パークプレシャス大濠ってどうですか？

これはもしかしてアーバンの物件？

縁起悪い

ワケありだから安いだろうとか、そういう評価はないんですかね？

大濠です。　しかもアメリカ領事館の隣。　掲示板で語り合うような物件ではない諦めましょう。

販売価格は4,000万円台から３億円強。最多価格帯は１億1,000万円から１億2,000万円。

今のご時世でどの程度売れるか興味津々です。
当然、私には買えません。

まぁ、まずは物件を見てから話してみては？
私は見に行きましたけど、大濠公園は一望できますし、
領事館が近くにある為、警察官が近辺に立って警備しているので
安心感は抜群だと思いました。

私も行きました。
素敵なマンションでしたよ。

私も行きました.ロケーション良好.アメリカ領事館の隣でセキュリティも良好？(周囲の警察官が警備されているのは領事館ですけど　眺めは極めて良好.建物の造りは普通,というか比較的地味.ゴミ捨てもいちいち下まで降りて行かなくてはなりません.高齢になるまで住むためのついの棲みかとしては厳しいかも.車で通勤される方は最寄りの高速ランプへのアクセスは厳しい.周辺の道もせまく一方通行等の制約も多く車通勤は大変かも.むしろ地下鉄等での通勤に良好な環境かと考えます.周辺の買い物可能な施設は少ないです.お金持ちで何かで困った時に助けてくれる家族等が近くに住んでいる高齢者向きの物件か.

ここの物件は、間取りが極端すぎるなあ。リーマンショックで計画狂った感はありますよね。
5000万円越えたら、若い人は一戸建てのほうがいいでしょうし、他の方も書いているとおり、とにかく住み替えを掴まないことには埋まらないんじゃないですかね－。ある程度埋まるまで、検討すら入れません。担当者の方、頑張ってください。

冷やかしで物件見に行ったのですが思ったより安いのでびっくりしました。
アーバン物件ですが、販売前のPRができなかったぶんの広告費が上乗せされていない点も魅力です。
場所柄、気に入ったら買い物件ではないでしょうか？

冷やかしに見に行った人が、広告費上乗せされてないって断定的にいっちゃうんだ。
文体同じようなのがいくつもあるようだし、値下げ交渉はがっつり出来そうですね。

坪単価でいくら位するのですか？

この場所で4LDKで4千万前半ならまあまあいいと思いますね
やはり当初の販売会社が破綻したせいでしょうか？

私も行きました。
広告費が上乗せされていないというのは、マンションギャラリーもなくPRが質素だからでしょう。確かに宣伝費を抑えている感はありました。
営業マンに確認しましたが、アーバン破綻により完成間近だった建物が安い価格で売られたことで安い価格設定が実現したようです（さすがに4LDKは5000万円以上でした）。

値下げは人気次第でしょうね。
すでに価格を下げているので人気があれば強気でつっぱるでしょうし、売れ残りがあれば交渉の余地はあると思います。

いろんなところに5000万以上の物件がゴロゴロして余っているのに、高価格帯をそろえたこの物件が売れるとは思えないなあ。金持ちが、いわくつきを買うとは思えないし、下げるタイミングを間違えると1年経っても空室だらけになりそう。

＞12
階にもよるが坪134万～271万円。公園が見えるかどうかで坪単価は倍以上違います。

第一期抽選では結構埋まったようです。場所柄、値下がりしなさそうな点が人気の秘訣でしょうか。
時期抽選に登録しようか検討中（もちろん低層階）ですが、この値段では買いでしょうか？

第一期販売で出した住戸は殆ど埋まったみたいですね。次期はその中でも高額物件が残ったようです。
第二次販売住戸の金額だと割高ですか？それでも割安でしょうか？

選択肢は狭くなりますが、第1期販売にでなかった部屋もあります。
何を優先するかは人によって異なるので一概に言えませんが、残った部屋が割高ということはないと思います。
第1期で埋まった南東向きD／Eタイプは人気あったというより、人気が分散して抽選なく決まった感があります。
部屋の比較よりも建物（マンション）の比較の方が重要かと。

