プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

>>3148 匿名さん
http://nini-baikyaku.biz/srt/case01.html
売っても全額返済できなくても、下がった価格で売るしかないケースは山ほどありますが。
銀行には住宅ローンは一括返済して、残った借金は新たに低利で借りるんでしょうね。
そこの交渉は弁護士でしょうが。

>>3148 匿名さん
そんなウソをついてまで不動産は下がらないことにさせたいのか。
人間のくずだな。

銀行は競売になると回収できる金額が減るからなるべく競売にしたくない。競売開始手続きをしても借入額より低くても手を打つことはよくあります。

>>3151 匿名さん

そもそも築10年で3LDKが750万でしか売れない立地に買ったのが誤り。

4000万円近く借りた35年ローンが10年後2000万円ちょいになるわけないでしょ。元金均等返済でも3000万円以上残ってますから。架空の広告でしかないよ。ただ任意売却すれば残債より安く手を打てる可能性があるのは事実。

>>3153 匿名さん

ねーよ。そのまま住んで、そのままローン返済させた方が儲かる。

家売って、家賃支払いながらローン返せる訳ねーだろ。住宅ローンみたいに低金利じゃなくてサラ金並みの金利になるし、35年ローンも出来ず3年で返済しないといけないんだぞ。

>>3150 匿名さん

普通にレアでしょ。激レア。
なんの話をしてるんだよ。

ローン残金4000万。
マンション価値3500万。
この場合は原則、売却できません。銀行は4000万払わないと抵当権を抹消しないから。
例外的に、残債分割を認める場合もあります。(うちの銀行は認めませんが)。住宅金融支援機構なら制度であるので、条件を満たせば残債分割可能です。

大抵ローン払えなくなったら、銀行から保障会社に権利が移って、不動産担保特約？で、債務名義？取らなくとも、競売にかけられるが、銀行は先に任意売却を勧める事が多いと聞いたことが多いと聞きました。主な流れもそんな流れではないのですか？（単語の誤りがありましたら、申し訳ございません。）

>>3157
レアでもなんでもない。
新築で買った値段より、安く中古で売り出してるマンションは星の数ほどある。
今は新築相場が高いから、今後相場が落ちてくると、むしろ新築より高く売り出す中古の方がレアになるだろう。

>>3158
他で500万調達すればいいだけ。

そもそもみんながみんなカツカツのローン組んでる前提がおかしいよね。
今どき現金でマンション買える資産があっても、あえてローン組む人ざらにいるでしょう。そんな人は残債割れだろうが関係なく売るときは売るよね。
日本の不動産が安く売れない仕組みとか、ただの妄想にすぎないよね。

>>3160 匿名さん

星の数だけあるのなら教えて下さい。
超レアケースの話でしょ。

>>3161 匿名さん

サラ金で500万借りるんですか？
他に誰が貸してくれるんでしょうか？

担保なしで金を貸す人は金利が高いぞ。

そもそも、安く売る必要がない。
高く売れるなら売るけど、安く売りたい人なんていないよ。

>>3156 匿名さん

ありますよ。返済がしばらく滞れば銀行は回収に走ります。最近は競売は手続きが簡単で一般人でも参加するから落札額は高いけど。

今も有明だとホテルトラスティみたいな、豪華なホテルも有りますし、ワシントンホテルやさんルートもある。
台場まで行けばニッコーやヒルトンもある訳ですからねえ。

会員制のこんなホテルもあるよ。

海外みたいに売却したらローンがチャラになる事は無いですからねえ。

しかも、売却したら、家賃も払いながらサラ金のローンも払う訳です。

そりゃ安く売却する訳無いよ。苦しくても払い続けた方が得だもん。

カネ持ちはさらに下がると思えば損切りするから。

>>3164 匿名さん
バカなのか？
マンションが買えるくらいの収入が定期的にあるサラリーマンで勤続年数が長ければ年利5%くらいで貸してくれるよ。
どうしてもマンションは値下がりしないということにしたいようだな。

>>3168 匿名さん
日本の問題はまさにここにある。
サブプライムみたいに払えなくなったら売ってサヨナラできればすごく楽だと思う。
所得の低い人ももっと買うだろう。
そうではなく、借金地獄になるから大変なんだよ。
今どきそんな地獄ローンを組むのは田舎から出てきた見栄っ張りくらいだが。

