MJR大分駅前 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：大分県大分市要町130-2（地番）
交通：久大本線 「大分」駅 徒歩5分
豊肥本線 「大分」駅 徒歩5分
日豊本線 「大分」駅 徒歩5分
「金池南2丁目」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：74.80平米～113.88平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
販売代理：住友不動産販売 九州販売センター
施工会社：株式会社中野建設
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-11-13 01:04:56
＞＞541 匿名さん
テナント入居状態が区分所有者が負担する管理費や修繕費に影響するか否かについては、
抽選会の前の段階で、販売主からご説明が無かったのですか？
これは要説明事案・重要事項ですよ。
この立地なら、テナント入居者はチェーン展開店舗かクリニック等の個人経営レベルの店舗が
想定されますが、区分所有者とは入居目的と利害関係が一致しません。当然ですが。
売り主が、両者の共存関係を築く為に、契約や業種・業者・入居者のＣＳＲ等の評価を
適正に行う意思があるのか、既に表面化している問題等とあわせて考えると非常に疑問です。
自転車に御執着な方がいらっしゃるようですが、枝葉末節かと。
私も>>547さんに一票かな。
これだけ自転車にこだわるって事は、他の事でも揉めそうだし。
ルールは守るべきだと思うけど、ここまでこだわるなら、一軒家にすればいいのにと思います。
以前高級自転車の書き込みをした者です。
階段で自転車を持って上がれるように低層階を選びました。もちろん室内保管するので絶対ポーチには出しません（錆び、盗難対策のため）。
皆さんにご迷惑をお掛けしないよう配慮するつもりです。
私の書き込みが発端でこんなことになってしまい申し訳ありません。
人により論点があるとおもうけど、抽選後の現時点においては、抽選前は、大好評で殆どの部屋が抽選になりそうという売主の説明にも関わらず、大半は抽選にならなくて、10戸も売れ残りが出てるという現状こそ論点だと思います。
555さんそこですよね。
うまく乗せられた感じです。
>>555 匿名さん
申し込み終わってからずっと考えてたんですけど、申し込んだ本人達がサクラを用意したって可能性はないんですかね？
人気があるのを知って、苗字の違う親や親戚に頼んでひとまず申し込むふりをしておいて。最終申し込み直前にキャンセルする。そうすればその部屋は倍率が高いように見えて、他の人は申し込みづらくなるみたいな。
考えすぎかな・・・
もし、営業の方々が煽ってただけだとしたら人を信じられなくなりそう。大手でもマンション販売ってそういうものなんでしょうか。
>>558 匿名さん
考えすぎじゃないのかな。
説明受けたりローン審査受けたり、簡単には申し込み出来ないこと、ご自分も分かっているでしょう。
自分は予定より高かったけど、資産価値のある良い買い物が出来たと思ってます。
＞＞558 匿名さん
＞大手でもマンション販売ってそういうものなんでしょうか。
おそらく、そういうものでしょうね。
むしろ、大手ほど巧みで科学的且つ組織的で、煽られている心象・感覚が薄いでしょうね。
多くの物件では、ＭＲ（ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ）訪問の２～３回目には、競合が居る事を営業から告げられます。
他の物件に関心が移らないようにして、自社物件に引き留めておきたいからです。
３回目位のデートで親しい異性の話題が出たら、どんな心理になるかはさほど個人差はありません。
気持ちを寄せる相手から、ライバルの存在を具体的に告げられたら、大抵はモチベアップします。
閑話休題、２回目の訪問客に対し、担当営業は購入意向があるという感触を得ます。
訪問が２週連続だったら、顧客リストの「購入意向」の欄には「◎」「4（5段階評価）」等と
