レーベン金沢 MID WEST TOWER

>>50 通りがかりさん

ちなみに、元のプレサンス仕様はこちら。
棟数（建物数）が減ってるから建築面積が減ってるのは分かるけど、高さも低くなっている。
それでも MID WEST TOWER よりも階高は高いから、天井は低くならないはず。多分。

>>50 通りがかりさん

・6月下旬　プレサンス断念（看板取り下げ）　
・7月中旬　レーベン引渡（看板完全撤去）　
・9月上旬　着工予定　
とは進行が早いな。
断念がもっと早かったとしても今年に入ってからだろうし、それからレーベンに話を持ちかけて、レーベンが商品性を検討し再設計してるわけで。
（レーベンの方からプレサンスに話を持ちかけた可能性もあるけど。）

通常、着工と前後して販売開始が多く、その遅くとも数ヶ月前には物件概要を公開するものだけど、この物件はまだ公開されていない。
条例による開発計画の広告が終わるまで物件概要を公開できないのか、あるいは進行が早すぎてモデルルームを確保できていないのか？

>>46 坪単価比較中さん

9階が叩き売り開始。
（3,880万円 → 3,300万円）
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,350/76.62 = 56.8万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/両壁 　　3,300/65.56 = 50.3万円　
6階/両壁 　　3,680/67.90 = 54.2万円　

一気に 580万円も下げるとはね。
築1年経過とレーベンが直ぐ近所に再進出決定で、新築プレミアムがなくなったので遂に諦めたのかな？

>>53 通りがかりさん

9階って未入居だったのね。
これって転売屋投資家かな？
叩き売りって言うけど分譲価格+登記諸費用+売却仲介手数料と同じくらいに下げて利益上乗せを諦めて同値撤退しようとしてるだけじゃないのかな？

あと今更だけど管理費の平米単価242円って相当高いね。
逆に修繕積立金は平米単価82円ってことは長期的にかなり値上げ必須なんでしょうね。

レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 9階3LDK 【MHF29801】 ｜大京穴吹不動産
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/

マンション等レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ
新築未入居物件×金沢駅徒歩１３分
価格3,300 万円 (税込)
間取り3LDK
専有面積65.56m2
築年2019年8月築
向き南西
所在階9階
建物階数地上17階
交通北陸本線 「金沢」駅 徒歩13分
所在地石川県金沢市駅西本町３丁目

価格3,300万円 （税込）
管理費/修繕積立金15,900円（月額）/5,410円（月額）
その他費用1,890円 (月額)(内訳) インターネット料
間取り3LDK
専有面積65.56 m2
バルコニー面積12.3 m2
専用使用部分面積-
築年2019年8月築
構造鉄筋コンクリート造
所在階/建物階数9階/地上17階
向き南西
総戸数81戸
管理方式日勤
所在地石川県金沢市駅西本町３丁目
交通北陸本線 「金沢」駅 徒歩13分
周辺環境-
リフォーム内容-
現況空家
土地権利所有権
用途地域商業地域
駐車場空有(1台) 2,000円～8,800円(月額)※確認日：2020年4月9日
引渡相談
取引態様仲介
備考日勤管理 　町内会費6，000円（年1回）
情報更新日 2020/08/09
次回更新予定日 2020/08/10

>>54 匿名さん

おそらく転売屋投資家でしょうね。
この住戸（9階 Cタイプ）は昨年9月中旬から売りに出ていましたが、同じ大京穴吹不動産で隣の 9階 Dタイプが昨年8月に売りに出て、それが売れた直後にこの Cタイプが出てきたので。

どう見ても叩き売りでしょう。
このマンションの分譲時に一番安い住戸は 2階 Cタイプ 2,898万円でした。
価格が 1階あたり 50万円ずつ上がると仮定すると、50 × (9 - 2) = 350万円で 9階 Cタイプは本体価格だけで3,250万円ほどになってしまいます。