たしかにあれだけの立地条件は今後無いだろうから価格的にはおいしいかもね。
でも無理して買っても、高層階にお金持ちが住んでたら卑屈に感じそう。

というか、関係者っぽい書き込みが痛々しいんだけど。

周辺住戸と比べて価格的にどうでしょうか。
福岡の物件相場自体がまだよくわからなく、ネットで調べても大濠物件が殆どヒットしないため皆目検討がつきません。
当然物件はいいのでしょうが、価格が割高なら検討の余地が無いですし、価格が割安なら検討したいのです。
どなたかご存知の方いますか？
よければ教えてください。
（今回の第二期販売住戸についての価格で、お願いします）

パークプレシャス大濠　再登録物件概要

販売戸数15戸。 販売価格4,300万円(1戸)～8,700万円(1戸)。最多販売価格帯5,900万円台（2戸）。

間取り3LDK(14戸)・4LDK(1戸)。専有面積　89．32m2(1戸)～126．36m2(6戸）。

10Fの最上階と9Fは売済み。

8F角(8,700万円)残り1戸。
http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/ohori/plan/pop_j.html

＞8F角(8,700万円)残り1戸

売れてたね。
富裕層の仲間入りをしたいと夢を見る今日この頃。

買いました！！大濠公園すぐそばでこの値段はありえないです。
本来なら下の階でも億近い価格のようです。
近くにアメリカ領事館があり、警備の警官も常に道路角に立っているので
防犯の意味でも非常に安心出来ると思いました。
この物件はかなり人気で県外からも問い合わせがかなりある、と営業の方から聞きました。
確かに私が契約時点でかなりのお部屋が成約済となっていて
こんなに早く売れる物件は珍しいとのことでした。
実際に私の契約したお部屋も抽選で当選したものです。

後残り何戸くらいですか？

あと残り9戸もないくらいだと思います。あれから売れているだろうし・・・。

随分売れ行きがいいんですね。残り物件の値段はご存知ですか？

先週の情報ですが残り7戸になっていました。販売の勢いは無くなって来ているみたいですが、徐々に売れているみたいです。　　　それと上層階の億ｼｮﾝ4戸は特殊な売り方をするみたいです。一般には情報開示していないし、属性調査とかするんですかね？

億ｼｮﾝは幾らでした？

1・6億〜2・5億でした。上位３戸は200平米超えてましたよ。殿様が住むような部屋なんですかね？福岡で購入できる方は、そうそういないと思いますが・・・

アーバンの二年前の売り出し時より3〜5割程度安くなっている模様です。それでリーマンショックの前でも半分も売れてなかったのが、急に売れているのでしょうね。つまり最初の価格が高かったという事でしょうか？　　
それでも大濠で120平米で7000万円代、妥当性があるのか悩んでいます。

止めといたら。いわくあり物件だぜ。無理して買う必要ないよ。

先週見て来ました。パークプレシャス。ハッキリ言ってセンス悪い過ぎると思います。成金趣味が全面に出過ぎていて、妻と絶句しました。キッチンを見た妻が言いました。気持ち悪い。

それは知っています。その後JRが引き継いでいるので瑕疵担保責任など逆に安心しています。三菱とか三井が受けていればプレゼンスは上がるのでしょうが。　　　そうなると売値は高かったでしょうし・・・　
自分なりに良く考えてみます。

まぁ、気に入ったら買えばいいんじゃないか。ただ、この手の物件はリセールポテンシャルはあなたが思うよりかなり低くなります。オススメはしませんよ。

リーセルポテンシャルがかなり低いなど、ネガな見方が多いが、２年前より40％前後、
既に安い価格で売り出しており、リセールがドラスチックに下がるとは思えないけどな・・・
被害を被ったのはアーバンの債権者さんたちでしょ。大濠にあるし、腐っても鯛。

成金趣味かどうかは正に各人の判断。ガラスを多用しているだけで、ブランドの
ベルサーチみたいな派手さはなく、それ程、威圧感は感じなかった。逆に安普請に
見えるよりは、いいんじゃないと思うよ。
設備も、高級マンション定番（ビルドインＡＣなど）は一通り揃ってたし。
但し、一点、キッチンの大理石の色が悪いのは同感。濃い。
まあ、それでも全体的な完成度は高いと思うよ。

まぁ、価格の面ではアーバンの時より安くはなっていますから、それなりにリーズナブルとは思います。ただ、大濠公園の近くにありながら、眺望が開けているは、限られた部屋のみ。なんかもったいない気がします。住所書く時に大濠と書きたい人には魅力でしょうか。

