シティタワー東梅田パークフロント に行ってみた − モデルルーム見学記

【当日の流れ】
　今回個別のモデルルームではなく，マンションギャラリーを訪問したのは，一度に色々な物件のことを知れそうで効率がよさそうに感じたのと，エリアを絞りすぎてなかなか物件が出なかったため，新規開拓の意味で訪問しました。
　事前予約なしでも来場可能のようですが，念のため前日に予約しておきました。時間配分としては，訪問票記入が5分，アドバイザーによる物件紹介が30分，個別物件担当者による説明が1時間半，ムービーが10分，モデルルーム見学が20分とおおむね2時間45分程度かかりました。

・モデルルームの場所
　モデルルームは地下鉄谷町線東梅田駅を降りてすぐの場所，お初天神の手前にあり，非常にアクセスしやすい場所にありました。電車利用を念頭にしているのか，駐車場や駐輪場は一切ありませんので，訪問される際は電車で行かれた方がよいと考えます。
　まずは，訪問票に記入し，担当者を待ちます。すると，アドバイザーの名乗る担当者が現れ，私たちとの会話を通じてニーズを探り，適合しそうな物件をピックアップしてくれました。
　すると，本物件がニーズに合っていそうなことと，ちょうど担当者に空きが出たとのことで，ここから本物件の担当者に引き継がれて説明を受けることになりました。
　この場で書いても仕方ないのですが，この担当者とはハッキリ言って相性が合わず，そのため住友不動産のイメージが私の中で悪くなりました。
引き継がれて来たときの第一声が「緊張してますか？」って，別に面接に来てるわけじゃないねんけど…なんでそんな偉そうなん？とかなり気に障りましたが，本筋には関係ないのでここまでにしておきます。

【物件概要について】
　本物件は，住友不動産が売主，施工は前田建設，管理会社は住友不動産建物サービスとなります。
梅田圏内に徒歩でアクセス可能な位置で，かつ，かなり大規模な用地を確保することができたため，総戸数490戸の大規模タワーマンションを建築することができ，それでいてランドプランに余裕を持たせ，前面道路からセットバックして公開空地を設け，隣地と２０ｍほど間隔をあけることができた点で希少とのことでした。
梅田圏内にしては珍しく，徒歩2分ほどの距離にスーパーライフがあり，扇町公園も徒歩3分，扇町小学校や天満中学校も至近距離にあり，北区役所も近いため，利便性と生活環境を両立できている立地だと感じました。担当者曰く，「まともに住める」ところで，「梅田に近い」のが何よりの特色，物件としての強みということでした。

マンション周辺の地図です。

なお，最寄り駅は地下鉄谷町線・堺筋線南森町駅となります。JRの大阪天満宮駅や，環状線天満駅も利用可能な距離ではあるので，アクセスの選択肢は豊富と言えます。
　今回，用地取得については，競争入札に寄らず，グループ企業（元は大日本住友製薬の敷地）から安値で買い付けることができたため，広大な敷地を廉価に確保することができたとのことです。
　この点で，土地代が比較的かからなかったことと，総戸数約500戸という大規模タワーマンションというスケールメリットをいかしており，後述しますが周辺エリアの相場からするとかなり割安な値段設定にはなっていると感じました。タワーマンションでは，通常型のファミリー向けマンションと比べると，購入価格もランニングコストも高くなりがちですが，本物件に限れば，価格を聞いて手が届く範囲だな，と感じました。

・共用部分について
　外観は非常に現代的なデザインで，バルコニー部分についても全て強化ガラスのため洗練された印象を受けました。また，ダイナミックパノラマウィンドウを採用しており（要するに，ハイサッシで採光や眺望がよいということだと思います。なお，本物件はアウトフレーム工法です。），一部住居にあっては三角形の出窓を配置して，これを「バーチカルエッジ」といい，マリオン等で垂直ラインを強調するのではなく，居室デザインの一部と外観デザインを融合させる形式を採っています。建築されると，その巨大さは外観とあいまって地域のシンボルになりうるなと感じました。

