ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデンについて

今は買い時では無いって事はわかりました。

今は買い時ではない。
たしかにその通りですね。
では、その時はいつなのか。それは人それぞれでしょう。
購入した方、検討中の方、立場はそれぞれ違えど思い切り考えて出した結論。
理由を含めて、いろんな意見をお聞きしたいですね。楽しみ。

大して広告宣伝もしない、値引きもしないでこの立地では売り切れないでしょう。値引率原資のために宣伝しなかったり、施工のランクを2ランクほど落としているのでしょう。検討中の方はじっくりと焦らない方がいいですよ！

皆さん値引きのことおっしゃってますが、ここはもともと近隣の相場よりも安いと思います。
近年の建築費高騰の中、10年前に出来た隣のパークハウスと売り出し価格がほぼ同じですし。その割に設備ば充実してますね。
まぁ、より安く購入できるに越したことはありませんが。

>>344 マンション検討中さん

裏があるということですか？

>>345 検討板ユーザーさん

もともと隣のパークハウスと一緒に開発しようと土地を仕入れたみたいですが、市況の悪化でずっと寝かせていたみたいです。
三菱地所的には多分減損している土地なので、安く販売できたんでしょうね。

価格はマンショマニアさんもびっくりしているみたいです。
https://manmani.net/?p=12885

価格は需要と供給で決まる。安く仕入れても需要が有れば高くても売れる。
逆に需要がなければ安くしないと売れない。経済の原則。

近隣の相場より安いとの事ですが、近隣はその相場で売れているのでしょうか？
また、マンマニさんがびっくりした価格でこの売れ行きなのですから、そう感じたのは彼だけなのでは？
マンマニさんの意見は参考にはなりますが、彼の意見と真逆のことを言っている評論家もいますので（このマンション以外ですが）、高い買い物なのですからあくまで参考程度に留めた方が良いと思います。
個人的には、他の方同様にここは完成在庫を待って、値引きを引き出してから購入と考えるのは、至極当然のことだと思いますね。（逆に、値引きを引き出せないようなら無理に手を出さない方が無難かと。）
まぁ、マンションの価値は人それぞれなので、ここが最高という人は、値引きなんか待たずに良い間取りを購入すれば良いだけです。

このスレの擁護発言は既購入者の書き込み。惑わされないように！
どうしても欲しいというなら、年明け以降にじっくりと交渉しましょう。

販売する側の立場で考えると、値引き交渉前提の方が一定数期待できるなら、大幅な値引きをする必要を感じないかもしれないですね。

立地のネガ（前原駅の使いにくさ&津田沼駅までバス、休日は高速インターまでやや道が混む）さえ気にならなければ、仕様や設備的には良いと思うし、価格もお買い得な物件だと思うけどなー。

かくいう自分は、どうしても立地のネガが払拭できずですが…

>>351 マンション検討中さん
マンションの価値は立地が全てと言っても過言じゃないですから〜
この立地を考えると、私はまだ割高感がありますね。。

ここって前原地区を知らない人だと購入に勇気が要りそう。
やはり立地がネガですよね普通に考えると。
道は狭い、坂が多い、津田沼駅から遠い、高速までも遠い、という・・。
でも知ってる人からすると自転車や車の裏道があって実はそんなに不便でもないという。
とはいえリセールは難しそうですよね・・。

ちょっぴり良い情報ゲットですね。
353さん、ありがとうございます。

土地勘のある人にはそんなにわるい立地ではないってことですかね。
見に行ってみたらわかるのかな、そういうのって。
価格がほどほどな感じなので、知ってる人にはお得感ありという感じでしょうか。
ロケーションをチェックしても、学校やスーパーなども程よい距離にあるみたいですしね。

高いと思うか値ごろだと感じるかは人それぞれでしょうね。
しかし、不動産に掘り出し物はないって言葉通り値段相応だと思いますし、良いマンションですよ。

1期12次でずっと次期以降販売になっていたワイドスパンを、売り出すようですね。

注目度が低いのか、レス伸びませんね。
皆さんの仰る通り、ここを買うなら竣工後1年以降の大幅値引き狙いで決まりですかね。
一応モデルルームには行ったので少し気にはなっていたのですが、私はそんなに待てないのでここは検討から外します。

