グランドパレス黒崎ランドマークスについての情報を希望しています。
19階の高層マンションですが、どうでしょうか。
所在地：福岡県北九州市八幡西区黒崎二丁目20番2、20番6（地番）
交通：鹿児島本線 「黒崎」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.46平米～88.41平米
売主・事業主：第一交通産業
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：ダイイチ合人社建物管理
建物構造：鉄筋コンクリート造19階建
総戸数：158戸
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2017-10-10 11:41:57
最高裁は違法ではないが問題があると指摘して、国も不適切と言ってる分譲駐車場をしている。
住人にデメリットしかなくデベだけが儲かる悪質分譲。
戸境が乾式たったりして。
>>203 匿名さん
202です。そういうことだったんですね！知りませんでした、ありがとうございます。そう考えると、グランドパレス黒崎はないですね…。30年は修繕積立の金額は変わらないであろう設計にしているという話だったのですが、それも怪しいですね。
ちなみに、サンパークシティとグランドパレス黒崎だったら、皆さんはどちらを購入されますか？
>>208
購入される層が異なるので比較しても仕方がないと思いますよ。
どちらも契約しませんが、どちらかといえばサンパークかな？
理由はパチンコ屋や呑み屋の密集地で子育てをしたくないから。
>>200
タイヘイやなかやしきの物件は総て無垢挽板ですよ。
サンパークやリビオやオービジョンは合成フローリングですね。グランリビオは無垢挽板という話もありました。
流石に無垢材は最大手や住友林業などでないと見かけませんね。
>>208
私は第一を契約する予定です。
匿名の卑怯者が執着して批判し続けるなんて、
よっぽど魅力があるんだと思ったからです。
箸にも棒にも引っかからない物件なら、
そこまで執着しないですよね。
するなら馬鹿としか思えません。
どこが魅力だったのかな？
値引き交渉はしたの？
買うか買わないかは個人の自由なので、その判断のためにも第一さんには誠実に対応していただきたいです。質問しても確認しますとか値段を聞いてもおおよそこれくらいですとか、購入者が知りたい事をきちんと教えてほしいです。一生にいちどのかいものなので。営業担当者の知識不足を感じました。なので今回は心に響きませんでしたので購入をやめました。
>>211
『匿名の卑怯者』などと感情的にならずに、まずはその卑怯者と言われる方々の批判が嘘や捏造なのかを自分自身で調べてみませんか？
批判が多いから魅力があると考えるより自分はここが良かったんだと自信を持って契約する方がいいですよ。
建物自体は、だいたいの価格からみて、とてもいいと思いましたが、やはり、子育てするのには立地がひどいと思いました
パチンコ屋と、ネットカフェに挟まれた立地って、、、周りは汚い感じの飲み屋
夫婦二人なら考えましたが、子がいるので、やはり無理だなと思いました
>>215 マンション検討中
周辺の環境をわかってるからこそ検討するんでしょ？わからずに検討する馬鹿は、いませんよね？何が言いたいのか？わかりませんね！環境が悪いと思えば買わなければいいでしょ？
>>216 匿名さん
対象外と思えば買わなければいいんじゃないですか？他の内容の話は、ないんでしょうか？環境を重点に話してますが駅が近いのは土地の価値としては、評価が高いのは馬鹿でもわかる話です。
>>218
嘘はダメですよ。他所で得た情報だとしても自分自身で裏を取らずに適当な事を広めてると威力業務妨害や名誉毀損で訴えられたら負けますよ。
先週確認したら未契約の最上階はAAタイプのみで値下げの予定は無いと言われてました。
グランドパレスは永犬丸も瀬板も値引きしてますね。永犬丸に至っては４割強売れ残ってますね。
大英の物件で値引き物件があったら教えて下さい。皆無では無いでしょうが新築で値引きしてる大英物件を知らないので。
