プレミスト溝の口ってどうですか？

1300で5000弱がぎりぎりですか～。やはり年収の4倍くらいまでが無難ということですかね。プレミスト気になってたけど、うちはやはり無理だな～。残念。

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私もみなさまの話を聞いて断念することにしました。。。

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ダイワって若い営業に案内されることが多いね。
しかも結構踏み込んで営業してくるイメージあるね。他社よりも。

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単純計算で5000万円の借り入れで月々の支払額が管理費等入れて18万円程度ですよね。あとは1000万円毎に月々3万円足し引きすればよいだけ。毎月この額の賃料出払っても余裕があるのなら買った方が良いと言うことでは？
よくもし失職したら云々言う人もいますが、貸して自分は安いところに移り住めば済むことです。ただ、そのためにはフルローンは止めておいた方がいいですね。要するに例えば5500万円の部屋であれば、頭金500万円と諸費用100万円程度を払って月々18万円の支払が苦にならないことが条件だということです。
なお退職までに返済仕切る必要は全くなし。そのときに売るか貸すかして安い賃貸に移れば同じことです。家だけ残ってもキャッシュが無ければ結局最後は売るしかなくなるのですから意味がありませんね。それよりも住宅ローンはせっかく長期低利で借りられるんですから出来る限り支払期間は長く先延ばしして(35年)手元にキャッシュが残るようにする方が得策。どうせ70歳まで現役が当たり前の世の中になるんですから。

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退職の時に売って精算出来ればいいですが借金だけ残る可能性も有り、貸してもローン分の金額で貸せるのか？不確かなので心配です。
ローンが長いだけ金利がかかります。繰り上げ返済できればいいのですが現実厳しいです。
マイホーム買ってキャッシュを残せる方ってひと握りしかいないように思えます。

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>>125 マンション検討中さん
エクセルでも使って計算してみれば分かると思いますが金利が低い時代にお金を借りるとびっくりするくらい早く元本が減りますよ。何年経過時にいくら残債が残るか把握しておけば安心かと思います。
ただ長期ローンにしても月々目一杯だと厳しいですね。数万円プラスボーナス三分の一ぐらいは残せないと。

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ここの角部屋気になっているけれど値段はどのくらいになるんだろう。

転勤があるかもしれないので資産価値とか転売・賃貸の容易さも気になる。
特に今は住宅バブルの様相だし、個人的には5年、10年後にどこまで価値が維持できているかが不安。

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月18万なんて、無理だな～～
自分もあきらめます。

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>>126 匿名さん
言われている通り、我が家では月々目一杯なのでここは買えないです。
5000万のローンで済むくらい頭金がある方が羨ましいです。
この物件は庶民には高嶺の花！身の裾に会った物件を探します。

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>>129 マンション検討中さん
私も買えないです。諦めることにしました。
ってか5000万のローンでもかなりしんどいと思う。

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最後は価格に収斂。ですが、物件のことも書いておきますね。

ここを検討するコア層は恐らく夫婦子持ち世代が多いと思われますが、階高から推測するに二重床二重天井は難しく、生活音に対して寛容でなければならないかと思います。また、今はどうか分かりませんが昔荒れていた学区を許容しなければなりません。

恐らく万が一の賃貸付けには苦労は少ないと思いますが、元利管理費修繕費固都税をカバーできる賃料水準となると、層が限られることは覚悟が必要です。
それこそマンション市況が悪化した際には当然賃料にも下方バイアスが出ます。

逆にいい面ですが、このブロックは静かです。駅徒歩は女性子供ですと10分弱、男性の早足で7分程度で、同規模周辺マンションと比較すると優位性はあります。

買い物環境ですが、駅近くのマルイの地下、駅から246に向かう道路沿いのオーケーストアが普段使いのスーパーになるかと思われます。いづれも徒歩10分圏内です。
車があれば、二子玉川まではすぐですが、車が無いと少し無理がある距離です。

