パークハウス品川中延

ところで資料請求したけど届きません。できたら送る、ということなのかな。

たしかに土地が安くなっているので、小さな家なら建てられるんですね。
戸建てかマンションかは、価格ではなくて趣味の問題になりそう。

ここは坪300超でもすぐ完売する物件でしょうね。
小規模だし場所がかなりいいと思います。将来は坪350ぐらいで転売も可能では。

えばらまち‥

二子玉川の物件にしても大井町の物件にしても
それぞれ再開発だったり、低層マンションだったり
それなりの売りがあるから坪単価もそれなりで販売している。

この物件で坪300で販売するとして、その売りって何ですか？

ここの土地柄が好きだって人は大勢いると思うけれど。
それと、３００万で売れるためには、それなりの建物であることが前提。

好きな人もいるけど、その数が増えることもあまりない。
いい町なんですが、なじみのある人がメインの客ではないかと。

二子のような派手さはないし、けっして雑誌で取り上げる町ではない。
ゆえに値上がりといったことは期待できないと思いますが。

そうですが、ここは小規模なので競合が出なければ売れちゃうように思います。

確かに数が少ない物件は売れだすと早いです。

だからぁー、ここは、えばらまちですって

資料届いたけどホームページと内容がほとんど一緒だった…

えばらまち　なんだけど　あのルネでさえ完売したからね、このエリアは。
少数派乍ら需要層はしっかり居るから、供給少ない面３００でも売れちゃうよ、この規模だし。

でも、意外とポツポツマンションができはじめたよね、このへん。
古い戸建てが多いから、小振りなものができてきそうな気はする。

2LDKいいなと思ったけど北東なんだね。
南開口部なしに住んだことないからアウトだ。

強気の根づけでも売れるだろう。
ルネと同じく、安くても条件の悪い部屋が売れ残ると思う。

この辺りに住みたくていろいろ探していたのですが

中古の物件もあまり長く残っているものはみたことないですね。

上の方々の書かれている通りここも比較的スムースにはけていくように思います。

坪単価は気になるところですが、もっと気になるのは木内建設が施工ということです。この辺りはいかがでしょうか。

もちろん施工会社も気になりますが、
戸数が少ないので関係なくさばけるというデベの読みでしょう。

規模が小さい感じの造りだから、売れ残らないようにしているのが見えてますね。駅からは近いみたいだけど、大井町線ってどうなんでしょう。あんまり利用がないからいまいち分かりません。周辺環境に詳しい方がいたら教えてほしいです。

間取りプランチェックしたけど、個人的にいいなと思ったプランが日照が残念だったりでいまいち。
価格比較したいのが正直なところ。

荏原町って、そんなに良い所なんですか！？

下町の気取らないよさが好きな方にはいい町です。
もちろん便利。

高級感やおしゃれを求める人には向かないかな。
大井町線自体、ずっと住んでる人が多いところではないでしょうか。
ゆえに高齢化率も高く、戸建てはこぶりで密集しています。
賃貸も多い。

ま、交通アクセスは便利だよ。
大井町線はマイナー路線、だから逆に空いててストレス溜まらないです。
ホント、マイトレインって感じ。二子、自由が丘、大井町から台場、ディズーニーランド等
も近いし、中延から五反田、銀座、日本橋など中心部にも行きやすいから凄く便利。品川や
羽田、横浜等々、東西南北、通勤・プライベートに便利なトコです。

大井町線って１０両編成ですか？

荏原町？
乗り替え必要なのは嫌だな。
勤務先が大井町線ならメリットありそう。

たしかに。
大井町線に快速ができたときはぶっとんだ。
延伸するためだったけど。
田園都市にしても、延伸するとローカル度が減って混む。
でも、まあ、ここは戸越がちょっとにぎわってるが下神明もしぶいし、
あと20〜30年はこんな雰囲気でいけるかな。（笑）

