【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

>74人総会にきて全員賛成なのが残りの26人が総会に議決権参加しなかったために可決できないというのと、　残りの26人がきちんと参加して反対だったというのはかなり違う。

７４人しか賛成しないなら特別決議不成立でいいのでは？それが法令・規約通りだから。無理に可決する必要はない。
それでは困るというのなら、初めから法令違反・規約違反して特別決議回避の普通決議に無理やり落とし込んで可決承認したらいい。
法令違反・規約違反していても罰則がないなら、組合員から幾ら「総会決議無効」の異議を唱えられても問答無用の強権で理事会は押し切れる。
その理事会の横暴に怒りの鉄槌下すためには訴訟しかないのである。それが巷で訴訟されている総会決議無効確認等請求事件。

裁判所でも、管理組合の総会決議無効の訴訟が増えているかんじがする。みんなで、議長委任議決権行使を争点にあげれば、法務省の区分所有法と国交省の標準管理規約の欠陥と怠慢が、あからさまになる。先月の最高裁判決も、両者の欠陥を、司法が指摘した結果だ。怠慢をしている役所を正すのが、民意の役割でもある。

>>121
棄権は賛成・反対ではない、3/4以上の区分所有者数と議決権総数を減じる目的がある。

>>123
法令違反、管理規約違反、公序良俗違反も総会賛成決議をとってしまえば管理組合内では有効である。
それを是正するのが訴訟による司法判決である。

管理会社１０９と共謀して法令違反で誕生した偽理事長や、監事、他の役員に定額委託管理費
の返還請求をしている

ところが条件が不利と見たいくらかゆとりのあった役員はマンションを買い替えてそのマンシ
ョンの区分所有権を放棄した。

>>124 匿名さん

棄権により、3/4以上の区分所有者数と議決権総数を減じるのは、結果としてそうなるだけである。それが棄権の目的だから棄権は正当な権利というのは明らかなミスリードでありそのような曲解は戯言である。

そして存在しえない棄権の権利を認めない総会決議は明らかに合法である。

会社法で判断した方が良いと思います。株主総会や取締役会における判例が結構あります。
特別決議成立の要件は、区分所有者数と議決権数が3/4以上あるかどうかですから、棄権は「賛成」でない以上、反対と同様の取扱いになると解されます。
訴訟を検討中なら早く弁護士に相談してください。

>>127 匿名さん

会社法を当てはめることが適切と考える理由は？畑違いで判例が多くてもあまり影響はなさそうだけど。会社法にならった、管理組合訴訟の判例はあるんでしたっけか？

管理組合の総会決議無効確認等請求事件、会社法や社団法人法の類推じゃなかったっけ？
最近の理事長解職も社団法人等の理事会決議を援用していたけど。

最高裁でひっくり返ったやつですよね。
判決は区分法の範囲内のみでの判断だと思うんですが
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

その理事長の解任の訴訟、一審と二審の判決が初めから間違ってる。
だから管理組合が控訴・上告して最高裁まで行ったのだよ。

ところで区分所有法の範囲内のみの判断と言うなら、「区分所有者及び議決権の各過半数以上、区分所有者及び議決権の各3/4以上で決する」としか規定されてないから、棄権は賛成も反対もしてないから区分所有者と議決権に入れないことになるね。

決議の賛成と反対は、決議に参加して意識的に賛否を表明して初めてできるものです。
一方、棄権はそもそも決議に参加しないことです。棄権者は決議に参加していないのです。
そうなると、棄権者を議長委任で強制的に決議に参加させることは、棄権者の不参加の意思に反して虚偽の決議参加になります。

選挙で投票に行かなかった（棄権した）のに、自分の票が候補者に按分して投票されていた・・・・
違法と言うよりも公序良俗違反（民法代90条）を問われるのでは？
RJC48の6人もいる弁護士メンバーで吟味してください。裁判する価値のあるテーマです。

民法第90条（公序良俗）
公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

>>130 匿名さん

その最高裁判決は、むしろ、区分所有法ではなく、管理規約の理事会決議として判断しろ、ということ。
その理事会決議の有効性を、改めて、差し戻し高裁で、検討するということ。

>違法と言うよりも公序良俗違反（民法代90条）を問われるのでは？

管理組合の規約制定における権利の乱用による民法第1条第2項の信義則違反と思われる。

この100%特別決議の票数を集められるか否かは、今どこの管理組合も頭を痛めてる。
民泊新法による民泊の届出が開始される3月15日までに、管理規約を改正して民泊新法による民泊を承認しないとの条項を追加しないと、管理組合は民泊を承認したことになってしまう。
この間に定期総会があればいいが、ほとんどのマンションは臨時総会で規約改正の特別決議をとらないとならない。
大問題である。