追記され、継続的にアプローチすべき顧客の上位にランクアップします。
その後は、日数経過とともに実際に競合する検討者が現れて、虚構と現実に齟齬が起きない
状態が出来る事が多いようです。
稀に、ＭＲオープンから抽選会までの間、本気の購入検討者は自分達だけという事もあります。
マンションに限らず日常の買い物も、売り手側の巧妙な心理操作と演出で煽られています。
タイムセールや、今だけのお買い得・数量限定コスメ只今ご予約受付け中
試食や実演販売・本日入荷というＰＯＰ（表示シールの加工日は前日だった）などなど。
接客時のマナーや話法・所作に至るまで、長年の経験則や蓄積データの科学的分析による
エビデンスに基き、顧客に応じてパターン化された接客やストーリーが用意されています。
不動産販売で、実在しない筈の自分以外の購入検討者が居る事で騙る事などは
至極一般的に行われています。
競合の存在をほのめかされ、自分が認識した時点で、俄然購入意欲は高まりますよね。
誰もが有する人間の競争本能を刺激する心理操作です。
本能に加え、成長する過程で、私たちは競合を意識する事で奮起し、
その結果得たモノに価値を見出して生きて来ました。
勉強・スポーツ競技、恋愛においても、競合の有無は重要です。
>>554 匿名さん
別に謝るようなことではないのでは。
議論することは大事だし、ここでの意見が全てでもありません。
私も自転車は担いで階段か、担いだ状態で迷惑をかけないようにエレベーターにと思っていますが、これすら嫌と言う人もいるでしょう。
>>561 匿名さん
そういうことってあるんですね。
事前問い合わせが多かったっていうのは事実でしょうけど、ただその後の話ぶりも煽られてる感覚はあまりなかったので勉強になりました。
>>559さん
>>560さん
購入を後悔してるって事はないんです。
私もこれだけの立地条件のマンションを抽選なしで買えたのはラッキーだったなって思ってます。ただ抽選必至と言われたがために、部屋タイプを変更した事が少し悔やまれて。
本気で狙おうと思ったら、親とかに頼んで申し込むように見せかけることもできるわけですよね。
現金で支払い予定の人もいるとか言ってたし、何とでも言えるなぁって。まぁ、業者側の煽りに少し惑わされたってことなんでしょうね。
抽選会終わったと思ったらこんなレスが続く物件というのはこの先思いやられますね。まあ今風ということなんでしょうが。こんな連中と付き合って行かないと行けないかと思うと息苦しくて気が滅入ります。
こんな連中という言い方に民度が現れていますね。
皆さん、オプションのおすすめとかあります？
マンション購入がはじめてのものでして、この物件ではこういうのがあると便利とかありますかね？
これから共同で過ごしていくのですからお互い思いやりの心を持ちながらやっていきましょう。
オプションは期日がすぐにくるので迷いますね。自分は今のところカップボード、キッチンと洗面所の高さ変更を考えています。床暖とTebraキーを取りいれるかはまだ迷い中です。
床暖は迷うなあ。
以前の東日本の住居では、結局使用しなかった。
レースカーテンで遮光時でも、採光状況が良ければ、床も照らされ暖まる。
ラグやマットとエアコンの床向け送風・ファンヒーター併用で充分かも。
ごく稀に、床暖部がたわんだり、室内回遊時に足裏に違和感を感じる事や
要修理状態に陥る事もあるようです。
床暖は今まで住んだ物件にはなかったので、うちは検討していません。迷っているのはLowーeガラス。
普通のペアガラスとどれ程変わるんでしょうか…
今時、床暖付けないなんて信じられない。
床暖房ってそんなに必要性が高いものなんですね。
あるといいなとは思いますが、初期費用、ランニングコスト、メンテ費用、冬にしか使わないなど考えると、優先順位は下がるかな、うちの場合は。
床暖房っておいくらなんですか？
床暖は底冷えがないし気持ちがいいから我が家は付けます。ランニングコストも冬にエアコン入れるのと対して変わらないから。
床暖まだはっきりした値段は決まってないと思いますよ。多めに100万ぐらいを考えておいて下さいとは言われましたが。
