【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

>358さん
自治会のスレにいってください。

>>360
ここの法務ネタは全てRJC48とタワマン協会の会員マンションに関わるネタだということは知る人ぞ知る。

>>359

区分所有法第38条によると、議決権は規約で別段の定めをすることができる。

（議決権）
第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

従って、専有部分面積割合によらない一住戸一議決権とか、賃貸オーナーの議決権を0にするとかは違法ではない。
件の議決権を与えないは、売買契約時の重説で説明し、承諾して契約締結するから問題ない。
不満なら売買契約を締結しなければ良い。あるいは訴訟。

>少し前に議論されていた棄権者の議決権を案分するやり方も認められるのでは？
権利侵害だから訴訟を起こせば必ず勝つ。ただし裁判費用は数十万円～100万円くらい見とく必要がある。
訴訟する費用対効果をどう考えるか？そんなに金かけて正義と義憤で代表に一撃を加える奴が果たしているか？

>>363
>賃貸オーナーの議決権を0にするとかは違法ではない。

権利濫用であり、また区分所有法第30条（規約事項）違反である。

>>364
例えば、役員就任基準が標準管理規約のように「マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」と規定されていれば、賃貸オーナーは役員業務から免責される。その代わり総会での議決権はゼロにする。
これなら、居住区分所有者と非居住区分所有者との間で、管理組合業務に対する権利と負担の衡平性は保たれると主張できそうである。従って区分所有法第30条第3項に違反しない。

権利の乱用と言うならば、民泊新法の民泊禁止こそ、区分所有者の権利に制限をかける禁止規約の乱用である。

区分所有者には、議決権を総会に出席して直接議決権を行使するほか、書面（および電磁的方法）または代理人による議決権の行使が認められている（法39条2項3項）。これらの議決権の行使は区分所有者の権利であり、制限することはできない。

>>367
制限することが出来ないことに対する法的根拠は無いと思います。
これは権利侵害の不法行為（民法第709条）だから損害賠償の請求です。訴訟で。
ただ、件のマンションは売買条件のようですから、それを承諾した人が売買契約を締結します。
これと似たようなのは、自治会強制加入（管理費に含ませて自治会費を徴収）の新築分譲マンションです。
これも売買条件ですから、それを承諾した人が売買契約を締結します。

だから訴訟起こすには、総会で故意に棄権し、自分の棄権票が議長委任で賛成と反対に按分された事実を管理組合から証拠として入手し、それを事実として管理組合に対して権利侵害による不法行為として慰謝料請求するのが良い。
運営が規約で恣意的に棄権票を不正操作するのは、まさに区分所有者の権利を侵害する規約による権利の乱用である。

>中古マンション買うなら要確認 “ダメ管理組合”の見抜き方（2017年12月22日付日刊ゲンダイデジタルより）

普通は管理組合までチェックしないよ。
売買価格と毎月の管理費・修繕積立金額、別途徴収金額（インターネット、CATV、自治会費、等）、それと長期修繕計画と値上げ・一時徴収の可否。
要するに金だよ。

管理組合の良し悪しは、定量的評価が出来ないので資産価値に加味されない。
資産価値とは、土地建物の不動産価値である。

「管理の品質」も定量的か評価が出来ない。したがって、これも資産価値には加味されない。

不動産価額は坪単価で決まる。

御意

>>373 マンション管理土試験上位合格者さん

管理組合の民度は平均分譲価格で決まる。

理想は共用施設に管理人室しかないマンションだろう。

>>376
どこで理事会開催するのですか？
理事長宅？近所のファミレス？それともエントランス？

>>376
タワーマンションへの当てつけか？
共用部分の豊富なタワーへの。

総会は近所の公民館を借りて、理事会は、エントランスか近所のファミレスかで。
みみっちい。

年間100万円以上も役員報酬払ってるのに更にマンカン士に年間100万円を超える顧問料は払って湯水の如く管理費垂れ流してるRJC48かタワマン協会に所属しているマンションってありますか？