実際には、2,898万円は広告用の目玉商品（デベロッパーの利益はほぼない）であり、通常の利益を乗せれば 3,200万円ほどになるはずです。また、このマンションで最高額の住戸は 5,000万円程度に設定されていたようです。この他にキャンセル住戸の価格も1戸単位で公開されていました。
レーベンは全体の価格表を公開していませんが、これらの情報を参考に計算すると、9階 Cタイプの価格設定は 3,600万円から 3,750万円ほどの間になっていたはずです。
（このマンションは販売が好調で竣工の3ヶ月前に最終期が完売しているので、値引きは行なわれていません。）

この他に、修繕積立基金や登記費用など諸経費が 100万円、「オプション設置：カーテン、エアコン４台設置済み（LDK１台、洋室各１台）、フロアーコーティング、食器棚、全室照明設置等」とあるので、オプション相談会で 200万円ほど使っているのかもしれません。

本体価格を最も安い 3,600万円と仮定しても、全部合計すると 3,900万円であり、値下げ前の 3,880万円に近い金額になりますね。
（あれ？ 転売屋投資家の利益がない？）

管理費が高いのは、その通りですね。おそらく管理会社（レーベンコミュニティ）にぼったくられているのでしょう。
修繕積立金が当初は安いのは、他のマンションでもありがちな話であり、いずれ 2万円以上に上がるのでしょうね。

>>55 周辺住民さん

うわー、かなりの損切り値下げなんですね。

一般的に中古マンションって売り出してから市場の反応が悪ければ
2，3ヶ月毎くらいに100万円から200万円ずつ値下げしていくのが多いですよね。
今回はいっきに値下げしてたからよっぽど資金繰りに困ったとか
またはこれからもどんどん下がっていくと判断したのかも知れませんね。

あとはこれがお買い得になるのか今は暴落の序の口なのか何ヶ月か数年後にしか解らないですね。
2008年9月のリーマンショックの時は2年後から3年後が一番安くなったっていうし。

このオプション部分は見逃してました。
未入居って記載してあってこれだけ備品があるっていうのはひょっとして新築販売時にモデルルームだったのかなと思いました。

https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/
（物件概要）
・オプション設置：カーテン、エアコン４台設置済み（LDK１台、洋室各１台）、フロアーコーティング、食器棚、全室照明設置等（詳細は担当にご確認ください）
・１７階建ての９階住戸
・３LDK、６５．５６平米、南西向き
・駐車場敷地内に全戸数分完備（２０００円～８８００円）
（構造・設備）
　（構造）・・コンクリート強度Fc33～42N、二重床二重天井、アウトフレーム工法、複層ガラス、住宅性能評価書取得予定（設計・建設）
　（設備）・・オール電化（エコキュート）、浴室換気乾燥機、浴室テレビ（12インチ）、IHクッキングヒーター、低騒音仕様シンク、
　　　　　　　浄水器一体型CIハンドシャワー水栓、高速光ファイバーインターネットサービス（24時間使い放題：使用規約あり）　等

>>56 匿名さん

確かに 100万円から200万円の刻み幅で値下げする場合が多いのですが、この戦術だと購入検討者が「もう少し待てば、もっと値下げするのではないか？」と考えて足下を見られ、適正価格を下回るまで売買成立しない場合があるのだそうです。
今回一気に下げたのは、資金繰りに困って現金化を急いだ可能性もありますが、新築の仕入れ値ベースから周辺中古相場ベースに切り替えると共に、「これ以上は下げるつもりはない！」と宣言したのかもしれません。（とは言え、交渉次第であと 100万円くらい引けそうな気はしますが。）

