プレミスト溝の口ってどうですか？

>>19 匿名さん
溝の口で6,000万円クラスでこの規模だと販売苦戦するでしょうから、仮に高めの値段設定の場合でも、捌くのに時間がかかると思われます。
宮前平や宮崎台で中古、新築が十分に検討できるレベルですので。
私が気になるポイントは管理修繕費用ですね。ここまでシンプルなランドプランですと、そこそこ安く仕上がるかと期待しています。

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>>20 通りがかりさん
目の前の川は人工用水路だから、気にしなくていいぐらいだと思う。ただ、多摩川がやばくなったら、1階は〜って感じに見えますね。
http://www.city.kawasaki.jp/takatsu/cmsfiles/contents/0000035/35918/da...

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資料請求したら、分厚い資料・・・中を開けたら、完成予想図とか数枚が入っているだけで、
具体的な事は何も書いてない。紙の無駄遣いのような、さっぱり解らない資料。

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みんなから不評なので、早く第2段資料をお願いします。

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地盤は支持層まで杭打ち込むでしょうし、そんな関係ないと思いますよ。まあ、外構部分がグズグズになるんで、良いに越したこと無いですけど。
地盤期待するなら武蔵野台地の上である用賀より都心を買わないとダメでしょう。
人工の川といえど、浸水は気になるしマイナス評価ですよね。
とりあえず価格が気になる！
5500万平均だと嬉しいんですけどね。

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昭和の時代にこの近くに住んでましたが、
人工の川と言うより普通の川ですよ。
溝の口という名前のとおり、他にも川があり
田んぼや梨畑などのある街でした。

>>26 匿名さん

当時住まれた時には川が氾濫とかあったりしましたか？

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ディスポーザーつくかな？

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27日から1月3日まで休業中。

>>資料請求したら、分厚い資料・・・中を開けたら、完成予想図とか数枚
そうなんですか。私は今、冬休み中なので、資料請求しておこうかと思ったんですが、もう少し待っておいた方がいいですかね？

公式ホームページには、コンセプト、立地、敷地計画・デザイン、間取りなどありました。もしかするとホームページを見た方が早いのかも。

間取りはA1のみなので、それ以外の間取りもみたくなります。4LDK、LDKが13.1畳＋3.6畳で16.7畳。隣の洋室3がウォールドアでつなげると広くなります。バルコニーのほか、サービスバルコニーや洋室側のバルコニーもありました。

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こんな資料だったら、ホームページだけで十分です。
それなりにお金もかかっているようなので、これも販売価格に乗るんでしょうね！

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坪350は私も聞きました。入札価格が高くそれ位になるのではないかと。しかし溝の口7分で350はすごい値段ですね。

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坪350の噂は至る所で聞きますね。蓋を開けてみないと分かりませんが、他のデベロッパーが流してるんでしょうね。エリア的に実需層オンリーだと思いますので、せいぜい坪250程度と予想しています。
大和長谷工物件75平米で5,670万。なかなか際どい線ではないでしょうか？

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坪単価250万は安すぎですね。即完売、抽選倍率高でしょうね。売主メリットなしですね。大和さんの慈善事業ではないですから、ただ坪単価350万は高い。。

コリンズは立地と売主がマイナスだが、プレミストは落ち着いた住環境で子育てしやすい、大和ハウスだから高くなって当然。しかも、急行がとまり、3路線使える溝の口。プラウド宮崎台比較もおかしい。

最近の市況を見ると350万も高すぎだがありえなくない、坪単価300万でも売れるはず。坪単価350万が出し値で300万〜500万値引きで坪単価330万で売れるのかな？70平米で7000万くらいな感じですね。買える人が羨ましい。。

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https://manmani.net/?p=8983
辻堂で坪250万。。大和さんの強気の値付け。

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>>33さん

評論家の方ですか？
参考になりますが、1㎡＝100万って、「世田谷のマンション」「港区のタワマン中古」レベルですね。
そこまで溝の口は上がってるんでしょうか？
ウチも生活かかってるんで、そんな価格になるなら見送りになりそうです。
ちなみにバースシティは立地でNGです。

中住戸の3LDKは平均5600万、1階が5000万前半
になって欲しいですけど。
無理か、、、見送って築浅中古か、戸建てにするか。駅距離妥協して戸建て。7000万出せば、それなりのもの買えますしね。。。