うちはコンセント増やそうかな。
あとはネオレストに変更しようか考え中。
＞＞576 名無しさん
ありがとうございます。資料を見ても見つけれなかったもので。
標準で付いてない物が多いので、細々としたもので結構な金額になってきてます。
なので、床暖房まで予算がまわりそうもありません。
皆さん、予算に余裕があってうらやましいです。
＞＞576 名無しさん
締め切り間近のオプションの価格が未定？？
多めに100万っていう説明も前代未聞。
これは、発注のボリュームを見て施工価格の調整があるのかもね。つまり、あとづけ価格。
資材調達コストは、他の物件と抱き合わせでボリュームディスカウントを図るでしょうが、
初動若しくは確定の発注数が少ない場合は、１戸当りの単価は上がる。
>>579 匿名さん
あなたは内情のことをあまりご存知ではないようなので、ここに入居予定の方ではないですね？
オプション価格はもう決定してるに決まってるじゃないですか。購入予定者さんがだいぶ前に床暖に関して質問した時に100万ぐらいと答えられたんだと思いますよ。
なんだか買うのが怖くなってきました。ここで良かったのかなあ。テナントなんてなければ良かったのにね。できあがるにつれ、これからますます、ドキドキするのかなあ、もたないなあ。
ですよね。
テナント決まってテナント含めての外観イメージつくまで落ち着きません。
上層階の方は気にならないかも知れませんが。
テナントの看板とかがどんと出て安っぽいイメージになりませんように。におい、害虫が少ないテナントになりますように。
過去レスに、「区分所有者にはテナントに関して要望する権利は無い」ってのがあったけど
＞＞531: 匿名
＞一階の店舗の業種については住民には何の権利もありません・・・
一方で、売主の営業の説明もバラバラなんでしょ。
匂いのきつい飲食店は入居させないとか、コンビニを誘致するとかしないとか。
せめて、どんな業種に限定する予定なのか、無制限なのか等を明確にして頂きたいですね。
テナントの設備（上下水の配管・電気配線）も、後にいかようにも変可能でしょうが、
入居業種をある程度は想定して施工しているでしょうからね。
区分所有者への配慮に欠ける対応が目立つ現状からは、所詮ムリな話かな。
床暖房は設置すると固定資産税に影響してくるよ。
どの物件にも言えますが重要事項説明最初だけは守られるんですが実際は数年経ち入れ替わると売主から先のことはわからなかったのでとなりますよ。
今現時点での重要事項説明ですから法律上は問題ないでしょうがまあ周辺環境、入れ替わり後の入居テナント未来のことまでわからないのは仕方ないないことですが。その時が来たら売主の善し悪しがはっきりしますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/632230/
最近部外者のコメントも目立つようになってきたので契約者・入居予定者の方専用のスレッドを立ててみました。
必至
RJR2は、まだ空き部屋が目立つね。駅に近いとはいえ家賃が8～10万は高い。学生や新社会人が借りれる値段じゃない。
大分駅の屋上に行ってみたが駅の周りはマンションだらけだね。建築中のマンションも多数あるけど、そんなに需要あるのかな？と思ってみたり。
＞＞596 匿名さん
全国的には、既に供給過剰局面です。
修繕クライシスが頻繁にＴＶ/新聞に取りあげられ、事態は深刻化している中で
将来、中古から駅近の新築に住替える方も、居るでしょう。少数だとは思いますが。
私は九州某都市の新築最上階に居住中ですが、将来（10年後）に下層階に引っ越す予定でした。
が、より社会インフラへのアクセスが良好な駅近物件に引っ越すプランに変更する予定です。
＞＞588 匿名さん
こんな書き込みは、いかにも配慮に欠けるね。
アクセスはフリーだから、誰もが閲覧可能だからね。
まあ、正直な想いなんだろうけどね。
2: 匿名さん
[2018-03-30 20:22:41]
◯◯◯◯みたいに売れ残らないといいですね。
※実際の投稿では、伏せ字部分に具体的な地名が記されています。
手頃なところ出るのを待つかな。
