パークプレシャス大濠ってどうですか？

これはもしかしてアーバンの物件？

縁起悪い

ワケありだから安いだろうとか、そういう評価はないんですかね？

大濠です。　しかもアメリカ領事館の隣。　掲示板で語り合うような物件ではない諦めましょう。

販売価格は4,000万円台から３億円強。最多価格帯は１億1,000万円から１億2,000万円。

今のご時世でどの程度売れるか興味津々です。
当然、私には買えません。

まぁ、まずは物件を見てから話してみては？
私は見に行きましたけど、大濠公園は一望できますし、
領事館が近くにある為、警察官が近辺に立って警備しているので
安心感は抜群だと思いました。

私も行きました。
素敵なマンションでしたよ。

私も行きました.ロケーション良好.アメリカ領事館の隣でセキュリティも良好？(周囲の警察官が警備されているのは領事館ですけど　眺めは極めて良好.建物の造りは普通,というか比較的地味.ゴミ捨てもいちいち下まで降りて行かなくてはなりません.高齢になるまで住むためのついの棲みかとしては厳しいかも.車で通勤される方は最寄りの高速ランプへのアクセスは厳しい.周辺の道もせまく一方通行等の制約も多く車通勤は大変かも.むしろ地下鉄等での通勤に良好な環境かと考えます.周辺の買い物可能な施設は少ないです.お金持ちで何かで困った時に助けてくれる家族等が近くに住んでいる高齢者向きの物件か.

ここの物件は、間取りが極端すぎるなあ。リーマンショックで計画狂った感はありますよね。
5000万円越えたら、若い人は一戸建てのほうがいいでしょうし、他の方も書いているとおり、とにかく住み替えを掴まないことには埋まらないんじゃないですかね－。ある程度埋まるまで、検討すら入れません。担当者の方、頑張ってください。

冷やかしで物件見に行ったのですが思ったより安いのでびっくりしました。
アーバン物件ですが、販売前のPRができなかったぶんの広告費が上乗せされていない点も魅力です。
場所柄、気に入ったら買い物件ではないでしょうか？

冷やかしに見に行った人が、広告費上乗せされてないって断定的にいっちゃうんだ。
文体同じようなのがいくつもあるようだし、値下げ交渉はがっつり出来そうですね。

坪単価でいくら位するのですか？

この場所で4LDKで4千万前半ならまあまあいいと思いますね
やはり当初の販売会社が破綻したせいでしょうか？

私も行きました。
広告費が上乗せされていないというのは、マンションギャラリーもなくPRが質素だからでしょう。確かに宣伝費を抑えている感はありました。
営業マンに確認しましたが、アーバン破綻により完成間近だった建物が安い価格で売られたことで安い価格設定が実現したようです（さすがに4LDKは5000万円以上でした）。

値下げは人気次第でしょうね。
すでに価格を下げているので人気があれば強気でつっぱるでしょうし、売れ残りがあれば交渉の余地はあると思います。

いろんなところに5000万以上の物件がゴロゴロして余っているのに、高価格帯をそろえたこの物件が売れるとは思えないなあ。金持ちが、いわくつきを買うとは思えないし、下げるタイミングを間違えると1年経っても空室だらけになりそう。

＞12
階にもよるが坪134万～271万円。公園が見えるかどうかで坪単価は倍以上違います。

第一期抽選では結構埋まったようです。場所柄、値下がりしなさそうな点が人気の秘訣でしょうか。
時期抽選に登録しようか検討中（もちろん低層階）ですが、この値段では買いでしょうか？

第一期販売で出した住戸は殆ど埋まったみたいですね。次期はその中でも高額物件が残ったようです。
第二次販売住戸の金額だと割高ですか？それでも割安でしょうか？

選択肢は狭くなりますが、第1期販売にでなかった部屋もあります。
何を優先するかは人によって異なるので一概に言えませんが、残った部屋が割高ということはないと思います。
第1期で埋まった南東向きD／Eタイプは人気あったというより、人気が分散して抽選なく決まった感があります。
部屋の比較よりも建物（マンション）の比較の方が重要かと。

たしかにあれだけの立地条件は今後無いだろうから価格的にはおいしいかもね。
でも無理して買っても、高層階にお金持ちが住んでたら卑屈に感じそう。

というか、関係者っぽい書き込みが痛々しいんだけど。

周辺住戸と比べて価格的にどうでしょうか。
福岡の物件相場自体がまだよくわからなく、ネットで調べても大濠物件が殆どヒットしないため皆目検討がつきません。
当然物件はいいのでしょうが、価格が割高なら検討の余地が無いですし、価格が割安なら検討したいのです。
どなたかご存知の方いますか？
よければ教えてください。
（今回の第二期販売住戸についての価格で、お願いします）

パークプレシャス大濠　再登録物件概要

販売戸数15戸。 販売価格4,300万円(1戸)～8,700万円(1戸)。最多販売価格帯5,900万円台（2戸）。

間取り3LDK(14戸)・4LDK(1戸)。専有面積　89．32m2(1戸)～126．36m2(6戸）。

10Fの最上階と9Fは売済み。

8F角(8,700万円)残り1戸。
http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/ohori/plan/pop_j.html