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ゆっくり売れば300万でもそれなりに売れそうですけど。それなりって、月間4戸ペースイメージですけど。担当している営業さんはかなりキツイんでしょうね。

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7,000万円ですか。私には手が届かないです。もしそのレベルなら断念します。
転勤にでもなろうものなら、20万で貸せたとしても利回り3.5%弱。利回りだけならREITでもなかなか手が出ないレベルまできてしまってますね。
宮崎台、宮前平エリアも見ているんですが、あちらのエリアは実勢坪270万円台で提示してきているようです。
とにもかくにも価格含めて詳細が出てくるまでは期待して待っています。

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1㎡＝100万だと武蔵小杉の免震タワマン買えますね。
この位の価格だと我が家も見送りになります。

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他のスレを見ていても予告次点で、
他社の営業があそこは高いって情報流すのは、
いつもパターンです。
やはり情報更新を待ちましょ。

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川を渡った二子玉川ライズが1億、ドレッセ二子新地の中古で6000万って、高騰しすぎですね。新築で0.8、中古で0.7掛けくらいが相場な気がしますが、、

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>>35 匿名さん
33です。私も溝の口と高津近辺でマンション探してる子持ちサラリーマンです。ずっと高いと買い控えて、4年目です。買い控えた結果、もう買えないです。評論家っぽく、すみません。私もその額なら、買いたいです！詳細を待ちましょう！！

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値付けは近隣相場で決まるので、昨年のクリオ溝の口ガーデン@240万で見ると、プレミストは@250万と思いますが、ここは246が大きなマイナスでしたので、参考を今販売中のプレシス高津、中古のプラウド溝の口、ドレッセ二子新地が大体@280万なので、桜と静かな環境、急行3路線（私的にはトヨレンが近い）のプラス要因でプレミストは@300万、大きなマイナスポイントがないのが、この物件の強みだと思います。長くなりましたが350万はなく、33さんは読み間違いだと思います。

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クリオは道路側じゃない棟は西向きでかつ、平米数も絞って出していたので、価格安めに見えましたよね。西向きの70平米が5000万前半くらいだったので、クリオよりも駅近かつ、ミクロ立地のいいプレミストは6000万前後になるでしょうね。@300万くらいか。。。流石に溝の口で@350万じゃ誰が買うのだろう。。。。溝の口で6000万でも高いと感じてしまいます。うちは出せて5500万です。

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それでも@300かぁ・・・
つらいな。やはりパスかな。

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武蔵小山あたりは坪470万円まで上がってきてるから、溝の口の坪300万円は早晩、割安単価になるかもよ

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>>42 通りがかりさん
33です。350でなく300が妥当ですね。どちらにせよ、6000万前半でも買えないです。誰が買うのでしょうか。。大企業のサラリーマンですか。。羨ましい限りです。

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中古は成約価格で見ないとなんとも言えないのが辛いところ。
中古は実際、チャレンジ金額でとりあえず売り出すケースが溝の口は増えてる気がします。
とりあえず出しとけ的な。

この物件はやっぱ、待ち望んでる層の金額の上限は6000万前後なんでしょうね。

買い替え層の私は5500万上限ですが。

10年前から物件見てる当方としては、溝の口で300万は驚き。売れ行きとか無視したらあり得なくないから怖い。
景気がぶっ壊れたら高掴み必須だろうな。。
戸建てとかと比較するとあり得ない水準だし。

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プラウドシティ宮崎台も当初300万オーバー目指しだったけど、販売開始当初に正式価格やすくしたはず。
全然特性違うから一概に比較できないけど、
年収高いエリアの徒歩6分と、
田園都市計画からも外れてる溝の口徒歩7分。
ここも350万とか300万とか言われてますが、最終的には、宮崎台同様260〜270万くらいで落ち着いて貰えると嬉しいんですけどね。

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私も上限5500万です。
6000万以上なら撤退。

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中住戸6000万以下なら売れそうなので、中住戸6500万ですかね。私も含めニーズがありますね。100戸なので、ゆっくり売りそう。

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サービスバルコニーがキッチンや洋室の方まであることによって空気の流れが良くなりそう。
キッチンにドアや窓があるタイプは換気しやすく臭いもこもら無そうでいいです
サービスバルコニーは室外機置き場として利用することになるのかな。
窓が多いデメリットとしては冬場は寒いことくらいでしょう。
エアコンはなるべく大型のを購入したほうがよさそうですね。