新築マンションは高値設定の地区だから、
どんな若い層が入ってきているのか興味がある。
某近場マンション営業の人は医者、弁護士ってほどではないと言っていたが。

南向き５０００万円台で2F以上の3LDKがあればすごくほしいです。

南で坪300とすると…
予算をかなりオーバーしそうですね。

大井町線はだめでしょ

大井町線の交通利便性は、目黒線が南北線に直通してかなり向上しました。
二子玉川よりはやや山手風、大井町よりは下町イメージが強いですが、
いずれも良いお店や、公園、学校等には恵まれています。

JR線と比べちゃうと東急線の駅力ってかなり弱い
荏原町駅なんて　え～これで駅なの？　小さい～ボロイ～　
昭和に逆戻りした感じ

108さんの言うとおり、東急には小さくてぼろい駅が残っている。
それをしょぼいと思う人には魅力のない街、
逆に、それを求めてくる人もけっこういる街。

それでも綺麗になったよ、荏原町の駅。
昔はもっとボロかった。

南はやはり坪300万行きますかね。
最近の浜町・人形町周辺の物件が300万弱なので、280万くらいと見ますが。
２Fで5980万位はきついですかね？

東急大井町線や池上線は駅と駅が近いから、駅も小さいんじゃないですか？
小さい駅は、いいですよ～。乗り降りが楽で。以前目黒線西小山に住んでましたが、地下鉄になって駅が深くなっちゃって電車乗るまでが遠くなっちゃいました。（キレイになったのはもちろんいいんですが）

今は戸越銀座に住んでますが、池上線はJRとの連絡も楽々だし　浅草線も使えて超便利です。荏原町も大井町線、浅草線、池上線使えてかなりアクセスいい地域だと思いますが。

ココはとてもいい場所ですね。
近隣にすんでいます。

駅近く静か、なおかつ商店街が賑やか。なかなかでない場所だと思います。

２７０万前後であれば即買いでしょう。

噂では三菱さんも他のエリアでは売れ残りで大変みたいですがココは売り上げ物件になるとありがたいです。

そのくらいで出ないかな。

中延で坪300万円は高くないですか？荏原駅徒歩6-7分はかかります。
それに、ここのマンションの南側には汚い２F立てのアパートが建っていて、いつかは立て直しされるでしょうし、その南側にも汚い建物があります。極めつけはその南側に墓地が広がっていることです。とにかく南向きがメインの建物なのに、眺望は期待できない。建物の西側には５メーター程の道路があります。車のとおりは激しくはないですが、それなりにあるようですから、目立ちます。眺望ということでは西向きはまあまあなのでしょうが、広さが一番広い部屋はエレベーターに近い。また、地下駐車場の上の住居は、この棟は小さい部屋が主体となるでしょうから、生活パターンが違う人たちが集まるかもしくは投資目的の住居ということになるのかもしれません。
つまり、このマンションは大井町線の荏原駅で坪300万円に値するだけの住居とは考えにくく、もし、そんな値付けをすることになるのであれば、三菱の名前が傷つくと考えます。施工が木内建設ということも、どれ程の技術力があるのかよくわかりません。ということで、７０ｍ平米のお部屋２Fで、坪210-230万を期待したいです。

＞７０ｍ平米のお部屋２Fで、坪210-230万
そうなればうれしいですね。抽選厳しくなりそうですが。
南のアパートは確かに気になりますね。
ただ、墓は個人的にはそれほど気になる感じではなかったです。
エレベーターの近くが気になるのは安い賃貸では？
分譲ではエレベーター脇の部屋でも気になったことはないです。

結構安く出るかもしれません。
他の掲示板で話題になっていましたが、↓をみてください。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44203/
これが本当なら、ここの坪単価は高くて230-250万くらいかもしれませんね。
70平米5000万円台も期待できるかもしれませんね。

115さん、分譲マンションの部屋だと、エレベーターの音は気にならないものですか？私の部屋はエレベーターに隣接していませんので、わかりませんが、ホテルとか宿泊したとき、特にエレベーターが近いと音が気になって眠れません。そんなこと、ありませんか？