>>380
無駄使いも甚だしい、と言うよりも理事会に人材がいないのだろう。

>>375 マンション管理士試験上位合格者さん
まず 民度しかも、
管理組合の民度って定性定量評価できるの。

民度も管理品質も定量的評価など出来ないね。

>>382 匿名さん
できますよ。
民度の指標は
総会実出席率です。
大阪市北区、都島区、城東区では60パーセント以上が普通です。

橋下さんの大阪都構想住民投票に半数以上が賛成した大阪市の北半分は極めて民度が高い地域です。

総会は2時間近くかかるから、普通は出ないよ。
議決権行使書出して、質問は予め文書で出して文書で回答もらうようにしてれば済む。
文書でやり取りするのは、後日訴訟のときの書証にするため。
議場で質問して議長から回答もらっても、理事会は都合の悪いことは故意に総会議事録に残さない。
言った言わないは証拠にならない。

理事にならない居住してない区分所有者に協力金月2500円払わせる規約で最高裁まで揉めたのは
大阪市北区の中津リバーサイドコーボだったかな。最高裁までやるってすごい管理組合である。
北区のマンションはとても高いので民度も高い。

http://blog.livedoor.jp/kazutoyo11/archives/51627261.html

>>386 匿名さん
↑あほ
なんで集会を開くのかというと、
弁論すると逆上したり焦ったり
するからなんですよ。
裁判が弁論主義なのもこのため。

総会の質問者の弁論で、理事長がビビって採決で反対にまわり、理事長が持ってる委任状で否決されるなんてこともありうるが、これは集会を開く区分所有法の制度設計の時点で予定されていること。
議決権行使書は総会を形骸化させるから、本来は好ましくない。

＞＞388 マンション管理士試験上位合格者
？？ 意味不明です。

＞＞389 マンション管理士試験上位合格者
＞＞議決権行使書は総会を形骸化させるから、本来は好ましくない。
代替のアイディアをお持ちなら、披露したらどうなの？

それとも、批判するだけの人？
建設的な提案は不得手ですか？

＞＞388 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　　↑あほ

>>388 マンション管理士試験上位合格者さん
なんで、集会と裁判をほぼ同列に論じますか？
目的も機能も全く異質のものですけど。

文章の主語も欠落しているよ。
いったい誰が逆上したり焦ったりするの？

>>385 マンション管理士試験上位合格者さん
その 極めて民度が高い地域とは、どんな環境ですか？

あなたの論理では、
大阪市の北半分の地域では、どのマンションも、"総会実出席率"は高いとなりますね。
実際にそうなのですか？

>>390 匿名さん
出席できない人はすべて委任状にするのが望ましい。
集会を開く意味は生で議論させ、出席者の投票行動を変更させるきっかけを作ることである。

>>392 匿名さん
発言者の態度、言動が評価対象になるということである。

>>393 匿名さん

北区は特にレベルが高くて七割以上は総会にでてる。

＞＞396 マンション管理士試験上位合格者
＞＞北区は特にレベルが高くて七割以上は総会にでてる。

又、先の投稿では
＞＞384 マンション管理士試験上位合格者
＞＞民度の指標は
＞＞総会実出席率です。
＞＞大阪市北区、都島区、城東区では60パーセント以上が普通です。

これらのデータの出典をご提示願います。
民度との相関性も含め、非常に興味深いです。

>>397 匿名さん
全日本マンション管理士協会に聞いてみてね。

全日本マンション管理士協会の本部は橋下事務所のとなりのビルにある。
自民党と太いパイプがあるので国土交通省住宅政策局の課長と定期面談している。
マンション管理について行政に陳情をしたかったら入るといいでしょう。

＞＞398 マンション管理士試験上位合格者
提示された値は、いずれも信憑性が疑われる。
　
根拠の無いデータ（単なる憶測）だから、出典を明示出来ないのでは？

タワマン協会とかRJCとかの会合に自民党国会議員が来ることはありますかね？
国土交通省に陳情するルートはありますか？
なければ全日本マンション管理士協会に入るといいでしょう

>>400 匿名さん
↑別におたくに詳細を言う必要なんかないでしょ。
管理組合の民度を定量評価できるのか？と聞いてくるから一例を回答したまでのことだ。
あほ

>>401 マンション管理士試験上位合格者さん
で、上位合格者ってどういうこと？
それもただ騙っているだけ？

私はタワマンに興味はないんだけど、
私の名前で不動産の価値は坪単価とか、しょうもない書き込みしてるアホがいたから、民度の話をしてみただけ。
タワマンは大規模なマンションだから人材も豊富でほとんど問題はない。
行政とかマンション管理士が介入して救わないといけないのは100戸未満の中小規模マンションだと思われる。