裁判しないとわからないことをここで議論しても意味があるかどうか。


訴えるためには、自分がそのマンションのオーナーであるなど利害関係者であることは必須で、
かつ訴えて認められれば実際に利益を得られることの証明は必須になる。

「棄権する権利がある」からで、既に成立している規約の違法無効を訴えて勝てるかどうかは
やって見なければわからない。ここに書いてる人は単にネットで見てこれは違法とか
主張してるだけでそもそも原告となりうる資格があるかどうか。
そうでないなら議論する意味はないな。

>>135
うちは全く理事会で検討してないよ。
ということは民泊新法の民泊はＯＫになるんだ。
当然と言えば当然かも。今までの違法民泊ではなく合法民泊なんだから。

>>136

訴えの利益とは、 国家の裁判機関を用いて紛争を解決するに値するだけの利益・必要性のことである。これを欠く訴えは不適法として却下される。民事訴訟においては、原告の請求に対し本案判決をすることが当事者間の紛争を解決するために有効かつ適切であること。

形成の訴え（形成訴訟）は、法規の定める形成権の行使による権利義務関係ないし法律関係の形成・変更を目的とする訴訟であるから、法律に規定がある限り、訴えの利益が認められるのが通常である。しかし、事情の変更等の理由により、形成権の行使が無意味であると認められる場合には、訴えの利益を欠くことになる。

>原告となりうる資格があるかどうか。

原告適格の問題でそのマンションの区分所有者じゃなければ原告になれない。
だから前スレ>>113で指摘されているように代表が原告になって自身の管理組合を訴える。
RJC48の実験的法務問題として取り組む。そして控訴・上告で最高裁の判決をとる。
最高裁が棄権者議長委任議決権強制行使の判決を下せば、鬼に金棒。
そうなれば全国のマンションで採用され、もはや特別決議は必ず成立させることが出来る。
これがRJC48の輝かしい最大の成果になる。勉強会で無駄に酒を飲んでるわけではないことが証明できる。

ずっと読んでたけど、書き方ひとつでニュアンスが変わり、馬鹿な私にはわかりずらかったですが、
121さんのおっしゃるとおりでしょうね。
棄権は権利を放棄した人、忖度する必要なし。
賛成でも反対でもなし。それはそれで仕方がない。理事会としては次回からは関心を持ってもらうように
努力することです。

棄権は議決権行使の権利を放棄して総会決議に参加しなかったことじゃないの？
だから賛成票にも反対票にも入れないで区分所有者数と議決権数をその分だけ減らす。
当たり前のことですよね。
それを何で賛成票と反対票に無理やり入れるの？筋が通らない。

>>141 匿名さん

投票する意思を持たない不良区分所有者が特別決議行使の定足数の不足で特別決議の成立に影響を及ぼすのを禁止するためである。案分することにより特別決議の賛成反対には議決権を行使した真に価値のある区分所有者の意見のみが反映されることになり権利を放棄する不届きな区分所有者を空気として扱うことが可能となる。

１４２さんの考えなら全ての総会の案は理事長（議長）の一人で可否されるので、

総会を開催する必要はない。全ての案件は理事会で決めて無駄を省くといいでし
ょう。

マンションが良くなるか悪くなるかは、運、次第でしょうから、どうなるでしょ
うか。？

ワンオーナーの高級な賃貸マンションの方がはるかに優れたマンションでしょう。
ワンオーナーなら利益を上げる為にマンションの管理にはやかましいでしょうか
ら。

他人（一部の悪徳組合員、悪徳管理会社、知識の無い順番制の役員）に、運、を
任せたら、マンションの将来は、スラム化に一直線。

賢い組合員はこの期に売却して買い替えるでしょう。中古物件の売却物件が多い。

>>142 匿名さん

全くの驚きです。

投票してない人の票を理事会が恣意的に票操作するなんて不正ですよ。
しかも管理規約で票操作を規定する改正をするなど呆れて物が言えません
公職選挙でよくある不正そのもの、この場合は公職選挙法違反ですから犯罪になります。

現実にそんな不正を平然としてる管理組合があるなんて初めて知りました。
訴えられて裁判になれば負け確定ですね。
それにしても組合員から異議や訴訟を提起されないのが不思議です。
理事会も組合員も完全に不正に対して麻痺してますね。