中心部に土地はない、新規物件は高止まり。中心部の中古3500万以内の優良物件を探します。何処の不動産会社に予約すればうまくいきますか？
＞＞601 匿名さん
当該地域の取扱い件数の上位３社に依頼すれば、希望物件に巡り会えます（対象があれば）。
取扱実績上位を選ぶ際には、「中古3500万以内」の保有件数を確認・比較すれば、合理的。
複数の業者に接触中である事を、明言して物件探し・交渉に当たる方が好条件も引き出し易い。
例によって、おそらく悪条件の物件から紹介するでしょうから、それを踏まえて
気に入らない物件は、躊躇無く即却下しましょう。
初期段階の意思表示が、その後の展開に大いに影響します。
低レベルの物件紹介を拒否する事で業者の対応が変わりますし、時短にもなります。
それでも尚、条件に合致しない物件しか紹介出来ない業者は、相手にしない事です。
中古で買うのは大変なんやなあ…
新築より情報が出てきにくいから、大変や。
3500万ならまだ新築物件でも残ってるけど、条件会わ？ないんかな？
3LDKで3500なら駅近でも選び放題でしょう。
3000で高中階層、2500で低階層限定という感じで。
３５００万か、築十数年、ぎり７０平米、低層階なら選び放題だろう。
あ、西大分駅とか南大分駅近なら選び放題だぞ。
築10数年で2千万円台のマンションが沢山出てるけど、それは買ってはいけないマンションだね。タワケ言うなよ！三千万で買ったマンションの15年落ち適正価格は、1800万円程度だよ。
ちょっと郊外に出ると立地以外の同条件で500万は下がるもんね。クラウン買えちゃうよ。
＞＞606 匿名さん
＞三千万で買ったマンションの15年落ち適正価格は、1800万円程度だよ。
地域格差や個体の属性それに、物件の人気度にもよると思います。
流入人口が増加している地域の沿線物件で好条件・好環境なら、つまり
人気エリア人気路線の人気物件の最上階や１階庭付き＆専用駐車場付き物件だと
今の市況なら経験上、購入時5000万物件が15年落ちでも6000～8000万で売却出来ます。
ただ、3000万という普及価格帯だと絶対数が多いから、買い手市場となる。
立地等の条件面での優位性があったとしても過度な期待は禁物かな。
ご当地の鉄板エリアならば、まだまだ期待がもてるでしょう。
今がバブルだからそのような価格で売れることがあるかもしれない。建物の減価を考慮したとき1800万円程度となります。
首都圏の事例を引き合いに出してるようですが、だまされないように。
才覚と運と資金力の差という事ですね。
そもそも、減価に重点を置いて評価せざるを得ない物件＝付加価値が無い物件ですね。
何かスレから話が外れてませんか？
私はこちらを諦めました。
皆さん、いいですね。
けちくさいですが、あまりに上からな販売には戸惑いました。お茶の一杯もでない(笑)こんなもんなんですね、マンションて。
お金の余っている人しかかえないなあと思いました。残念ですが、諦めました。
皆さんいいですね、羨ましく思います。何千万もするのに、簡単に決めきらなかった。
613様
賢明な判断だったのではないでしょうか。
私も販売主とのやりとりの中で疑問に思うことがあり問い合わせましたが最後まで明確な回答はなくはぐらかされました。
うまく売ってしまえばよいと言うかんじですとアフターサービスが不安ですので見合わせました。
家でも車でも高価な買い物はアフターサービスが良いとこがいいですよ。
買った後が長いですから。
>>614様 ありがとうございます。なんだかこんな対応でマンションを皆さん買うのかとビックリしました。たいした説明もなく、雰囲気や勢いで買うのがマンションなのかとビックリしました。
色々な期限もなんだかカツカツで急かされて、囲い困れているような？
ハウスメーカーも色々検討してきましたが、ハウスメーカーの方が丁寧な対応でした。
とにかく急いでるみたいでなんだかよくわかりませんでした。
惜しい気持ちもありますが、なんだか良かったのかな。
>>615 マンション検討中さん
ここの売り方が特殊な気がします。普通、いくつかのメニューの中から飲み物をオーダーして、担当の方が名刺を下さり、必要事項を記入して、物件の説明があり、モデルルームを拝見して、即決するか、パンフレットを持ち帰り検討する、といった流れですよね。