北九州に越してきて間がなく、地場デベロッパーのことがよくわからないので教えてください。
グランドパレス(第一交通さん)の比較対象としてサンパーク(大英産業さん)の名前がよくあがっていますよね。中には購入層が違うというご意見もあるようなのですが、既存のマンションはそれぞれどういう層の方が購入されているイメージなのでしょうか？
例えばファミリー層とシングル向けのような家族構成の違い？それとも年収や職業などの違いですか？
>>223
グランドパレス(第一交通)とサンパーク(大英産業)というより今回は立地を問題視してる方が多いですね。
あくまで私感ですがどちらも庶民的なファミリー向けのマンションを造るデベロッパーというイメージです。間取りや専有設備を比較しても大きな違いはなさそうです。お互いにシングルサッシ、床暖房なし、WIパントリーなし、合成床材、1418バス等、共通している点は多いようです。
ランドマークスとサンパークシティに限定して比較すると建物自体の構造はサンパークシティに大きく利があります。
専有設備はサンパークシティはスロップシンクなどランドマークスにはない設備が多少ある程度です。ちなみにどちらもペアガラスは採用されてます。
共用設備はどちらも無駄な物が多く住人の大半が有効活用できるものは少ないようです。しかし、サンパークシティにはトランクルームなどランドマークスにはない有用な物がある事と駐車場の差でサンパークシティに利があります。
立地は駅が目の前という利点をどう感じるかですね。JRを日常的に利用される方はランドマークスには大きな魅力を感じるでしょうし、子育て世代であればパチンコ、ネットカフェ、呑み屋街がネックとなり小学生くらいの子をマンション周辺で遊ばせるのは抵抗がある方が多いでしょうし周辺のスーパー、病院、ドラッグストアなど利便性はサンパークシティに魅力を感じるでしょう。
こういった点でランドマークスとサンパークシティは購入層が違うと言われているのだと思います。
サンパークから広告が届いてました。256棟のうち244契約で最上階はAAとCCが空いてるみたいですね。7000万くらいだからなかなか買える層はいないでしょうね。売るときにも売りにくい物件なので。完成して半年たっても売れてなければ1000万以上の値引きになると思います。なぜならすでに利益がでているので早く完売させたいからです。新築のマンションを買うのであれば完成して半年くらいして買うのが安く買えるコツです。ランドマーク は駅近なので購入してもいいかと。いいのが出てきたら売って移ることも可能かと。ランドマーク は4LDKの予約は結構入ってるみたいですが2LDK.3LDKは売れてないようです。18日の金額をみて皆さんどうするか考えるんでしょうね。
第一は完売まで２，３年ですかね。
大幅値引きが期待できますね。
2020年12月入居予定ってもう基礎工事の着工してるの？
着工してるとしても1年半もかからずに建つもの？ALCを使ったり工期が短縮出来るにしても短過ぎるような、、、
通常RC造のマンションは階数+3〜6ヶ月が最短と言われてるので19階建てのランドマークスなら少なくとも22ヶ月はかかると思ってるんだけど2020年12月入居予定なら8月着工としても16ヶ月で竣工って事ですよね。新建築工法でも採用したのかな？
失礼、勘違いだ。2020年12月ならまだ2年以上ありますね。
それなら>>229の2、3年での完売なら御の字だしそんなに値引もないんじゃないかな？
社会情勢もあるけど新築の値引きは入居開始後1年以上経ってからだと思う。
>>228
私も今日帰宅したらサンパークの郵送チラシ入ってました。住所と名前の書かれた表紙裏一面がCCタイプなので最上階はAAとCCが残っているのか郵送後CCの予約が入ったのかどちらかでしょうね。
ランドマークスの最上階の抽選で落ちて予約したなんてケースもあるのかな？
マンションの構造に詳しい方、教えてください。
いただいた資料によるとランドマークスの戸境壁はコンクリート厚が200-250mmと記載されています。スラブ厚は150mm以上確保、最大240mmとなっていますが、これは19階建てのマンションの構造として一般的ですか？それとも劣りますか？
