パークプレシャス大濠ってどうですか？

いや富裕層でしょう。
いくら割り引かれてもあんたには絶対買えない値段。
住む世界が違います。

３１３です。
実際に見に行きましたよ。
真剣に買うつもりで。
価格交渉もしたけど、買う価値が無いと判断したんです。

こんな味気ない売れ残りマンション、まともな富裕層が買うとは思えない。

価格交渉した時点でOUTでしょ。
買えなかったヒガミにしか聞こえない。
買っとけば良かったっていう後悔ですか？
間違いなくこの辺りの地価は上がるよ。ご愁傷様。

素直に完売を評価すべきですね。客観的に、今更のネガ書込みは、かっこ悪いですよ。本物の大濠の住所でなければ、億ションを４戸売るのは無理です。やはり、マンションは立地が最重要ポイント。市場の評価がすべて。”祝””祝””祝””祝”ということで、このスレ、クローズしましょう。

>316
あのね、「なんぼにしてくれんの？」ってこっちから交渉したんじゃないんだよ。
買えるって財があるってわかってるから、営業から「これでどうですか？」って提示ですよ。

あんまり値引きされても、元々、その価値しかないって事。
市場がそう評価してきたじゃない。

あの内装は気に入らず、総リフォーム予定だったので、その手間とコスト、
さらに元々の価値を考慮し、提示された価格ではあり得ないと判断したの。

この辺りが、まだ上がるなんて妄想は一人でしてなさい。
このクラスを検討するなら、上がる下がるなんて要素は重要じゃない。
私には、買い物の全てが、いかにＱＯＬを上げることが出来るかが重要。
まだまだ勉強が必要そうですね。

管理人さーん、また、変なのが出てきたから、早くクローズして下さい。どうせ、抽選に漏れて買えなかった恨み骨髄の人でしょうが。読みはことごとく外れ、あとは抽象的な恨み節ばかりというやつ w

確かに、完売して終わったことを、今更どうこう書いてもねぇ。それと、人の批判はよくないな、まともな富裕層でないとは買った人に失礼だよ。お金を持っていても、心が卑しい人と思われますよ。

こんな超売れ残りに手を出すなんて、まともじゃないことは事実。

こいつ執念深くて、どうしようもないな。余裕が感じられない。まともじゃないのはお前だよ。


とにかく、早くこのスレ、手仕舞いして下さい。

買えなかったにしても、買わなかったと強がっても、結果は同じ　自分の物じゃないってこと。立地の良さでは、ネガることはできないのは事実。それに２億の物件を買えるような人間はここにはこないでしょう。ここは、庶民が少しでもいい物件を探そうと情報を得る場所で有って欲しいものです。完売物件をネガッても盛り上がりません。ネガるなら他の売れ残りの物件へどうぞ！

と言うことで、管理人さん、幕引きを！

とても素敵なマンションだと思います。近所に住んでいて、憧れていました。
リアル大壕、やっぱり強いんですねー。完売ですか・・・また素敵な物件が大壕に出来ることを期待します！

暫らくまとまった土地はリアル大濠で出て来ないでしょう。ニセ大濠、おっと、大濠周辺マンションは出て来るかも知れませんが。

そうなんですか？
じゃあ、大きくなくても小さいもので、大壕の住所のマンション建つ予定は・・・？

あるよね。

ＧＭの隠し球です。

ないない。あの二ヶ所はババ掴みで戸建中だ。

塩漬けされていたが損切りした土地ね。

どこら辺ですか？一丁目？二丁目？

レジアの横とかだよ

賃貸で出てたが、あっという間についたみたいだね。８９㎡で２７万円、リアル大濠のご威光かな？。因みに、ＰＥＲが約１３だって、このご時勢ありえないだろ！ やはり、低層は投資用で絶対買いだった（涙）

