サーパスマンション（穴吹工務店）その６

621です。

当方でタイル剥れが問題になっている壁はエレベーター棟の外壁で
エレベーターシャフトの外側の薄く広い部分ですが、ここはスリット
が設けられていません。それが原因で剥れたようにも見受けられるのですが
エレベーターシャフトの外側っていうのはシャフトを覆っている柱や梁の無い
非耐力壁ですよね。

非耐力壁であればスリットを入れるのが常識らしいですが、それが無いって
ことは施行ミスでしょうか。
詳しい方がいれば一筆お願いします。。。

>>640さん

アフターサービスというのは売買契約書に明記されていてその具体的内容は
FINE TODAY SURPUSSという本に書かれています。
その本は
穴吹工務店
穴吹コミュニティー
穴吹ホームテック
穴吹ライフサービス
の共著になっているので
コニュニティーが口にしても別におかしくはありません。

臨時総会で「アフターサービス」とコニュニティーから言われたときもピンときた
住人は誰一人居なかったのですが
そこにこそ唯一「外壁タイルの剥れ」という保証が明記されているのです。
但し保証期間は２年ですが。

>>621です、たびたびで失礼します。

>タイル剥離は重要構造部に入りません。
この件、ちょっと突っ込んでいくと必ずそこに突き当たります。
そうです、タイルは主要構造物にあたりません。だから１０年の瑕疵担保責任
にかからないから施主の工務店は保証修理の義務を負わない、とやり返されます。

がしかしです、タイル剥離は表面に現れた現象に過ぎず下地の主要構造体や施行方法
に原因が隠れている可能性があるのです。そこを追求しなければ終りです。
住民が自腹切って修繕して下さい。。。。

641さま
スリットは、柱、梁と雑壁の接合部に入れるもので、エレベーターの壁には一般的に入れませんよ。
打ち継ぎ目地や伸縮目地と勘違いしてませんか？

621殿

「１０年の瑕疵担保責任を楯に工務店側の施行責任追及して費用負担させるには客観的、技術的な判断、事実を集めなければ落とせないなと今回感じました。」

　･･･同感です。タイル剥離は10年の瑕疵担保責任の範囲外ですから、築5年の当マンションでは対象外。住民は皆売買契約書にサインしてマンションを購入したのですから、穴吹工務店が補修費用を負担する義務はありません。そこを当マンションでは1度目全額、2度目は半額を工務店が負担してくれたのは、交渉による営業的解決によるものです。
　マンションの築年数が経つにつれて、施工責任の追及が難しくなります。「そんなん第三者の調査会社に調べてもらって、欠陥を追求・指摘したらいいじゃん」と気軽におっしゃる方もいましたが、調査会社と話をしたところ、「仮に施工に欠陥があり工務店にそれを指摘したとしても、工務店に欠陥を認めさせる事は約束できない。またその様な実績が無い」との回答でした。
今後裁判を起こす価値のある大きな欠陥が出れば、弁護士とタイアップしている建築士と話しようと思っています。
それはそれで、現在は2度ある事は3度あると思って、備えの為に支出の見直し・経費削減を取り組み、内部留保を高める活動をしています。

すいません。

>>643
スリット→伸縮目地
の間違いです。

621です。

理事会の報告によると、補修工事で第三者立会い、躯体側、タイル側を確認すること決定です。

その際の技術的判断基準は下記です。
施工主責任を確約するものでは有りませんが、レベル３なら裁判、調停で勝算があります。
工事の時期は暖かくなってからとの事で未定ですが、現在までの経過で新たな箇所に剥離が
発生しました。

住宅紛争処理の参考となるべき技術基準
http://www.how.or.jp/seinou/hoshou/sankou.html

>>634の方の
>剥離したタイルは必ず管理組合で写真を撮り、現物保管をしましょう。
は理事会へプッシュしておきます。

タイル剥離は構造体の問題ではありません。
ほとんどが下地の施工不良でしょう。
目地を跨いで貼るのは論外ですが。
施工不良や不具合が無ければ10年以内に剥離は起きません。
過去に竣工した穴吹の長崎県の物件は施工業者の質が悪く、穴吹の監督も業者任せで管理を怠っているようで他県と比較しても剥離が多いようです。