このあたり（環７より山手線側）で中古もだいぶ見てきましたけど、
そんな安い価格のもの見たことないです。（地１０年以内ですが）

＞１１７
物件によるかもしれませんが、友人の家も含めて気になったことはないです。
営業の人に聞いてもそれほど気になりませんよというと思うので、完成前販売だと気になりますよね。
分譲賃貸のエレベーター脇で空いている部屋を見に行くといいかもしれません。業者には迷惑ですが、三菱系の賃貸業者ならいいのではないでしょうか・・・。
ちなみに、ホテルのエレベーターはうるさい方だと思います。

何故地所がこの規模でわざわざここにプロジェクト組んだと思う？
近年この周辺で他デベのプロジェクトが完売し成功しているからですよ。
特にルネには驚いたと思う、ここはこんなマイナーエリアなのに完売するのかと。
２１０－２３０？絶対あり得ない、これじゃぁたかだか２０億程度のプロジェクト
だよ。この経済環境下、安く買いたい気持ちは分かるけど、間違いなく最低
２８０－３００にはなるよ。まぁその内、価格発表あれば大体合ってるよ。

最近の物件だとエレベータ回りの壁はスラブ厚２５０ｃｍ以上あり、それならば音は殆ど気にならないはず。
それよりもエレベータ隣接だと目の前の共用廊下を大勢の方が通るので、そっちが気になるかもしれない。ここは小規模だから、それもあまり感じないのでは。

高めでくるでしょう。
ほしい人は確実にいるエリアです。
条件が悪い部屋は賃貸だろうけど。

ただ、南がアパートなら確実に何か建ちますね。
私は逆に、墓地なら買い派です。

戸数が少ないと高めでも売れるかもね。
南側は坪300前後？

勿論プロジェクトはわかるけど、大崎地区には新築マンションは溢れてます。また、不動前にも建ちますし。価格を高くすると、買えませんよね。一般人は。特にファミリーはね。でも、このマンションのターゲットはファミリーでしょ？大企業の社員でも、坪３００万なんか、そうそうポンとは買えませんよ。

土着で金を貯めてる老夫婦が子供夫婦の為にドンと頭金出すんですよ。
そういう人達にとっては名の通ったデベ という安心感が大事。

東急電鉄の西馬込徒歩4分の物件が坪単価240万から270万くらいらしい。
中延と荏原町が使えること、品川区であること、パークハウスであることを考えるとやはり270万から300万というところでしょうか。

>>125

だからここら辺の"土着で金を貯めてる老夫婦"は、マンションになんか金をださないんだってば。
もっと都心のマンションならまだわからないけど、ここら辺は戸建てが安く買える地区なんだし。
賃貸マンションも15万も出せば十分ちゃんとした2LDKの物件が借りられるんだよ。

ここら辺は都心でも山手線沿線でも高級住宅地でもありません。

127さんの意見に賛成です。戸建が買える地区で、どうして坪300も出さねばならないのか、本当に疑問なんです。しかも、徒歩6-7分です。マンションの利便性もわかりますが、中延は中央沿線程土地が高くない。まだ駐車場とかもたくさんあるし、古い民家もある。

うちはもう家を建てる気力はないけど、
30代のファミリーだったら、5000万以上のマンションより
土地を買って家を建てます。狭くても駅近、設計次第でいい家が建つはず。
固定費としての管理費、駐車場代は免れるし、
ほんとにいまは土地が安い。

4000万あたりならマンションですが、この物件の高額な部屋を買うくらいなら
戸建て検討を勧めたいかな。

私もそう思います。どう考えても70㎡で5000万以下でしょう。

>130
虚しい願望だな。

70平米5000万円以下はまずないでしょうが、5000万円台なら可能性はなくはないと思います。

5000万以下と5000万台だと実質1000万違うじゃん。

戸建にしようがマンションにしようがそんなの個人の勝手、買える人は買えるんだよ。
なんで管理費や駐車場代かかるからマンションより戸建がいいとか、すぐに言うんだろうね。
今どき車持つ方がよっぽど無駄がね掛るよ、レンタカーで十～分。ま、それはそうと
ここ買う人は坪２８０は最低必要必要だろうね、それを割高と思う人はおっしゃる様に
戸建買えばいいんだよ、戸建こそ坪単価いくらでも設定出来るから何とでもなるよ。