＞＞398 マンション管理士試験上位合格者
＞＞全日本マンション管理士協会に聞いてみてね。
同協会の公式ＨＰは、2017年の1年間更新されていません。

協会は機能しているんですかね？

マンション管理士って食えない資格の筆頭じゃないですか？
活躍の場はネット掲示板しかないみたい。
マンション管理士試験上位合格者、聞いてるか？

>>406 坪単価比較中さん

御意、ネットで憂さ晴らししてんのや、あほ

>>407 マンション管理土試験上位合格者さん
その所属団体である協会が、陳情ルートとして機能するのか？
そんな事を期待する人が存在しますかね？

会合に国会議員が来たとか言ってるね。
大物議員が顧問とかならともかく、政治力も未熟な議員が地元の後援会繋がりで、ただ時間調整で出席したんじゃないのかい。

>>404 マンション管理士試験上位合格者さん
しょうもない投稿しているのは、他でもない「自称 マン管士上位合格者」でしょ。

居住者の生命財産維持に関わる消防設備の異常を容認、点検は不要との見解を示すなどは、資格返上に値する。

明らかな、自己否定行為を行ったのだから、協会にその旨 申請しましょう。

>>405 匿名さん
機能してますよ
電話するかメールしてみてください

>>408 匿名さん

とんでもない。自民党の幹部がきてますよ。
私、宴席でアンマンでのイスラム国との交渉の話聞いて感動しましたから。

>>409 匿名さん
↑誰が不要って言ってますか？コピペしてください

>>408 匿名さん
↑東京の自民党国会議員は小物ばかりでしょう。

>>413 マンション管理士試験上位合格者さん
大阪拠点で自民党寄りで橋下ファンですか？

>>414 匿名さん
顧問の国会議員は、橋下さんと名誉毀損で係争中です。

管理組合が直接陳情できる常設の窓口を国土交通省住宅政策局に作ると言ってくれてるんだから、
問い合わせしてみたらいいでしょう。
出先機関の地方整備局の係長と話すのとはレベルが違いますよ。

去年の暮れにNHKクローズアップ現代で大規模修繕のコンサルの問題を取り上げたのも
全日本マンション管理士協会の取り組みの成果ですよ。
大阪で悪徳コンサルタント告発の怪文書が出回っていて、全日本マンション管理士協会が国土交通省に働きかけて、国土交通省住宅政策局名義で
全国の管理組合に注意喚起の通達を出したのがきっかけですね。

リベートって悪なの？みんなもらってるよ、理事長とか理事も。
それを制限すると管理費に手をつけるよ。

>>418 マンション管理土試験上位合格者さん
↑民間の発注だから金品の提供、接待、饗応は当然。

全日本マンション管理士協会のホームページみてみたら、去年12月に顧問の自民党国会議員同席で国土交通省マンション政策室幹部と意見交換してますね。

うちのマンションで最近自治会が立ち上がりましたが、自治会会則で「自治会事務所を管理事務室に置く」と規定されています。
管理規約では共用部分を第三者に使用させるには総会決議が必要と規定されていますが、総会決議はとられていません。
そのことを理事長に文書で抗議しましたが、一切聞く耳をもちません。
規約で予め共用部分の使用が規されているのは、管理会社、電力会社、ネット通信会社のみです。
管理規約違反で管理組合を訴えられますか？

>>421
訴えられない。理由は管理組合は規約違反を犯してないから。
むしろ、自治会が管理組合の総会承認決議をとらないで無断で管理事務室を使用していると見るべきである。
だから、自治会の管理事務室無断使用による不法行為を理由に、管理組合が自治会に対して損害賠償請求訴訟を起こすものである。

ウチなどは女理事長の同居人の男（愛人？）が自治会長で有った時期があり解任した。
管理会社１０９との共謀でありマンションは荒れていた。書記、監事、副理事長、等が
責任を追及されて区分所有権を売却した。媒介したのはＲＩ０ぷ０である。

＞＞423: 匿名さん
＞媒介したのはＲＩ０ぷ０である。

媒介したのは東急リバ＊ル。

>>424
勝手に書いたとは思えない。
普通は管理組合と自治会は役員が相互乗り入れしているから暗黙の了解があったと思われる。
規約違反しても文句を言う住民はいないとの前提、ましてや訴訟を起こす強者などいないと。
それに会則の変更は自治会総会決議が必要なので安易に直すわけにはいかない。
うちは自治会長宅を事務所にしている。これ常識だろう。