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いい物件だと思いますが、
価格が見合わなそうですね。

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今月末には、価格見えてきますね。マンマニさんの280万か、このスレで噂される300万や350万か。早く価格を見て諦めたい。。クリオのキャンセル枠を年度末値引きで買うのもなくはないかも、240万だから。（ただ、一階なのがな。。）それか、近辺の築浅中古を探すか。

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ま、最初はもってくるでしょ(笑)
なので、きっぱりいいましょう！

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>>134 マンション検討中さん

即決で購入させて下さい（笑）

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>>77 マンション検討中さん

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プレミスト溝の口の場所は出ているけど、モデルルームの詳しい場所教えて

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モデルルームは、川沿いですか？詳しい場所教えてください

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https://www.google.co.jp/maps/place/%E4%B8%89%E4%BA%95%E3%81%AE%E3%83%...,139.6117324,19.94z/data=!4m5!3m4!1s0x6018f420e3797635:0x4988083cd3813f91!8m2!3d35.6025983!4d139.611817

https://web.archive.org/web/20170413091844/https://www.meiwajisyo.co.j...

この駐車場にモデルルームを作ってる。クリオ溝の口ガーデンコートの元モデルルーム跡。

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>>139 匿名さん

すごくよくわかりました。ありがとうございました。

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>>117 マンション検討中さん

モデルルーム満席なんですか？どこで調べればわかりますか？

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>>141 マンション検討中さん

資料請求した人宛に、メールや案内状がきていて予約日が全部満席でした。

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モデルルーム流石に外見はもう出来上がってる感じだね

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ここの価格が発表されたら、クリオのキャンセル住戸はすぐなくなりそうですね。
価格差1000万以上ありそうなので。

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モデルルームって、来週末からですか？誰か3連休に行かれた方いますか？

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>>145 マンション検討中さん
モデルルームは今日からです。私は明日を予約しています。

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間取りもコンパクトだし、共用部も最低限にして価格を押さえようとしている感じだね。

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設備面は普通でしたね

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価格はどのくらいでした？

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完成在庫 必至な感じでした

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というと、坪単価300超えでしょうか？

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今回は価格面の情報は無しです。
３月入ってからとのこと。。。
ただ色々雰囲気から察するに、安くはなさげ笑

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どのような点でそのようにお感じになられたのでしょうか？

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>>150 検討板ユーザーさん

価格がでてないのにどうして？

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収納最低限の68.5〜70.8m²ぐらいの3LDKがメインですね。
個人的に希望の収納多め広めの3LDKが選択に無くてちと残念で間取りに不満かなぁ。

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天井高も抑えてるからせいぜい坪270～280がいいとこだな。
それ以上となると、お得感感じないので辞めですね。

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そうだね！あれじゃあ280までだね。
あまりに高かったらサクレジプロジェクトも考えてみます。(ここの倍は歩くけど)

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購入検討者のお得感なんか、売主は知らないからね。辞めた方がいいですよ。坪270なら、即完売。売主側の明らかな値付けミス。

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>>158 マンション検討中さん

長谷工さん、お疲れさまです。
マンションの価値は、一番は場所なので。
〝あれじゃあ〝のあれの根拠や、サクレジ比較の意味が分かりません。
比較なら、まだプレシス高津の方がいいかと。
価格が高く、間取りもビミョーで、人気ないですが。。

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サクレジ？ここで存在を知りました。
安そうですね。
246超えると中古で3000万台と考えると、ウチはパスです。

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中住戸の間取りがサイトにUPされましたね。特に予想通りの長谷工田の字で玄関側居室に柱が食い込んでいますね。噂通り安く仕上げていますね。