マンション外観写真です。中層階から高層階にかけて，三角形のでっぱりが確認できるかと思いますが，この部分が「バーチカルエッジ」に該当します。

　一方で，共用施設はタワーマンションにしてはおとなしめです。スカイラウンジ（集会所及び入居者パーティールーム兼用，３部屋分），フィットネスジム，スカイアトリウム（空中庭園），来客者用の宿泊部屋，コンシェルジュサービスとなります。ここで費用が掛かりそうなのはコンシェルジュくらいなので，ランニングコストを抑えたのかなと感じましたが，使いもしない余計な設備があるよりかは好感を持ちました。
　タワーマンションなので，内廊下を採用しており，ゴミ出しは各階のゴミ捨て場で完結します。また，24時間有人管理と，オートロック及び防犯カメラが入っていて，カメラは居室に到達するまでに3か所設けられており，要塞みたいだなと感じました。また，エレベーターはその居住者の「居室のある部屋」にしか止まらないそうです。ボタンを押せばどこにでも行くわけではないので，これは驚きました。防犯面は完璧と言ってよいと思います。

【モデルルームについて】
　モデルルームは，専有面積が68・87㎡の，７０Eタイプのものでした。いたずらに最も広い部屋タイプをモデルルームにするのではなく，ボリュームゾーンのところをモデルルームにしたのはよかったと思います。通常３LDKのものを，リビングを拡幅し２LDKとしています。
　写真撮影できるか確認したところ，なんと住友不動産ではモデルルームの撮影を一切認めていないそうです。そういう企業戦略というのは推察しますが，それが本当に顧客のためなのかよくわかりません。いい印象は持ちませんでした。したがって，申し訳ありませんがモデルルーム内の写真はこの見学記に掲載できません…。

かろうじて持ち帰ることができたモデルルーム図面

・リビング，キッチン，バルコニー
　アウトフレーム工法を採用しており，全居室が窓に面したワイドスパン設計のため，採光性が高く，部屋全体に抜け感があります。また，天井高が最大２６０ｃｍとかなり高く，梁が出ていて下がり天井になっている部分も多くありますが，一番きつい部分で天井高２１１ｃｍ，きつくない部分で天井高２４５ｃｍの下がり方なので，全般的にめっちゃ下がってるな～という感じはなく，スッキリした見え方，部屋の空間に感じました。

　キッチンについては，カウンターの立ち上げありが標準となっており，フラットにするには有償とのことでした。ポイントとしては，ディスポーザーの採用，IHクッキングヒーターの採用，スパイスラックまでソフトクローズという点でしょうか。
　スパイスラックがゆっくりしまっていくのを見て，かなりよい設備を入れているんですねぇと担当者に述べたところ，「住友不動産ではいい加減な品質のものは一切入れていません！すべて高いグレードのものを入れているのはご覧になればわかっていただけるはずです！」と力説され，気分を害しました。食器洗浄機も標準装備ですし，レンジフードの性能も高そうで，力説されたことによって私は白けましたが物自体はよいものが入っているように見受けられました。

　窓ガラスについては全居室ペアガラスを採用しており，そのすべてがLow-Eガラスを採用しています。また，本物件は南北に細長い敷地なので，東向き・西向きバルコニーの住戸が大半を占めており，西側には梅田の眺望が（HEPの観覧車などが見えます。），東には生駒山脈と「阪神高速」が見えます。よって，サッシの防音等級を確認したところ，高速に面する東向きバルコニーの住戸については，T3の防音サッシを入れており，その他についてはT2のサッシということだったので，周辺の音に対する対策はしっかりしていると感じました。
　バルコニーは２ｍ確保しており，かなり広いと言えます。タワーマンションですが，洗濯用の物干しも備え付けられており，洗濯物を外に干すことができるそうです。一般的なタワーマンションと，従来型ファミリーマンションのあいの子，中間を狙ったコンセプトのため，配慮が感じられました。バルコニーの壁はガラスパネルを採用しているので，採光性に優れます。