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5500〜6800万で溝の口最高値になると予想。
この辺りは、駅近くの騒々しさや川崎市特有のものから
離れてるので、環境としては良いと思います。

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施工会社が長谷工だと、直床？
作りはドレッセ二子新地を低層にした感じかな。

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そりゃあ、マンマニさんのブログにもありますが高さ19.99mで7階ですからお察しくださいですね。
天井高も2.4mか。。。

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天井高って2.4もあれば十分じゃない？
そこで価格上がるより普通な方がいいよ。

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たぶん直床直天井。梁も外に出てないので、ハイサッシじゃなさそう。長谷工が施工。ディスポーザーは付くのかな？安い方が嬉しいが、せっかくの新築マンションなので、少し高くても良いものにしてほしい。

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多分ディスポーザーは付くのではないでしょうか？付かなかったらびっくりしますよ。
おそらく直床の長谷工仕様だと。
300万目指すなら、マントル型レンジフードプラス、フルフラットの御影orシーザーストーンのキッチンとかじゃないとやばいでしょ。

人造大理石キッチンでもいいから、安くして欲しい

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情報なにも更新されないね。。。

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サイトの間取り以外の70平米の田の字プランの廊下側ポールや設備の詳細を知りたい！あと、価格！！

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価格が気になるところではありますが、
駅に近く、子供たちが通学する小学校や中学校も徒歩圏内で近いので
住みやすい環境にあるのかなと思います。
女性目線で設計されるだけあり、キッチンなど使い勝手が良さそうです。
ママにとっても嬉しいマイホームになるのかなと思いました。

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>>60 匿名さん

〉女性目線で設計されるだけあり、

この部分、HPなどをみる限りプレミスト溝の口で採用される情報はまだないと認識していますが、どこからの情報でしょうか。

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>>61 マンション検討中さん

資料取り寄せたら書いてあるんじゃないですかね？
私は取り寄せてないのでわかりませんが、そうじゃなかったら営業が早まって投稿しちゃいました！って言ってるようなもんですよね（笑）

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>>62 匿名さん

23にあるように、資料請求で届くのは、重厚な箱の中に厚紙の額縁に飾られた3枚のCGのイメージ写真。 ですので、ご察し下さい（笑）

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おそらくNatural eyeってやつかな。
ま、プレミストでは基本入れていくってことですかね。

確かに溝の口のHP・カタログにはまだ書かれてないですねw

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若い営業マンの努力はあたたかく見守りましょうw
最後は価格ですがね。

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330〜340位より高値追求して、この先マンション出ないからのんびりやる様な事を関係者から聴きました。土地入札額超高いから安いわけないです

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>>66 マンション検討中さん

プレミスト菊名とか、ゆっくり売ってますし、プレミスト辻堂はもとから3年で売る予定のようで、企業体力ありますね。。

マンションマニアさんの記事見て、@350万×6階÷7階で@300万かな、と思ってたんですけど。。

ほしかったな。。

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もう、買えない

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マンションは高級品
これからは賃貸と戸建の時代だ。
マンションは相続対策でシニアに買われるまでは売れると思うよ。高くても。サラリーマンは買えないす。

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良さげな立地と環境ですから、
強気なんでしょうね。
売れ残れー！

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やはり、いまは買い時ではないね。
待ちが正解だな。

頭金しっかり貯めれば、
多少金利上がっても大丈夫ですしね。

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待ったらもっと高くなります。
潔く諦めましょう。

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マンションは一般人の高値の花です。
建売り戸建てにしましょう。
売れなくてもデベはこの先プレイヤーがいないのでオッケーなんです。
お金はあるところにはあるのでね。

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モデルルームの案内来ました。でもこの情報量で来いといわれてもなぁ。

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やっぱり長谷工なんだ。
長谷工じゃないとマンションはもう建てられないのか？

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モデルルームの場所はどこなんでしょか？

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プレミスト溝の口の近くでしたよ

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>>77 マンション検討中さん
そうなんですね。
ありがとうございます。