＞8F角(8,700万円)残り1戸

売れてたね。
富裕層の仲間入りをしたいと夢を見る今日この頃。

買いました！！大濠公園すぐそばでこの値段はありえないです。
本来なら下の階でも億近い価格のようです。
近くにアメリカ領事館があり、警備の警官も常に道路角に立っているので
防犯の意味でも非常に安心出来ると思いました。
この物件はかなり人気で県外からも問い合わせがかなりある、と営業の方から聞きました。
確かに私が契約時点でかなりのお部屋が成約済となっていて
こんなに早く売れる物件は珍しいとのことでした。
実際に私の契約したお部屋も抽選で当選したものです。

後残り何戸くらいですか？

あと残り9戸もないくらいだと思います。あれから売れているだろうし・・・。

随分売れ行きがいいんですね。残り物件の値段はご存知ですか？

先週の情報ですが残り7戸になっていました。販売の勢いは無くなって来ているみたいですが、徐々に売れているみたいです。　　　それと上層階の億ｼｮﾝ4戸は特殊な売り方をするみたいです。一般には情報開示していないし、属性調査とかするんですかね？

億ｼｮﾝは幾らでした？

1・6億〜2・5億でした。上位３戸は200平米超えてましたよ。殿様が住むような部屋なんですかね？福岡で購入できる方は、そうそういないと思いますが・・・

アーバンの二年前の売り出し時より3〜5割程度安くなっている模様です。それでリーマンショックの前でも半分も売れてなかったのが、急に売れているのでしょうね。つまり最初の価格が高かったという事でしょうか？　　
それでも大濠で120平米で7000万円代、妥当性があるのか悩んでいます。

止めといたら。いわくあり物件だぜ。無理して買う必要ないよ。

先週見て来ました。パークプレシャス。ハッキリ言ってセンス悪い過ぎると思います。成金趣味が全面に出過ぎていて、妻と絶句しました。キッチンを見た妻が言いました。気持ち悪い。

それは知っています。その後JRが引き継いでいるので瑕疵担保責任など逆に安心しています。三菱とか三井が受けていればプレゼンスは上がるのでしょうが。　　　そうなると売値は高かったでしょうし・・・　
自分なりに良く考えてみます。

まぁ、気に入ったら買えばいいんじゃないか。ただ、この手の物件はリセールポテンシャルはあなたが思うよりかなり低くなります。オススメはしませんよ。

リーセルポテンシャルがかなり低いなど、ネガな見方が多いが、２年前より40％前後、
既に安い価格で売り出しており、リセールがドラスチックに下がるとは思えないけどな・・・
被害を被ったのはアーバンの債権者さんたちでしょ。大濠にあるし、腐っても鯛。

成金趣味かどうかは正に各人の判断。ガラスを多用しているだけで、ブランドの
ベルサーチみたいな派手さはなく、それ程、威圧感は感じなかった。逆に安普請に
見えるよりは、いいんじゃないと思うよ。
設備も、高級マンション定番（ビルドインＡＣなど）は一通り揃ってたし。
但し、一点、キッチンの大理石の色が悪いのは同感。濃い。
まあ、それでも全体的な完成度は高いと思うよ。

まぁ、価格の面ではアーバンの時より安くはなっていますから、それなりにリーズナブルとは思います。ただ、大濠公園の近くにありながら、眺望が開けているは、限られた部屋のみ。なんかもったいない気がします。住所書く時に大濠と書きたい人には魅力でしょうか。

大濠公園を見下ろせる部屋は50パーセント程度で確かに全部ではないけど、よくあること。そのハンデの分、低層階は値段が安いのでいいんじゃない。因みに大濠にある他のマンションも公園が見えない所は多いよ。ブリリアとか普通のGMからは確か、スタイミーになる他の建物がある為、殆んど見えないはず。完璧を目指すなら、GMのLUXU？みたいな真の億ションだが、高過ぎて無理！

買えない奴のひがみ書き込みが多すぎ。
33とかセンス悪いと思うならリフォームすればいいだけの話し。
大濠に住むってことはそういうこと。一般常識は通用しません。

>38
＞GMのLUXU？
LUXEね。
展望　http://image.blog.livedoor.jp/cpiblog01685/imgs/e/b/eb548077.JPG

グランドメゾン大濠LUXE
http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/17099
所在地 MAP 福岡県福岡市中央区大濠1-13区134
規模 地上 6 階　総戸数 8 戸
専有面積 133.28 ～ 241.33 ㎡（ 平均 183.40 ）
新築時価格帯 13,500 ～ 27,000 万円（ ㎡単価 93 ）
竣工予定日 2007 年 1 月 予定

GM LUXE AVE.で坪300万円超え、凄い。パークプレシャスでも多分200前半だろ？

キッチンはキモいぜ。鳥肌立つくらい。

一生アウトレットマンションの汚名を引きずる運命。安くたって、こんなの金持ちは絶対買わない。今売れてるのは庶民が無理してるだけ。上層の大きめの部屋はこれからなかなか動かないよ。

39さんが、書いているように買えない人のひがみ・妬みか、同業者の
妨害工作が多いな？ 何れにしても言っている事に中身がない。
どこが、どうなのか、具体的に書いたら！

