モントーレ東比恵クレアってどうですか？

＞＞19 マンション検討中さん
＞投資用向きですね。
シミュレーションして勝算ありですか？

購入予定で、現地を散策しましたが、スーパーマルショクを取り壊しています。
スーパーが無くなるには、少々不便です。知っている方ひは情報をお願いします。

マルショク比恵店は2月28日をもって閉店となりました。
http://www.sunlive.co.jp/shop/%E3%83%9E%E3%83%AB%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...


東比恵2丁目には
https://www.seiyu.co.jp/shop/%E3%82%B5%E3%83%8B%E3%83%BC%E6%9D%B1%E6%A...
24時間営業のサニー東比恵もあります。

斜め前の公団に住んでましたがマルショクに買い物行くことは殆どなかったですね。
駅の向こうになりますがサニーがありますし。
すぐ近くにクロワッサンで有名な三日月屋がありますよ。
ちょっと高めですがサンドイッチが美味しいです。

子育て世代がたくさん住めるように福岡市に住居地域促進地域に指定してもらいましょう。
このマンションも３LDK・４LDKを主にしてほしかった。モントーレはセンスのいいマンシ
ョンですが、外壁の変色が早いように感じます、塗料を注意するように提案しましょう。

投資型で値下がりをするとは思いませんが、子育て世代が増えると試算価値は大いに期待
できるでしょう

東光小、東光中の生徒数の増加を期待して購入予定を計画します。

博多駅と福岡空港の隣駅の
地下鉄空港線東比恵駅から近く
資産価値が高そうな物件なので
気になって行ったが
販売開始一か月でもう64戸契約済で
早くも全戸完売間近らしく‥
2LDKに関しては既に完売してた‥
東比恵交差点周辺はオフィスビルやらホテルやら
続々と建設中で賑やかな印象、勢いがあると感じた。

今朝モントーレ東比恵のチラシが届いていたが
3月末くらいに、モデルルームグランドオープンの案内チラシを見たが
朝のチラシでは
すでに残り販売戸数はわずかのようです。
東比恵の新築物件は出たら完売まであっという間だし
香椎浜に続いてモントーレはこのマンションが売れないご時世でかなり好調ですね。

3LDK物件だけ売れ残っているけど、明らかに2LDK物件と比較して
販売価格が高すぎ。日当たりも悪い物件だし、完売は厳しいのではないか。

3Lで4800万はちょっと信じられませんね。

徒歩５分以内の地下鉄東駅の、朝、夕、のラッシュ時の混雑を見てください。

商業地域でも西新あたりとは異なるオフイス街の商業地域です。夜は静かです。

日当たりはベランダ側は朝の東側から朝日が差し込みませんか、磁石で調べて
みてください。南西側の午後からの日当たりは悪くなりますが、

日照時間は真冬は少なくても東南側から差し込みますが、真夏は真上からの日照
を考えると悪くは無いでしょう。

３０です地下鉄東駅は地下鉄東比恵駅に訂正します。

共働きの夫婦や60歳以降も働く事が当たり前の時代になると
近場に働き口の選択肢が多数ある東比恵は
これからのニーズに合ってくると思う

また福岡空港、博多駅、天神が
10分以内でいけるのは魅力的

しいていうならば
もっと博多駅に近い位置がベスト。

博多駅徒歩10分以内ってことでしょうか。

33

博多駅までは徒歩ではなく
地下鉄利用で10分以内で着くという意味です。

ここから博多駅筑紫口までは徒歩２０分ではいけるでしょう。

混雑を見てくださいではなく、混雑するのかしないのか書き込みいただくと助かります。

また朝の東側からは差し込むが、南～南西側の日当たりは悪いが正しいのではないでしょうか。

日照は、決して良くはないですよ。

ここお菓子問屋の跡地だよね
県道に面してる陽当り良好の方は電気保安協会のビルができからこのマンションは北東向きだけど
陽当たりにこだわりがなければ駅近だし夜は静かでいいんじゃないでしょうか
少し前にできたサングレートに比べたら割高感はあるけどこのご時世じゃしょうがないですね