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>>162 マンション検討中さん

ほーほー、そういう視点で見るんですね。
私は素人なので、まちょっと狭いかなー、
くらいにしか感じなかったのですが、安上がりな作りなんですね。

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>>163 マンション検討中さん

玄関にポーチがないのが、嫌ですね。
大きさは、70平米ですが、5.5帖×2と6.5帖があれば、なんとかなると思います。

参考：「田の字型」マンションは住みにくい？間取りに隠された秘密とは
https://kawlu.com/journal/2016/05/07/18959/

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7,000万以上か・・
溝の口でも億ション時代到来か。
ちなみに本当に駅距離７分？

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溝の口で7000万はだしません

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私の場合は出したくないではなくて出せませんだな。無い袖は振れない。

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7000万は即撤収です。
中古でも探しまーす。

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皆さま、プレシス高津やプレシス等々力緑地は比較検討しておられますか？
私はどちらも微妙でこちらも覗かせていただいているのですが…。

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プレシス高津坪＠260～290.
ここは少し駅近分を足しても280～310位
70㎡台で6000万前後が妥当な所。
A1タイプで7500万位。

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>>169
私は都内までの通勤時間で探してるので、探してるエリアが広いですが、
溝の口付近の駅で上げるなら、まだマンション名もきまってなさげな工事で以下をアンテナはってます。
(仮称)高津区久地四丁目計画→バースシティ系？
(仮称)クリオ武蔵小杉
（仮称）武蔵新城北口Ⅱ計画→野村だからプラウド？

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やはりブログにもかかれているように、
新築はろくなものがない、
というのが答えなんだろね。

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>>170 マンション検討中さん

駅価値が全然違いますよ。溝の口は、急行止まります！大井町線全線止まります！！一応、南武線もあります！！！だから、300万以上でスタート！！！！

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１Fはそこそこ安くしそうだけどね。庭っぽいものもないし、桜で綺麗ですが夏は川のせいで虫もいますし。

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地元感覚からしますと、7,000万円と聞きますと、嬉しい部分もありますが、そんな街ではないという正直な思いもありまして複雑な心境です。
私は戸建住民なのですが、7,000万円もあれば十分な戸建が建つという感覚は少し前のズレた感覚なのでしょうか。

近所でマンション建設されていて、のぞいて見たら7,000万円という驚き価格が目についたもので、思わず書き込みしてしまいました。失礼します。

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https://news.yahoo.co.jp/pickup/6272945

こういうの見るとやっぱり今買うのは控えた方がいいかもね。

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>>170 マンション検討中さん

なるほど、ありがとうございます。
大変参考になります。

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>>171 マンション検討中さん

新築マンションの建設予定があることをご教示していただき、 また参考になるご意見をありがとうございます。

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その範囲なら新丸子で徒歩5〜6分で阪急不動産（ジオ？）が112戸というのもありますね。
やはり長谷工だけど。
武蔵小杉も徒歩圏だから安くはないかな。。。

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モデルルーム見た方、ここは天井高どのくらいでした？

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180さん
170です。
天井高ですが居室は2ｍ40、キッチン2ｍ20、廊下他2ｍ10、です。
知っている事はお伝えしますのでどうぞ。

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>>176 マンション検討中さん
それでも、もしパークシティ溝ノ口が今新築でここより2割高い値段で出てきたのならば、目をつむって買うべきとハッキリ言えるんですけど、ここは微妙かな。

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>>182 匿名さん

なるほど、パークシティの魅力はどんなところか教えて頂けないでしょうか？
イトーヨーカドーのとこでしたっけ？

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MAX＠２８０(まぁ無理だろうけど)なら買うけど、それ以上なら買わない。立地だけでその他は必要最低限。
ハウジングステージ溝の口のが閉館になるので、マンションが立つのかなぁ？期待したいです。

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>>184 マンション検討中さん

ハウジングステージの跡地気になりますね！そこならプレシス同様に280万くらいで買えるかもですね。

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坪単価350です。強気過ぎて有り得ない。

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>>186 匿名さん

確定情報ですか？

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>>186 匿名さん

時間をかけて利益を取る戦略ですかね。
最上階角部屋などが350くらいかと思ってましたが。

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平均だとしたらいくらなんでも違うのでは。。
現在販売中の武蔵小杉のキャンセル住戸が44階南向きで坪330〜340万なんですが。。

