なつかしき未来へ。ゆるやか、しなやか しながわなかのぶ。
＜全体物件概要＞
所在地：東京都品川区中延4-542-2（地番）
交通：東急大井町線荏原町駅から徒歩3分、中延駅から徒歩5分、都営浅草線中延駅から徒歩6分
総戸数：52戸（管理室含む）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：44.09～76.77平米
入居：2011年2月下旬予定
売主：三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、モリモト
施工会社：木内建設東京支店
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ
[スレ作成日時]2010-01-15 19:58:21
平均坪単価275万・・・
強気すぎる。
荏原町ですよ、荏原町。
五反田ならまだしも、荏原町をしらなすぎる！
藤和になって、資産価値落ちたとしたら・・・
よく考えないと！
まわりに今新築マンションが出てないことが強気の理由らしいですね。
他を探したくても探せないでしょ？って感じの接客というか友達感覚の
営業でした。このへんでマンションが欲しい人はいくらでも買うって
言っている？らしいですが、そんな人いないのでは・・。天井の高さ、
下がり天井の醜さ、相場からかけ離れている価格設定というのは多少は
認めているように感じましたけどね。
買いたい人が多ければ、もっと値段を上げるらしい。お墓ビューでここ
まで高い時点で転売は難しいですね。賃貸なんてもってのほかでしょう
かね。
とうとうやってくれましたね。地所さん。もし、平均坪単価２７５万円で、変な物件だったら承知しない。もし、ここを覗いている営業マンがいるとして、変な接客しょうもんなら、タダでは済まさないと思う。待っててねって感じ。
275にはびっくりです。
悪条件のほうが目に付く物件なのにあんまりの
価格だと思います。
荏原が好きで見合った価格であれば条件悪くても
ほしいと思っていましたが考えられません。
これでは売れなくて値下げ値下げでぐずぐず
になるのではないでしょうか。
ご近所のブリリア品川中延の平均坪単価が２６０くらいなので、
駅や商店街の近い、こちらの物件なら２７５は安いくらいかも。
ちなみに、私はこの街が大好きで、ブリリアを購入しました。
ほんと肩の力ぬいて暮らせる、いい街ですよ。
市ヶ谷在住の友人が、この街気に入ってくれて、しょっちゅう家族連れて
こちらに遊びに来ます。
本日行ってきました。賛否両論あるようですがMRが予約でいっぱいなのは事実でした。グルッとバルコニーの最上階は7350万円！これだけの予算があれば、他にいくらでも選択肢があると思うのですが、ここを希望している人が既に何人か出ているようです。一方、半地下のようですが、テラスが広い一階は東南(約70平米)で5700万円。採光のイメージが湧かないのですが、広いテラスはチョッとココロ惹かれました。最近、マンションを見に行くと(大崎・五反田等々)驚くほど高いので、5000万円台と聞いて「安い？！」と感じたのですが、まあ場所が場所ですし、狭いので、冷静になって判断しなきゃな～と言うところです。あの、商店街が好きな人なら「許容範囲」の値付けではないかと思いました。ブリリアより便利な場所ですし、ルネも結構強気な値段だった記憶があります。お墓ビューはチョッと気になりますね。以前宮前平のマンションでお墓ビューの部屋で子供の金縛りが続出という話を聞いたことがあるので。ルネはガソリンスタンドビューでしたけどね。最近は戸建て中心に探してたのですが、これなら検討対象になると思ってます。
7350万。。。
荏原町でそんな金額払う人がいるのがびっくりしました。
なんか予想外に高くて、一気にやる気なくしました。来週の説明会楽しみにしてたけど、憂鬱になってきました(;_;)
行ってきました。
営業さんが、広告開始2ヶ月で問合せ１６００件 １８日までの予約が３００件以上と言ってた。
これがどなのかは解からないけど、1時間ちょっとで「時間です。次回の予約を」よいうばたばた
した対応でした。自分としては買える金額なので高いとは思いませんでしたが、今日はじめて
行ったところなので、これから研究。商店街の印象は良かったです。
Urタイプが７３５０万と飛びぬけて１部屋だけ高いだけで、あとは最上階でも６０００万前半でしたから、
そんなに高すぎる感じはしませんでした。
南側の3LDKの部屋は５０００万円台が一番多いですし。
とはいえ、自分の予想もブリリア品川中延の坪単価程度を予想していましたので、
少し高いなぁという感じです。
ＭＲ行った方、
資料請求時のプラン以外に3ＬＤＫはありましたか？
3ＬＤＫ希望なので、あったら価格など教えてください。
買う気満々でしたが、この掲示板みて買う気がうせてきました・・
だって荏原町なのにこの価格。
知らなさ過ぎます。
それに藤和なのにね。
Uｒタイプピンポイント狙いで検討していました。
７０平米を超える３LDKの部屋が希望でしたので。
７千万ジャストくらいまでだったら買いかなぁ、と思っていたのですが…まさか７３５０万とは。
しかもキッチンカウンターは御影石じゃなくて人工大理石だし
ディスポーザーもついていないし。
（これはホームページでチェックしていなかった自分も悪いですが
パークハウスでついていないことはないだろうと思い込んでいて、すっかりチェックから外していました）
大きく期待していただけに、かなりがっかりしました。
他の７０平米越えの３LDKの部屋は予算範囲内なもののお墓Viewだったり南向きじゃなかったり。
うーん、残念です。他の物件を検討します。
藤和になる藤和になるって、皆ちゃんとニュースリリース読んだ？
合併の方法として、単に藤和という会社を箱として使うというだけでしょ。
新社名は追って決まるって書いてあるし。
藤和は地所の100%子会社なんだから、普通に考えて合併後の会社が藤和主体になるとは思えない。
まぁ、藤和になるとか、資産価値が下がるとか騒いでるのは競合他社の営業マンなのかもしれませんが、パークハウスオーナーとして気分悪い。
パークハウスの値段で買って、それが藤和のマンションに