>>357 マンション検討中さん
同感です。やすいと思って検討しましたが、地元民では無いので、ここを買う理由が見つかりませんでした。

皆さん保育園きにしてますが、小学校もパンク寸前で確か今、全校で1200人overかと。近隣小学校に越境もありかもですね。現場作業員、外国人多いですよ。どこのマンション建築現場でもありがちな、近隣のゴミステーションに弁当のゴミ捨てたりとかはありそう。うちの近所でマンション建ててた時も月極め駐車場で寝てたり、ゴミ捨てたりで大変でした。

不二建設、外国人作業員…やっぱり、竣工後に現地販売センターで実際の部屋の作りを見てからでないと怖くて買えないですね。

久しぶりに来ましたが、他の物件の営業さんが書いてると思われるネガ発言や参考になるが増えましたね。

不二建設でも三菱なら安心じゃないですかね

>>354 匿名さん
地元民ですが、車だと抜け道はだいたい狭くてオススメしません。
休日の昼間は高速インターまでめちゃくちゃ時間かかるので覚悟した方がいいです。
リブレ京成は品揃えも品質も微妙です。

現地見てきたけど、他の物件では感じた新築マンション見たときのときめき感みたいな感情は湧いてこなかったのが正直な感想。

>>364 マンション検討中さん
工事現場を見てときめいたりときめなかったりするなんて不思議な人ですね

>>364 マンション検討中さん

その感情わかります！
某大規模マンションを見学した時、共用施設が凄くて、「もうここで決まりだな！」くらいに感動しました！が、いざ部屋見たらめちゃくちゃ萎えて、
その物件は候補から外しました。

ここも今度見に行く予定なので、どんな気持ちになるのかが楽しみです！

366ですが、確かにおっしゃる通り、工事現場ではなんとも言えませんね（汗）
お恥ずかしい。

>>366 マンション検討中さん

某S友さんの八千代緑が丘にある大規模マンションのことですか？あそこは内装良くないですもんね。

ウケたｗ

すみません。

>>369は、
>>365さんへのレスです。

ここはディスポーザーやタンクレストイレなどしっかり作り込んでます。三菱版オハナのオイコス仕様にせずパークハウス仕様にしている点はポイント高いです。
同じ津田沼でタワーを同時販売するので仕様を落とせなかった、ようですね。
タワーが完売すれば、その利益がある分、一転強気に出てくるのでは？

ポーチ付きのマンションと
エアコン室外機を共通廊下直置きのアパート仕様マンションもどきでは、、、、

>>372 マンション検討中さん
この方をスルーするのが正解です

ここに住んだらバスに乗るのか、前原まで歩くのか、実際はどんな感じなんですかね？個人的にバスは混みそうで避けたいんですが、、

>374: 匿名さん
津田沼駅徒歩7分くらいの所に、長年住んでいるものです。
アクセスについては、ホームページに書いてますよ。
通勤が津田沼駅経由になる場合は、駅まで毎日バス通勤になると思います。
ホームページでは前原駅も使えると書いていますが、
マンションから前原駅まで歩き、新京成で新津田沼まで行き、更にそこから津田沼駅までも結構歩きます。正直、これだけで毎日クタクタになると思います。
なので、前原駅を使うのは緊急時を除いてやめた方がいいと思います。
ただ、バスを使っても雨の日などに津田沼駅から更に都内まで出るようなことは、多くの人には苦痛でしかないと思います。
いずれにしろ、通勤は毎日のことなので、マンション選びのプライオリティは高いはずです。
雨の日などに一度自分の足で歩いてみて、それが毎日続くこと考えたときに、どれだけ負担になるかイメージしておいた方が良いと思います。
また、バス便物件が資産価値に大きく影響するこはお忘れなく。
将来、マンションを売る必要が出た場合に、売れない、または残債割れのリスクが高いことも十分に納得した上で、購入を検討すべき物件だと思います。

