プラウド新宿牛込柳町［旧：（仮称）牛込柳町計画］について語りませう

>>243 マンション検討中さん
そうですか
一般的な投資用として購入してもキャッシュフロー的な採算に合いませんから相続税対策または実需による引き合いが多いのでしょうね
地価の動向が気になるところですが長期的な視点から見ればこの界隈は極めて安定的だと判断しています
東京都心への一極集中はますます進むに違いありません

外観デザインがとても凝っていておしゃれだなというのが第一印象。
間取りや設備が良くても、マンションの要とも言えるのが外観だと思います。
総戸数が100を超える大規模なマンションなのに素敵です。
若い世代の方や女性には特に好まそうだと感じました。

外観というのも、印象のおおきなポイントなので、気にする人もいるんでしょうね。
このあたりは、実際に見て見ないと、分からないことも多いような気がします。
私は内装重視ですが、それでも気になってしまい、立ち止まっています。

綺麗な方形でかつ南向きの間口が広い敷地は都心駅近物件ではかなり珍しいです
間口が広いぶん外観には迫力が出るでしょうね

間取り、レイアウトはオシャレで使い勝手が
良さそうと感じる方は多いのではないでしょうか。
交通量が多い道が目の前なので気になるかもしれませんが、
夜は日中に比較すると静かで快適そうです。
駅も近い環境にあるので、利便性が高いマンションですね。

営業さんの持ち上げ投稿多すぎ笑

外観ほめてるけど、道路側以外から見たら凸凹多くてお世辞にも格好いいとは言えない。
歪な外観の影響で室内に梁柱が出まくり。間取りは1Kから4LDKまで本当にすごい。

>>250 匿名さん
そうなんですか
参考にしたいのであなたの満足できるような東京都心の物件を教えてもらえると助かります

そして他の物件を挙げさせられた挙句「結局伊勢丹に近い物件じゃないと」という違う物差しを持ち出される方を、この界隈の物件でよく見かけますね

新宿区のこの辺を、東京都心と呼ぶには抵抗があります。

なんで？

十分都心だけど？意味分からん

>>253 匿名さん

山手線の超ど真ん中なのに、都心じゃないの？w
あなたの都心は一体どこなのwww

新宿で都心と言えるのは市ヶ谷、神楽坂くらい。

>>256
神楽坂が都心なら柳町も都心。

行政用語と普通の会話用語を使い分けてくれ
●都心とは、「都市の中心部」の意味。その都市の富の中心を成し、都市内交通が集中してます。
東京都が定める都心とは大手町、丸の内、有楽町、内幸町、霞ヶ関、永田町、日本橋、八重洲、京橋、銀座及び新橋を指します。
●副都心
東京都が策定した副都心は7ヶ所存在する。
新宿副都心
池袋副都心
渋谷副都心
上野・浅草副都心
錦糸町・亀戸副都心
大崎副都心
臨海副都心

居住エリアの「都心」は外堀通りの内側。
番町、富士見、飯田橋、水道橋、神田あたり

外堀通り～環5（明治通り）は「近郊」
麻布、広尾、青山、牛込、目白台、小石川、本郷、浅草、本所、深川

それより外側は「郊外」。
23区より外側は「田舎」と「地方都市」。

やっぱり新宿で都心は市ヶ谷くらいだな。
あとは、副都心とコリアンタウン。
柳町はもちろんコリ…

しょうもない。

近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ないです
若松河田駅は学校の関係で駅周辺では韓国語会話が聞こえますが比較的裕福な方が多いので心配ありません
でも東新宿まで行くと完全にコリアタウンですからお好きな人はどうぞです

高層階に行くにつれて、フロアの戸数が少なくなります。図を見ると、4階まで、8階まで、13階までで3つの区別になりそうです。

>>近隣に住んでますが牛込柳町駅と牛込神楽坂駅界隈は外国人は少ない
日本も外国人が多くなってきましたよね。知人が住んでいる新興住宅街も日本人が少ないようで、日本語が通じない外国人の住人と話すのに苦労としていると言っていました。外国人でもマナーを守って暮らしてもらえればいいですが、夜中にも騒ぐなどされると迷惑ですよね。。。