おそらく購入者の属性はいいのでは？。見学した時も車はメルセデスと
レクサスが停まっていた。どう考えても、ただの庶民じゃないと思うよ。

キッチンの石材についてはとても重厚感があります。通常の億ションだと、あのくらいの石材は普通に使われているので、あれで趣味が悪いとおっしゃるのはどうかと？？？
却って、これから分譲予定の価格帯の部屋では、あの程度のグレードでは少し物足りないという気もします。

そういうの成金趣味っていってね。
金持ちがそういうのを好むわけじゃないよ。

年収3億、総資産たぶん100億以上（親兄弟合計たぶん500億以上）の親類の一戸建てに行くたびに、「地味だな」という感じ。東京の一等地ででかいけどなｗ

だから、成り上がり者か、俗物趣味が強い庶民が無理して買ってるんだって。富裕層は見向きもしないって。こんな傷物マンション。

特定の個人と思われる低次元の書き込みが多いな。ネガティブな情報でも有益な情報でないと、比較検討の役にも立たないよ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

石材のチョイスは好み、センスの世界。本当の金持ちは生活が地味だみたいな意見にも同意できません。成金趣味も地味も選択できる自由こそ経済力のなせる技かと思いますよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

46番は親戚自慢がしたいの？
そんなのが親戚にいるから無理して大濠に住もうとしてるんだな。
掲示板に書き込みしてないで親戚に金借りろよｗ

＞総資産たぶん100億以上（親兄弟合計たぶん500億以上）
馬鹿まるだし
買ってもらいなちゃい。

負債1000億以上だったりして

最近、週末になると、人の動きが激しかったです。来客用駐車場には、ひっきりなしに
外車が。入居も近そうなので、どうやら内覧会か？

まだ入居してないの？

入居は今月下旬から。一日2戸なので、７月中旬までかかりそう。

住宅ローンシミュレーション
購入したい物件価格:6,000万円
現在の年収は:1,000万円
用意できる頭金:2,000万円
返済期間:25年間
適用する住宅ローン金利:3%
--------------------------------
月々の返済額:19万円
ボーナス月返済額:19万円
初年度の返済総額:227.6万円
年収に占める返済比率:22.76%

収入と返済額から見てかなり無理があるな。やめたがいいかもね

やめなさい。馬○な金持ちと営業マンに陰で言われますよ。

以下推測です。今から購入ということになると、値段からして日銀官舎側と思われます。
メリットは部屋は広いこと。すなわち、敷地権も大きいこと＆南向き。
デメリットは大濠公園ビューではないことと、将来、万が一、官舎が売却されれば
日当たり及び眺望が影響を受ける恐れがあることです。売り出しの初期であれば同程度
の予算で低層階ですが、大濠公園側があった模様です。
悩むことですね。

億ション4戸の販売状況は分かりませんが、いよいよ残り5戸みたい（スーモが正しければ）。
50戸を超える大濠では珍しい中規模マンションで、色々賛否両論書き込んであるけど
結局は価格が全てという事か。高ければ、売れてないと思う。

大濠地区ではレジデンス大濠が２年前より半分程度売れ残っていますが、後追いの
パークプレシャスが安値を武器に勝利しそうと言うことでしょうね。内装のグレード
はレジデンスが上と思いますが、いかんせん値引きに消極的。
２割程度の値下げがあれば、いい勝負だったと思いますが・・・

何を言ってるのか全くわからない。パークプレシャスとレジデンス大濠は競合なんてしてないよ。鉄道屋が訳あり拾いものを特価販売しているのと、トップゼネコンがつくった重厚マンション。はっきり言って質が全然違う。鹿島が全く売る気がないため，レジデンス大濠は売れてないだけ。たぶんつくったことさえ忘れてる。泰然，悠然，自然体。見事！

実は私もレジデンス大濠には注目しています。質が高い良いマンションだと思います。鹿島さんは売る気がない⁇

同じ重なる時期に、共に本当の大濠で売りに出しているのだから（大濠に住みたい
人にとっては、選択肢の幅が広がるという意味で）、レジデンスとＰＰは競合している
と思います。価格帯も共に200万円台／坪で同じだし。論理的にいけよ。鉄道屋という表現
は同業者が憎しみを込めて使うのですか？

レジデンス大濠、場所が良くないような？

大濠はマンションだらけであり、最近の新築だと場所はしょうがないのでは？
公園に近い超一等地は、財閥系を中心に既にほぼ埋まっており、建て替え
でもないと難しいと思います。レジデンスも何れは値下げしてくるでしょうから、
その価格が魅力的であれば、妥協する手はあると思います。

競合とかライバルとかは、互いの力がある程度拮抗している場合であり、本当に
片やこの二ヶ月で販売0戸、一方は40戸以上売れているのであれば、表現としては
微妙かも。結果、one-sidedになりそうとのことでよろしいのでは？

レジデンスに比べ、パークプレシャスはランニングコストも魅力だけど

アーバン時代に予定していたコンシェルジェなんかを止めたから、確かに月のコスト
は安い。駐車場も機械式だと、まるで普通のマンション並みのコストだな。

コンシェルジュを必要にしている人は少ないような気がします

コンシェルジェは東京なんかの超大規模マンション（500～1000戸位）では1戸当たりの
負担額もそんなに多額にならないので、結構いると聞きますが、この規模のマンションでは
不要でしょう。