134さん
そのとおりかもしれない。だけど、買える人がいるからといって、土地の値段が山の手沿線と比較して安いのに、それらと同じ感覚で高値がつけられ、結果としてその辺りのマンション相場だけが高値になって、本当に住みたい人にとって泣きたくなるような結果を作り出すのは、いかがなものかと思うのです。ディベロッパーはそうして、マンションの値段を一定に保っているのかもしれないけど、リーズナブルであってほしいものです。

>135さん
予算に余裕があって高くても是非、住みたい人もいるでしょう。
その人にとっては抽選になるのが嫌なのでリーズナブルであっては困る。
リーズナブルであって欲しいのはあなたの身勝手な希望です。

136さん
ご忠告、ありがとう。購入したい者の身勝手と販売したい者の身勝手、どちらも身勝手とは思いませんか。勿論、値段というものは、需要と供給のバランスにより決定されるものだとはわかっていますよ。しかしながら、マンションの値段だけ高騰するのはおかしいでしょ？といいたい。

無難な意見を言うと、リーズナブルな価格であることは売り手にも買い手にもいいことだと思う。
そのリーズナブルがいくらかだが……ここはやはり高いでしょうね。

このへんでほしいとは思うけど、
ポツポツと建っている雰囲気と街並の古さからして、
こぶりなものはまだまだ出てくると踏んでいる。
ゆえに無理はしない、焦らない。

ここが更地になった時に、分譲マンションが建って欲しいと願っていました。
ずいぶん先だったので、他を購入しましたが、
お値段によっては、ここ欲しいです。
荏原町も中延も、住みやすかったから今でも気に入っています。
ただ、モリモトさんの名前があったのが、私も気になった点でした。。

駅から歩くとどのくらい？

土地は安く仕入れてるから250万くらいで出てくるのでは！

ところで、サイトで色々間取りが出てましたねー。

安いに違いない地下の部屋って、どんな感じかな。
南に建物はあるし、真っ暗で湿気がいっぱい、かな。

土地によって違うでしょうが、地下の部屋に詳しい方がいらしたら教えてほしい。
価格以外の意外なメリットはあるのだろうか？

本当に、間取りがたくさんでていましたねー。これって、内廊下ですか。

高層マンションなら内廊下じゃないと風が強くて困るけど、せっかくの小規模マンションなのに、内廊下は臭いや湿気もこもるし音も響くのでやめてほしい。

おそらく外廊下ですよ。多分安いと思いますよ！

送られたきたパンフを見る限り、南向きのうしろにもう一棟、つながってますね。
去年できたルネみたいな感じで。
北に配置される小ぶりなものが小さい部屋かな。内廊下ではないと思います。

送られてきた資料見るかぎりたしかに外廊下っぽいです。
それより、HPと送られてきた資料で物件の外観の色が結構違います。
どちらが実際に近いのか気になります。
3LDKの３F以上で5500万円～というくらいであればいいかなと思っていましたが、それくらいにはおさまりそうな気がしてきました。

同じモリモトから土地を買ったイクサージュ目黒がそうとう安く出したので、こちらはもっと安いと思いますよ。坪250万は行かないと思いますよ。

イクサージュは賃貸仕様でしたからね。
こちらはパークハウスなのでそこまで安くならないかなと思いまして。
ただ、坪単価が250万万より安くなってくると抽選の倍率が高くなりそうなので、それも少し困るかも。

外廊下だと、ドアにさびがきたり、汚くなるんでイヤだなと常に思っていて、内廊下はその分いいかと思いましたが、湿気とかこもったり、音が響いたり、臭いとか、するんでしょうか。。。そういえば、ホテルなんかはそんな感じもしますが。