営業さん、結局この立地で売れ行きはどうなの？
何割位完成在庫になるのか知りたい！
今の時点で売り出し価格で買う人いないんじゃないかな？

完成在庫気にするならここはやめといた方が良いかと

まぁココで津田沼駅へ行くなら自転車がいいんじゃないですかね。
駅前の大学の学生も前原東、西や田喜野井あたり遠いと三山や飯山満くらいまで(家賃が安いから)一人暮らししてる人多いですよ。
その人たちは自転車で通学してるので自転車で津田沼駅まで行くのが最適かと。前原は藤崎や三山に比べたら平坦で行きやすいんじゃないですか(道は狭いですが)。

スーモに価格表がそのまま載ってるのでどの部屋が売れてるか分かりますよ。今で半分を若干下回る売れ行きです。完成時点で完売するかギリギリでしょうね。

>>379: 匿名さん
スーモのどこで半分売れていることが分かるんですか？
1か月前でまだ60戸程度の売れ行きでしたので、完成後1年以上は売れ残るとみていたのですが。

今で半分なら竣工時結構残るんじゃないですか？

スーモに売れた情報はなさそうですね。
恐らく、現時点では1/3強くらいの契約数かと思います。
ついでに価格を見ましたが、奏の杜のマンション群（ザ・レジデンス等）の売り出し価格と比較して約1000万位安いですね。
これを安いと見るか、高いと見るかは人それぞれですが、あちら（奏の杜）は交通利便性も
良く、何より資産価値も高いので、ここ3年で新築時の価格より現時点の中古価格の方がかなり上昇していることを考えると（しかもすぐ売れている）、ここはその逆の一途を辿る可能性が高いわけで、まだまだ価格が適正でない（高い）と思いますね。
はっきり言って、値引きでもしないとこれ以上はなかなか売れないと思いますね。

>>382 マンション検討中さん

奏の杜と1,000万円位価格が違うのなら、購入対象の層が違うんじゃないですかね？
そもそも建築費の高騰で毎年マンション価格上がっているので、数年前に建設されたマンションの価格に比べて高いと言い出すと、どこも購入出来ませんよ・・・

SUUMOの雑誌に価格表が全戸分載ってて分かりやすいですね。
見ていて面白い！

結局、相当数売れ残りそうですね。価格交渉は1年位先ってことになりますかね？それなら検討しても良いかな。

立地ネガで盛り上がったり、駄目かなと思いきや価格交渉待ちで買いたいとか。
なんだかんだでこの板は話題に事欠かないですね。

仕様は悪くないと思うんだけど、いくら値引きされれば立派ネガが解消されますか？

>>387 マンション検討中さん
最低500万
は値引き欲しいですね

そして、500万円乗せて売る（笑）

しかし、売れない(笑)

やっぱり、津田沼駅までバスがネックですかね。雨の日、特に朝は道も混むし憂鬱になる。

この物件だと、マンションについて少し勉強している人に振り向いてもらうためには、上の方同様に、最低500万円＋諸費用くらいの値引きが必要だと感じますね。
個人的には、1,000万近い値引きがあれば買ってもいいかなって感じです。
まぁ、検見川みたいに2年近くたっても売れ残っていればまだしも、ここは戸数が少ないから流石にそこまでの値引きは無理でしょうが。
いくら安くなってもかなり不安要素が多い物件なので、売れたら売れたでここは買わなければいいだけ、と思っています。

>>392 マンション検討中さん

1000万の値引きって、、、
そー言えばリーマンショックの後、東京駅の看板で大々的に1000万値引きします！って広告を見た記憶があるけど。恐らく原価割れの水準だし、そんな経済環境にでもならない限り、ありえない値引き幅でしょう。