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この間のモデルルーム見学の時に、
価格は３月１０日以降といわれたから、
根拠のない情報だと思います。

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次回価格提示らしいですが、お高い感じでしたよ。最低限仕様ですし、うちはパスです。

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武蔵小杉に比べ、ここは魅力が落ちるから最上階角部屋で@300かな？
@300を越えれば武蔵小杉のタワマン買った方がいいかもね。資産性高いし。

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武蔵小杉の方が都心にでる交通という面で駅力は高いですが、生活面でいうと私は溝の口の方が駅力は高いと思います。マルイはさすがにグランツリーに負けますが、そこまで負けていないと思います。また、近辺で言うと武蔵小杉の自由が丘と横浜との距離感より近くに、ニコタマとたまプラがあります。更に、少し足を延ばしセンター北や南町田のアウトレットが改装予定の為、休日の楽しさは圧倒的に溝の口と思います。後は、永住の落ち着きたい方にはタワマンよりも魅力的だと思います。

ただ、設備が最低限で階高が10～20cmほど低いのに噂の単価だと高い物件と思います。ゆっくりと利益を出し、先に高めに設定して値下げをして320ぐらいに落ち着くのでしょうかね。

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新築マンションって、最初の価格から500位値下げになる事もあるのですか？

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完売で入居させたいために300万は聞いたことがあります。他に完成在庫で事務所に使って、家具付きで値引きも良く聞きます。ウエリス鎌倉由比ヶ浜だと600万値引いてたようです。

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坪単価350ならスミフさんに企画して頂き、シティテラス溝の口みたいな名称で重厚なデザインと設備がないと・・

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>>195 マンション検討中さん
参考になりました。
ありがとうございます。

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https://news.yahoo.co.jp/story/891

中原区の次に高津区が人口伸びていて、変わらない状況です。

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モデルルームに行かれた方はお気付きだとは思いますが、天井高がない影響なのか、82㎡超とは思えない圧迫感がありますよ。仕様もイマイチですし、リセールを考えた時に内覧者に同じ印象を持たれるのは避けられないかと思います。
それを勘案してのリーズナブルさがあれば一定の需要はあるかと思いますが、みなさんの情報ですと、それも望みが薄そうですね。メインは70もしくは70未満の㎡の3LDKですので、子育て世代には手狭になることが想像されます。
お子様が独り立ちされたご夫婦向けという感想です。

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私も見学行きました。
ウワサ通り高いんだと思います。
こっそりなんとなく教えてもらった感じだと、「溝の口価格ではない」なと。
いくら立地に希少性があるとしても、民度が追いつかないはず。
ただ本決まりではないはずなので、引き続き検討はしてみますが、ほぼウチには絶望的なのかな。
見学してみるとわかりますが営業さんが「高い」「正式価格でひいちゃわないでね」っていうディスクーレーマーばっかり言ってきますよ。
営業マンが若干かわいそうに思えてきました。

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今時期そんなに売主も焦っちゃいないからさ。
次の物件の仕入れも無いだろうし今需要ない価格帯でも供給が無ければ大手デベはへっちゃらなんです。いつかは売れるし時代が価格帯に追いつく。安売りしなきゃいけない理由なんて1ミリも無いわけで見る人みたら超高値で出ますよ！

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>>201さん

営業の方ですか？
書いてるスタンスが、営業の方の目線なのでびっくりしました。
たしかに、土地を高く買っちゃったら安く売る理由はないかもですね。
「いつかは売れる」というのはわかります。
「時代が価格帯に追いつく」ということはまだまだ上がるという認識？
もしプロの営業の方が書いているとしたら、びっくりです。見る人が見たら超高値って逆もまた然り。
当方物件を下げたいわけではないですが、不当に上げられるというのは不快感を覚えます。