>>236
JRを頻繁に利用するなら駅近は間違いなく大きなメリットです。時間というものはお金で買うことはできません。
サンパークシティも立地は最高だと思います。しかしそれは生活環境においてでありJR利用の点では明らかにランドマークスに劣ります。
このように一概にどちらの物件が良いとは言えず購入者個々のニーズに合った物件がそれぞれにとって最高の物件なのです。
建物の構造にこだわる人、設備にこだわる人、それぞれの立地にこだわる人、自然環境にこだわる人、価格にこだわる人、等々全ての人にとっての最高の物件なんてないのです。
人がどのように言おうと自分が自分の目と耳で情報を得、納得して購入すればよいのです。
自分の価値観だけが正しいと思い込むことは、他者を蔑むことに繋がります。他者を蔑むことは自分自身の格を下げてしまいます。
ランドマークスの構造などマンションに詳しくない人に正しい情報を提供することは良いことだと思います。
しかし、それを踏まえても立地というメリットを重視している人は普通に存在するのです。
最初に書きましたが時間を買うことは出来ませんが時間がお金を生むことは出来ます。
色んな考え方、色んな選択肢があって良いのではないでしょうか？
>>237
戸界壁はそれだけあれば十分です。一般的には200mmです。
スラブ厚に関しては150mmは従来のグランパレスの仕様で十分に厚いとは言えず、上の階の人の歩き方（踵を先に着く歩き方）によっては低周波のドンドンという音が気になる事もあります。最大240mmというのはあまり参考になりません。部分的に厚くなる場所はどのような建物にも存在し、その一部分を記載してるに過ぎないからです。
かといって耐震的は新基準を満たしているわけですから問題はありません。
ちなみに大英産業さんの物件は200mm確保が一般的です。
私はモデルルームに予約をして行ったのですが小さな正方形の資料しか貰えずその資料はいただいていません。どこで貰えばよかったのかな？
>>239 匿名さん
ありがとうございます。スラブ厚は十分に厚いとは言えないのですね。参考にさせていただきます。
資料は7月22日のプロジェクト発表会に参加した後、7月28日から行われていた先行優先案内会の場でいただきました。担当の方が持ってきて下さったのですが、まだ完成版ではなくカラーコピーしたようなものでしたよ。
>>241
十分でないわけではありません。居室部（LDKやBedRoom）の上部が200mmあれば十分ですし、設備的にバスルーム部だけ150mmという可能性もあります。図面を見せていただいて判断しなければなりません。居室部で150mmなら少し心もとないですね。
そのように表示に幅のある点は図面を見せていただき、自分で図面を判断できない場合は営業担当に確認してもらう必要があります。
私が確定で構造的に残念に感じたのはALCを外壁に採用した点です。19階（60ｍ以下）程度ならRC二重配筋であってほしかった。
床200mmが最大ということはボイドではなく単板コンクリートなんでしょうかね
まさか直床なのかな？？？
パチンコ好きにも良いマンションですね。
早く価格と構造について発表してほしいです。購入したいけどいろいろ分かって買いたいので。
>>248
部屋タイプによって差はありますが最下階（2階3階）で概ね125万/坪といった感じですね。
最上階を除く一番上の階（18階）では155万/坪です。
近隣で建築中のマンション比較（3LDKで78～79ｍ2の部屋の最下階）
ランドマークス（L)125万/坪＞サン〇ーク〇ティ（S)120万/坪＞アー〇ィッ〇ス（A)105万/坪
構造
Ａ≧Ｓ＞Ｌ（Ｌは外壁にＡＣＬを使用している点やピロティタイプの構造がマイナス）
専有設備
Ａ＞＞Ｓ≧Ｌ（Ａだけ床暖、ＷＩパントリー、独立洗面、1620バス、トランクルームなど高級マンション並の標準仕様）
共有設備
Ｌ＝Ｓ＞＞＞＞＞Ａ（Ａはエントランス以外に共用設備がない、エレベーターも１基のみという徹底っぷり）
駐車場