第3期5次 販売 3月9日 10戸
全く勢いが止まりません
都心も完全に二極化の様相です
間も無く完売でしょう

第3期5次ですか、ずいぶん苦戦しているね。
櫻井に狙い目認定されたマンションって、たいてい販売長期化して苦戦してるよ。
売れ行き悪いと櫻井の手も借りたいのが見え見え。

同じプラウドでも砂土原や神楽坂(矢来町)は確か櫻井に認定されずに早期完売だったが。

砂土原町は18戸、ここは104戸規模が違いますね。

大規模であることに魅力を感じる人は一定程度いますね

特にスタジオのやつがはけないだろうなぁ、、、、。完売は難しいと思います。

検討中ですが、どうしても墓地があるのが気になってしまいます。墓地が見えない部屋はまだ残っているのでしょうか。

>>269 マンション検討中さん
studioタイプなら墓に面してないですよ

お墓は前建てができないメリットがありますけど心理的影響はどうしようもない

慣れれば全然気にならなくなりますよ。

>>272 匿名さん

それでも、お墓の前はやだなぁ。
次売却するときも売りにくくなるだろうしなぁ。

今後の地震を考えると墓の近くは地盤がしっかりしているので、メリットだとは思うけどなー

中層階以上ならベランダからも気にならず開放感あるし！！

江戸時代の古地図をみるとお寺の移転や廃寺が分かります。
大久保通り沿いのこの界隈は町人または武士の居住地だったので心配ないですが、例えば川が近い低地などはもともと人が住んでいなかった場所なので何に利用されていたか分かりません。

大久保通り沿い約600坪の正方形の敷地
土地の時価はどのくらいするんでしょうか？

良い方にコメントしているのは野村の営業マンだろうなと思えてしまう

先着順物件販売戸数4戸から9戸となりました
販売開始後6ヶ月の段階で先着順の枠を設定するというのはどういうことなんでしょうか？

>>278 口コミ知りたいさん

全然売れてないということです。

>>278 口コミ知りたいさん

残り、どの部屋が残ってるんだろ？

>>280 名無しさん
ホームページのプランを見ると分かるけど2、4、5階が残ってます
他の階は完売またはHタイプしか残ってません
それにしてもHタイプは何故人気がないんですかね

>>281
Hはリビングばかり広くて収納が絶対的に少ない。
行灯部屋の洋室2をクローゼットにしなければ生活できない。
実質的に1LDKだからじゃないですか？

家具配置図は夫婦＋子ども2人の想定になっていて驚きます。

・この界隈は非常に寺が多いので、墓もそこら中にあります。
　気になる人だけ気にすれば良いと思います。

・女子医大だけではなく国立国際医療研究センターにも近いので、救急車はよく通ります。
　ただ、救急車ってのは速いスピードで走り抜けていくものなので、私は気になりませんが。

・外国人が多いのは新宿区である限り必然だと思います。
　ただ、原町の界隈は比較的少ないんじゃないかな。河田町あたりと比べると。
　ここらへんにいる韓国人はエリート駐在員なので、基本的に日本語話せますよ。
　中国人はあんまり見たことない。フランス人はたまにいる。

>>283 周辺住民さん
私も近くに住んでますがどこへ行くにも便利なこのエリアが気に入ってます。
また都心としては牛込警察管内は治安が非常に良いと聞きます。
ぷらっと神楽坂まで散歩がてらご飯食べに行ったり、新宿でたくさん買い物したときはタクシーで帰ったりと生活は自由自在です。 早稲田界隈も歩いてすぐです。
なお、牛込柳町駅周辺には飲食店が少ないです。でもそれが却って住宅地の静かさを保ってます。
独身の女性が安心して住むことができる数少ないエリアだと思いますよ。

フランス人が多いのは神楽坂が近いからですかね。
正直住民の気質は外苑東を挟んで東と西でくっきり分かれます。

>>284
警視庁が発表しているハザードマップでは牛込署管内の犯罪発生率の低さはおそらく23区トップかと。
この辺にお住まいだと気づくと思いますがパトカーや自転車、ネズミ捕りも含めて警察の数が非常に多いですよね。