　浴室は１４１８になっていました。浴槽はストレートタイプを採用しています。リモコン通話でリビングと会話ができることが特色でしょうか。保温浴槽や乾きやすい床，自動乾燥機能なども採用しています。浴室に対しては，新築マンションならまぁこれくらいだろうなという，平均的な印象を受けました。
　洗面は，有機ガラス系の新素材仕様ということで，カウンターとボウルは一体成型になっています。この天板ですが，私は何となく安っぽいように感じました。高級感を出す場合は，キッチンの天板と洗面の天板はフィオレストーン等の人造大理石でまとめて一体感を出すはずなので，本物件は高級マンションとはやはり言い難いところです。鏡は一般的な三面鏡の裏側収納のタイプです。ノズルが引き出せたり，ヘルスメータースペースも確保しています。
　トイレについては，手洗いを設置しており高級感があります。トイレでコストカットせず手洗いをしっかりつけてきたのは評価が高いです。

ガラス，浴室，換気方法の仕様です。なんと第一種換気（換気システムの中で最も上等。吸気口と排気口双方に機械が備え付けられており，強制的に室内を換気する能力が高い。一般的な新築マンションは第三種換気で，これは排気口は機械がつけられていますが，吸気口は何もついておらず，自然吸気となります。いわば，エンジンにターボがついているか，あるいはNAエンジンなのかというところでしょうか。）です！！これはすごいと思いました。

添付漏れです…。

バス，トイレ，収納の仕様です。

リビング，バス等の仕様です。

キッチン，洗面の仕様です。モデルルーム内の撮影ができないためか，使用集というか，パンフレットの紙質や印刷，内容は優れていました。ただ，A4判なのでスキャンしにくいようにしていますね。この辺がユーザーフレンドリーじゃないというか，どうせ漏れるのに情報漏洩を過度に防ごうとしていて腹が立ちます。

・その他の特記事項
　玄関については，折り上げ天井ではないものの，クランクインを採用しておりドアを開けたらリビングズドンではないので，こだわりを感じさせました。アルコーブも最低限は確保しているので，プライバシー性の面でも健闘しています。また，玄関，浴室，バルコニーを除いて床面がフルフラットな点は，最近の時勢に即しており，評価が高いです。
　また，各居室がきれいな長方形をしていて使い勝手がよさそうなこと，また，収納スペースもかなり確保されていること，プランによってはリビングにも収納スペースがある点も好印象でした。これによって，室内をスッキリ使用できるのではないかと考えます。
　間取りについては，価格とあわせて後ほど写真として掲載いたします。

【価格帯・管理費】
　モデルルームの見学を終えた後，価格面での説明となりましたが…住友不動産では「予定価格表も出さない」そうです。プランごとの図面を渡すので，そこに開示している予定価格を書き込めと言われました。一方，管理費の図表は提供がありました。
　詳細は写真にゆだねますが，高層階にしては販売価格も健闘しているところと，タワーにしては管理費が抑えられていると思われます。

70Aaタイプの間取りと予定価格です。

70Abタイプの間取りと予定価格です。

70Eタイプの間取りと予定価格です。

70Fタイプの間取りと予定価格です。

75Cタイプの間取りと予定価格です。先ほど投稿した70Fとこのタイプは，「バーチカルエッジ」部分に当たるため，居室の一部が三角形に張り出しています。

65Cタイプの間取りと予定価格です。間取りの掲載はこれがラストです。

【総評】
　全体的に高い水準でバランスよくまとまったマンションであると感じました。
　室内については，天井高が高いことと，ワイドスパンで開口部が取れているので，実際の専有面積以上に広く感じます。建具・設備もよいものが入っており，居室の形状もきれいで，収納も豊富と特にけなす点はありません。
　立地・周辺環境においても，扇町小学校，天満中学校もまで徒歩５～６分，公園も豊富，病院も近いと子育て環境でも特段の問題はないと思われます。駅も多路線が利用可能で，通勤利便性は高く，梅田も徒歩圏内ですので，ショッピングや週末の遊び・おでかけにも困らないでしょう。
　用地がスムーズに取得でき，スケールメリットを効かせて販売価格・管理費をかなり抑えられたことも評価できます。資産価値の点ではかなり期待が持てるのではないでしょうか。
　４９０戸ありすぐに完売には至らないでしょうが，売主が住友不動産なので，販売状況を見て好調であれば今後の販売期で価格を上乗せしてくる可能性があります。梅田エリアで探しておられる方にはとてもおすすめの物件ですので，興味のある方はなるべく早期に訪問されることをおすすめしたいです。

　見学記は以上となります。最後までご覧いただきありがとうございました。