周辺の中古相場を見るならば、ほぼ同じ立地の　
ダイアパレス駅西中央　1999年12月築　
アパガーデンズ駅西けやき通り　2005年2月築　
少し離れて　
エクセーロ駅西　2006年9月築　
D’クラディア駅西中央公園　2005年7月築　
ポレスター駅西本町　2008年9月築　
築年数の近い　
プレミスト金沢駅西本町　2017年3月築　
辺りまでが比較対象でしょうか。
立地の近い物件は築年数が古く、築年数の近い物件は立地が離れているので単純比較はできませんが、上記の価格を見るとおそらく 3,300万円というのが築浅としての適正評価に近いのでしょうね。

景気が悪化してもすぐには値崩れせず、2, 3年後に影響が現れる理由は、新築価格が中古価格に影響するからだそうです。
景気悪化で以前はその価格帯で買っていた層の人たちが買えなくなっても、もう少し上の価格帯で買っていた人たちが降りてくるので結局は売買が成立してしまい値崩れしません。また、建設中の新築マンションは既に原価が確定しているので、簡単には値下げできません。
しかし、景気悪化後に企画されるマンションは原価を抑えて安く販売しようとします。そういった新築マンションが 2, 3年後に販売開始され、中古価格とのバランスが崩れて中古も安くなるのだそうです。

駅西エリアの場合、（仮称）レーベン金沢駅西2 が来月着工予定であり、ほどなく販売開始されるかと思います。この物件はコロナ前にプレサンスが企画・設計していたのですが、最近になってタカラレーベンが土地を買い取ったものです。基本的にはコロナ前の設計ではありますが、階高を低くするなど一部再設計してコストカットを図っているようです。また、内装や設備でもコストカットしているかもしれません。
レーベン金沢駅西2 が従来よりも安い価格帯で販売されることにより、MID WEST TOWER をはじめとした周辺の中古価格の値崩れが始まるのかもしれませんね。

この物件(MID WEST TOWER) には、棟内モデルルームは設置されていませんでした。
竣工の 3ヶ月前に最終期を完売しマンション ギャラリーも閉鎖してしまうほど好調だったため、棟内モデルルーム（現地販売センター）を設置する必要がなかったのです。
（マンション ギャラリー閉鎖後にキャンセル住戸が幾つか発生してたけど、どこで接客していたのだろうか？）

>>52 通りがかりさん

業界紙に載っていた。

【石川】プレサンスからタカラレーベンに／「（仮）金沢駅西本町２新築」／マンション建設／村中建設で来月着工へ
http://www.senmonshi.com/archive/02/02F86K5GC0PZRQ.asp

「ライバル関係にあるマンションデベロッパーが別の企業に用地を売却するケースは珍しい。タカラレーベン開発部では「プレサンスコーポレーションが全国的に用地を売却する動きがあり、その中で決まった。既に近隣住民に対する説明会も終えており、計画を進めていきたい」（北陸営業所）としている。」

確かにライバル関係にはあるけど、必ずしも仲が悪いわけじゃないのよね。
今回は土地（と建設計画）だけだったけど、タカラレーベンは以前、三菱地所が宣伝広告を開始していた物件を1棟買したこともあるし。

三菱地所､上尾マンション｢損切り｣の顛末
マンション市場で進む｢寡占化｣と｢すみ分け｣
https://toyokeizai.net/articles/amp/253093

当然同じエリア内で競合することもあるだろうし、損得計算もあるだろうけど、他社の持て余している物件を引き取るなど、棲み分けで共存共栄できてるのではないかしら？

…
話変わるんですけど周辺地域居ついて質問させてください。

少し遡るとバス利用している方が多くみられるのですが、買い物時は車があったほうが良さげとの書き込みがあります。

私は免許を持っていない(旦那は持っているがペーパー)のですが車はあったほうが何かと便利なのでしょうか？

>>59 匿名さん
通勤・通院・送迎などで使わないならなくてもいいんじゃないですかね。
買い物はコンビニ・ドラッグストアは近くにありそうですし、スーパーもマックスバリュが近くでは大きそうですがそこまで徒歩・自転車可ならいいのかと。ニトリやヤマダ電機もありますし。
休日に中心街等行く時はバスでいいと思いますよ。
コストコとか大きめのイオンモールに行きたいとなったらさすがに車いるかも知れません。