確かに、警察官の数は多いですね。

車を持っている人は、この界隈で交通違反しないように気をつけましょう。
(もちろん、他の地域だったらやっていいわけじゃないですけどね。)
特に右折禁止には注意。右折禁止の標識って、割と見落としがちなんですよね。

ただ、ここの警察官は、右折しようとしている車にはちゃんと注意してくれるので良心的。
普通の交通警察官は、わざと注意せずに、違反してしまってから切符切りますからね。
未遂に終われば切符は切られないわけで。
ただ、多くの車が、注意に気づかずに、あるいは注意が間に合わなくて右折してしまい、切符を切られるのですが。

ここのマンションは立地はそれなりだけど、間取りが残念。
図面だとわからないが、
内覧したら梁と柱が部屋内にかなり入ってると思う。
風水的にみたらアウト。

>>284 マンコミュファンさん
営業さんお疲れ様です。

都心、駅近を強調されても大江戸線っていまいちだし、この辺り静かって言っても閑静な住宅街って感じでもないですよ。
今後、市ヶ谷駅徒歩圏に複数の分譲マンションが予定されてます。そろそろ情報出てくると思うから、まだ買ってなければ待った方が良いでしょう。

市ヶ谷駅近と牛込柳町駅近では価格が違い過ぎるので顧客層が異なるでしょう
牛込柳町は都心に居ながらも庶民的な空気のなかで普通の生活がしたいひとの街ですよ

とはいえ、坪単価400超だと本当の庶民は買えないか極狭部屋で我慢するしかないね
周りは賃貸も多く、裕福な学生や東新宿(~歌舞伎町)あたりで働く人のニーズは高そうな場所なので、子供ができるまで住んで、売るなり貸すなりする物件としては良いと思います

牛込柳町はなかなか他の街との比較が難しいですから、雰囲気や環境が合う人には本当に最高の街だと思います。
あえて他の人から理解される必要はありません。

「どこに住んでるの？」って聞かれた時に「牛込柳町です」と答えると、たいてい「で、最寄駅は？」って聞かれる。牛込柳町っていう駅自体、あんまり知られてないってことです。そりゃそうですよね。

これが、神楽坂とか市ヶ谷とか早稲田とかだと、駅名を言っただけでみんなわかってくれるんですが。そういう場所とは違うということです。でも、それでいいんじゃないでしょうか。

大江戸線がいまいちっていう話が出ましたが、住民にとっては、それはメリットでもあります。
いまいちであるおかげで、通勤時間帯も、わりとすいているんです。
大江戸線も最近は激混み、という話も耳にしますが、それはおそらく練馬付近か勝どき付近の話。
牛込柳町駅らへんは今でも空いているのです。

あと、地上区間がないため風雨の影響を受けず、相互乗り入れもやっていないおかげで、ダイヤが乱れることは少ないです。

時間帯によるね
当たり前だけど朝の汐留方面はここら辺からでも激混みになる
酷い路線よりだいぶマシというだけ
所詮都営だからね

間口46m奥行44mと敷地にはとても恵まれてますが駐車場に屋根がないのが残念
自動車を持たない人には影響ないですけどね

>>296 マンション検討中さん
敷地は広いに越した事はないですが住戸の間口は狭めかと、、、

>>297 マンコミュファンさん
住戸の間口はもっとあるといいですね
敷地の価値はいずれ解体改築するときにものを言うはずですがタワマンの難点はそこにあるような気がします。
詳しく調べていないので間違った解釈かも知れませんが.....

そろそろ完売したんですかね？

知ってて言っていると思いますが、4月1日更新で先着9戸だからあまり減っていないのでは。ここにきて停滞気味ですね。

値上げしてますよね。

>>301 マンション検討中さん
いいえ、Ｐタイプは
当初8400万台でしたが、
今は8164万と記載されています

SUMMOだとPタイプが8099万と記載されている方でしょう。
値上げと言うか、2％の増税分の価格で、SUMMOがまだ更新されていないだけですね。
増税後竣工の物件は3月までの契約ならセーフでしたから。