自治会事務所を自治会長の自宅にしなかったのは、自宅が事務所だと自治会員が出入りするし、陳情の夜討ち朝駆けに晒されるからだろう。
管理組合は管理事務室を組合事務所にしてるから、理事長宅に突撃される心配はない。

住民の突撃に怯えているような肝っ玉じゃ理事長も自治会長も務まらないよ。

>>422
問題は管理組合でしょう？自治会は、賃貸者もいてるわけだから共用部分は云々は
知ったことじゃない。

＞＞426　＞＞普通は管理組合と自治会は役員が相互乗り入れしているから暗黙の了解があったと思われる

普通は役員が相互乗り入れなんてしてませんよ。理事は理事。自治会役員は住民全員に回ってくる賃貸者も含めて。相互乗り入れ？？ありえない。独立独歩。

うちの自治会は、「管理組合の役員の皆さま方と連携し」と自治会長が文書配ってた。
管理組合と自治会では、その目的も構成員も異なるのに、バカなことを言ってるものだ。
ちなみに、うちは管理組合理事会と自治会役員は役職を兼務してる一身胴体。

>>430 匿名さん
↑で、オタクは自治会費払ってるの？

管理組合と自治会は一身胴体ですから、管理費と自治会費一身胴体です。
管理費の中に自治会費月額300円が含まれて徴収されています。

RJC48に理事会役員が参加してるマンションで、自治会業務を管理組合が請け負うバカな管理組合がある。
それによって強制加入の管理組合組合員に自治会業務をやらせる魂胆だ。
管理組合の目的を知らないんだな。
区分所有法第3条の管理組合の目的を頭に叩き込んでから出直して来いよ。

逆に自治会が管理組合業務を請け負うことも考えられる。
そうすればお相子になり、管理組合と自治会の相互乗り入れの効果がある。

>>432 430さん
一身胴体 (いっしんどうたい) 、新語か？

自治会に、強制加入させられると思われる環境はお気の毒としか言えない。

>>434 匿名さん
お相子かあ。

災害発生等々の緊急時を想定しての連携なら意味あるかもね。
対自治体などの地域の窓口として機能するかも？
又、地域の他物件や他の自治会との媒介役も期待出来るのかな？

その当事者の意識次第だね。

自治体が相手にしたいのは住民団体であって非居住を含むオーナーの
団体ではないから、なんらかの形で住民の団体がないと自治体からみると相手が
存在しなくなる。
　
大型マンションだとまとめて３００戸ですではお隣の自治会には加入できない
ことが多いから自前での自治会立ち上げになるが、もともと管理組合はオーナーの
団体で、賃貸で住んでいる人は組合の構成員ではない。

全く別に立ち上げるとマンションにトップが２人できてしまって仲のよい例がない
ではで理事会の下に自治会を組織すると、オーナーで非居住の人とか
住人だけどオーナーではない人をどう扱うかで、これまた完全に解決できている例
は見たことがない。

放置するのもまぁ管理組合からみるとひとつの見識ではあるが、自治体の自主防災組織だの
の防災対応は誰がやるのかという問題は解消されないよね。

管理組合と自治会の相互乗り入れの最大のメリットは、管理組合の居住者名簿を自治会が利用できることだろう。管理組合の居住者名簿のほうが自治会員名簿よりも多くの個人情報が記載されているから。

>>438 匿名さん
そんな事が、許される訳無いでしょう。

個人情報の相互利用なんて、完全に保護法に抵触する行為です。

お相子でアウトだね。

管理組合も自治会も両方個人情報保護法の対象になりますから
片方が集めた個人情報を提供した人の許可なくもう片方に使わせた場合
漏洩元が全責任を追うことになります。　共有するにはオプトインの
条件を満たすために全員の承諾を取り直す必要がありますがそれなら自治会なり
が自分で全戸集めたほうが手っ取り早いくらいで共有するメリットがありません。

まさにこれが理由で、うちの管理組合では自治会に対して個人情報は開示
できないとの通知を昨年の法改正の直後にだしていますね。
面倒でも違法なことはやらないのは当然でしょう。