南側の敷地にお墓があるのが気になります。上階だとかなり視界に入るのではないでしょうか？

お墓があるところもイクサージュと似てるね。

物件の前は、どのような土地だったのでしょうか？どこかの社宅だったとか？ご存じの方、教えていただけますでしょうか。よろしくお願いいたします。

前がどのような土地だったのかは気になりますね。
現地では駐車場だったのではないかと感じました。

道路は車２台がすれ違うのが大変そうなぐらい細いので
車寄せがあってもちぐはぐな印象になりそうだわと思いました。

西向きがメイン採光の部屋は南西からの
日差しはほとんど南向きの建物の陰になって期待
できなさそうですよね。

ほんとうに西日のみでかつ、前には2階建ての住宅があるので
2階の西側は日光期待できないのかなぁとかパンプを
見て思ってました。

南向きにしても本当に目の前に2階建てのアパートが建っているので
１階と２階は目線が気になるかも知れないですね。
ちなみに現地を見てきましたら、アパートの通路側でしたので
出入りのときとかでしょうか。

３階以上が人気集まりますかね。

マンション入り口から３０秒ぐらいで黒湯の銭湯もあるし
駅から近いしとっても良い立地で地所だし欲しい限りです。
でも、施工会社がちょっときになりますが。

パークハウス設計かモリモト設計かが分からないと
ＨＰの図面だけでは評価しにくいですね。

マンションの南側がアパートとのことですが、そこに別のマンションでも建つ可能性は？
建つとなると南向きの上の方の階でも何年後かには日が入らなくなりますね？

3LDK、3階で5500あたり、いい線だと思います。
148さん、いいなあ（って未定ですけど）。
いちばんいい条件でもそのあたりでないと、便利といっても
この地域ではおかしいと思います。

土地をいくら安く手に入れようと、強気でくるでしょう、地所。

ここは以前、確か大きなお屋敷が建っていた場所だと思います。表札ありましたから…。
ただ道路側は全て樹木で囲われていたので中の様子はわかりませんでしたが。

確かに内廊下と外廊下は一概にどちらがいいとは言えないですね。
しっかり換気されるつくりで、管理と住民のマナーがよければ内廊下もいいでしょうが、実際は雨の後は数日間湿った感じしますし臭いもこもる気がします。
１５５さん、１５９さんの言うとおり、駐車場+お屋敷ということだと思います。
グーグルマップの航空写真でまだその当時の状況が見れるはずです。
マンションの角に残る立派な一軒家の方の土地だったのかもしれませんね。
あと、航空写真を見ればわかりますが、南側のアパートは単独ではそれほど土地が大きくなく、一軒家や他のアパートもまとめて協力しないとマンションが建つという感じではなさそうですが。説明会のときに営業の方に権利関係を聞いておくといいと思います。アパートと一軒家のオーナーが同じ人となると可能性大かもしれませんね。

南側の土地に注目して見てきましたが、アパートだけだと狭いうえに変則的な形状で
マンションレベルは無理かと思いました。ただ、ご指摘のようにアパート南まで含めれば
立派に建ちます。建つと思っておいたほうがいいかもしれない。都会ですから。
その点、去年のルネの道路沿い立地は安心だったということですね。

あと、中延からの夜道はどうでしょう？
一軒家ばかりなので暗そう。6分と言っても女性は避ける道でしょうか。

狭い部屋、日照の悪い部屋、地下の価格設定も気になります。

現在、荏原町駅を利用していますが、夜道は正直言ってオススメできません。車の通りも少ないですし…。中延駅も同様です。ただ慣れもあると思います。

158=163=デベ関係者。
値付けの正当性を植え付けようとしているのがミエミエ。
姑息だね。

Ｐタイプ、坪２９０万、６２３５万ってトコだよ。
ファミリータイプは戸数も限られるから、これ以上十分あるね。
業者はここの検索数で反響見てるよ。安く買いたい・・・とか、坪２５０万はあり得ない・・・
とか、業者にとっていい悪い関係なく、とにかくこの物件の反響あればそれで良し。
戸数少ないし、マイナーエリアの物件だけど、そこそこ反響ありってトコだよ。買いたい人は
坪３００万でも買いに来るよ、だってファミリータイプなら３０戸そこそこしかないんだから。
こんな経済状況でも６千万円程度ならサラリーマンでも行けるよ、贈与税控除額拡大もあるんだし。