>>60 評判気になるさん
今のところ夫婦２人なので通勤で車とかはないです。
徒歩や自転車圏内で買い物出来そうなところがあってよかったです。

大きい荷物などは配達利用してみたり慣れるまではそうしていこうと思います。

色々と参考になる意見ありがとうございます。

>>53 通りがかりさん

17階がいつの間にか（20日に？）値下げされてた。
（4,350万円 → 4,050万円）
https://www.shinkouzensai.co.jp/mansion_list/mansion_detail/room_detai...

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,050/76.62 = 52.9万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/中住戸 　3,300/65.56 = 50.3万円　
6階/中住戸 　3,680/67.90 = 54.2万円　

14階が割高のように見えるけど、眺望（夜景）は17階よりも良いはずなので、そこをどう評価するかかな？　
6階はもう一段の値下げが必要だろうね。

>>62 通りがかりさん

9階が大京穴吹不動産のページから消えた。（3度目？）
せっかく大幅値下げしたんだし、今度こそ売れるといいね。

ちなみに、この物件の場所は公示地価の基準点になってるんだけど、その鑑定評価書での開発法による平米単価は 50万円弱だった。
もちろん新築時の値付けはもっと高かったけど、築浅中古であれば妥当な見積もりだったのかも？

>>52 通りがかりさん

駅西本町1丁目（仮称 駅西2）の方、工事用囲いが設置され、建築確認番号などの掲出はないけど地面に糸が張ってあった。
来週から重機搬入して基礎工事開始かしらね？

それと、物件ページはいつ公開されるのかしら？
とりあえず外観イラストのトップページと物件概要，現地案内図程度なら、もう公開できそうな気がするけど？

>>62 通りがかりさん

17階値下げ
（4,050万円 → 3,850万円）
https://www.shinkouzensai.co.jp/mansion_list/mansion_detail/room_detai...

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　3,850/76.62 = 50.2万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
6階/中住戸 　3,680/67.90 = 54.2万円　

直近で成約した
9階/中住戸 　3,300/65.56 = 50.3万円　
と同じ坪単価だし、やはりこれくらいが妥当なのかな？

>>64 通りがかりさん

1丁目の駅西2の建設現場、流石におかしいな。
建築確認番号をまだ取れてないのかも？

工事用囲いを設置し、
村中建設の旗が翻り、
1週間の作業予定が掲出されてるけど、

工事名，建築確認番号，責任者名，発注者名，緊急連絡先，雇用保険など、それ以外の情報は掲出されてないし、
工事の進捗も著しく遅いように見える。

いつでも着工できる準備は整えてあるけど、建築確認番号が取れてないなどの理由で、マンション本体の建設作業に着手できずにいるように見える。

>>66 通りがかりさん

やっと「（仮称）レーベン金沢駅西本町II 新築工事」の標識を掲出して杭打ち機も立っていた。
公式ページ公開も近そうね。

プレサンスの設計から高さを抑えるなど少し手直ししてるようだけど、建築確認が「令和1年9月24日」ということは、プレサンスが建てる気満々で建築確認まで取得してたのをそのまま流用できたのね。

販売好調らしい
https://news.yahoo.co.jp/articles/c168a2071034efbda06de1385d6449dd8f42...