>>393 匿名さん
擁護の営業さん、あり得ないのは皆、分かってますよ。

>>394 匿名さん
なら願望ですって前置きしてから書きなよ

387です。

「立派ネガ」て…
言わずもがなですが、「立地ネガ」の間違いです。
大変失礼致しました。
皆さまご回答ありがとうございます。
難しいのは承知ですが、もうちょっと津田沼駅に寄った場所なら、この価格で是非！という感じなんですけどね。
仕様がかなり好みなだけに本当残念。。

ここでネガ言ってる人って、具体的にどの辺のマンション検討してるんですか？
もしここよりかなり安くて、立地や設備が良いところがあれば是非検討したいので教えて欲しいです。

立地は人それぞれで感じかたが違うから、
参考にならないのでは？

場所的には、習志野、船橋、市川、浦安辺りで探してます！

>>399 マンション検討中さん
都内勤務なら多少高くても総武線、東西線沿線で探すべき。ここは無いでしょ。

>>399 マンション検討中さん
草加、柏も都内には出やすいですから、
検討してみてはいかがでしょうか

399です。

>>400 マンション検討中さん
ありがとうございます！
お察しの通り、都内勤務です。
やっぱりそうですよね。。
探しているようなところは、その「多少」のところはまだ良いとしても、どうしても狭くなってしまうのがネックで。
※当方貧乏サラリーマンでして（泣）
価格、広さ、通勤利便性の三つ巴で非常に悩み中です。

>>401
ありがとうございます！
柏とか、今勢いある感じしますね！
ただ、千葉県北側？及び埼玉方面に全く土地勘と馴染みがなく、完全に候補に入れていませんでした。
（今は永住考えていますが）全く自分が未知の土地でも、マンション購入踏み切れますでしょうかね？
それと、新規土地開拓をしようと思うと、範囲が広がり過ぎてしまうのでどうしても踏み出せないところもあります。
この決めきれないのが性格的にダメですよね（汗）

>>402 マンション検討中さん
通勤は毎日のことですからね。それも何年も続くのですから。総武線沿線徒歩圏で西船橋～稲毛辺りの方が都内勤務なら通勤が全然楽だと思います。それに永住予定と言っても購入した物件の価格が近隣より速く下落していくのも切ないですし。

>>397
皆さんよく考えた結果、ここより価格は少し高くても10年後も資産性が保てる物件を購入する方が多いのではないでしょうか。将来売ることを考えると、その方が最終的に得をするケースが多いと思います。私も最初は価格重視でここを検討しましたが、色々調べてマンションは資産ということに気が付き、すぐにここは検討から外しました。今は資産性の高いそれなりに人気のマンションを抽選の末契約しました。ここよりかなり高かったですが、満足していますよ。

皆さん情報及びご意見ありがとうございました。
資産価値の観点から、総武線などのメジャーな駅近物件中心に色々検討しましたが、現在考えている予算より1000-2000万円位上がってしまうので諦めました。子供もいるので資産価値維持のため無理に狭い物件に住むのも辛いですし、ローン残高が増えることに不安を覚えます。今の環境が今後も続くならなら駅近等買っとけば売却益出るのでいいですが、リーマンショックみたいのが来た時は価格が高い方が実際の下落額大きいですし。。

私は多少交通利便を犠牲にしても、価格や子供の住環境を優先して検討していきたいと思います。

あと色々調べたことの情報共有ですが、この物件の近くの築10年程度のマンションは、現在の環境ではそんなに値下がりしないで売れてるみたいですよ。

10年前と今の相場考えればそりゃそーでしょ

４０５さんの考え方に賛成します。
やはり子ども優先で検討していくのが良いかなと思います。ローン支払いだけでなく、学費も貯める必要ありますしね。

405.407さんと同じ考えです。

返済にばかりお金をかけることはできません。
無理のない返済と子供の住環境の良さを我が家も重視します。

資産価値の高さを1番に求める方とは、家にかける予算も考え方も違うと思います。

1番とか2番ではなく、マンション選びは資産価値、家族の幸せ(日々の生活や通勤や通学など家族のライフスタイル)のバランス考えて購入することが重要だと思いますよ。家族の幸せを無視して資産価値を追求するのは論外ですが、資産価値を軽視して、いわゆるダメマンを買ってしまったら、不測の事態に対応できずに将来売るに売れず、結局は家族が不幸になると思います。