500万ぐらい普通に貯金があるだろ。>>3162が言うように、元々ローン不要なくらい資産がある人もけっこういるしね。
安く売れない論者は、それくらいの貯金すらないのかも知れんが。

有明周辺の中古相場を見たらローンなんて怖くて組めないよ。

これからますます、その中古相場は下がりますよ。
売りたい人は山ほどいますから。
そいつらが少しでも高く売りたいからこんな掲示板で印象操作してる訳ですよ。

>>3170 匿名さん

500万追加借金できる家計状況ならそもそも売却しないと思うんですよね。
どうしてもマンションは値下がりするということにしたいようですね。
でも、値下がったら値下がったで、もっと下がるから今は買わない。となるだけでは？

>>3176 匿名さん
なんで？
引っ越すときは売るでしょ？
何わけ分かんないこと言ってるんですか？

地下鉄話で値下がりを食い止めてるとしたら恐くて買えない。

>>3177 匿名さん

引っ越しせざるを得ない状況としても、数百万の損確定する位だったら賃貸に出して相場が回復するのを待ちますよ。

ローンの残債を下回る金額で売却するのが一般化する状況というのがあまり想像できないのですよね。そりゃ個々に見ていけばそういう物件もあるのでしょうけど。

>>3179 匿名さん
相場回復待ちで二軒持ち？
本気で言ってるの？　それこそレアケースだろうよ。
残債割れかどうかは調べられないから分からないが、買値より安く売ってるケースはいくらでもあるから調べてみたら？

残念ながら、有明の開発は始まったばかり。
便利になればなるほど値上がりしていきますよ。
それが再開発エリア。

豊洲で学んだでしょ。

>>3180 匿名さん

それで貴方は今後の相場はどのくらいになるとお考えで？

>>3180 匿名さん

少なくとも有明で買値より下回ってるマンションはないんじゃない。ちゃんと調べたら。

誰が有明限定の話をしてるの？

>3181
残念ながらその考えで買えたのは再開発事例が少なかった頃の話、今は再開発分で値上がると想定される分をデベは価格に着実に織り込んできている。
再開発事例での分譲価格と相場価格の遍歴を振り返ればその乖離は無くなってきていることが分かる。
ここ最近はオリンピックに起因する相場全体へ押し上げが絡んでて紛らわしいが、再開発だから上がるってのは安易かな。極端な減価リスクが低いってのは言える気がするけど。
ただ豊洲の開発ものの一部は分譲相場をむしろ割り込んできてるものもあるってところで、少し厳しめに見積もって丁度良いくらいと私なら考える。

この物件は有明の他のマンションとはかなり毛色が違うからね、参考にはならない。
そもそもタワマンですらない。それにもかかわらず、相場が上がりきったタイミングで販売されたものだから、他のほとんどのタワマンより高く売られてる。
下げる要素満々だね。

＞相場が上がりきったタイミングで販売されたものだから

再三再四の延期で販売すら始まっておりません・・・

高値追求でしょうか？
いいえ、不人気です。

値上がりする前に買っとけ。
今から値上がりが加速するぞ。

何だかんだ言っても人気出ちゃうだろうね。
普通のサラリーマンでも買える最後の湾岸物件だもの。

>>3189 匿名さん

いいえ。東雲のプラウドシティもあります。
①どちらも商業隣接ですが、商業の規模とグレードはこちらが上か。
②東雲は駅から遠いがこちらは駅から近い。仮に豊洲駅からかかる時間で考えても東雲は徒歩で10分、こちらはゆりかもめと徒歩で合計7分〜9分とこちらが上か。
③南向き住戸が作れてそれなりに開放感ある点で東雲が上か。眺望はタワーで塞がってるけど。

④学区はこちらが上か。
⑤間取りは東雲が上か。

総合して東雲の方が安い住戸が多くなると予想します。

東雲は350位でしょ？
高くない？

価格、エリアの開発、コンセプトも悪くないというか無駄が無いのでこちらで決める予定です。

>仮に豊洲駅からかかる時間で考えても東雲は徒歩で10分、こちらはゆりかもめと徒歩で合計7分〜9分とこちらが上か。

お前は不動産屋か？実質的にどちらが上かは明白でしょ。

>>3192 マンション検討中さん
東雲も気になるけどうちも押さえてます。

押さえてる方多いんですね！
現地の雰囲気も好きなので前向きに検討してます！
いい部屋は早く売れてしまいそうですよね。。

>>3194
え？まだ販売開始してないですよね？
押さえる、とは？

>>3196 匿名さん
要望書のことです！失礼しました。

要望書じゃあ押さえたことにはならないかと。。

延期になった理由は、お隣のカンダコーポレーションの基礎が敷地内からはみ出していたため問題が起きる前に話し合う…というふうに伺ったんですが
誰もそんな話してないし…違うんですかね？？