>>68 通りがかりさん

落ち着いてよく読みなはれ。

販売好調だったのは一昨年から昨年にかけての MID WEST TOWER（3丁目）新築時の話。完成前後から 4戸が中古で売りに出てるけど、1年経った最近になって やっと 1戸売れただけ。

駅西本町II（1丁目）の方は、まだ販売どころか物件ページすら公開されてない。
今から売り出したら、レーベンも市内の他社物件と同様に惨憺たる結果になるだろうね。

まぁその辺は良くない？
そこまで深読み？しなくてもええやろｗ

>>68 通りがかりさん

「８階建て５３戸」ということは、
7 × 8 = 56 戸だから、

8 階： 5 戸　
2-7 階： 8 戸　
1 階： 全て共有部　
または、
2-8 階： 7 戸　
1 階： 4 戸 ＋共有部　
かしらね？

あの敷地で、ファミリー向け 3LDK を 7, 8 戸も並べるほどの奥行きがあったかしら？

>>71 通りがかりさん

バルコニー側の隣地境界線が計 48.780m だから、平均スパンは
8戸/階だと 6.0m。3LDK だと狭いかな。
7戸/階だと 6.8m。余裕でしょ。

>>65 通りがかりさん

毎月のように値下げして売り急いでた 17階が、遂に下げ止まって賃貸も募集し始めたっぽい。
でも、住宅ローンがあると事業用債務になって銀行から叱られるのでは？

https://suumo.jp/chintai/bc_100212380146/
賃料　17万円　
管理費・共益費　15000円　
駐車場　敷地内10000円/機械式駐　
間取り / 専有面積　3LDK / 71.93m2　
階建　17階/17階建　

>>73 通りがかりさん

やっと売れたのかな？
深考全幸だけが SUUMO, at-home からも消えてるけど。

>>74 通りがかりさん

LAND PLAZA も消えた。
賃貸だけが残った？

>>67 通りがかりさん

杭打ち機が消えて、直ぐにタワークレーンに代わったっぽい。
地面を掘って防火水槽とかは作ってないのかな？

>>76 検討板ユーザーさん

地面を掘削してますよ。
タワークレーンは上に操作室がないタイプで、おそらくタワーパーキングの場所に立ってますね。躯体の完成後に撤去してからタワーパーキングを建てるのですかね。

>>75 検討板ユーザーさん

賃貸も消えましたね。
やはり坪単価 166万円（平米 50万円）が妥当な値付けのようで。残りは 6階と 14階ですが、もし本気で売りたいなら、これで値下げ不可避ですかね。

>>78 通りがかりさん

何だか面白いことになってきたかも。

まず、14階が SUUMO, at home, つなぐ不動産のページから消えた。
81m2 もあるのに 2LDK だと需要が限られていて売れづらいらしいけど、やっと売れたのかな？

そして、6階が SUUMO, at home では値下げされた。
（3,680万円 → 3,480万円）
ライトフは未反映だけど、ポータルの更新を優先して自社サイトは後回しというのは、他社でもよくあることらしい。

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　3,850/76.62 = 50.2万円　成約　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　成約？　
9階/中住戸 　3,300/65.56 = 50.3万円　成約　
6階/中住戸 　3,480/67.90 = 51.3万円　販売中　

14階だと周りの高層マンションよりも少し低い位置なので眺望は所々遮られるはずだけど、50m道路が途中で少し曲がっているおかげで金沢駅まで真っすぐ見通せるし、割高でも眺望代だと思えば妥当な値付けだったのかな？

駅西本町1丁目（元はプレサンスが計画し頓挫）の方の公式ページが公開され、スレも立った。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666498/