>>645さま

>そこを当マンションでは1度目全額、2度目は半額を工務店が負担してくれたのは、
>交渉による営業的解決によるものです。

営業的解決とは、如何なる意味何ですか？
他マンションも、同様なケースが生じた場合、参考になりますので
教えてくれませんか？
工務店が闘わなかったのは何故何ですか？

調査会社について
信用に足る調査会社を探すのは大変です。
こういう業界ですから、工務店が裏から廻して調査会社を手なづけます。
信用があって不正手抜きを許さない、というような調査会社がベストです
が、どこにもある訳ではありませんので…。

営業的解決ですか？
No.558あたりで書き込みした通り、誠意の無い回答を得られない場合、穴吹グル―プとは今後取引を行わない、連結子会社のｺﾐｭﾆﾃｨと解約し別会社にマンション管理を委託するという方針で交渉を重ねました。
工務店本体は赤字ですが、ｺﾐｭﾆﾃｨ社は前年度で売上過去最高を更新しています。工務店は顧客にマンション物件を販売し、販売代金を銀行から回収すればそれで終わりで、ｱﾌﾀｰﾒﾝﾃの売上比率は５～６％程度と殆どありません。ですからマンション販売後アフター期間2年を過ぎれば住人は客ではありません。商業ベースに乗らない関係の住人が工務店に無償補償を要求しても、工務店は売買契約書を楯にはぐらかします。当初工務店もゼロ回答で反論し、交渉は平行線でした。
コニュニティは連結対象子会社ですので工務店と一体と考え、今後穴吹グループに金を払わないという方針で管理会社リプレースを進めると共に、工務店とも交渉を進めました。工務店が我々住民をどう見るかではなく、子会社のｺﾐｭﾆﾃｨをどう見ているかを考えたのです。
工務店も営業的にクレーム解決を図ろうとゼロ回答ではなく、半額負担という有額回答をくれた為、無条件でｺﾐｭﾆﾃｨを管理会社から外す事は取りやめました。
しかしながら満足いく回答は得られなかった事、今後不測の欠陥修理費用の確保・調査会社に依頼するかもしれない費用、支出の削減を同時に行う為、管理会社見直しは継続し、1期目の管理費と比較して約40％削減する事ができました。
私と副理事長は根性と気合で交渉をしましたが、現時点で今後新たな欠陥発見後の対応については工務店より満足な回答は得ていません。現在は痛み分けですね。

倒産前は力関係が、穴吹工務店＞穴吹コミュニティだったのです。
穴吹コミュニティは、穴吹工務店から自動的に供給される管理物件で潤っていましたので。
倒産後は完全に逆転し、穴吹コミュニティ＞穴吹工務店となったようです。
穴吹工務店は、事実上販売を撤退した地域では超強気で住民の要求は蹴ります。
また無い袖はふれない状況です。販売地域以外で営業的対策は行えないのが実情でしょう。
現在新築物件の無い地域にお住まいの方は、穴吹コミュニティにリプレイスすることを同時進行で進めつつクレーム対応を迫るのが良策かと思います。そうすると、穴吹コミュニティよりの圧力で穴吹工務店があっさりと折れます。管理会社はリプレイスされることを何よりも恐れますので、あらゆる手段を使って住民との和解を図ろうとします。穴吹工務店を踏み台にすることもいといません。

>>650&651さま

皆さん苦労していますね。非常に参考になります。
私のサーパスマンションも管理会社を変更するぞと恫喝し、管理費を３０％
程度減額させました。年に数百万円の節減です。
さらに「コミュニティから工務店の味方ではなく、今後は住民側に立って行
動します」の一筆をとりました。
本当は管理会社を変えたかったのですが、工務店への「使い走り」として、ま
だ利用価値がある…というドライな考えです。
で、工務店が消滅したら、もちろん管理会社は変更します（笑い）

