けするのと一緒だと思います。
値下げの余地はないかもしれません。でもその中で自身の考え尽くせる範囲で、、他物件と比較したり、考え検討しつくさないと、デベの思うツボ、一生の買い物を台無しにしかねないと思いますよ。
って大人ぶったことを書きましたが、実際はデベの言い値で購入するしかない状況ですね。

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先週モデルルーム見てきました。
設備は確かにグレード高いですね。浴室で音楽が聴けるジャックなどが標準装備されていて他にはない特徴がありました。
しかしながら、
設計図を見ると天井梁がかなり突き出している。特に居室側はかなり狭く感じてしまうと思います。
リビングの窓梁も多く、CH1950とある、これにより窓高さは1900mm程度となってしまい採光が微妙。
ちなみにモデルルームは最上階の部屋を再現しているので梁や窓梁は出っ張りが少ない設計になっているので気付きません。しかし設計図では最上階と最上階階下ではかなり差がありますので注視して検討した方が良いと感じました。

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>>658 マンション検討中さん
天井梁気づきませんでした。帰宅したらもらっている間取り図を確認してイメージしてみます。

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>>658 マンション検討中さん
連投失礼します。ちなみに一般的なマンションや、付近のアリーナさんだと天井梁部の高さや窓高さはどれくらいの寸法になるのでしょうか。比較したくご存知でしたら教えて頂けますと幸いです。

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パークハウスは見てないからわかりませんが一般的には窓枠高さ2m程度ではないでしょうか？
逆梁アウトフレーム構造であればハイサッシタイプになるので2m以上の窓も可能ですよね。
この物件はアウトフレーム構造ではないので居室側には梁があって有効寸法に影響しています。
その代わり設備グレードを高くしてマイナスポイントとのバランスをとっているのかと。
モデルルームというのは天井梁や下がり天井などが少ない部屋を選ぶのでどうしても気付きにくい部分です。

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>>660 匿名さん
アリーナの窓高は2.1m弱，天井梁部はもっと高いでしょう。

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>>662 名無しさん
なるほど、その部分に関しては、アリーナに軍配ということですね。

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天井のすっきりした状態のモデルルームを見て契約し、実際の部屋が違っていたらショックではないでしょうか。
マンション販売は竣工前販売が当たり前の状態になっていますが、全て竣工後に実際の部屋を確認してから契約可能なシステムになって欲しいです。
売主に諸々の事情があるのでしょうけど・・・
何はともあれ、有益な情報をありがとうございます。

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>664

青田売りが主流なのは日本だけ。建設中に販売して、竣工と同時に引き渡し、代金を回収したいってのが売る側の目論見。

東建は過去にモデルルームと資料の記載が異なっていて、完売してモデルルームは撤去しああとなのに、モデルルームが正しかったですなんてこと平気で言ってのける会社。

完成して現物を見てからって人が増えれば状況は変わるんだろうけどね。

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確かに一生モノの買物なのに、ほぼカタログ買いなのはどうかと思いますね。
ただ、こちらのモデルルームでは情報隠しの印象は持ちませんでした。図面には天井高、梁の位置、詳しく載っていますし、モデルルームもLDK以外の部屋は最上階以外と同じ天井高250㎝で作られています。
部屋タイプごとの間取りの透明シートも用意されているので、モデルルームの図面に重ねると違いも確認できました。
うちはメジャー持参でいろいろな場所を測ってできるだけ実際の部屋をイメージしてみるようにしました。売り手は一番いい部屋をさらに魅力的に見せているのは間違いないのだから、できるだけ浮き足立たないよう冷静に判断しなきゃと。

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>>666 匿名さん
この物件を調べていて、情報が出てこないのですが、天井と床は二重天井、二重床になっているかご存知の方はいらっしゃいますか？
既に購入済みですが、確認できておらず…。

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>>667 匿名さん
直床です。
キッチンは二重になっていますが、その分下がり天井に。
千里ニュータウンはマンションの高さ制限が厳しいので、階数を確保するため二重天井の物件は少ないと聞きました。

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>>668 匿名さん
ありがとうございます。高さ制限上厳しいということがあるのですね…。いいのか悪いのか。しょうがないと諦めるしかないのですね…。

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>>668 匿名さん
直床なのはわかりましたが、天井も二重天井ではないのでしょうか？

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>>668 匿名さん

ここは名目上は建て替えどから千里ニュータウン規制がかかってないよ。単に詰め込むだけ詰め込んだだけ。

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>>671 匿名さん

建て替えなので容積率は緩和されていますが、ニュータウンに建てる以上は高さ規制は適用されているはずですよ。

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>>672 匿名さん
そうですね。高さ規制は都市計画によるため、他物件と条件は同じはずです。混同されてますね。

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>>673 匿名さん

まさか高さもニュータウン規制の制限マックス？

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>>674 匿名さん
高さにニュータウン規制も何もないと思いますよ。高さは通常の都市計画に基づいたものだと思います。

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>>675 匿名さん

672さんはニュータウンに建てる以上は高さ規制は適用って言ってますよ。

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