今後は1丁目の物件の話はそっちでしてね。

あれ？？
https://www.raitofu.com/news/detail/154200

まだ売りに出てるように見えるけど？
破談になったのかしら？

>>81 通りがかりさん

SUUMO などのポータルからは全て消えたようだから、やはり売れてたのですね。
これで新築当初からの中古の売り出しも一掃されたはず。

それにしても売買契約成立から引渡（代金全額払込）まで10日足らずとは速いな。ローンを使わず現金一括なのかしら？

ベンチマークとして注視中 Φ(._.;
そういえば、もうすぐ公示地価が出るはずね。今年はいくら下がってるかな？

>>83 通りがかりさん

もののふの 矢橋の船は速けれど
急がば回れ 瀬田の長橋

相当急いでるように見えるけど、一般で 4つ契約しても結局は SUUMO とかが入口になるから同じではないかしら？

>>83 通りがかりさん

公示地価　17.8万円（0.2万円下落）でしたね。

開発法の平米単価 50万円というのは、新築としては安すぎるけど、築浅としては妥当な見積もりだったみたい。

>>84 通りがかりさん

マンション専業に絞って値下げしたみたいね。
戸建て土地と買い方の零細はマンションの売り方を知らないようだからね。

チャレンジ価格としても高すぎるなあ。
売買実績を見れば相場が分かりそうなものなのに。

やれやれ。 同じ間取りプランの縦列で
1戸目が 3,750万円で売りに出てるときに
2階上が 4,280万円で売りに出れば
誰しも価格差が大きすぎると思うし
その更に 2階上が 3,950万円で出れば
誰しも価格差は 50万円/階 が妥当であり
2戸目は高すぎると思うでしょうに。

病院や保育園など結構充実されてるんですね。あーコストコが近ければな・・出来ないかな

>>90 マンション検討中さん

コストコは……　無理でしょうね。

まず一つに土地がない。
街区を1つ丸ごと使うほどの土地が必要になるだろうけど、そんな土地はもう残っていない。
もし、TSUTAYA やニトリの土地が空いたとしても、コストコには狭すぎるでしょう。

もう一つは高さ制限の問題。
50m 道路の 8号線までの区間は「低さ制限」が設定されており、最低 9m（3階建て相当）の高さの外壁が必要になる。（正確には、ファミマまでの区間は最低 12m）
たとえば、スギ薬局金沢駅西店は一部2階建てにしてこの制限をクリアしてるけど、その2階はテナント募集中のままになってる。ドミナント出店でなければ、建てなかったでしょう。

この近辺でコストコを作るとしたら、コロナワールドのように海環まで行く必要があるでしょうね。

ちなみに、50m 道路沿いにコンビニが少ないのも、おそらく低さ制限のせいだと思う。
セブンイレブンのようにビルの1階に組み込まないと、単独では新たに建てられないからね。

>>89 通りがかりさん

何か、同じ間取り3連発の1戸目は売れちゃったみたいね。

>>92 通りがかりさん

売れてなかった。3580万円に値下げしただけだ。
350万円／階とか、適正価格がいくらなのか分からなくなるね。

また1戸売りに出た。
空室が増えてゆく。

6階が SUUMO から消えた？

6階賃貸出てる
勿体無いかも…

>>96 マンション検討中さん

同じ間取りの8階よりも6階の方が中古価格は高い状態で賃貸にも出したので、値下げできない理由が何かあるのかもしれませんね。知らんけど。

既に何戸か中古売却と賃貸が出てるけど、それらを見ていて思うのは、マンションを扱い慣れてない小さい業者には依頼すべきではないなあと。
専有面積，駅距離，最寄りコンビニなどの情報記載が誤ってると依頼者である売主・貸主に不利になるし、今後の事例データ蓄積などの面でも有害でしかないし。
不動産の取引はどこの業者に依頼しても SUUMO とかのポータルサイトを介して買い手・借り手に届くことが多いわけだし、マンション名を言って「あぁ、あそこですね」と即座に返ってくるような業者に依頼した方が良さそうな気がする。

16階が1ヶ月ほど経って復活とか一体何なんだ？？　
普通は売買契約成立しても引渡までは消さないものでしょ。

2022年 公示地価　18.0万円　
昨年より 0.2万円アップ↑　
　
って、まあ横這いだよね
ちなみにプラウドの3軒隣は 38.5万円　
昨年より 0.5万円ダウン↓　
ブリリア近くの最高値地点は 98.5万円　
昨年より 3.5万円ダウン↓で
遂に 100万円を切ってしまった ...