見学しました。このスレに成金とか、キッチンきもいとか書いてあり、
どんなにきらびやか？と期待していったけど、意外と地味ですね。
キッチンは天然御影石のマホガニー調ですね。コロニアルタイプの
ホテルなんかに使われている石材で、反りにくい筈です。モノトーン系が
好きな人には会わかも、まあ、基本的には好み次第です。
ロビーは、逆にもう少しゴージャス感があった方が良いような。
最近、東京都心のタワマンのエントランスホールはバブル回帰みたいな物も
あり（グランドピアノの設置、赤の大理石の列柱など）、比較しようも
ないです。回廊と内廊下の組み合わせは、なかなか良い雰囲気を醸成
していると思いました。

確かに全体的に地味な感じですが、落ち着いていていいのでは？
派手だとあきがきやすそうですし。
内廊下なのはホテルのようで素敵だと思いました。

自転車置き場の外への扉がなんと
自動ドアでした！

確かに、スレで書いてあるのを見て行くと、意外と地味と感じるかも？
ま、大濠ではあれくらいで丁度いいかと。
雰囲気は静かで、金額を考えればコスパ高い。

最新のＨＰでは残り４戸（但し、別途、億ション４戸の販売動向は非開示）と善戦。
億ションは大濠花火大会見学には言わば特等席になるが、それまでに売れるのかどうか？
買える人がうらやましい（非開示なので、ひょっとしたら、もう唾がついているかも
しれないが）

売れないと思うね。

↑
その根拠は？　

直感！

ある意味そうだね。結果は神のみぞ知る。

これから苦労するだろうな、ここは。価値ある物件だと判断されたら上層階から普通は売れて行くもの。ここは手頃な金額のところから売れて行ったということは、富裕層は価値ある物件とは判断せず、ちょっとした小金持ち達がお得物件と判断して買ったというだけ。お得物件の限界がこれから露呈するだろうな。富裕層は価値ある物件を買うのであって、いわく付きの格安物件には決して手を出さない。

No81の予想はGM大濠公園2011のスレでも読んだけど、今まで外れているんだよな。
彼の主張は「いわく付き、アウトレット、金持ち買わない　⇒そんなに売れない」
おそらく、実態、現場を見ていない敵対業者の書き込みと思われる。
信じなくて良かった。もう既に４０数戸売れているし、スカスカになっていないぜ。
上層階の億ションの売れ残りは、ＧＭ百道浜にもあるよな。

断言します。パークプレシャスの億ションはかなり苦労します。

↑
今度こそ予言を当ててくれよな。感覚で物をいう典型者。
正確をきして言うなら、「福岡の億ションはかなり苦労します」だろ！
リーマン後、福岡で売れた億ションは、10戸以下と聞いたことあり。

ひがみ入ってるから冷静な予想が出来ない。

冷静な予想？　もともと、そんなのは、してなかっただろ！　ＪＲ憎し、ＰＰ憎しのお方だから。

違う、違う。鉄道会社を憎いなんて思ってない。ＰＰは個人的に好きでないだけ。格安な大濠アドレスしか売りがなく、何か高級な団地という感じがする外観デザインも？

マンションは断トツに立地が一番大事、それで十分。本当に、現場に
いったの？　外観はガラスを多用し、なかなかスタイリッシュ、また
セットバックもあり、緑の植え込みも良い。逆に、内装は若干、物足り
なさはあるけどな。

あの扇型のフォルムはふた昔前を思い出させる。私にはちょっと古い感じがするだけ。

そうかな？　私は好きだけど。あの形はリゾードホテルなんかで、白鳥が羽を広げた
ような感じと言われるけど。

>>88
立地が大切なんて100も承知でどんなマンションでも100％価格に織り込み済みでしょ。

立地そのものは将来の資産価値を含め売買価格に完全に織り込んでますね。
消費者には損も得もありません。


織り込まれてないのが、販売委託報酬・仲介報酬。　
だから不動産屋は足の速い物件（駅から近い、都心、供給不足地）を扱いたがります。

要するに楽して儲けたいわけです。

ＰＰを個人的に好きでない人のコメント（格安な大濠住所）に抗弁したまでです。

個人的な好みの差は差し置き、福岡の億ションがこれからどの程度
売れるかが傍観者的に関心はあるね。

>>93
PPは億ションではないです。

確かに、ＰＰの１億円超えは４戸のみだった。物価の差があるので何とも言えないが、
この辺りで１億円超えのオ－ル億ションはバブル時代から３～４年前のＧＭのＬＵＸＥ
がラスト、殆どが小規模マンションだったかな。ＰＰは51戸なので、もともと
オール億ションではなかった。要は、大濠でも1億円超えの「部屋」が売れなかったら、
他の場所（百道浜、草香江など）にある「部屋」はどうなるのかと思ったまで。

それゃ売れんわな。ただデフレだから売れないだけだって。最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。やれやれ。二年後のインフレの入口を目指して仕込みの時期なんだよ，今は。

＞最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。

誰がそんなこと言ってるの？リンクしてくれる。

手なりで売れなければ、値引きをしてくるだけだろ。利益率は上層階は高い
みたいだから、そこを小出しに吐き出してしてくるんじゃないの？

殆どの部屋が120㎡前後なのに、収納スペースは小さいのが難点。あれだけ広いのだから
三畳程度の納屋を取っていれば良かったのに。外部トランクルームもないし。
贅沢を言わしてもらうと、設備もミストサウナとビルドインのドラム式洗濯機が欲しい。
それとビルドインエアコンも全室につけて欲しかった。