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さすがに大手でも大量に在庫を抱えたら、いずれ値引き販売せざるを得なくなる。リーマンショック後に地所が、表立って値引きなんてことしてた。今は、お互い我慢比べ。

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土地仕入れ、建築費からいって安くできません。長谷工使って努力しても高いわけで。もうマンションは庶民の商品ではない訳です。
安くなる理由はリーマン後と違い全くないのです。デベはビビって新しい土地仕入れしてないはずです。高すぎるからね。

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マンション営業の仕事自体が今後無くなりそうだと販売員から聴いたことがある。マンション分譲ビジネス終焉？

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いくら低金利とは言っても物件価格がどこも高くなり過ぎてるから一般の人は安易に手を出すとのちに後悔しそうです。

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ずっと賃貸はやだ。。でも、中古に5000万もやだ。。

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そっか、溝の口より中央林間側で探すのか。。宮前平、仲町台や南町田で探すか。。

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>>202 匿名さん

不当に値上げの意味がわかりませんね。販売主が利益を得るのは、正当な権利ですよ。市場調査や市況から売れると思ったから高く土地を買って、高い値付けをしてます。売れなかったら損するリスクを回避する計画を立て値付けをしています。諦めましょう。私はダイワの営業ではありません。マーケティングの人間です。

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現実はその通り。

マンションの時代は終わりました。
郊外脱出か駅距離ある戸建を買うか、高値でも駅近マンションを選ぶか。
買えない人や買わない人がいても高くても買いたい人がいるのも事実。
今のマンションはそのターゲットに向けて売るだけでしょう。
この現実は五輪後でも今の建築業界の人手不足考えると建築費は落ちないでしょう。
多分作っているデベが一番分かってるはずです。
プレミスト溝の口は330〜360が妥当でしょうね。

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>>209
マーケティングの方なんですね。マーケティングをやってらっしゃる割に、文章が販売側に寄りすぎているなと、思えました。

見る人が見たらというのは「落札価格を知っている人が見たら」という意味だったんですかね。
ダイワさん、下手な不動産会社よりお金いっぱい持っているから、長期で値下げしないんでしょうね。

当方は、買換え層で価格が合えば買おうと考えている状況なので、
今のまま4〜5年住み続け様子を見るか
中古を買うか
戸建てを積極的に検討するか
の3択です。
賃貸層でいつかは買いたい方に関しては、理想と現実のギャップあるのでしょうね。
年収500〜600万の方々は、一昔前の新築はもっと気軽にローン組めたのに、今はかなりきつい借入れになってますし、ホントに新築買える方って少なくなってるんでしょうね。

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最近長谷工施工が圧倒的に多いのがミソ。
土地高値落札して建築費安くお願いできる唯一のゼネコン。しっかり作る実績があるのでネガしてるわけではないですが、そうでもしないと超高値になってしまう時代です。建築業界は超人手不足で人集めに金ばら撒きます。五輪やなんやではなく、高齢化で若手は3Kしたがりません。
建築ロボか外人労働者に作らせないとマンションなんて、もう当分安くならないでしょうね。

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■価格が上昇？維持する要素
・建築費の上昇（人手不足、オリンピック）
・物価の上昇（インフレ目標2パーセント）
・土地価格の上昇
・景気の維持
・低金利
・北朝鮮問題からの北爆（戦争特需）
・海外マネーの流入。観光立国に伴う日本への不動産マネー流入
■価格が下落する要素
・オリンピック後の衰退
・不景気（消費税増税で景気冷え込み？）
・人口の減少（家余り）、、川崎市は余り関係ないかも。
・建築費の下落。ゼネコンの利益率が今は高すぎる？東日本大地震の復興とオリンピックをネタに建築費を高く誘導し過ぎ？
・生産緑地の解放（2022年？）
・ 北朝鮮問題からの北爆（不透明からの景気冷え込み）
・30代平均年収の更なる低下