確かに！
値上がりしても他に住むところが無ければ含み益ですもんね。しかも買った時より高く買ってくれる人がいるかも心配です。
奏の森は中古でも5000万くらいするし、検討から外してます。もちろんタワーは買えません（笑）
そう考えると中古で3000万くらいで売れる方が有利ですね。

私は沿線の物件と比較しても割安だと評価しています。
逆になぜ安いのか、見落としがないか心配です。
ここを買われた方は何を重視しましたか？
特にここなら広い部屋を検討しているので広めのお部屋を買われた方の意見が聞きたいです。ちなみに立地ネガも読みましたが、織り込み済みの値段設定だと思っているのでむしろ小学校が近いので子育て環境として高評価だと思っています。
三菱は以前、事件を起こしたので今はちゃんとしていると思いますが、地盤とか建築素材とかで安くしているということはないでしょうか？

>>411 マンション検討中さん

80㎡以上の部屋を契約しました。
私が重視したのは、子育て環境、設備、部屋の広さです。
子育て環境
小学校、中学校まで近く、道も歩道があること。また病院や児童館が近くにある。
設備
トランクルームなど収納が多い。あとは他の人も言われているように基本設備が良い。
部屋が広い
同じ予算で他の検討していたところだと、70㎡前後になってしまうので、家族のびのび暮らせるよう本物件を選びました。80㎡以上だとお風呂もワンサイズ大きくなるのも地味に嬉しかったです。

私も他の物件に対して割安だと思ったので、理由を営業さんに聞きました。
１つは10年前に建てられた隣のパークハウスと一緒に土地を仕入れたので安かったとのこと。あとはネガの人も言っている通り、ここは駅から遠く、売り出しを高くしてしまうと検討者が来なくなってしまうので、強気の価格に出来なかったとのことです。
特に地盤や建築は問題ないとのことです。あとこの地域は、これまでのマンションも一気に売れることはなく、じわじわと売れていくそうです。これまでのマンションの販売ペースから考えて、今回の販売ペースは悪くないとも言ってました。

本物件は駅から遠いので万人受けはしないと思いますが、子育て世代にはかなり良いと思います。近くの中古マンションも頻繁ではないですが動いているそうなので、ネガの人が言うような他の地域に比べここだけ資産価値が急激に落ちるようなこともないと個人的には考えています。

資産価値とか、売る時にとかいうひと多いけど、売ることに考えて買うもんなの？
自分、全然考えてないですが、俺が変なのかな？

>>413
ここで聞いても個人の立場による主観的な意見しか出てこないと思いますよ。
髙い買い物ですから以下のような本を読むなどして、
ご自身で客観的意見を入手された方が良いかと。
https://honto.jp/netstore/pd-book_25534852.html

>>411さん
貴重なご意見ありがとうございます。
買われた方が見ているかな？とダメ元ながら聞いてみたのでお話が伺えてよかったです。検討している部屋が先着順のため、多少急いでいました。。。
地盤は営業の方の説明でも大丈夫だと思っていたのですが、実際に買われた方も同じ意見で安心しました。
聞き方次第だとは思いますが、売れ行きまで聞き出せるのですね。
たいへん参考になりました。

ダメマンのステマが、一番必死でウケる
ステマするようなダメ営業マンから買ってはいけないって書いてますか？

４１５さん
営業マンも人間ですからね。
通り一辺倒な対応になるかどうかは相手の人間性次第だと思います。
色々聞き出せる人はそのあたりが優れているんでしょうね。

随分建築が進んでいました

B棟、玄関側です

またしても。免震偽装がニュースになると心配ですね。
こういうのはどうやったら監視？できるのでしょう。

監視？
普段動作して無い設備の性能偽装されたら分からないですよねぇ
デベやゼネコンが外観を目視で見ても何も分からない訳ですし
ここの物件は免震じゃないですしダンパーなんかそもそも無いですから心配しなくて大丈夫ですよ。