なっちゃったら、資産価値が明らかに目減りするかと。
譲渡が明らかになった時点で、値段をベリスタ並みに下げると
いうなら、買っても損はしないかも。
他社の営業だと思いますが、ニュースの内容を理解できない者に用は無いので巣に帰ってください。
はっきり言って、ここの掲示板の中毒になっている人たちの社会常識のなさにはあきれるばかりです。
素人が計算してみました。
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敷地面積566坪
坪単価：180万円
土地代：101,880万円
総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
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土地・建物：192,520万円
一戸平均原価：3,702万円(52戸)
販売管理費を1割弱乗っけたとして，
一戸平均販売原価：4,000万円(52戸)
利益を2割取るとしても、
一戸平均価格：4,800万円(52戸)
で売れるはず。
それを、平均6000万円？で売ろうとしている訳か。
やっぱり高いと思う。
320に関しては、適当に計算してみただけなので、何の信憑性もないです。
もしかしたら、このぐらいかかってる可能性もあるけどね。
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敷地面積566坪
坪単価：250万円
土地代：141,500万円
総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：100万円
建設費：113,300万円
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土地・建物：254,800万円
一戸平均原価：4,900万円(52戸)
まあ、そう考えるとそこまでぼったくりの価格じゃないかもしれないけど。
>>322
>地価は坪２５０程度じゃないですかね？２００を切ることはないと思います
いやあ、普通に20坪程度で流通している価格が200万円なんだから、それ以上ってことは絶対にないでしょ。
しかも、破綻したディベロッパーから安く仕入れている訳だし。それを根拠として最初の180万ってしたんだけどね。
まあ、土地坪単価200万、建物坪単価80万、経費・利益を30%として計算すると、
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敷地面積566坪
坪単価：200万円
土地代：113,200万円
総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：203,840万円
一戸平均原価：3,920万円(52戸)
経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,096万円(52戸)
ここが平均6000万円とすると、1000万円ほど高い訳だよね？
調べてみたら土地代がわかったので修正。そこまでぼったくり価格じゃないのかも。
建物代がわからないけど、ぼったくりとか言ってごめんなさいね＞売主さん
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敷地面積566坪
坪単価：231万円
土地代：130,000万円
総床面積1133坪（容積率200%で計算）
坪単価：80万円
建設費：90,640万円
-----------------------
土地・建物：220,640万円
一戸平均原価：4,243万円(52戸)
経費・利益を3割
一戸平均販売価格：5,515万円(52戸)
でも、やっぱり、
土地代：2300万円(10坪)
建物代：3700万円
って考えると高いね。5000万円前後だったら良い場所なのでおススメって思ったけどね。
ちょっと残念。
まあ、でも住みやすい街であることは変わらないので、ここを購入して引っ越して来る人がいたら
ぜひ商店街に遊びに来て下さいね。昔からの町で、お祭りもまだまだ元気にやってるので、一緒に
良い街にしていきましょうね。
#6000万円の価値があるかどうかはわからないけどｗｗｗ
家族でこのあたりのマンションを探すのはたいへんですね。
家族がもう増えない夫婦もので1LDを考えているのですが
お値段教えて頂けると嬉しいです。
ここの物件は南側の１Fは冬至でどのくらい陽があたるのかな？
全くダメでしょうか。
それと、もし、南側の建物が建て替えられる（おそらくそんなに遠くない将来）として、最高何階建が立つ？
↑一生懸命原価計算しているね。
要は需供バランス。ボッタクリとか言っても需要が多ければ残念だけど売れちゃうんだよ。
平均６０００万円は１０００万円高いって言うけど、それ程ズレてないよ。ここは
平均坪単価２８０万円、７０㎡の３ＬＤＫで５９８０万円ならで恐らく売れちゃうよ。
地所が欲張って坪単価３００万（６３００万）で動いたら売れ残るけど５９８０万円だった
らまず売れるね。即完売しなくとも３ケ月で売れます。ちなみにこのエリアに興味あるだけ
でデベ関係者じゃ無いからね。まぁ異論はあるだろうけど、たかが５１戸の物件にこれだけ
アクセスあること自体、需要ある証拠。地所は嬉しいだろうな・・・。
この物件は地所の最後っ屁なんじゃないかしらー
最終期のパークハウスで逆に貴重。
お墓だってー、日陰だってー、L字物件だってー
結局完売ですよ。
地所の思う壺。
確かにね～。事前案内会？も連日満席らしいし、いくら買えない人が高いとか藤和とかいってても
買える人が静かに買って３か月で売れて終わりってパターン。
期待してモデルルーム行ったけど、やはり難点の多い物件でした。うちは南向の最上階を一点狙いでしたが、あの造りであの値段なら他に選択肢はいっぱいありますからw
よほどの中延好きか、お墓好きしか買わないのでは？