ビルトインのドラム式洗濯機、却って不便じゃないかな？
今はいい商品が沢山あるし？
エアコンは全室あれば便利だけどね。

数年前友人宅で見たので、乾燥機だったかもしれません。あと、好き勝手言わしてもらうと
天井高はもうひと頑張りして2800ｍｍは欲しかった、もちろんＬＤのみでＯＫです。
それとこれは改築すると済むことですが、玄関と廊下は大理石張りにして欲しかった。

いよいよ今週から入居が始まります。楽しみです。

ここはアーバンが厚生年金大濠荘の跡地を28億円（300万円／坪×945坪）というバブル期
でもありえないような高値で買い、準億ションとして売り出していたところ。
その後、アーバンが破綻し、入札でＪＲと東急建設が落札し、工事完了後、パークプレシャス
として売りに出したところまで知っています（ネットでもオープンになっている情報）。
いったい幾ら位でＪＲは落札したのだろうか？ アーバンの仕入れがミニバブル時で、ＪＲは
リーマンショツクの後に落札。こういった場合の土地の価格は公示価格どころか、
路線価をも下回る価格で落札される事もあるのだろうか？（そうなると100万円台前半？）
若し、そうであれば転売しても儲かっただろうね！

不動産登記費用がやたら高いです･･･。
地価が高いとか影響してるのでしょうか？

不動産登記費用、高いんですか？知らなかった！

固定資産税評価額の〇〇％とかルールが決まっている筈です。司法書士の手数料を
ぼられたという事？ こういうのも定めたルールがある筈です。いずれにしても、スーパー
億ションでもあるまいし、びっくりする程の額ではないと思いますが・・・・

入居が始まり夜に明かりが灯ると、今までの無機質な雰囲気から、それなりの
プレゼンス、雰囲気を感じさせる新しい大濠二丁目のランドマークができましたね。

億ション4戸はわからないけど、他は47戸中45～46戸は売れたみたいだよ。
大塚家具の搬入トラツクと住民のものと思われる外車の出入りが目だつように
なってきた。

No.101さん
玄関と廊下は天然大理石ですよ？

でも気持ち悪い大理石だよ〜

大理石に違いってあるんですか？

<<111さん　　110みたいなのを相手にしないこと。キッチンのことを悪く言って
いたやつだよ。どうせ見てもないので、大理石のタイプなんか言えやしないよ！

＜＜109さん、　　101です。玄関廊下は天然大理石ですか、それは失礼。確か、
白色系の石材ですよね。　何となく、違う気がしたので。　説明員に確認すれば
よかった。

横レス失礼しまーす。
玄関、玄関フロア、廊下は天然石とのこと。見た目は大理石みたいですが。明るい感じで私は好きですが。

最新HPではとうとう残り一戸。但し。億ションはHPで情報非開示となっているので、
どうなっているのか、不明。一億円台後半以上の物件は年収2～3000万円位の
スーパーサラリーマンでは無理、儲かっている個人事業主じゃないと、厳しいだろうね。

億ションの４戸はそのまま残ってるのかなー

皆さん、入居開始後も慌てて入居せず、ゆっくりと入居されているみたい
ですね。
新築だけど、内装、仕様をアップグレードしたい人は、直ぐ改装中の人もいて
自分が納得できるように手を加えているみたい。
花火大会に間に合うかとかを気にせず、超然として、何かいい感じ。

あと６戸？

4戸残して完売らしいよ

ということは後は億ションのみ？ やはり１億円までの部屋は売れが早かったね。
今後、こことか、ＧＭ百道浜Ｏ＆Ｆとかの億ション同士の熾烈な販売合戦に
なるんだね。この景気で、しかも福岡で、長期戦になる恐れがあると思うよ。

確かに、公式ＨＰは「第一期、第一期二次は完売」としてクローズされたね。

億ション四戸は温存されているのか？　1.6～2.5億円の価格は多少値引き

されても我々庶民は到底手が届かないが・・・

アーバン問題で、大濠の高級物件がアウトレット的に大幅値下げされるという稀有な
再販であり、運よく購入できた人は幸運だったのかな。

但し、ミニバブル時のアーバンの元の価格設定が高すぎたかんじもあり、実態としての
値引き幅は、そこを割引いて考えるべきなんだろう。それでも、二割弱はお得といった
かんじか？

惜しいところは、好みにもよるが、完璧さの追求が一部甘かったところだろう。
特に、マンションの顔とも言えるロビーは、天井高さを出してほしかった。

>>119
＞4戸残して完売らしいよ

残して完売とかはない。上層階はアーバン時代か今回の販売開始以前に売れたが正解。

第１期４７戸は全戸完売、未販売住戸４戸の今後の販売は近日中に案内、とのハガキが来ていた。

未販売４戸とは億ションのことだろう。つまり、５１戸全てが完売してはいないとのこと。

ばっちり、花火大会は非常に近く見えました。低層階でも南向きでも、かなり見えていた
模様です。要は殆どの部屋から花火大会を楽しめたということです。

特に、大濠公園側中高層階のリビングガラスに花火が反射して写っていたのも、
ここのプレゼンスを増し、絶品です。

>>124
だね。
残りの億ションは１戸ずつ小出し販売していくのかな？

販売戸数 1戸
販売価格 16,000万円
間取り 4LDK
専有面積 141.84m2
バルコニー面積 16.66m2
ルーフバルコニー面積 28.00m2
http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/ohori/plan/index.html
http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/ohori/plan/pop_k.html