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>>75 マンション検討中さん

作ってきたから、分かるんです。
二重床がお金がかかり、高さも必要なこと。
田の字が、一番安く部屋を大量生産できる間取りなこと。
たらっら、ら、らっらー

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60.82㎡の2LDKが4,900万円スタートに1票！！

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じゃ70㎡の3LDKは？

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坪単価270万ならあり、70平米3LDKで5700万ぐらい。ダイワハウスの営業マンからの流出情報なら、嬉しいですが、関係者ですか？

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屋上に花火テラスが付くんですね！二子玉川と川崎の両方が見えそうな位置ですね。素敵★

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>>83 マンション検討中さん

花火テラス？？
どこに記載されていますか？

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>>84 マンション検討中さん
資料請求で同封されていた設計者インタビューに載ってますよ。

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そうだったんですね。ありがとうございます。
花火テラスいいですね。

けど結局管理費にのるのかな(;^ω^)

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溝の口近辺に住んでます。昨日に保育園保留になりました。。点数はA-6-2で、世帯年収は平均的でちょっとプレミストは予想価格では買えないであきらめている感じです。たぶん、ここを買える方は保育園入れないと思いますので、5歳以下の子育て世代はご注意下さい。

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保育園はいくつかあると思うのですが、
他も同じような感じなのでしょうか。

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>>88 マンション検討中さん
川崎市認可保育園がダメでした。これから、認可外を探します。認可は高津と溝の口近辺の保育園を10個以上記載しています。

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保育園入園の基準についてお尋ねしますが、世帯年収によって点数が
異なってくるのですか？
両親が共働きで母親もフルでガンガンに働いている家である程
入園できないような計算方法なのでしょうか？

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川崎市認可保育所の入所要件
http://sc.city.kawasaki.jp/faq/contents_detail.php?frmId=12737

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点数はこちら↓
http://www.city.kawasaki.jp/templates/faq/cmsfiles/contents/0000012/12...

大体の家庭がA-6-2で、点数横並びで年収順で決定

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母親もフルで稼ぎがないと買えない価格なのに、保育園は落ちてしまう。。だから、小学生の子がいる家族がターゲットかな。40歳前後だと、ある程度の役職と給与だからな。あーあ、ターゲットではないな。

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>>90さん
保育園の入園基準に関しては、点数順になっているようです。自治体によって点数の区分等違ってきますので区役所のHPを見ると載っていますよ。
さらに、収入が低い方から優先、今現在預け先はあるかなどによって順序を決めているという話を聞いたことがあります。

親が近くに住んでいて預けられる、無認可に預けてる等の場合は、保育園に入りにくくなるという話も聞きました。

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340万程度なら都内から押し出された方々に需要はありますね。二子玉川付近は500万ですし大田区あたりも400万弱まできてる。

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いや、ないでしょ

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武蔵小杉のタワマンか、溝の口の静かなレジデンスか。溝の口需要もなくはないが、、7000万オーバーはさすがに。

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340万/坪だせるなら、都心でも帰るとこある。
わざわざ溝の口にする必要は薄れる。

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300万でも反応鈍いですね。
学区がいい宮前平で実勢250ー270台で新築供給されていますから。それ無視したプライシングはチャレンジだと思われます。

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ブランズ二子玉川テラスは坪単価＠４９５万なんですね。そうなると、３００万でも安くないと思う人がいるか、いないか。川を渡って、川崎と世田谷でいくら違うのか。静かな桜の川の前か、高速の隣か。マルイかライズか。急行で１駅２～３分ですし。ブランズが高すぎですが、そう考えると３００万は安いと勘違いしそう。。

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>>100 マンション検討中さん

そんなことないよ。
みんな分かってるって(笑)

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可処分所得から逆算するのが参考になるかと。仮に年収1,000万円、夫婦、子供2人でシングルインカムの世帯ですと、可処分所得は670万円程度になるかと。
月にならすと56万円の収入ですね。
75㎡3LDK 坪300万円は6,800万円になります。管理修繕費は2万5千円としましょうか。
頭金1,000万円入れたとして5,800万円を35年実質金利0.8%を借り入れます。

その場合月々支払いは19万円程度。年間228万円程度です。
住宅ローン控除があるとして、月16万円、年188万円程度の負担です。

これを皆さんが望む生活水準や教育レベルを維持するのに必要な支出と照らし合わせて許容できるかですね。

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はい、無理です。終了

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坪300万だと毎月そんな金額になるんですね。
とても無理です。
今のまま賃貸で暮らしていきます。(´༎ຶོρ༎ຶོ`)