現地見てきましたが、隣のビルの影響で低層階の外廊下や
そこに面する部屋はかなり暗くなるようですね。
駅近物件という価値をどう感じるかですね。
他の書き込みにもありましたが、もう少し何とかならなかったのかな。

>37
モントーレは比較的良心価格が売りな面があったが
サングレート博多ロイヤルレジデンスの方が
立地も日当りも基本設備も良いという現実を考えると
やはり、建物価格は高騰しているんだなぁと実感します。
また、その本音をモントーレの営業の方にも言いましたが
営業の方曰く、ここ数年で
東比恵の路線価もかなり上がってきており
お菓子問屋の跡地の売却価格が、思った以上に
かなり高かったらしく
結構ギリギリの販売価格らしいです。

先日モデルルームに行ってきたんですが、結局決めきれない私たちに
そうやってこれからも悩む将来がみえますね的なことを言う営業マンに閉口。
こんな会社では買わないと決めました。

>>40 マンション検討中さん
それはひどい

この20年来、在京の資本力のある大手デベの参入が増えた結果、土地取得コストが急上昇。
大手のデベが高値で土地買収を行うので、地場のデベもやむなく応戦中。

ただ、この業界はコスト増をそのまんま販売価格に上乗せし、購入者負担には配慮しない。
今春、一部のデベは、粗利を圧縮して販売価格を抑えようと動き出したが、焼け石に水。
　実際に価格抑制に取組んでいるのか？
　競争激化・販売低迷の中で単なるイメージアップの宣伝では？
　どうせ下請けを叩いて自社の利幅は維持しているんじゃ無いかと勘ぐってしまう。

世間にはコスト増を企業努力で吸収し値上げを回避し、お客に支持され続けている商品や店舗が多い。

そんな多くの中小企業経営者や個人店主を、大手デベなどは少しは見習ってほしい。

４２さんの意見には頷きますが、少し間違いでしょう。
ここら辺の土地価格高騰は半端じゃないでしょう。

大手デべなどが価格を吊り上げているのであって地場は頑張っている。

博多駅周辺徒歩５分以内に大手が土地買収に乗り出せる所は合同庁舎位でしょう。

デべや、地主は賃貸マンションか駐車場建設に余念がありません。分譲は希少でしょう。

クレアや、サングレート博多ロイヤルレジデンスを購入した人は幸運でしょう。

サングレートを高すぎると思ってあきらめ、モントーレクレアの価格を見て、
この周辺では買える価格の分譲はしばらく、若しくは永遠に、不可能ではないかと思い
百道の築２０年の中古にした者です。

>>43 匿名さん

>>43 匿名さん
かなり利便性の高いエリアの為
価格が高くなるのは仕方ないと思いますが
それでもこのご時世に完売できるのは
都心回帰で人気を集めているエリアだから
だと思います
サングレート博多ロイヤルレジデンスは
特に人気で販売開始後、数ヶ月で完売しキャンセル待ちが20組いたと不動産から聞きました。
また、タイヘイや西部ハウスみたいに
販売代理が入らない販売から計画まで一貫して行っている企業ですが
販売代理が入っていた場合
もっと販売価格は上がっていたんじゃないかと思います。
東比恵はなかなか分譲物件が出ませんので
本当に希少で、今後の資産性も期待できると思います。

ありがとうございます。

まぁ子育てするなら最悪の学区ではありますけどね。笑

東比恵の近くのURに住んでますが
車がなくても
駅近やバス近は本当に便利で
タクシーも電話をかけなくてもすぐつかまえられます
また、自治会が率先してパトロールをやっており治安も良く
学校に通わせている息子達もいたって平和な学校生活を送っています。