Ａ＞Ｓ＞＞＞Ｌ（Ｌは分譲+機械駐車で大幅にマイナス、ＡとＳの差は出入り自由なセキュリティの差）
立地
Ｌ＝駅近（徒歩３分は最高）周辺環境に難あり、生活利便性は言われてるほど悪くなくむしろ良いレベル
Ｓ＝駅までは自転車かバス、生活利便性は最高
Ａ＝駅まではバス、自然環境良好、生活利便性も良
私はすべて候補にいれてましたが未だに悩んでいます。Ｓだけは既に希望の間取りが完売な為、候補から外れましたがそれぞれ一長一短なんですよね～
悩んでるうちに全て完売になってしまったら今後八幡西区（黒崎）エリアでこのレベルのマンションがしばらく建ちそうにないのでどこかで決めたいと思ってますが
パチンコ好きも一定数いますよ。
パチンコ好きには徒歩数分で複数のパチンコ屋があって良いですよね。
>>249 マンション比較中さん
価格の発表がないのに坪単価間違いないんでしょうか？間違いならば責任とれますか？第一交通産業さんの方なんですか？違うなら大変なことですが大丈夫なんでしょうか？
実際にモデルルームに足を運び、営業の方にお尋ねになるのが一番早いし正確だと思いますよ。
私はそうしました。その上で購入予定です。
決め手はやはり立地です。内装は気に入るようにグレードアップすればいいかなと思っています。楽しみです。
>>252
モデルルームにいけば現状での価格は教えてくれますよ。仮予約が入っている部屋も教えてくれます。
他のマンションのように１フロアづつ一定額が上がっていくのではなく、西面向き南面向き共に視界に建物が入らなくなる階層で一気に価格が上がってました。
こういった掲示板は嘘や捏造・妄想も多いので人を疑う前にご自身で裏を取ってみてはいかがですか？
私はすべての物件で現地にもモデルルームにも足を運びますし聞きたいことは営業の方にきちんと聞いています。
全てが正しいことかどうかは分かりませんが自分自身で確認したことしか書いていないつもりです
周辺環境最悪、建物悪い、共用設備無駄、駐車場最悪、売れ残りデベ、駅近だけが良いマンションだね。
周辺環境の件ですが小さい子供にはよくないでしょうね。
ただ子供が高校生にでもなれば通学にバス、鉄道を使う可能性が高いでしょうから駅近はメリットかと。
子供がいないか巣立ってしまえば、全く問題なし。
共用設備は無駄。
駐車場については分譲は論外。単価が高くなってもいいので平置きにしていれば将来的な資産価値が上がってたでしょうに。
構造は頑張ってほしかった...
なんにせよ黒崎の活気を取り戻すきっかけの一つになって欲しいと思います。
土地購入費用が高くて回収するため分譲駐車場、構造貧弱、住む人の事を考えてない物件だね。
分譲駐車場とか、グレーで姑息ですね
匿名の屁垂れが書き込みをする度に、特別な物件だって実感できるますね。
書けば書くほど欲しくなるよ、残念だけど。へへ。
明日が楽しみ！！！！
どこが特別な物件ですか？
>>263 匿名さん
かなり第一さんのマンションが魅力だから書き込みが酷いんですよね～(*^^*)
バンバン売れて売れて笑いが止まりませんね！
やっぱり書き込みが沢山あると売れるマンションと今まで見た中では確信が持てますよね。完成が楽しみです。
第一って売れ残り、値引きデベでは？
今でも竣工して２年以上売れない物件沢山だよね。
第一は分譲と中古が売り出されてる物件もあるよね、こんな物件は悲惨。
第一のマンションは人気ないんですね。赤字覚悟ですごいのを安く売ってイメージを変えないと損ですね。北九州に来て、マンション買いたいなと思ってどの業者がいいか聞いたら第一以外ならと教えられた。今回のランドマーク は期待していたのですがまだ惹かれません。明日、価格が決まるみたいなんでかなり安い設定を期待します。最上階、2500万。ほとんどの階が
1000万とか。そしたら即完売。
イメージチェンジが必要です。
>>270 マンション検討中さん
それこそ安すぎる何処かのデベじゃあるまいし最上階は、抽選してる状況の駅近の人気マンションですからね！書き込みが沢山で売れてるマンションの典型的ですよね。早く契約したいですね。楽しみに待ってますよ！頑張れ第一交通産業！応援してます。