組合員からは異議の申し立てはするが、こんなマンションは大体悪徳管理会社の傀儡政権の
組合員か自治会関係の役員が裏で動いている。

管理会社１０９などは、悪い組合員と共謀して、異議を申し立てる組合員に様々な圧力を掛
けて口封じをする。

弁護士を使って勝訴するだけの価値のあるマンションなら、その手もあるが、組合員の資質や、
建物の構造、設備等の材質、設計等々を考えると、永住する事に不安のあるマンションは、買
い替える方が良いのです。

買い替え資金もなく、永住しなければならなければ弁護士を使って勝訴して自ら先頭に立って
管理をするべきでしょう。

あくまで組合員の資質が最終的にはマンションの資産価値を維持する事になるのです。

詳しくないんだけど、総会で決議事項の内容だけ説明して、その後の投票じゃダメなの？者数及び議決権の賛成が3/4以上になるか、どちらかの反対が1/4以上になるまで期日を延長しながらやればいい。ネットポータル上での投票が出来れば、途中の意志変更も容易だろう。
特別決議事項はそれだけ区分所有者への影響が大きいものなので、未投票の人を勝手に委任扱いや母数から外す行為を許すと、やり方次第で一部の人が好き放題決定できるので非常に危険だと思います。

総選挙において、投票しなかった国民を内閣総理大臣に一任するような制度。
政権側にとってこれほど便利な、伝家の宝刀はない。権力側が欲しがる法律。

それを許す悪徳組合員、管理会社、マンション管理士等が徘徊するのが分譲
マンションの仕組みである。

良い結果がでればいいけど。？

>>142
そのマンション、理事会に自浄能力がないのなら、お金かかるけど一度マンション管理士に依頼して、規約の見直し等を含めた理事会の綱紀粛正をコンサルしてもらったほうがいいですよ。重松とかメルとか有名な管理士がいます。

>>146
期末定期総会は、会計期終了後2ヶ月以内に開催しなければなりませんから、総会議案書を会計期終了の翌月には配布して、1ヶ月近くのインターバルをとって欠席議決権を集めることになります。スケジュール的に結構タイトになります。通常は、議案書配布は総会の2週間前がほとんどの管理組合です。

>>147
理事会が恣意的に理事会運用するための方策です。権利の濫用で危険きわまりないです。

こんなえげつない、マンションRJC48のメンバーのマンション？それともRJC48加入マンションは全部そうなの？
それとも、別のマンションの話？途中から読みだしたので、トンチンカンな質問ですみません。

>>142 匿名さん

たぶんマンションオタクが長期政権を目論んで独善で作った規約だと思います。
今年のRJC48の法務テーマにしてみんなで議論したらいかがですか？
新年会の27日に提案するのが良いでしょう。
弁護士やマン管士もメンバーにいますから申し分ないですよ。
その結果、不合理な規約となれば代表が訴訟を提起すればよいのです。
「総会決議で棄権した不届き者の議決権の票操作をすることに社会通念上合理性があるか？」
これがテーマです。

真面な人間はそんな悪徳組合員のいるマンションには住まないでしょう。

今年あるかもしれない憲法第9条改正の国民投票、棄権者の票を内閣総理大臣委任として賛成票に入れられたらたまんねーよ。

１５１の匿名さん
真面目なつもりだったんですが、無知でした。
周囲も真面目・無知・無関心派が大多数。
一戸建よりマンションと思い、マンションに引っ越してきましたが、失敗かな？
つまり、理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。
ブログだけならましですが、本も出すとか言う人もいるそうです。

>>152 匿名さん

棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

>>154
>棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。
>結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

区分所有法　第８節　復旧及び建替え（第６１条－第６４条）における取り扱いは？

>理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
>理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。

うちもそう。要するに守旧派が留任と人を送り込んで延々と長期政権を維持している。
しかし、うちは守旧派打倒に2回革新理事長が誕生した。
だけど1回目の革新理事長は守旧派の猛攻で僅か3ヶ月で辞任に追い込まれた。2回目の革新理事長は守旧派の猛攻を跳ね除けて任期を全うして引退したが、その途端守旧派政権に戻ってしまった。
今、2回目の革新理事長だった人は守旧派理事会に対して一組合員の立場で訴訟爆弾を落として掃討作戦を展開している。

>>154
そのやり方って意思表示がない人/議決権を母数から除外してるのと結果的に同意だよね？
「賛成」と「反対」だけでなく、「棄権(他の区分所有者の意志に従う)」という意思表示があってもいいとは思うけど、意思表示していない人を勝手に「棄権」扱いにするのは問題無いんですかね？
同意なのに未投票分を案分なんて面倒なことやるからには、区分所有法の「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議」において、母数を投票者のみにするという解釈は難しいんでしょうね。