復活ＨＰを見たけど、上位４戸は成約済みではないみたいだね。

大濠で本格的億ション販売は３～４年前のブリリア、ＧＭのＬＵＸＥ以来だけど、あの時は
ミニバブルの真っ最中。今の景気を考えると、暫く時間がかかるかもしれないね。

１．６億円の売値の割には、管理費、修繕積立が２万円／月ちょっとと無茶安。東京だと
１０万円は超えそうな所だけど。イニシャルが払えれば、ランニングはリーズナブル。
内装が物足りない人は、リビングの大理石張りなど、好みに応じて施工するのかな？

あと、（大濠）二丁目は一丁目と比べると、格と地価が若干落ちるんだけど、ＰＰの場所は
良いね。アメリカ領事館の至近で、将来的な部屋からの景観も（絶対ではないけど）担保
されてそうな。駐車場も２台借りれる可能性あるね。

確かにこの価格帯のマンションのランニングコスト、東京なら１０万はする。ランニングコスト、安いね。

ランニングが安い分、華美さ？は省かれています。バブリーが好きな人には
噴水、水盤などがあり、そこに大理石のオブジェなんかが有れば、いいん
だろうけど、そういう面では、極めてパブリックプレースは味気ありません。
小さいパティオがあるだけです。けど、回廊と内廊下が多少優雅な雰囲気を醸し出し
ています。

設備の華美さとランニングコストとは別のような気もするけれど、ま、噴水があれば少しは掃除の手間もかかるからね。
外から見る限りは確かに優雅そうだけど、中も優雅そうなの？

アメリカ領事館の建物も相当古いと思うけど建て替えの予定とかないの？

中は、そんなに豪華さはないけど、特徴としてはゆったり感。

例えば廊下幅は内法で1ｍと余裕のサイズ。よく、他はせいぜいメーターモジュール
で1ｍとＰＲしているが、殆どが壁心。ここは本当の1ｍ。
あと、バス・パウダールームは１８２２で２ボウルとゆったり。
この億ションは玄関、ホールも一段と広そう。

ここの部屋は１２畳位の主寝室と、他の部屋も殆どが６～７畳位だから

ゆったり感はあるね。　まあ、この辺の物件でゆったり4ＬＤＫは珍しい。

リビング３０畳以上のペントハウスみたいなものでも、普通３ＬＤＫが多いん

じゃないかな。

HPで今回の部屋とそこからの眺望を見れるが、さすがに値段が高いだけあって、素晴らしいね。駐車場とか中庭の映像も載せれば良いのに。

HPでの映像、確かにもっと載せて欲しい

この辺のマンションの宿命ですが、大濠公園ビューは東向きになるので、
午後からの日当たりはあまり期待しないほうがよいかも。
この部屋からは公園への視角が広いので、間に多少ビルが今後建っても
眺望が大幅に損なわれることはなさそう。

買えた方がうらやましい

大濠１、２丁目でも、公園の真横だと土地は1割以上高くなります。

将来的に眺望を損なわれる恐れがないので、真横は高いのかと。

但し、マンションと公園の間には道路があり、時間帯によっては

抜け道的に意外と通行量は多いね。

スーモ等からは終了扱いになっているけど、１．６億円の物件は売れたの？ 公式ＨＰは後追いで更新？

事実であれば、景気が良い人もいるんだね。福岡で１億円後半以上の物件なんか殆ど動かないでしょうから。

公式ホームページもクローズされている。1.6億円の物件は売れたんだろうな。まさか、もっと高額な他の部屋も合わせて売れたのかい？それとも億ション第二段として今後売り出し？

ＭＪＲのＨＰではアクセスできないものの、ここの残骸は残していることから
小出しで億ション売るんじゃないの？

まだいたのＰＰつて？はよいねい！

この時期、億ションなんて簡単に売れないんだから、しゃぁないだろう。
しかも、二億円前後の物件でっせ。

新春から億ション売り出し再開？マジ価値ある物件だけど、一般人は買えないよね。

二億円？　庶民どころか、確定申告する年収2000万円クラスでも無理。
最低年収4000万円はないと・・・・・

大濠では恐らく敷地最大クラスのマンションでしょう。縦横50～60メートル四方はあり、圧倒的な存在感です。
場所もアメリカ領事館の至近で警官が周囲に複数配置されており、環境も静かで最高の住宅地、まさに本物の大濠
です。

ゆとりの建て方をしており、普通この辺では敷地がないので、駐車場は一階にしていますが、ここは
アネックス的に駐車場の建屋があります。普通なら、そこにもう一棟マンションが建つような、
贅沢な敷地の使い方をしています。東京港区辺りのお金持ちから見ると、きっと物足りなさもあるでしょうが、
福岡では上位レベルと思います。