パッと思いつくだけ書いてみました。
今まで溝の口坪単価300万オーバーはなかった？中で、この物件が割安になることはあるのか、維持するのかさらに高くなるのか。
今年の9月くらいまでは間違いなく維持すると思うけど、年末から2019年以降もマーケット維持するのかは、アナリストでも意見が分かれるところ。現に昨年年初の見立てでは、「不動産価格は下落傾向」と分析していたが、結果は「維持」となっている。
分譲マンション以外の投資家向け不動産価格についても、利回り水準は低い（利回り低くてもマーケットは動いている）

当方はマーケティングが生業ではないですが、金融的視点で不動産業界を見渡して見るとそんな感じです。

結果「上がるか下がるかはわからない」ですけど。
長くなりましたが、過去に例を見ないこの物件が溝の口のマーケットリーダーになって溝の口の新しい水準となるか、気になるところです。

個人的は場所は魅力的なので、検討者としては安くなることを祈るばかりです。
現実には、ダイワハウスの資金力を鑑みた上で、土地価格と建物価格は取得時期に左右される事を考慮すると、皆様が予想されてる「高くて坪350万、安くても坪330万にしかならない」と思ってます。

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価格以外盛り上がらないですね。
私見ですが、価格除いてまとめました。

良い点
－静かな立地
－急行停車駅の溝の口からフラットで徒歩7分
－田園都市線で渋谷まで13分
－大井町線は始発、他にJRも使える
－駅前の東急は24時間営業
－駅前のマルイ、ノクティーで
最低限の買い物ができる
－ニコタマ、たまプラと電車で5分以内
－南町田にアウトレットができる
－毎年の初詣は徒歩3分で溝の口神社にいける
－毎年春に家から桜が見れる
－毎年夏に二子新地でBBQできる
－毎年秋に屋上で花火が見れる
－提供公園あり
－平面式駐車場でランニングコスト低
－車なくても、徒歩3分でトヨタレンタカー
－246や第三京浜が近く、
川を渡れば首都高、東名も乗り入れしやすい

悪い点
－階高が低く、圧迫感がある
－二重床でなく、生活音がうるさい
－仕様が安っぽく、最低限
－認可保育園の入園がむずかしい
－自然が少ない
※多摩川があるが、中途半端な距離

学区は分かりません、他になにかありますか？

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直床は重量衝撃音に二重床より強いです。
階高ケチるために直床なだけですよ。

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みなさーーーーん！！
お待ちかねの価格が出ました。
㎡単価71万です。
Aタイプ82.34㎡は5,846万円
Bタイプ60.82㎡は4,318万円
Cタイプ70.77㎡は5,024万円
Fタイプ61.42㎡は4,360万円
全て㎡単価を同じとした場合ですので
実際には多少の前後は有ります。
（住まい〇〇フィン）より引用データです。
専門家の見方は以上のようですので
これより高く売り出された場合には
ここを購入した人は含み損を抱える事に成ります。
くれぐれもお気お付けあれ。

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>>216 マンション検討中さん

価格出たのかと思わせぶりな投稿ありがとうございます。
頑張った分、貴方が買える価格まで値段下がるといいですね。

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直床と二重床で音の比較をする人が結構いるけど、音はスラブ厚、スラブ構造、スラブ面積も影響するので比較は難しい。

直床と二重床の根本的な違いは、メインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

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>212

長谷工って人件費もケチってるので仕上げが雑って有名だよ。さらに見えないところはひどいらしい。

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直床は軽量衝撃音に弱いので、遮音性の高いフローリング材を使用してカバーする。で、このフローリング材は音を防ぐためにクッション材が入っていて独特のふわふわ感がある。

モデルルームも再現されているんだけど、スリッパをはいていると気が付きにくいので、入居後これは何って書き込みを結構見かける。モデルルームに行ったらスリッパを脱いで体感するのがおすすめ。

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