管理組合、管理会社への訴訟は、どんどんやって、判例を多く作って、今の現状を打破すべきです。
そうでないと、マンションの区分所有者は、先々まで、余計な金を取られ続けることになる。

管理費等が１００円/㎡がボーダーライン。これより多くなると何らかの原因がある。
例えば、組合役員や管理会社の担当の着服や工事の水増し、若しくはは架空工事費、
等々の疑いを持つべし、
実務経験のあるマンション管理士であれば会計報告の中から不正を推測する能力はある。
毎期の会計報告書（議案書）は保管しておいてください。

数字は嘘はつきません。

>>159 匿名さん

どこの零細管理会社だよ。
そんな管理費でまともな会社なら無理。
駐車場が平置きで全戸割当てありの利用料が一万以上ならわかる。
それが全て管理費に補填可能だから。

駐車場使用料は月額１万円以上で合計すると修繕積立金よりおおい。
勿論修繕積立金会計へ繰り入れている。

分譲当時から管理規約に有ります管理費等負担額一覧表では管理費等
は８０円/㎡で設定されている。

大規模マンションですからそれだけ個人負担は少ないが、数人のマン
ション管理士や建築士がいて、管理会社はそれだけ厳しい注文に従っ
てくれている。

つまり、これだけで充分２回目の大規模修繕費や設備等の更新費は足
りている。

お金持ちの組合員のマンションでしょうから馬鹿にする気持ちもわか
りますが、建物や設備等には大差はないと思っております。

安い費用で良いマンション管理をしようと試みる組合であれば参考に
なるマンション管理の組合ではあります。

>>154
致命的間違いをしている。
総会の棄権者は投票をしていないのに、154は棄権者を投票した白票扱いにしている。
これは明らかな棄権者票操作の不正である。

>>157
区分所有法では普通決議（第39条）も特別決議（第31条）も、分母は区分所有者総数と議決権総数である。
同法では、普通決議は別途規約で定めることが出来るが、特別決議は同法以外は法令違反になる。
154は、分母は区分所有者総数と議決権総数であるが、棄権票を白表扱いにして賛成・反対とも票の水増しをしている。

結論から言うと、154の方法は特別賛成決議を得んがための票の不正操作と断言できる。
訴訟になると、信義則違反（民法第1条第2項）と公序良俗違反（民法代90条）が問われるであろう。

管理会社１０９の担当や課長支店長も総会に同席して棄権票は議長

（理事長）に一任すればいいとのアドバイスで、棄権票の議決権総
数の３分の１を賛成票に投じて規約の設定、変更、廃止の案を可決
しました。

その規約によって選任された役員によって組合は運営されている。

>>162
そうですよね。>>154が許されるなら、もっと厳密な投票のルールや罰則まで法律で定めないと、いくらでもグレーな方法で特別決議できちゃいますよね。
そんな方法で特別決議した事例が有るなら、今後の為にも訴訟して欲しいですね。

>>162 匿名さん

やれやれ、区分所有法で都合が悪くなると民法を持ち出して駄々をこねてきたよ。

RJC48で第三者委員会を立ち上げて、該当マンションの管理規約を調査したらいい。
その結果で訴訟をおこせばいい。

白票なら議決権を行使したわけだから、その扱い上で無効とするか賛成・反対に振り分けるかは議論のしどころだと思う。
ところが棄権は議決権を放棄して総会に参加しなかったのだから票自体が初めからないことになる。議決権を行使した白票ではない。

>>167 匿名さん

区分所有法は棄権で議決権が行使されない状況を考慮していないザル法である。反対と明確な意思を持った棄権と無関心の棄権を判別することは不可能である。区分所有者が無関心で不真面目な場合を想定していない区分所有法の穴を埋めるための棄権票の案分である。

総会に参加してない棄権者の票を何で案分するの？票がないのに。不正でしょう。

未投票の人を勝手に「棄権」とか「無関心」とか決めつけるのは危険と思います。
議案に対し事前に十分な説明や質疑応答、意見交換の機会や投票期間が確保されていて、なお総投票数が一定割合に届かない場合かつ議案を決議できないことの時間経過が管理組合に明らかな不利益を与える場合にのみ発動可能とかなら理解できる。
あとは、区分所有法では議決権の委任は現在は特定の誰かにしかできないように読めるけど、投票者の総意に従う(案分と同意)という意思表示区分があってもいいと思う。明確な意思を示さず周りに同調する日本人の気質に合ってるよね。