>>421さん
420です。
マンションの偽装問題。購入者は信頼するしかないという事ですかね…。
レスありがとうございました。

現地行ってきました

現地②

写真ありがとうございます。
大分出来てきていますね。
ここを多分契約しますが、眺望が気になります。周りがマンションだらけなので…。これだけ仕上がっていたらヘルメットつけて内覧は、出来ない…か。

A街区検討してますが、ベランダから立体駐車場やB街区がどのくらい近くに見えるか気になります。やはり現地で確認が必要ですね。

モデルルームで各部屋ベランダからの眺望シミュレーション見れましたよ！確かに、A街区の南向きは目の前が駐車場。B街区も上の方でないと眺望は良く無かったと思います。

427さん
そうなんですね！
ありがとうございます。
因みに昨日現地行きましたが、階段とか出来てないので流石に内覧は無理そうでした汗。

ホムペ3LDK部屋の値段が３１２８万円からに変更されてました。少し前まで掲載されてた３０００万円きってた部屋は売れたのかしら。

＞＞429さん
少し前から変更になってますね。私も売れたのかな―と解釈してます。

2900万円台のお部屋がまだあります。
次期以降となってるので、まだ売らないそうです。

ポーチの部分にベビーカーを畳まずに置いても大丈夫とありました。
すごくそれは便利だと思いますが、
消防法的にもそれはOKなんでしょうか。通路の部分はダメですよ、と言うのは聞いたことがあるのですが
ポーチだと、そのお宅だけしか基本は出入りしないので、通路に当たらないのかな？

432さん
お見込みのとおり、共用廊下にモノを置くのは新宿の歌舞伎町ビル火災の影響もあってかダメです。
ポーチは専有部分になるんで、ベビーカーであればオッケーだと思います。詳しくは消防署に聞いてみればわかると思いますよ。

ポーチも物を置いてはいけないとどこかで聞いた気もします。
ただ、それはマンションごとに規約によるものとも聞いたような気がしますので、
こちらのマンションでいいですよってことなら、
置いてもかまわないってことなんだと思います。
それでも、いざという時につまずいて転ばないように、
物を置きすぎないように気をつけた方が良いとは思うのですが。
ここのポーチは広々していて専用の扉も付いていていいなと思います。
これくらいのポーチなら、ベビーカーもじゃまにならないのでは。

ベビーカーを畳まずに置けるスペースであれば、子供の三輪車なども置けそうですね。
一応但し書きにバルコニー・ポーチの使用には制限があり、詳細は管理規約集を確認すべしとなっています。
子供用はOKでも大人用はNGなど細かく決まっているんじゃないですかね～

そろそろ引越し関係の書類が届く頃ですかね？

駐輪場の数が283台と、ファミリータイプのマンションにしては少ないかと思いましたがレンタサイクルも導入しているんですね。
レンタサイクルは何台になる予定なのでしょう？
自転車は大人用の電動式自転車ですか？

>>437 匿名さん
レンタサイクルは電動アシストの大人用です。そんなに台数は無かったと思います。
駐輪場も、前後にチャイルドシート付けてる自転車は置ける場所が制限されるし、正直抽選で当たるのか不安です。ファミリーマンションだからママチャリ率高いだろうし。

レンタサイクルって、借りたいタイミングで借りられるものなんでしょうか。
導入事例があまりないので、実際に運用してみないとわからない点はあるのかなと思います。

12月7日から第二期の登録申し込みが開始されています。3LDKで2918万円からで、むりなく住宅ローンを組めそうです。全額ローンを組んだとして、1％だから29万円と30万円近く控除される計算です。
周囲は住宅補助として賃貸に住んでいる人もいますが、住宅ローン減税を利用することで得できるので、8％の消費税のうちに住宅購入することも検討してみていいような気がしています。

＞439

おつです。