本当に頑張らないと売れ残りデベのイメージが益々広がる。
価格出ましたね～。思いの外、高いので悩んでます。。もうちょっと安くならないかなぁ。
ほぼ前述通りの価格ですね。
流石にサンパークシティ並に売れるのは厳しそうだがグランリビオよりは売れてほしいな。
ま、竣工まで2年ちょっとあるので何か起爆剤があるといいけど今の予約状況なら焦って予約する必要もないし値引きの可能性なんかもあるので、ある程度自分の希望する間取りが埋まるまでは様子見が正解かな？
施工は大豊建設なんですね。
確か門司も同じゼネコンですよね。
こちらの会社は、どーなんでしょう？大手みたいだけど北九州って同じゼネコン？建築会社がマンション建てる事が非常に多いですもんね。
また、ここがマンション作ってるみたいな感じですから新鮮味はありますよね。
ほとんどが福屋、美里、川口ってイメージが強いです。
値段はだいだい予想どうりでしたが、修繕積立金が予想より倍以上高かったし、管理費も予想より高かったので毎月の支払いなんで悩みますね。どれくらいの人が買うんですかね。9月2日の合同契約の後の売れ方をみて考えます。
確認してなかったけどインターネットのプロバイダ契約は個別でやらないとだめなのかな？
各戸に光のWifiとか標準でついてるのかな？これだけで月額4～6000円変ってくるので気になってしまいました。
すみません、価格はどこを見たらわかるのですか？HP?
>>278
モデルルームで教えてくれますよ。流石に現段階で資料請求だけでは価格提示まではしてくれません。
一度でもモデルルームできちんと話をして担当者の名刺をいただいておけば電話で教えてくれますが、電話で価格を聞くのは本来ルール違反です。
販売状況が芳しくないとか竣工後などは資料請求で詳しい価格提示をしてくれる物件もあります。
インターネットは標準装備されていますよ。一番気になるのは管理がしっかりできるマンションなのかという事です。第一交通の管理については皆さん、どう思いますか？現在、１５５邸のうちどれくらい予約が入っているんでしょうね。黒崎の発展のためにも早く完売して欲しいです。値引はこっそりお願いします。
>>276 マンション検討中さん
管理費は、インターネットやセキュリティが入っての金額なので私は、安いと思いましたが修繕積立金も他の会社に比べましたら先々のことを考えての最初の修繕積み立て基金で普通の会社は、安く見せて５年後とにスライドで上がっていきますからね！第一さんの説明だと35年の計画を立てての上がらない設定なので私は、安心して購入しょうと思ってます。わからなければ担当の方に聞いたらキチンと答えてくれますから聞いたらいいと思いますよ。
>>283 匿名さん
揚げ足取りはやめましょう。
現時点の想定では、この金額で35年間やっていけるとして設定しているだけで、確実に上がらないわけではないことぐらい投稿者さんもわかっているのでは？
>>284 マンション検討中さん
283さんではありませんが、その様に思い込む人も居るはずです。いいように、思いたいものです。最初から、メリット デメリットの情報を与えてくれた方が、信頼性があります。後で、揉めないためにも！
確かに揚げ足取りのような表現で申し訳ありません。
私も営業の方にそのように説明を受けました。私は、おかしいと思い本当に値上げは無いのか尋ねたら「そのつもりです。」と言われ信頼できなくなりました。
この説明では絶対に値上げの際には揉めるでしょう。マンション購入は初めてという方が殆どでしょうからこういった掲示板も見ずに営業の方の説明を信じてしまう方の方が多いと思います。
>>284さんのようにこの説明が真実ではないと判断できる購入者ばかりだといいのですが
既に一人まんまと営業の口車に乗ってる人がいるじゃないですか（笑
修繕費を35年上げない想定なんて聞いたこともない。銀行だって国だって35年先の動向を読めないのに・・・・・・5年先ではないにしても確実に修繕費が上がることくらい不動産営業だったら分かり切ってることでしょう。