度重なる販売延期は不人気の証。
要望書が集まらないから販売できないのが本当のところでしょう。
超絶大苦戦したクレビア東雲もこんな感じだった。

>>3201 匿名さん

あの価格で実質東雲の眺望無し板マンが引き渡し半年後に完売したんだから、寧ろ大健闘かと。
販売延期は要望書集まらずが本命、3200のような別の理由で体良く延期(実質不人気のため)が対抗、3200のような理由で止むを得ずが大穴。

>>3202 匿名さん

対抗じゃないですかね。
不人気なときに程の良い理由が見つかった

今後値上がりする事が確定しちゃったし、販売加速しそう。

田端さん

オリンピック後に値上がりするよ

↑飽きたその資料

オリンピックの成功と東京の発展をもたらすはずの大動脈がボロボロ。
経済的損失は1兆円にも上る。
小池都知事は豊洲市場移転を止めたら環状2号線も止まる事を知らなかったんだろう。

>>3208 匿名さん

地下鉄決まったかな。

完全に地下鉄駅

販売時期が7月→10月とかなり先にズレ込んだね。

ただ、「お詫びと訂正」としてちゃんと断わりを入れる姿勢には好感が持てる。

地下鉄発表されてから売り出すつもりかな。

ここに限らず販売時期を延期する新規物件が最近増えてきている。
先行マンションの様子見かも知れないね。

どうしたって東京ベイと比べられてしまう。
同じ階数で比べれば価格はほぼ同じ。
こっちの方が優れてるのはランニングコストと高速に面してないこと位しか思いつかない。眺望もすぐ近くにホテル建つのがほぼ確定だし。。
それじゃあ厳しいよなー。10月にしたのは東京ベイの値上げ待ちなのかね。

>>3215 匿名さん
選手村のタワー2棟はスミフが販売だってさ。

東京ベイと比べてしまう人っていますけど、私は比べてないです。比べる必要ないしこのマンションを好きか嫌いかでしょう。もちろん、広い意味で他との違いなどは見ますけど、東京ベイとどっちっていう比べ方はしてないです。

>>3217 マンション検討中さん

個人視点では自分が欲しいと思ったマンションを買うのが一番だと思いますよ。
比較する人は多いだろうなという話ですので。

>>3217 マンション検討中さん
価値観なんて人それぞれ違うのですから、お好きな所を選択されれば宜しいかと。

>>3217 マンション検討中さん
住不シティタワーズもそうだけど、最近だと東雲野村のキャナルマークスと比較する人も多いのでは？価格的にも恐らく此処と同じぐらいでしょうし。

>>3217 マンション検討中さん

比較検討するのは普通のことです。

>>3214 匿名さん
それだけ数が集まってないってことなんでしょうね。

シティ三本高層ビルよりこっちのマンションの方が耐震性に優れてると思う。
高さ低いしバッチリ固まっている。

豊洲は板マンとタワーで坪50万は差がありますね。ここも10年後は周りのタワーとかなり差がでてくるかと。

ここ誰もいないですね。。

すっかり静かになりましたね。

なんで静かなんですか？

>>3236 マンション検討中さん
人気が無いからかなぁ。単純に。

>>3237 匿名さん
うれるんですか？

のらえもんさん、マンマニさんから値下げしても割高だと酷評されてます。
いずれ空き地もタワマンに囲まれてレインボーブリッジの眺望も見えなくなると思います。
そもそも有明に住む人は眺望の期待できるタワマン好きが多いよ。
板マンでは資産価値が厳しい。

東棟はワールドの敷地がホテルか板マンになる可能性あり、西棟はカンダコーポの汚い景色を避けるには10階以上だけど6700万以上の予算がいる。
斜めにずらしてカンダを避けたA B Cの部屋も道路の向かい側にできる施設でほぼ視界は遮られる。
眺望が悪化するとリセール価値が落ちるから、それなりに価格を見合ったものにしないと買う勇気が出ないよ。