SUMMO⇒SUUMOですね。すみません。

値上がりしたんじゃなくて、消費税分、ですか。全然考えていなかったです。これだけの価格になると、２％でもかなり違ってくるのだなぁ…という風に思いました。

このあたりって通り過ぎることは多くても、じっくり見て回るということはなかったのですが
よく見てみると、チョコチョコとお店があったりするので
生活必需品に関しても困らないのかな、という印象です。

まだ2?3割は残っている感じがします
牛込柳町駅はかなりマイナーですし、近隣の他社の物件も完売には相当な時間を費やしているのでやむを得ません
条件の良くない部屋が残っているでしょうから尚更です
しかし、野村側としては完売を急ぐ必要はなく、まだまだ余裕綽々ではないでしょうか
モデルルームを見てきましたが内装は悪くないですね。
御三家と比べると内装、外装ともデザインに力をいれているのが見て取れます。
オシャレなデザインなので女性には好感を持たれるとおもいます

販売好調で残り下層階のみ15戸だそうです。
残っているのは1Rと1LDKが殆どでした。
全てのタイプともに投資用としては採算が取れないので実需によるものなのでしょうね
エグジットで含み益を実現できれば話は別ですが。
都心駅近大手の新築物件の希少性は高まるばかりです。

ここ、ずいぶん販売長期化して苦戦しているね。
やっぱり、ここが都心駅近とは考えられていない証。
坪400以上出すなら市ヶ谷駅徒歩圏が買えるからね。
わざわざ坪400以上出して牛込柳町はないよ、普通。

>>308 匿名さん

確かに大久保通りと外苑東の市ヶ谷駅寄り内側の雰囲気は閑静でこことは全くちがいますね。

>>309 匿名さん
だから？？

値段も違うでしょ？

4/20 第4期 販売2戸 終了後
あと14戸
3LDK4戸、2LDK2戸、1LDK4戸、1R4戸
販売開始から半年でここまで来るとは
ノーマークの完全な穴場
残念ながらこの界隈で駅近3分はもう建設ないよ
場所が残ってないもの
大久保通りの拡幅も遠からず事業化されるのが確定してる
このエリアは大化けするかも

「購入者の決定ポイント」みたいなものがあると、あまり売れてない物件なんだなと思う。

>>311 匿名さん
先着順8戸のみの販売となりました
まもなく販売完了です

大久保通り拡張って言ってもそれこそ近くの外苑東の状況を見てわかるとおり、実際重い腰を始めるのは30年後、拡張工事が始まるのは40年後、拡張完了は60年後くらいではないでしょうかね。

>>314 匿名さん
東京都の所管部署に確認したところ、電柱地中化とのセットの事業となるのでもっと早く完了するとの説明でした
ご参考に！

>>308 匿名さん

市ヶ谷徒歩圏内が買えるっていっても、徒歩5分以内でこの価格では、新築では買えないでしょ？
しかも市ヶ谷あたりって、大通りもあるし店も多いし住みたい場所って感じではない

住むなら、駅近で閑静なところ、尚且つスーパーが近いってのがベスト

高い！設備は最新鋭で素晴らしいですが、立地に対してこの価格は、、、モデルルームのパネルやミラーなどこ仕様を反映するとさらに+500万はしそうですね。オリンピック前の高い建築コストが反映されているのでしょうか。複数路線が使える加賀町、仲ノ町の中古と良い勝負。向かいのよしやは拡幅で無くなるという噂です。

>>317 匿名さん

高いと言っても9割以上売れてますからね。割安な新築マンションなんてほとんどないし、でても競争激しくて買えない。

よしやは拡張しても無くならないでしょ。
無くなるのは向かい側のドラッグストアとセンチュリー21が入ってるビル。
両脇が用地買収と取り壊しも完了してるのにあそこだけ残ってる。

高いとは思いますが、ターミナル駅徒歩10分などの物件よりは良いかなーと

駐車場に屋根がないのが残念です

>>319
どちらも削られますよ。
両側ともマンションの低層部ですが、マンション本体から道路側に突き出た部分が道路用地です。
よしやは奥行きがあるので営業継続かも知れません。
ドラッグストアと不動産屋は継続不能でしょう。