コミュニティは生き残っても、工務店（現在更生再建中）は再生の道は厳しいですね。
借金返済が完了したら、工務店は消滅、コミュニティは大京に吸収という流れでしょう。
大京出身の事業家管財人（社長に相当）も、工務店が手抜きをするこんないい加減な
会社だとは、想像できなかったでしょう
スポンサーが外資ですから儲からない所（＝工務店）は切り捨てです。

理事長と副理事長の相性がよく、頑張っているところは巧くいきますね。（羨ましい）
輪番制でしょうから次期理事の方々への引継ぎがうまくいく事を祈ります。

穴吹工務店が消滅した場合、穴吹コミュニティの存在価値は無いと思われます。
営業担当者、技術担当者、管理職とも工務店から転籍してきたほとんど素人同然の集団のようです。
生え抜き社員は少数派ですので、管理会社としての能力・ノウハウは同業他社に比して著しく不足しております。
現在の存在価値は、穴吹工務店から住人有利な回答を引き出せるのは穴吹コミュニティだ、という点だけだと思います。
皆様、ご苦労の多いことかと思いますがめげずに頑張りましょう。
また、管理会社は極端にいえば他社でも務まりますのでドライに検討した方が良いと思います。

事業家管財人は、如何にして工務店を消滅させるか（又は潰すか）を、既に考え
ています。
消滅したら、サーパスマンション住民は手抜き箇所や不備事項を訴える先があり
ません。消滅させる（潰す）ことは、極めて簡単です。

消滅する前に、如何に不確定債権（手抜き箇所や不備事項の解消に要する費用）
を調査把握し、工務店を訴える必要があります。工務店という会社が、この先
何年あるか全く不透明です。

判り易くいうと、金を貸した人が死んだら借金は回収できません。

全くその通りなんですがちょっと補足させてください。

法的措置は、工務店も望むところです。やり方は上にある通りに進めるのがよいかと思います。

省エネ法の定期報告をすることになりました。管理会社に依頼すると、相場はいくらくらいなんだろうか？
そもそも外注するのだろうか？

>法的措置は、工務店も望むところです。

仰っている意味が良く判りません。（654ですが）

私も正確に言います。
借金を返済してしまえば、工務店を消滅させる（潰す）ことは、
極めて簡単です。
穴吹工務店というのは倒産のイメージがありますから、新規一転社名を
変更しますだけなら良いのですが、潰して不確定債務をリセットするのが
ベストですので。

返済途中は、更生再建届を出した元法律家管財人は絶対に潰させません。
潰したら、潰れたら元法律家管財人の顔が潰れ、信頼性も無くなりますから。

消滅まで残された期間は数年でしょうか…係争中のものは、早目早目で処理
した方が良いのではないでしょうか。

なぜ、監督不十分だったり、「長崎県」の物件は特に品質が悪いのでしょうか？

＞657様

自分の方こそ、言葉が足りなかった様で要らぬご心配おかけしました。すいません。
工務店が法的措置を望むというのは、このまま存続するか身売りするかの場合の話しです。

・スポンサーがバックにいて、法曹関係者が入り浸っている現在が係争事をすすめるには最適。
・このまま存続あるいは身売りする将来の事を考えると、商業ベースに乗らない既住客からのクレームで今後ずるずる費用が発生するくらいなら決着をつけておきたい。身売りするなら特に。

といった背景があるようです。

＞658様
長崎県が特にでしょうか？穴吹工務店のサーパスマンションは全体的にの様な気がするんですがいかがでしょう。
あくまで私見ですが、ここ10年位のコストダウンを推進してきた物件は品質的に劣るように感じております。
かえって現在大規模修繕期を迎えたかそれ以上の経過年数の物件の方が、造りが良いように感じております。