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なぜ、宮崎台と宮前平で買わずに、溝の口を待っているのか？かたや、二子玉川は高い。用賀も桜新町も同様。世田谷より安くすれば、宮崎台と宮前平に合わせる理由はない！だって、急行止まるし、需要溜まってるし（笑）

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せめて坪270-280までにしてほしい。2020年や2022年以後の価格もよめないし、ムダな背伸びはさせられたくないな。

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102で試算した者です。
この物件に限らず、住まいをお探しの方は、まずはご自身のキャッシュフローから逆算して購入できる価格帯を把握すると、判断基準が見えてくるので良いかなーと思います。
あと、もう一つ大事なことですが、ご家族のライフプランに合わせて収入支出は現在の水準から増減しますので、そこも合わせて考えると、よりしっかりとした基準になるかと思います。

例えば、今は夫婦子1でダブルインカムで世帯収入が1,200万円あるが、出産・子育て等でしばらくシングルインカムになる時期が必ずある。
その後、認可保育園に入園できた場合の月額保育料。奥様が時短勤務になるのであれば、その収入減・・などなど

ご家族ごとに様々な形があるかと思いますので、ご自身に照らし合わせて考えてみるといいですね。何かの助けになってれば幸いです。

最後に自分の感覚ですが、子育て世代・子作り世代に限りますと、どの物件も、例えダブルインカムであっても、シングルインカムを前提にした購入計画をたてたほうが無難だと思います。

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世田谷でも駅遠物件は築1年2年、、、といった在庫凄い増えてますよねー
ちょうど決算セールの2月だし、かなり値引き狙えるのでは。。。

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安心を得たいのなら青田買いは金利が確定できないから難しいって話しにならざるを得ないですよね。
在庫物件の値引き狙いの方が賢いかも。

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2021年3月に築2年の完成在庫を坪270で買おうと思います。

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102の人は業者さんかな。うちは共働きの世帯で1800だけど、単独でローン組むとすると7000では十分高過ぎると感じる。もうサラリーマンが関東でマンション買うのは難しいのかな。

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結論、今は買い時ではない！

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>>107 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。営業トークに誘われて考えが傾いていましたが、
冷静に考え直すことができました。
やっぱり販売員の言葉を鵜呑みにしちゃいけないね！

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退職後の生活を考えると、60歳までに完済しなければ生活ができないから、
5000万までの物件狙いになるのでここは買えそうもないです。

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年収1000万じゃ買えないよね。35年で実質金利0.85%とかかなり甘い過程だと思うし、管理修繕費も2万5000円ではすまないよ。

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再来週からモデルルーム見学始まるみたいなので、
そこで価格情報も見えてくるでしょう。
最初は顔色見るためにめちゃくちゃ盛って出してくるんだろな。

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モデルルーム満席ですね。人気すごい！価格楽しみですね！！

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>>111 マンション検討中さん

102です。私は業者ではありません(笑) 現在マンション検討している普通のサラリーマンです。

マンション購入を検討に際して、色々と検討材料を洗っているステータスです。

115さんの仰るように金利の見立てや、管理修繕費の見立ても大事な要素ですね。あとは会社の住宅ローン補助や、中途売却の可能性があればリセール価値、車はどうする？などなど、ご事情によって考慮しなければならない要素が違ってくるのかと思います。

人生で一番大きい買い物になりますので、営業マンの言葉や、ネットに溢れる情報だけではなく、絶対に自身で電卓を叩いて検証すべきかなと思っています。

6,000万円なら なんとなくいけるなぁ、逆になんとなく無理だなぁ というなんとなくを無くす作業ですね。

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売る側としてはローン審査が通って引き渡しして代金決済まで済めばOK。その後の支払いのことなど知ったことではない。支払い計画について第三者的なアドバイスが欲しければ、自分でファイナンスプランナーに当たるのが賢明。ちなみに売る側が行うセミナーは要注意。依頼者は売る側だからそっちの都合で仕事する。

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昨年、5000万弱の物件を購入しました。世帯年収1300万ですが、それでもギリギリ買える額と思いました。今の賃貸と同額以下でないなら、再検討をお勧めします。

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