>>319 匿名さん
商店街の人から聞いた記憶があったのですが、よしや存続するなら良いですね！

Mタイプすごいわー
これ4300万で買う人すごいわー

発売から8ヶ月残り6戸
この界隈では最後の大型物件なので人気物件でしたね

野村なのに8ヶ月かけて6戸残るのは、、、建築コスト高とお墓ビューを補うために最高級の内装としたのに後6戸もある、ということでしょうか？

現地を通ってみたけど、思った以上に建物と歩道の距離感が狭かった
もっと余裕をもって作れなかったのかな

>>327 匿名さん
大久保通り拡幅を見込んで建築しているので拡幅後の歩道は広がりますよ

>>326 マンション検討中さん
販売価格の内訳を調べましたが建物価格はさほどでもないです
土地価格は近隣のジオを参考にしたのでしょうが土地坪単価500は路線価から逆算すると相当な強気の設定です
原町界隈の路地の宅地は売出し価格は300くらいなので大久保通り沿いなら無理もないですが宅地価格はかなり高騰しているのでいずれ一旦調整が入るかもしれませんね

>>329 口コミ知りたいさん
なるほど、、、ありがとうございます。資産性でなく永住性で選ぶ方々向けなのかも知れませんね。

資産性ないでしょうか。。

>>331 評判気になるさん
永住性ニーズと資産性ニーズの両方を満たす稀有な物件だと思いますよ
この界隈での新築物件は当分の間は見込めませんから土地の暴落が起こらない限り、この物件の中古相場は安泰ですよ
因みに土地の暴落が起きるときには日本社会全体がダメになってるでしょうから足掻いてもどうにもなりません。しかし、人がそこで働き生活する場所としてのニーズが高い物件ならば必ず値は戻ります。
そこが不動産の良い面ですね。

付近の中古相場が違いすぎて売却時に相当下がるのではと思います。このあたりで資産性を気にするなら加賀町の中古を買うのがベストです。プレミアムグレードで由緒ある土地に建つお墓ビューでない低層マンションがいくつかあります。加賀町ではないですがセンター東京も最近ちらほらリーズナブルな中古を見かけますね。

>>333 マンション検討中さん
確かにそうかもしれませんね
しかし、加賀町やセンターはいずれも柳町駅から徒歩10分弱かかります
駅からの時間距離という新しいマーケットの価値基準がこれからどう評価されるかが分かれ目な気がします
由緒ある土地柄を望む顧客は限られますから駅近という分かりやすい物差しで判断する顧客の方が遥かに多いことは容易に想像できますが、どう転ぶかは誰にも分かりません

>>329 口コミ知りたいさん

柳町からは遠くなっても市ヶ谷を使えたほうが便利でしょ。
大江戸線onlyはかなり不便に思うな。

市ヶ谷って、駅としてそんなに便利かなあ。
確かに乗り入れ路線数は多いですけれども、中央線快速がとまるわけでもなく。
秋葉原や池袋には行きやすい、という程度じゃないかと。

>>336 周辺住民さん

>>186 ご近所さん
有楽町線、南北線、新宿線が通っているので便利ですよ。

あと、市ヶ谷駅周辺は、千代田区側ならともかく、新宿区側は、すぐに急坂があるんで、駅に行くときはいいけど、帰りはとても疲れると思います。誰かがあそこにエスカレーターつけてくれれば、加賀町あたりの相場は急騰すると思いますね。

外堀通りから3分程度の南傾斜の高台立地が資産性が高いですね。
加賀町は駅から遠いから不人気なんでしょう。
最寄りが大江戸線になると格段に資産性が落ちます。

>>339 匿名さん

千代田区側から言わせてもらうと、外堀通りの外は市ヶ谷駅寄でも大江戸線寄りでも大差ないでしょ。
まあ市ヶ谷駅よりのほうが、多少は資産性高いとは思うけど。新宿区の中での違いに過ぎないでしょ。

新宿寄りの千代田区は千代田区の底辺だよ。イコール神田位。
340みたいな人が住むところ。

千代田区寄りの新宿区は新宿区の最高峰だよ。

>>342 匿名さん

だとすると、新宿区の最高峰だとしても千代田区の底辺に大差で劣るんだよね。
この差は大きいよ。