そんなに対立構造があるのなら、なぜ役員が管理組合と自治会を兼務するの？
同じマンション建物の中、ごった煮でいいと思うけど。

＞＞441: 匿名さん
対立構造？

法令遵守の観点から、個人情報の使い回しなどは不正行為・不適切だという
至極全うなご意見を投稿しているんですよ。

兼務するしないも、個々の管理組合の判断があると思います。

兼務する事により、都合よく対処出来る事でも規約違反や違法行為となる可能性がありますよ。

「同じマンション建物の中」という群設定も、「ごった煮？？」でよいという論理も奇妙に思います。

>>421の管理事務室を自治会が事務所として使用する件は、自治体によっては賃貸借契約を締結しろと指導している。もちろん総会決議でのこと。

賃料はいくらくらい取るのか？
それ以外に管理事務室を管理組合から許可をもらって使用している管理会社の自治会事務手数料も発生する。
自治会事務所だからと用務員を常駐させるわけではないから、管理員が対応しなければならない。

それなら自治会が管理会社と自治会業務委託契約を締結すればいい。
そうすれば自治会は自治会業務をまる投げできる。
そのほうが役員も会員も楽だ。

>>445
その方が管理会社にとってメリットはあるね。
管理組合と自治会の業務を同時に受託できれば相乗効果が発揮できる。
特に自治体から要請される募金活動や地域清掃や防災訓練や防犯見回りを管理会社に委託できる。

管理会社からみたらかなりの金額をもらわないとペイしないと思うんだけどな。
例えば管理員など現場の人間の人件費を除いても管理組合相手なら大規模マンションなら
事務委託費はかなりの金額になっていて、うちのマンションだと軽く自治会費収入の
総額を超えている。

名簿だのの預かりなどのリスクも抱えるとなると自治会費全額程度は貰えるのでないと
私が管理会社側だったら受けないと思うけどな。
地域清掃や防犯見回りまで受託するなら、不定期に人を派遣することになるから
時間2千円程度は払ってくれないと無理だと思うし。要するに自治会側がボランティア
的な労働をたたで募れるからなりたっているわけで商業ベースに乗せようという考えには
無理があると思う。

全くその通り

適法か違法か？で違法でしょうという指摘に対抗するには
適法である理由を書かなければ議論にはなりません。
ごった煮でいいは441さんの勝手な考えであって、
個人情報保護法上は440さんの指摘の通り。
かつ責任は個人情報を集めてもっていた側が負うわけなので
管理組合の名簿の流用を漏洩事故として指摘されると対抗でき
ないと思います。

これは完全に別団体である場合。無論管理組合の下部組織と
して自治会を作るのであればこの問題は発生しないけど
任意団体でかつ住民はオーナーとか限らない部分があるので
非オーナーの自治会長がつくれなくなるとか重複しないとこで
問題はやはｓり無数に出てくるので筋がいいとは思えない。

完全に外だしでつくって各々が名簿などの個人情報を確保するのが
筋でこれなら賃貸住居ならオーナー側に組合が占有者には自治会が
ときちんと対象者を相手にできるからね。

兼務していいかかどうかは各々の規約なり会則の規定によるが
権利制限になるから兼務してはいけないとするならなんらかの理由は
必要にはなるだろうね。

国交省標準管理規約でコミュニティー条項を削除したのは正解だった。
管理組合も自治会も役員相互乗り入れしたがるのは「ごった煮」の目論見があるからに他ならない。

>>448 は
>>442 に対してです

特に自治会費が存在している場合にはその徴収を受託している形に
することで管理組合の外にありますとして聖域を作りやすい。
自治会費なら連合自治会とかの懇親会費だとすれば飲み代を付け
回すのも容易だし万が一ばれてもクラブ活動と一緒の任意団体で
理事長の横領に比較すれば罪を追求されることも少ないからね。

管理組合と自治会の間でお金のやりとりがないのか？　
役員の重複が多くて理事会の飲み代を安全に外で消費するため
のマネーロンダリングの機関になっていないのか？
などはきちんとチェックしていないとおかしなことが起こりやすい。　　

うちのマンションは自治会があるのに管理組合でコミュニティ活動費を予算計上している。
もちろん自治会と理事会は役員相互乗り入れしている。

>>452

またまた、あほなマンション出た～。
さんざん、ここで話題になってたマンションさん？

それってRJC48代表のマンションのことでは？
自治会があるのに、管理組合にコミュニティ委員会作って自治会業務を受託したりその他活動でコミュニティ運営費300万円以上を支出する予算を組むとか。一体、管理組合って何なの？何やってんだか。

>>455 匿名さん
　　　　↑代表、乙