そうなると次々建設される周辺に対して、最低限の眺望や陽当たりが確保しやすい部屋や階がどれか考えるしかない。
更に無理のない予算でと絞ると年収1000万未満のサラリーマンでは5部屋も残らない。
東棟は縦一列なら安全地帯が残るかな？
それがどっか側か。。賭けになる
西はカンダさえ移転しなければ上層階の値段との兼ね合い。
考えるほど、このマンションは死に部屋のリスクを実感する。

いろいろご意見ありがとうございます。参考になりました。
確かに有明で板マンはあまり見ませんね。

このコンセプトで湾岸じゃなかったら坪単価305万でも良かったけど、場所が有明で板マンは中古でスミフと圧倒的な価値の差がひらく
だから、スミフが値上げしても専門家はスミフが良いと言う。
どんなに周辺相場が上がろうと地価は上昇しても、板マンで陽当たりのも眺望も期待出来ない建物に需要は少ない。
ブリリアの中古が良いのでは？

オリゾンの中古で条件があまり良くない部屋で坪200ぐらい。

ここはオリゾンに勝っている要素は築年数以外では一つもないと思う。中古なら坪200を割る可能性すらあるよ。
契約した瞬間に数千万の資産を失うことになる。

そうでしょうね。。
オリゾン１４年物の中古を見たらファミリーで子供１人で妥協できる広さの２ＬＤＫ６６㎡２１Ｆぐらいで坪単価２４０万程度だった。
これが低層階で同じ高さなら坪２００万ちょいくらいかな？
プレミストの１４年後は現在をベースにすると眺望のない板マンで１割引して坪１８０万で、そこからどこまで有明地区が開発で上がっているか（仮に１．２倍なら２１５万程度）としても７０㎡の５Ｆ前後なら２０００万が吹っ飛ぶことになります。
それを賃貸に住んだと仮定しても金利もざっくりで考えると月１３万程度+修繕管理費３万+固定資産税２万？＝１８万相当になるのかな。
賃貸であれば有明にこだわらなくても少し離れた地域で１８万あればそれなりに見つかるので、賃貸で住んでもプレミストを購入しても１４年間で見れば大して変わらないことになる。

のらえもんさん査定では採算ラインが坪２８０万以下だと言っていたが、これは当たりそうな予想だなーと。
これに該当する部屋は２Ｆの条件が悪い部屋だけしかないんだよね。
それもカンダに接近した自転車置き場のある西棟、東棟でも保育園の子供たちの声がガンガン聞こえている２Ｆ部屋。。
更に、その保育園はプレミスト住人を優先でなく、この地域の住民が利用する認可保育園になるらしい。
待機児童も多い地域なので、プレミストの住民で待機児童になる家庭も出るかもしれないし、住人の子供でない声が響き渡るのを耐えなければいけないケースが出るのも２重で酷だと思う。
資産価値も大きく失い、保育園問題有り、騒音問題も有るとなればせめてどれかは解決してもらわないとプラウド東雲の方が総合的に魅力的となりかねない。

野村不動産は値付けが上手いから、プレミストの価格を参考に現実的に坪３０５万～３２０万程度でくるかもね。
もしくは意識してくれれば３０５万前後の部屋を多く、その中にパンダ部屋を設けてくれるかもしれない。
野村の出方を待ってから判断しても良いのでは？という考え方もあります。

販売時期を延期しても、本体の競合は求める価値観が異なるシティタワーズではなく、むしろ野村と競合することになり厳しい状況になるかもしれない。
２０２０年２月完成なので、販売開始の１０月中旬から竣工まで１年半もない。
販売不振であればそれを隠すために１期から２０～３０部屋とか抑えてくるとなれば竣工前完売はほぼ絶望的になる。
西棟のカンダと接近する部屋は最後まで残るかもしれないね。
眺望や日当たりを我慢できる人なら値引き待ちも選択肢に入るかもしれない。
ＨＩＪ部屋なんか、カンダが９Ｆ分の高さで塞いでいるから、２Ｆだろうが８Ｆだろうが実は大差ないのに
価格は１０００万ぐらい差があるから３Ｆ～８Ｆの部屋が最後まで残れば２Ｆの５６００万台に近い価格まで下がる可能性だって期待できる。

野村もここもなぜタワーを建てなかったのか。
タワーで坪300万なら特に野村は豊洲駅10分だし、南側眺望なくても捌けたはず。

>>3249 マンション検討中さん

オリゾンマーレとの紛争回避