>>46
また荒らしが涌いて出た～～。笑

ここだと東光小、東光中ってことになるのか！

ここの用途地域は商業地域でも大手企業の九州の本拠地を起点とした支社、
支店が多いです。

同じ商業地域でも商店街の多い商業地域ではなく居住人口は少なく子供も
それにつれて少ないです。

ここの公務員や一流企業の社員も住みたくても分譲が少なく賃貸で我慢し
ている状況か遠方からの通勤です。

ここら辺の分譲を購入した県外の社員は転勤した時等は投資マンションで
売却をする方は少ないようです。

よって、心配されるのは居住人口の増加を望みたいのですが、この状況で
は望めないのが悩みでしょう。

この地域の商業地域は他の商業地域とは少し趣を異にしています。

しかし、少しずつではありますが東光小、東光中も生徒数は伸びています。

デべもこの状況を放置するとは思いませんので居住者も増えると思います。

東比恵交差点周辺は
モントーレ東比恵クレアも含め
・竹乃屋が賃貸マンションビルとして店舗付で建替中
・九州八重洲も賃貸マンションビルとして店舗付で建替中
・NTT東比恵社宅跡地に10階建て賃貸住宅2棟建設中
・西日本シティの隣もなんらかの建設があると思う。
上記を考えると居住者も伸びてきている状況は見逃せません。

ただし、分譲は少ないのが不満です。不動産投資家としては分譲よりも
賃貸の方にうまみがあると言う事でしょう。

しかも小所帯向き賃貸マンションが多いようです。投資物件が盛んなの
は良い事かもしれないが、

やはり、分譲が建ってほしいです。このマンションも希少い価値で購入
できた方は損はしないでしょう。

ある郊外のマンションでは築２０年で賃貸に出している投資型所有者が、
賃借人が退出と同時に売却して賃貸人ゼロになったマンションがあるが、
プロの区分所有者はこれ以上所有してリスクを背負うよりもより安全な
投資物件を求めてここら辺に目標を定め直しているように見受けられる。

このマンションの理事長は賃借人が少なくなったと自慢げに話していたが、
賃貸して投資型区分所有者が居なくなったマンションは魅力を失ったとの
見方をしなければなりません。

ある意味この地域に分譲マンションを望むこと事態が無理な話でしょう。

投資家が競って購入するマンションはそれだけ魅力があるとの見方をしま
すが。

投資家に見捨てられたマンションはスラム化が進むのが早いでしょう。

知人が購入したようなんですが、このマンションは販売会社社員も
購入しているようで、苦情等があってもその社員に言えば済むから
楽よとのこと。そういうメリットもあり？

>>53 マンション比較中さん

引き渡し後は、基本的にデベは関係ない。(デベの責任が問われるような大きな瑕疵があれば別だけど)

施工の問題は施工会社との話になる。

まぁ、管理会社はデベの関連会社だから、管理会社に言うような苦情は
デベ営業マン→デベ→管理会社というルートはありでしょうけど

まともな営業マンは、自社マンションには住まない。または、他の購買客には言わない。

５２さんの仰るとおりです。築２５年の大型マンションに住んでいました。
漏水事故等が多くて住み続けるのが不安でしたので購入しました。

友人から元のマンションを老後の資金に賃貸に出す事を進められましたが、
管理体制やトラブルを考えると不安で売却する事を選択しました。

良かったかどうかは解りませんが、築古のマンションを賃貸に出すのはリ
スクが大きいと判断しました。

>>53 匿名さん
なるほど。勉強になります。
その購入した販売会社社員は自身が購入したことを理由に薦めていたそうです。
確かに他の購入客には言わないほうがいいですよね。

自分ところの物件買う営業マンとか聞いたこと無い。
まず買っても客には教えないのが常識なのに。
責任とれないのに客から話聞いて施工担当者に泣きついて現場に無理な事押し付けるパターンがもうすでに見えた（笑）