大濠公園を見下ろせる部屋は50パーセント程度で確かに全部ではないけど、よくあること。そのハンデの分、低層階は値段が安いのでいいんじゃない。因みに大濠にある他のマンションも公園が見えない所は多いよ。ブリリアとか普通のGMからは確か、スタイミーになる他の建物がある為、殆んど見えないはず。完璧を目指すなら、GMのLUXU？みたいな真の億ションだが、高過ぎて無理！

買えない奴のひがみ書き込みが多すぎ。
33とかセンス悪いと思うならリフォームすればいいだけの話し。
大濠に住むってことはそういうこと。一般常識は通用しません。

>38
＞GMのLUXU？
LUXEね。
展望　http://image.blog.livedoor.jp/cpiblog01685/imgs/e/b/eb548077.JPG

グランドメゾン大濠LUXE
http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/17099
所在地 MAP 福岡県福岡市中央区大濠1-13区134
規模 地上 6 階　総戸数 8 戸
専有面積 133.28 ～ 241.33 ㎡（ 平均 183.40 ）
新築時価格帯 13,500 ～ 27,000 万円（ ㎡単価 93 ）
竣工予定日 2007 年 1 月 予定

GM LUXE AVE.で坪300万円超え、凄い。パークプレシャスでも多分200前半だろ？

キッチンはキモいぜ。鳥肌立つくらい。

一生アウトレットマンションの汚名を引きずる運命。安くたって、こんなの金持ちは絶対買わない。今売れてるのは庶民が無理してるだけ。上層の大きめの部屋はこれからなかなか動かないよ。

39さんが、書いているように買えない人のひがみ・妬みか、同業者の
妨害工作が多いな？ 何れにしても言っている事に中身がない。
どこが、どうなのか、具体的に書いたら！

おそらく購入者の属性はいいのでは？。見学した時も車はメルセデスと
レクサスが停まっていた。どう考えても、ただの庶民じゃないと思うよ。

キッチンの石材についてはとても重厚感があります。通常の億ションだと、あのくらいの石材は普通に使われているので、あれで趣味が悪いとおっしゃるのはどうかと？？？
却って、これから分譲予定の価格帯の部屋では、あの程度のグレードでは少し物足りないという気もします。

そういうの成金趣味っていってね。
金持ちがそういうのを好むわけじゃないよ。

年収3億、総資産たぶん100億以上（親兄弟合計たぶん500億以上）の親類の一戸建てに行くたびに、「地味だな」という感じ。東京の一等地ででかいけどなｗ

だから、成り上がり者か、俗物趣味が強い庶民が無理して買ってるんだって。富裕層は見向きもしないって。こんな傷物マンション。

特定の個人と思われる低次元の書き込みが多いな。ネガティブな情報でも有益な情報でないと、比較検討の役にも立たないよ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

石材のチョイスは好み、センスの世界。本当の金持ちは生活が地味だみたいな意見にも同意できません。成金趣味も地味も選択できる自由こそ経済力のなせる技かと思いますよ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

46番は親戚自慢がしたいの？
そんなのが親戚にいるから無理して大濠に住もうとしてるんだな。
掲示板に書き込みしてないで親戚に金借りろよｗ

＞総資産たぶん100億以上（親兄弟合計たぶん500億以上）
馬鹿まるだし
買ってもらいなちゃい。

負債1000億以上だったりして

最近、週末になると、人の動きが激しかったです。来客用駐車場には、ひっきりなしに
外車が。入居も近そうなので、どうやら内覧会か？

まだ入居してないの？

入居は今月下旬から。一日2戸なので、７月中旬までかかりそう。

住宅ローンシミュレーション
購入したい物件価格:6,000万円
現在の年収は:1,000万円
用意できる頭金:2,000万円
返済期間:25年間
適用する住宅ローン金利:3%
--------------------------------
月々の返済額:19万円
ボーナス月返済額:19万円
初年度の返済総額:227.6万円
年収に占める返済比率:22.76%

収入と返済額から見てかなり無理があるな。やめたがいいかもね

やめなさい。馬○な金持ちと営業マンに陰で言われますよ。

以下推測です。今から購入ということになると、値段からして日銀官舎側と思われます。
メリットは部屋は広いこと。すなわち、敷地権も大きいこと＆南向き。
デメリットは大濠公園ビューではないことと、将来、万が一、官舎が売却されれば
日当たり及び眺望が影響を受ける恐れがあることです。売り出しの初期であれば同程度
の予算で低層階ですが、大濠公園側があった模様です。
悩むことですね。