雨ざらしマンションだと、やはり色んな問題がでるんですかね？

どうやら、ここの抽選が外れて２０１１に流れた人が、今でも恨みを持っているらしいとか・・・・・

アウトレットを抽選で買えた人はラッキー。土地代は坪150万円程度まで下げて分譲
したらしいから、それだけでも得。近くで、ここより場所が落ちる２丁目の土地は
２００万ちょっとで今年売られていたよ。後にも先にも、こんなアウトレットはもう二度とないだろう。

欲しいけど、横浜の戸建を売っても歯がたたない。
億ションだと一部上場企業の役員クラスでも、手が出ないかも。
先の販売で購入できた方々が、マジうらやましいです。

億ションは、一部でしょ。アウトレットマンションというコメント自体が、マンションの評価を落としていますよ。あまりにもご自慢の方がいらっしゃるので、書きますが、６千万以上ぐらいの物件を購入予定のものにとっては、このマンション、大濠にあるというだけで何の魅力も感じない人も多くいることをお忘れなく。実際、私も見に行きましたが、販売員の態度も悪いし、内装も全く魅力なかったです。

千早のタワマンもそうなんだが、このようなマンションはアウトレットとは言わないのでは？

ポジの具体的な説明に対し、ネガの内容が薄いこと。ただ、気に食わないなかったとか・・・
程度で余り攻撃すべき箇所が無いという事だろうね。
自分が払うお金と、その物件の内容が如何にバランスされているかが損得感なので、
その意味では得なマンションと判断して、購入された人が多く２億円クラスの部屋
以外は２か月程度で売れたわけだろう。
ただ、内装は目が肥えた人には物足りないと思いますよ。

億ションでも１億と２億円では購入層が違うと思います。一部上場企業の平取クラスだと平均年収
２千万円弱と聞いた事があるので、当然、２億円の物件は厳しいでしょうね。

２億円の物件は異次元だね。　儲かっている病院経営者とかが有資格者になるんだろうが
既に持ち家していそう。はたして福岡都市圏に何人くらい、そうした人はいるのか？

158さんの意見はもっともだと思います。損得感はかなり大事なポイントです。ただ、私は、一度ケチがついたマンションを買う気にはなりませんでした。これも最もな意見でしょう？

他がいっぱいあるのに、けちが付いた物件なんて買うかよｗ

お試しに買える層（総資産2000億以上か？）は自分で屋敷を建てるし、それ以下は他を買う。
ごく当たり前のことだな。

単純すぎる思考回路ですな。それじゃ、お徳は手にできないよ。ケチがついて値が下がっているからこそ、
リスク分析をして買うかどうか判断するのが面白いと思うのに。

阿呆か。不動産はケチがついたら避けるのは常識。

ここの住所は、絶対の強み。
建設の経緯なんか、中古に出た際のケチには相当しないよ。
ケチがついた物件とは、殺人事件や自殺等のあったいわゆる"いわく付き物件"のこと示すのが常識。

だから億ション以外をギリギリで買った連中は大濠アドレスを有難がっているだろうが、億ション買える層はこんなアウトレットマンションは絶対見向きもしないはず。

ここに縁もゆかりもない人たちが必死になってネガキャンしたり擁護したりで滑稽ですな。

売主が万一瑕疵があったとしても対処できる会社だから、
建設の一時中断なんて、物件の評価に大きく関係しないよ。

ほんと、どうしようもない低能のネガだね。どうせ、抽選で外れて２０１１辺りに
流れたアホだろう。
マンションは立地が全て。ニセ大濠でない本物の大濠は再販で価値が棄損されない。
土地の含み益に加え、容積率も余裕があるみたいだから、どこかのペンシルビルとは
大違いＷ　その辺のことを分析できた人が買っているよ、将来的な楽しみも大きい
からな。

過去の経緯は聞かされたうえで、興味を持った人が沢山いたので、抽選にまでなり、２カ月位で５０戸程度売れたわけよ。その程度の事が低能君には理解できないのか(笑)　

全てをわかったようなコメントこそ無意味。実際に買おうと検討したうえで買わないと判断した人もいるのです。

↑　言ってることが今の論点からズレてるよ。

おたく、ひっくり返すような、何か新しい情報持ってないの？
感覚で物事を判断するタイプで、頭を使うのは苦手なのかな？

私は、この物件を否定するものではありません。本当にこの物件を検討したものとしての意見を言っているまです。私見ですが、エントランスからエレベーターまでが、無機質すぎる感あり。内装が趣味に合いません。得に、キッチンです。また、大濠公園が実際にじっくり見渡せる部屋が少なすぎます。６千万以上を出して買う物件ではないと判断しました。以上。

特に目新しい情報はないし、一部事実誤認あり、コレクションしてあげます。
エレベーター３機あり、２～３機目はパティオを見ながら回廊を通り、内廊下
というパターン。１機目はロビーから直ぐ内廊下というパターン。

内装は目の肥えた人には物足りなさがあるかもしれません。個人的には浄水器
とミストサウナが無いことが目につきました。ただ、複数の人が入居前に施工業者を
入れて工事を行っています。大濠に住むという事はそういう事です。好みに合わなければ
替えれば良いだけです。