完売的なイメージがあったけど、今はどんなだろ？

>>58 通りがかりさん
３LDＫ残り４室のようです。
東比恵駅に約２分と、とても近く、改札口も直ぐ近くで、エレベーターも利用でき、便利な立地です。
直通で、天神、博多駅、福岡空港と繋がりますので、通勤、出張、旅行、買い物に、大変重宝すると思います。

５９さん、思ったより完売が遅れているようですが。市場の動きが慎重になってはいますが。？
この物件は利便性からしてもっと早く完売と予想しました。近隣のサングレート博多ロイヤルレジデンス４LDKを買いそびれたものです。

この物件、1LDK～2LDKの価格に対して3LDKの価格が高すぎる。
売れ残っているのは、その理由と日当たりが悪いため？
ただ確かに利便性が良いのでそれらの理由が気にならなければ買いか。
苦情受付係となる販売会社の営業マンも住むようだし（笑）

サングレート博多ロイヤルレジデンスは結構早く完売して
私も気づいた時にはキャンセル待ちでした‥
サングレート博多の方はリバーサイドで博多駅徒歩圏内でもあるから立地はさらに良い。

>>62 マンション検討中さん
サングレートは、確かに売行き早くて、・・・でした。サングレート博多は、 駐車場の一部は分譲で管理組合の収入にならない点が、気になり止めました。
モントーレの３LDＫは、三面採光で陽あたりはそんなに悪くないような気がします。
今後のマンション相場どうなるか、分かりませんが、地下鉄空港線で、本当に駅近なので、売買し易いと思います。また、相場下落時も、他に比べて下落幅小さいのかと思ってます。

サングレートのデベのタイヘイは営業マンがクズが多い。あんなに裏表が激しく全てを馬鹿にした態度で生きて行ける人達は見た事がない。
まあ西武ハウスは上層部がダメダメだけどね。
マンションとしてはタイヘイの方が上です。プランニングとか方向性がしっかりしてる。西武ハウスはバラバラその場しのぎ迷いがあり過ぎる。色々な物件を見てそう思う。
それと批判コメントが載ると否定コメントが必ずあるのも西武ハウス。心に余裕が無いのか図星コメントに逆切れなのか（笑）

地場デべの営業は宅地建物取引主任士の資格を持たない者が多いのでそのつもりで説明を信じない方が良いでしょう。
三井、三菱、住友、の財閥系の営業はほとんど宅地建物取引主任士の資格保有者だから安心して質問できる。

モントーレの営業さんは、ほとんど全員が宅建持たれてますよ。HPのスタッフ紹介見たことありますか。私はこれで安心しましたけどね。他の地場デベは知りませんけど、適当なことを書くのは良くないね。

>>65 匿名さん
宅地建物取引士ね。宅地建物取引主任士ではない。そんなに難しい資格ではないから少し勉強すれば誰でも取れる。ちなみに私も他の資格と一緒に取得した。盲目的に絶対的に信用するほどのものでもない。が、誰でも取れるものを持っていないのだから、そんな見方をされるのも仕方ない。ただ、私はその営業の知識やコミュニケーション能力、人間性などを総合的に見るので、大手だからとか宅建持ってるとかで盲目的に信じることはない。大手だから腐っていることも多い。

人間性には関係ないとは思うけど
合格率15%前後
持ってないのは不動産屋として
信用できないとも思う

この物件は購入希望者が多い人気物件ですので購入したい人間は取りあえず区分所有権を取得したのちに文句を言わないと買えないかもしれません、
宅建士の資格保有者との商談ができた購入希望者は恵まれていると思います。

私の相手は質問にはほとんど回答できす気まずい商談になりましたので後日、私に対して販売活動が全くなくなりました。

売り手が強いのです。低姿勢でないと売らないかもしれません。

>>69 匿名さん

「購入したい人間は取りあえず区分所有権を取得したのちに文句を言わないと買えないかもしれません」

全く意味がわかりません。