とあるマンションに住み始めて数ヵ月たちます。やはり、買うときと同じくらい、アフターサービスは大事だと思いますね。
当たり前ですが、親身になってくれる会社は安心です。確かにこちらは人気なので、営業マンは必死になる必要はない？のかもですが、、。
>>616 匿名さん
普通に飲み物オーダー、名刺、必要事項記入、物件説明、MRの見学、そして持ち帰り兼用って流れでしたけど、担当してくれた人によっても変わるんかな？
特殊な売り方とは感じなかったけどな。
個々のスタッフの格差があって、組織として対処していない点が、不快で不信感にも繋がります。
ＭＲでのスタッフの対応フロー、テナントの業種説明、その他の情報提供。
ミステリーショッパーによる検証が行われたら、”落第の評価”が下されます。アウトです。
ＪＲ九州って先月、利用者軽視のダイヤ改正、過去最大級の運行本数の削減を断行しましたね。
利用者軽視＝顧客満足追求には拘らない経営姿勢が、ＭＳ販売の現場にも現れているのです。
J R九州は外資が入ってますのでダイヤ改正でも取り返せない鉄道の赤字をマンション販売などで取り戻そうと必死です。
価格が上乗せされているのは仕方ないですね。
実際住んでみて不具合がある時の対応などでマンションの質はわかりますね。
その時気がついても遅いですがよく考えます。
掲示板大荒れダネ。購入した方が可愛そう。抽選前に買い煽らないで本当の情報出してたら申込を見合せる人もいただろうに。
買えなかった人が必死すぎるだけかと。
買った人が地獄でしょ。
別に何書かれても買ったこと後悔はしないけどなぁ。
販売代理で、売主の営業さんではないみたいだから、ひょっとして元請けの下請けみたいな担当に当たったのでは。営業の身元確認も大事ですよ。これはどこのマンションでも同じこと。
＞＞628 匿名さん
元請けか下請けかは、如何なる状況であれ、購入検討者側には関係無い供給側都合の与件です。
利用者には、高レベルの標準化された対応（接客・環境等）と正確な情報が提示されるべきですよ。
成長企業は共通して、その課題に取り組んでいます。
>>631 匿名さん
全く同感。だからいっただろ、必死なのは買えなかったやつ。哀れやわ。
スレが全く延びない物件に比べれば、遥かにマシ。それだけ注目されてる物件ということさ。
でもこのマンション購入された方も掲示板みてたら上から目線な方多いから他のマンションにして大正解でした！
最初にふっかけてきといて、それに応えたら上から目線でどうのこうのって。
他の物件買って満足してるんだったらそれでいいんじゃないですか。
よかったですね。
私は部外者ですが、居住者専用の板では無いので一言。
＞＞633 通りがかりさん
＞上から目線な方多いから他のマンションにして大正解
物件に関する正当な評価ならまだしも、勘違い？をわざわざ投稿する意図が分からない。
何を以て、上から目線という印象を抱かれたのか、全く不明ですが、
他者の見識を受入れられない方々は、また他所でも同じ体験を余儀なくされるでしょう。
適正な意見や指摘に困惑する、時に拒絶し逃避する。そういう思考・行動体質なのでしょう。
＞＞634 匿名さん
＞此処は場所がよいかもしれんが、高すぎてどうしょうもない
好ロケーション故に、価格も自ずとお高くなるでしょう。当然の事です。
或る人にとっては適正価格でも、別の或る人にとっては高すぎる事もある。
それは何事にも言えます。それだけのことです。
購入を見送って他の物件を購入したのに、どうして諦めざるを得なかった物件の掲示板で必死になっているのかな
まあ、わかるよ。人は大きな決断をしたときはその決断が正しかったと思いたいよね。
そのために諦めざるを得なかった物件の悪い点を作り出すか、購入した物件にいい点があったと思い込みたいよね。
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
申込しました。投稿見て不安を感じています。
税額からして、あそこは仮換地の清算終わってるみたいだな。