こんな場所で6000万出す人はいないよ(笑)。3LDKで5000万くらいですよ絶対に。旗の台6丁目ならまだしも、この周辺環境を理解されてます？

1-2Fで5000半ばはないでしょ。
1Fって半地下じゃないんですか？
集中豪雨で浸水の心配もあるし、24時間喚起に頼らなければならない部屋。

5500万と考えると、都内いまはいろいろありますからね。
そこまでの場所ではない。

モリモトのことが話題になってましたが、モリモトってどんなどんな問題があるのですか？

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万ですよ。こんな場所で6000万もする訳がない‼

6000万とか言っている人は本気ですか(笑)。2004年に売り出した地所のパークハウス旗の台6丁目でも坪265万てすよ。こんな場所で6000万もする訳がない。

>>168

三菱地所の物件では、通常は三菱地所設計が設計と施工管理を担当します。
そしてパークハウスの販売に倒産したモリモトが販売を担当することはありえません。

しかしここの販売代理にモリモトの名前があるので、ここは元々モリモトが手がていたが、その破綻により三菱が買い取った物件だと考えられます。
その場合モリモトが造った設計を引き継ぐと設計の費用が大幅に削減できます。ですからモリモトの設計がベースで造られマンションの可能性もあると思うのです。

地所設計の設計とモリモトの設計を比べると、前者は住み心地重視、後者は見た目デザイン重視です。
ここの立地を考えると、資産として賃貸に回す物件でなく自分で暮す物件だと思うので、地所設計であれば坪３００万円でもあるでしょうし、モリモトでしたら２７０でも高すぎると思います。　　

ということです。

2004年は、どのマンションも安かった時期なので比較するにはよくないと思います。
ただ、１－２Fで5500万円は確かに少し高いかもしれません。
最上階なら6000万円超えても普通にありだと思いますが。

サラリーマンで6000万ポンと出せる人はいないよ。しかもローンを組むには頭金に1000万くらい入れないと、おそらく４０代では無理。本当に無理だよ。

目の前の墓地は気にならないものなのでしょうか？
現地に行ったことがないので感覚がいま一つなんですが。。

ＨＰ見ました。
いろんな間取りが出てたのはもちろんですが、
パッと見て外廊下の５階建てＥＶ無しに見えますね。

パンフにはエレベーターらしきものが見えます。
この物件にEVなしはありえないでしょう。

51邸となると管理費が気になります。

このエリアに長年住む業界の者です。
こんな場所で６０００万もするはずがないと笑っている方、あんた何も分かってないね、
こっちが笑ってしまうよ、あまりにアホ過ぎて。妥当ですよ、６０００万は。

>177
平米数分からず6000万と唐突に言われても判断しようがない。
業界の方なら妥当な坪単価を披露してもらえませんか。

普通にエレベーターはあるでしょう。
51戸であれば管理費は平気だと思います。無駄な共用施設はないでしょうし。
駐車場も16戸なので機械式が多くても平気だと思います。
サラリーマンで6000万円をポンと出せる人はあまりいないでしょうが、ローンを組んで買うことを検討できる人は相当いると思いますよ。
30前半で頭金1000万円で、年収1000万円程度あれば問題ないのではと思います。
まあ、共働きでも平気と思いますし。
6000万円出せるなら他の場所という指摘もわからなくないですが、6000万円でもう少し都心にいくと向きだとか大通り沿いだとか条件が落ちますからね。

今回の土地はモリモトから仕入れたことは間違いないですが、設計がどちらかはわかりません。
ただ、地所とモリモトでそこまで差はないのでは。
私の周りは、地所物件もモリモト物件も住んでいる人たくさんですが、モリモトも結構いいと思います。
民事再生も分譲マンション事業ではなく証券化事業が原因だったと思いますし。
まあ、どこの設計だからよいとかではなく、自分に合うかどうかという視点で見るといいと思います。
ブランドだけ信じても仕方ないですからね。