まして外壁にALC使っちゃってたり隣地境界線からマンションまでの距離が極端に狭かったりしてるのに修繕費が膨らまないわけがない。商業地の上、隣地境界からの距離が狭いことでどんだけ足場施工費が膨らむことか。
修繕費・管理費巨大化キーワード
ALC・機械式駐車場（タワー型ならさらにUP)・ピロティ形式・共用設備・コンシェルジュ・商業地
ところで週40時間のコンシェルジュサービスはあるけどそれとは別に常駐管理人っているの？
コンシェルジュは清掃や館内掲示・植栽メンテなんて一切やらないよね？もしやるとしたらコンシェルジュではないし・・・
修繕積立金が35年上がらないというのは嘘だと思います。だって売った後は購入者で組合を作って話し合って決めていくから第一交通に決定する権利はないわけですよ。売った後の事は責任はとりませんよ。管理費はインターネットが入ってでも少し高い気がします。テナントの管理費や修繕積立金がありましたが外部から保育園誘致するみたいですがうまくいきますかね。コンビニになりそうな気がします。駐車場も抽選になる予定でしたがキャンセルがあいついたため抽選にならず。
あまり予約も入ってないようです。
>>290
平置き駐車場は上層階契約者優先みたいな話してましたよ。今なら9月の販売開始から低層階契約者でも平置き選べるのかな？
14台分（軽1台）しかないのに抽選にならなかったって事はプロジェクトから参加した優先契約の権利がある方がほとんど契約しなかったってことですよね。優先契約の為にプロジェクト説明会から参加してる人で30％いかないと今後がかなり厳しい可能性があります。
売れ残るだろうから、竣工後に値引きした部屋を選ぶ方が良いかもね。
消費税増税だけでもう行き詰まるね。
今からもう将来が不安な物件だね。
新築から値下げが多いのでリセールバリューは低いし売り逃げするとしてもどうするのかな？
>>290 マンション検討中さん
私は、タワーにしました。
タワーにした理由は、月々9000円しかも雨風に当たらずに安心できますし一番は、毎日乗らないのでタワーを利用することにしました。
色々とネットで書かれてますが悪意のある誹謗中傷には、完全に第一さんの担当者に確認してからにしてほしいです。
一つ一つを見ると本当に自分で確認してるのか？１階の保育園もコンビニになるかも？とか担当者がコンビニになるかも？とか説明したのでしょうか？憶測で煽るのも怖いですね？キチンと第一さんの担当者に確認してからで判断しないとこの書かれてるのは、憶測も多いので不安なことは第一さんの担当者に確認してからご自分で判断して購入したらいいと思います。私は、担当の方に色々と不安なことは聞いてから申込をしましたので安心してます。わからないことも調べてくれますからこちらを鵜呑みにせずに担当の方に聞いてみたらいいと思います。
>>290 マンション検討中さん
全く上がらないとは、言ってませんよ！インフレやデフレで世の中の状況がかわれば変わるでしょ？誰も絶対とは、普通は言わないのではないでしょうし憶測で言ってる悪意のある人の揚げ足をとるよりはましですよ。売れてるマンションは、やっかみが酷いですね。内容を見れば見るほど注目されている証拠ですから安心して購入できます。
>>287 283さん
そのつもりです。って言ってるなら絶対とは言ってないから嘘を言ってるわけではないですよね？ただ今までのスライドで一定年数したら上がる修繕積立金をなるべくないように考えてくれての計画は、何処の会社もないですよね？今やネットで色々と調べられますがこういった取組のマンションはあまりなかったように思えます。購入した後も考えてのマンションなら安心できると思います。
福岡県北九州市小倉北区中井４丁目 |
|
2628万円～6348万円 |
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2LDK～4LDK |
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62.42m2～120.81m2 |
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総戸数 116戸 |