億ション4戸の販売状況は分かりませんが、いよいよ残り5戸みたい（スーモが正しければ）。
50戸を超える大濠では珍しい中規模マンションで、色々賛否両論書き込んであるけど
結局は価格が全てという事か。高ければ、売れてないと思う。

大濠地区ではレジデンス大濠が２年前より半分程度売れ残っていますが、後追いの
パークプレシャスが安値を武器に勝利しそうと言うことでしょうね。内装のグレード
はレジデンスが上と思いますが、いかんせん値引きに消極的。
２割程度の値下げがあれば、いい勝負だったと思いますが・・・

何を言ってるのか全くわからない。パークプレシャスとレジデンス大濠は競合なんてしてないよ。鉄道屋が訳あり拾いものを特価販売しているのと、トップゼネコンがつくった重厚マンション。はっきり言って質が全然違う。鹿島が全く売る気がないため，レジデンス大濠は売れてないだけ。たぶんつくったことさえ忘れてる。泰然，悠然，自然体。見事！

実は私もレジデンス大濠には注目しています。質が高い良いマンションだと思います。鹿島さんは売る気がない⁇

同じ重なる時期に、共に本当の大濠で売りに出しているのだから（大濠に住みたい
人にとっては、選択肢の幅が広がるという意味で）、レジデンスとＰＰは競合している
と思います。価格帯も共に200万円台／坪で同じだし。論理的にいけよ。鉄道屋という表現
は同業者が憎しみを込めて使うのですか？

レジデンス大濠、場所が良くないような？

大濠はマンションだらけであり、最近の新築だと場所はしょうがないのでは？
公園に近い超一等地は、財閥系を中心に既にほぼ埋まっており、建て替え
でもないと難しいと思います。レジデンスも何れは値下げしてくるでしょうから、
その価格が魅力的であれば、妥協する手はあると思います。

競合とかライバルとかは、互いの力がある程度拮抗している場合であり、本当に
片やこの二ヶ月で販売0戸、一方は40戸以上売れているのであれば、表現としては
微妙かも。結果、one-sidedになりそうとのことでよろしいのでは？

レジデンスに比べ、パークプレシャスはランニングコストも魅力だけど

アーバン時代に予定していたコンシェルジェなんかを止めたから、確かに月のコスト
は安い。駐車場も機械式だと、まるで普通のマンション並みのコストだな。

コンシェルジュを必要にしている人は少ないような気がします

コンシェルジェは東京なんかの超大規模マンション（500～1000戸位）では1戸当たりの
負担額もそんなに多額にならないので、結構いると聞きますが、この規模のマンションでは
不要でしょう。

見学しました。このスレに成金とか、キッチンきもいとか書いてあり、
どんなにきらびやか？と期待していったけど、意外と地味ですね。
キッチンは天然御影石のマホガニー調ですね。コロニアルタイプの
ホテルなんかに使われている石材で、反りにくい筈です。モノトーン系が
好きな人には会わかも、まあ、基本的には好み次第です。
ロビーは、逆にもう少しゴージャス感があった方が良いような。
最近、東京都心のタワマンのエントランスホールはバブル回帰みたいな物も
あり（グランドピアノの設置、赤の大理石の列柱など）、比較しようも
ないです。回廊と内廊下の組み合わせは、なかなか良い雰囲気を醸成
していると思いました。

確かに全体的に地味な感じですが、落ち着いていていいのでは？
派手だとあきがきやすそうですし。
内廊下なのはホテルのようで素敵だと思いました。

自転車置き場の外への扉がなんと
自動ドアでした！

確かに、スレで書いてあるのを見て行くと、意外と地味と感じるかも？
ま、大濠ではあれくらいで丁度いいかと。
雰囲気は静かで、金額を考えればコスパ高い。

最新のＨＰでは残り４戸（但し、別途、億ション４戸の販売動向は非開示）と善戦。
億ションは大濠花火大会見学には言わば特等席になるが、それまでに売れるのかどうか？
買える人がうらやましい（非開示なので、ひょっとしたら、もう唾がついているかも
しれないが）