大濠公園が見渡せる部屋は４階以上の公園向き主体なので、全体の60％台と思われます。
花火は日銀官舎の南側上方に打ち上がりますので、殆ど全室から見えるはずです。

ポジ／ネガ間で情報の質と量が違い過ぎる。ネガはどこでも虚しい。

そうかなー。どっちもどっち。ポジは、大濠の住所名だけに固執している方々でしょ。実際に大濠に住んでいらっしゃる方かな？

大濠は、必死にローン組んでマンション買うような世界では原則ありません、
という事だけを申し上げておきます。

確かに、大濠で無理して買うと、周りの方々とライフスタイルが如何に違うか痛感する事になるでしょうね。

ポジは買った人か関係者のどっちか。

こんな物件、まともな人は評価しないし。
大濠の屋敷ばかりの場所にマンションって(笑）
しかもデベが破綻した傷物だし・・・

バカだね。大濠が屋敷だらけって？、30年位前迄の話だろ(笑)。多額の相続税支払いに伴う
敷地分割などで屋敷は全国的に激減しているのは常識。今はマンションだらけだよ。
屋敷の話したいんなら、マンコミから退出しなよ。

頭の良い人が買う物件だから、心配性でリスク分析もできない低能君には不向きの物件だよ(笑)

デベの破綻、傷物、野ざらしとかのビッグワードで腰が引けた人がいたのは逆にラッキー。
頭が良い人は具体的なリスク、内在するリスクなどを分析して判断しますよ。その結果、
ここは買いという事。デュ－デリ的な発想ができない人には無理な話か。

はは、何だかんだ、議論武装しても、大濠万歳ってことでしょ。ばかばかしい。

旗色悪くなると、噛み合わないふりをして、最後はそう結論付けて来たか。

だって、パークプレシャスがどうと言うより、大濠にあるマンションで安いから買いとしか理解できませんが。

どんどん論理が飛躍する人だな。安いから買うという単純な事に力点を置いているのではなく、
「そう結論付ける過程・分析が大事」と言っているんだよ。それができないと、
安物買いの銭失い的な事例もありますよ。守ってくれるのは自分のみ。自分で知識が不足して
いる分野は知人、親戚などに関係者がいれば心強いが。当方はゼネコン、素材メーカー、
ＣＰＡのパイプがあるので、助かっているが。

あなたが、言われているのは、この物件、資産価値として、購入価格からすると買い得ということですか？気持ちよく住んでいらっしゃる方がいるので、あまり、言いたくありませんでしたが、私は、たとえ、買い得だとしても、ケチがつい物件に住むのは嫌なんです。ある程度、高い買い物ですから、そういう私見もあってもいいでしょう。

噛み合わないというか、また、出発点に戻る論議になってきたね。
そう判断をしたのなら、ここを覗く必要があるのかな？　自分が行った判断に
自信がなくなってきていると思われますよ。再販物件というのは、皆が知って
いること、そこから一歩も出ないで、ただ繰り返すだけは「逃がした魚は
大きいので、単にネガになっている」だけと思われても仕方ないのでは。
何か、目新しい客観的事実を出して、論議を深めるのであれば歓迎ですが・・・

まったく判断に間違いなかったと思いますが、実際にパークプレシャスに住んでいらっしゃる方に失礼なので、もう、私見を述べるのは止めます。さようならー。

ここが完璧とは思いませんし、不満な点もあります。
１８８さんがご自分に合った素晴らしい物件を見つけられますように！

本年度の大濠近隣でのナンバーワンマンションはやはりグランドメゾン大濠公園2011にとどめを刺します。

ＰＰへの不満は少ないですが、２０１１には不満だらけになります。
遠征してこないでください。

＞＞１９０
グランドメゾン大濠って、北側全面塗装の見えない箇所を手抜きしているコストダウンマンションだろ。
これまでのグランドメゾンとは別物と言う意味で、NO.1。

塗装、塗装と言いますが、結構な仕上がりですよ。よく見て下さい。

グランドメゾン大濠２０１１の北側、よく見たよ。
４Ｆまでは、ちょっとはヌリカベ風に工夫しているが、５Ｆ以上は本当にひどい。何のヘンテツモない、外壁仕上げで一番安いすっぴん塗装。
見えにくいからと言ってケチらず、タイルくらい貼れよ。
大濠１のリアルグランドメゾンとは、別物。グランドメゾンの名が泣くわ。

よその物件については、他スレでお願いします。

２０１１の外装仕上がり見ましたが、１９４さんのご指摘の通りでした。
確かに、ここ２０年間で脈々と大濠1～2丁目でＧＭが築いてきた物件群とは異質の
ローグレードの仕上がりです。ＧＭのセカンドラインとして位置づけたほうが
宜しいと思います。

このスレでは、格下の２０１１の話はもういいでしょう。比較対象に値しませんから。

警官の配置だけでなく、最近はパトカーも米国領事館の回りを巡回してくれるので、
安心です。２４時間警備なので、結果的に地域住民には本当にありがたいです。

虎の威をかるＰＰ

警官が配備されている事は、本当の大濠に住む事の特権の一つだよ。

元来、大濠は閑静な住宅地であり、それに警官のパトロールが加われば

治安は更に高まります。商業地なんかでは、よく酔っ払いが大声をあげて騒いだり

しますが、ここでそれをやると、直ぐ警官が飛んで来ますよ。