目玉商品として安く売られてたとこでしょ？抽選になってたよね。東京からもきてたし。

正直安さにはびっくりしました、地方からですが検討の余地あり。

ペント以外は叩き売りに近かったです。4〜5000万円台は10戸くらいあったような。確か5000万円台は広さ約120平方メートルと無茶安。また、バーゲンないかな？

MJRだからね。

お前のとこも格安物件だせや。PER20以上ばかりだろ、ブランド料ばかりのせやがって。

＞３３９
あら、褒めたつもりだったけど気に障った？
ごめんなさいね。卑屈にならないで。

》340、　
意味不明！。何が卑屈？　客観的にPER13は言わば化け物。15くらいでも、どっかない？

ここを検討するときに、ＧＭ高取参番館も考えたが、そっちも賃貸で出ているね。同じ４０００万円台前半で、８２㎡で１７万円だって。「ＰＥＲは２０越える」かな。ここの１３とかなりの差だ。

１３は出来すぎとしても、２０は悪い部類だと思います。普通１７～１８くらいだろ。何なんだろ？ ブランド・・・・・

PERという言葉ここでしか聞いたことないんですけどメジャーな言葉何ですか?
意味はわかるんですけど、普通はキャップレート、利回り、NOI利回りといった言葉を使うと思っていたんですが

現在はＰＥＲが一番メジャーです。御存知でしょうが、「物件を賃貸に出した場合、何年で購入額を回収できるか」を表す収益還元法の指数です。

と、朝日新聞出版のＡＥＲＡに以前書いてありました。東京カンテイとか専門の不動産調査機関も、ＰＥＲを主に使用している模様です。

めったに、福岡でＰＥＲが１３なんてお目にかかれないんでしょうね？

通常どの程度のPERが効率の良いマンションなのでしょうか？福岡と東京では違いますか？
また、PER計算に管理費などの諸経費は入りますか？

東京カンテイでは福岡地区新築ＰＥＲの平均が２３となっています。ご参考まで

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/68PER2011_fukuoka.pdf

ＰＥＲの計算に管理費などは入らないと思います。結局は個別でお得な物件を探すことが肝要では。

そういう意味でＰＰや千早のプレミストみたいな物件がまた出てくれば最高でしょうが。

大濠で１２０㎡だと大体３５～４５万円／月の家賃ですから、若し、４０万円の家賃としてＰＥＲ１３だと、６５００万円のマンションになる。だから、ここの５０００万円台の１２０㎡は買いだったという事になるね。

大濠は地価も九州一高い住宅地なので、マンションの値下がり率も小さいのでしょうね。ほんの数メートル歩いただけで、黒門や今川になるが、地価は▲３０～４０％安くなる。マンションの名前ではなく、住所に大濠と書けるかどうかが、資産上の大きな境目になっている。

なるほど。リアル大濠かどうかでそんなに違うということですね・・・

マンションＰＥＲは東京カンテイの作った指標。


空室率は？

殆ど全てのマスコミがＰＥＲを使っていますが、もっとメジャーな指標があるのでしょうか？ ご教示ください。

今までの話の流れで、今回、唐突に空室率が出ましたけど、何を言われたいんでしょうか？ マンション／商業ビルを一棟売りしている場合の空室率なんでしょうか？

>>351
キャップレート
不動産鑑定士による評価書には必ず載っています

ただキャップレートの使い方はperとは逆かな

不動産の専門家、投資家には必須の算式みたいですね。

グランドメゾンも高取参番館は凡庸かもしれないが、百道浜Ｏ＆Ｆは２０階８９㎡が３５万円／月で賃貸の募集が出てますよ。しかし、２５階の同じ間取りの部屋は３３万円で募集中なんだよね。

より高層階の方が安いって、何か、矛盾してる！ いくらで貸したいのと、いくらで借り手がつく、のとでは大違い？。

まあ、海が見たいので、かなりのプレミアムを払って借りてくれる金持ち連中は沢山いるのでしょうけど・・・。

PPはランニングコストも安いし、ほぼ全室にビルトインエアコンもついてるし、空港線からの駅近物件なので賃貸しやすいんじゃないでしょうか？
また、売却するときにはリアル大濠である以上、やはり価値が高いと思われます。
PERだけではなく、資産価値がある物件だと思いますが、今販売されている、若しくは今後販売開始予定でそういう資産価値が高い物件があったら教えてください。

福岡だけじゃなく、首都圏でも関西でもいいので、どなたか資産的価値が高そうな物件ご存知の方いらっしゃいますか？

先ず無いでしょう。確か、ここは債権カットなどに基づいて、再販価格を大幅減にできたのでは・・・