売れないと思うね。

↑
その根拠は？　

直感！

ある意味そうだね。結果は神のみぞ知る。

これから苦労するだろうな、ここは。価値ある物件だと判断されたら上層階から普通は売れて行くもの。ここは手頃な金額のところから売れて行ったということは、富裕層は価値ある物件とは判断せず、ちょっとした小金持ち達がお得物件と判断して買ったというだけ。お得物件の限界がこれから露呈するだろうな。富裕層は価値ある物件を買うのであって、いわく付きの格安物件には決して手を出さない。

No81の予想はGM大濠公園2011のスレでも読んだけど、今まで外れているんだよな。
彼の主張は「いわく付き、アウトレット、金持ち買わない　⇒そんなに売れない」
おそらく、実態、現場を見ていない敵対業者の書き込みと思われる。
信じなくて良かった。もう既に４０数戸売れているし、スカスカになっていないぜ。
上層階の億ションの売れ残りは、ＧＭ百道浜にもあるよな。

断言します。パークプレシャスの億ションはかなり苦労します。

↑
今度こそ予言を当ててくれよな。感覚で物をいう典型者。
正確をきして言うなら、「福岡の億ションはかなり苦労します」だろ！
リーマン後、福岡で売れた億ションは、10戸以下と聞いたことあり。

ひがみ入ってるから冷静な予想が出来ない。

冷静な予想？　もともと、そんなのは、してなかっただろ！　ＪＲ憎し、ＰＰ憎しのお方だから。

違う、違う。鉄道会社を憎いなんて思ってない。ＰＰは個人的に好きでないだけ。格安な大濠アドレスしか売りがなく、何か高級な団地という感じがする外観デザインも？

マンションは断トツに立地が一番大事、それで十分。本当に、現場に
いったの？　外観はガラスを多用し、なかなかスタイリッシュ、また
セットバックもあり、緑の植え込みも良い。逆に、内装は若干、物足り
なさはあるけどな。

あの扇型のフォルムはふた昔前を思い出させる。私にはちょっと古い感じがするだけ。

そうかな？　私は好きだけど。あの形はリゾードホテルなんかで、白鳥が羽を広げた
ような感じと言われるけど。

>>88
立地が大切なんて100も承知でどんなマンションでも100％価格に織り込み済みでしょ。

立地そのものは将来の資産価値を含め売買価格に完全に織り込んでますね。
消費者には損も得もありません。


織り込まれてないのが、販売委託報酬・仲介報酬。　
だから不動産屋は足の速い物件（駅から近い、都心、供給不足地）を扱いたがります。

要するに楽して儲けたいわけです。

ＰＰを個人的に好きでない人のコメント（格安な大濠住所）に抗弁したまでです。

個人的な好みの差は差し置き、福岡の億ションがこれからどの程度
売れるかが傍観者的に関心はあるね。

>>93
PPは億ションではないです。

確かに、ＰＰの１億円超えは４戸のみだった。物価の差があるので何とも言えないが、
この辺りで１億円超えのオ－ル億ションはバブル時代から３～４年前のＧＭのＬＵＸＥ
がラスト、殆どが小規模マンションだったかな。ＰＰは51戸なので、もともと
オール億ションではなかった。要は、大濠でも1億円超えの「部屋」が売れなかったら、
他の場所（百道浜、草香江など）にある「部屋」はどうなるのかと思ったまで。

それゃ売れんわな。ただデフレだから売れないだけだって。最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。やれやれ。二年後のインフレの入口を目指して仕込みの時期なんだよ，今は。

＞最近の不動産論議を聞いてると、押し並べて、これから永遠に価格は下がり続けるような論調ばかり。

誰がそんなこと言ってるの？リンクしてくれる。

手なりで売れなければ、値引きをしてくるだけだろ。利益率は上層階は高い
みたいだから、そこを小出しに吐き出してしてくるんじゃないの？

殆どの部屋が120㎡前後なのに、収納スペースは小さいのが難点。あれだけ広いのだから
三畳程度の納屋を取っていれば良かったのに。外部トランクルームもないし。
贅沢を言わしてもらうと、設備もミストサウナとビルドインのドラム式洗濯機が欲しい。
それとビルドインエアコンも全室につけて欲しかった。

ビルトインのドラム式洗濯機、却って不便じゃないかな？
今はいい商品が沢山あるし？
エアコンは全室あれば便利だけどね。