私もモデルルーム行った後に現地を見てきましたが、隣のアパートは予想を超えるレベルで老朽化。地権者が細分化されてるからまとまった土地は出にくいと説明を受けましたが、隣のアパートの寿命はそんなに長くないでしょう。取り壊しを機に、いつマンション建設が開始されてもおかしくない。そうなると、南側は日当たり遮断されますね。お墓は見えなくなるかもしれませんが。
今の価格では、いくら駅近といっても回避したくなります。
本格的にモデルルーム見学始まりましたね。よろしければ３ＬＤＫの価格を教えていただけますか？
ＲｒタイプとＳタイプが気になっていました。
先週末にモデルルームに行ってきました。１階部分は半地下物件でした。それと、下り天井がとても多く、醜い物件です。そのせいか、霧ヶ峰が標準装備・・・。価格は３LDKだと５０００万円台以上です。７０ｍ２ですから、仕方ないでしょうか。資金に問題がない人だけが登録でき、抽選になるということです。
建物だけ考えると、とても残念な建物に仕上がってしまったという感じです。設備も普通。
たとえば、ツインボールの洗面台に変更可とか。床をヘボン組にできるとか。好きなカラーに塗ってもらえるとか。５１室ですから、そのくらいサービスしてくれて、あの値段なら文句なかったけれど。それと、荏原町で坪３００万が普通でした。と言っていたが、それはウソなんじゃないかなと営業マンを疑いました。ウソはいけません。
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
神奈川県川崎市中原区今井西町139番1 |
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9090万円～9640万円 |
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2LDK+S（納戸）・3LDK |
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70.28m2・70.78m2 |
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総戸数 271戸 |
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
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5798万円～7698万円（うちモデルルーム価格6498万円、7698万円含む／使用期間：2024年3月30日～引渡しまで ※現状でのお引渡しとなります。） |
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3LDK～4LDK |
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67.07m2～76.05m2 |
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総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市川崎区大師駅前１丁目 |
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未定 |
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1LDK～3LDK（1LDK、2LDK、2LDK＋サービススペース（納戸）、3LDK） |
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36.63m2～64.84m2 |
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総戸数 132戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
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6,598万円・7,098万円 |
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3LDK |
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63.59m²・70.34m² |
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総戸数 2517戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
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5298万円～6498万円 |
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3LDK |
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60.25m2～70.13m2 |
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総戸数 26戸 |
神奈川県川崎市高津区下作延五丁目 |
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3,800万円台予定～6,600万円台予定 |
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1LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
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64.60m²～75.60m² |
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総戸数 231戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
