年収に対して無謀なローン　その１４

３年後の購入をを見据えて貯金を開始したのですが、昨今の金利事情などから
頭金０での購入もどうかと考えています。

■世帯年収
　本人　　税込620万円 (手取り32,3万　ボーナス120万)
　配偶者　なし

■家族構成
　本人　31歳

■物件価格
　2700万円／中古：築7年／マンション

■住宅ローン
　・頭金 　0万円
　・借入 2900万円(物件2700万 諸経費200万)
　・フラット35S(～10年1.6　以後2.6% )と10年固定2.975%（優遇-1.25% 全期間）の35年ローンミックス

■管理費・修繕費・駐車代で20000円弱

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　今年は650、今後は伸びても750までか。

■その他事情
　男性未婚／諸事情により結婚は（恐らく）しない。
　勤続3.8年。前々年度年収は500万
　現在家賃8万で、貯金が1年で200万くらい。買わないならこのペースの維持は可能。（健康なら）

　消費者金融から3社150万の借り入れ歴あり／A,B各社50万を借り、返済しながら50万を切った所でC社にまとめ
　クレカ3枚所持（S50C0L0(PASMO & 普段使い) S10C0SL0*2枚(電子マネー用)）

　上記をＫＳＣ／ＣＩＣ／ＪＩＣＣで事故なしを確認
　消費者金融の完済は２年前／解約手続きがされてなかったので先週解約処理依頼（3社とも）


今買うなら諸経費まで含めたローン、と考えています。色々出ていく分もあると思うので。
数字見てるといけそうな気がするんですが、甘いですかねぇ。

>>499
>>500
>>501
3名の方々、アドバイス有難うございます。

私自身も、老後の資金が少し不安要素です。
501さんのおっしゃるように何歳で完済するかシミュレーションしてみます。
マンション買えるかどうかで精一杯で、そこまで考えてなかったです。
10年でローン払いながらどこまで貯蓄できるかにかかっていると思っていても、なにがおこるかわかりませんし、本当に住宅購入は難しいですね。
今からローンシミュレーターとExcelでやってみます。
本当に有難うございました。

>>491さん
実家を出て独立するのが目的でしたら、最初は賃貸というのが順序かと思います。自活して自分の財布だけですべてをやってみないと毎月の食費や光熱費の変動や予定外の出費が生活にどの程度影響を及ぼすか実感できないからです。

手取り27万でローン＋管理費修繕積立金で14万くらいになると思います。金利が2%にアップしたら16万になります。さらに固定資産税や将来的な修繕費の値上げが加わりますから、最悪10万くらいで生活することになるかもしれません。こうなると毎月の1万2万の差が大きく効いてきます。貯蓄できないどころか、収入ダウンや増税、病気などに見舞われると更に厳しくなります。

倹約家とはいえ、お一人で自立するのにいきなり住宅ローンというのは安易であり飛躍しているような印象を受けました。

495さん497さん504さん
アドバイス有難うございます。
495さん
確かに１人で住むには十分過ぎますが、結婚しても同じ場所に住み続けたい思いと、住宅ローン減税の活用の為に広めを選びました。
ボーナス払いはしてないので、固定資産税は想定内です。
老後の資金は、毎月の財形が定年まで続ければ1000万は超えてる予定です。プラス退職金と年金では少ないですかね？老後の住みかも確保出来ますし。
497さん
私も頭金を後500万増やそうかは迷っていました。
504さん
今までも生活をしてきたので、1人で生活費に10万余裕だと思います。
あと賃貸で2年住むのは、引越しの諸費用に毎月の賃料2年分に敷金2礼金1としてと考えると逆に勿体なく思えました。そして賃貸を探すのはもう疲れましたし・・・
そして修繕積み立て金については、私もデベさん作成のシュミレーションで予想はしました。一応毎年昇給がある予定ででしたが、確かに年収がダウンに増税だと再検討です。
皆様のアドバイスで再検討の箇所が見えてきました。
20～15年先をまずもう一度検討し、老後についても再検討してみます。有難うございました。

アドバイスを頂くとシングル女性はどの程度の家を買うのが最適か？
これが一番気になりました。もしシングル時代にマンションを購入した女性がいらっしゃいましたら、失敗した点や注意点、これは正解だったとかアドバイスを頂けましたら宜しくお願い致します。

参考になるか解りませんが、私も40才の時一生独身の予定でマンションを購入しました。
当時、手取り年収500万位中古でリフォーム代込みで、約2400万位でした。それまで家賃12万位でしたが、一生家賃を払い続ける事が出来ない事を考え、衣、食、住の中で、住をまずは手にいれたいと思いました。
物件は、まず駅に近い事と、いざとなったら家賃がローン返済以上である事でした。
支払いは約8万管理費は15000円家賃相場は、18万位でした。

その後一生独身だと思っていたのに、今の主人と知り合い、又主人も一生独身のつもりでマンションを購入していて、そちらは賃貸にだし私の方で暮らしていましたが、主人のマンションを売却そして、新築マンションを購入その後、私のマンションは、結局売却することになりました。

私のマンションは、築30年を越えていますが、購入価格以上で売却出来ました。

感想ですが、主人も私もファミリーマンションで、比較的人気のある場所で(賃貸が少ない)あった事が良かったと思います。

先は解りませんが、将来賃貸可能の場所である事は大事だと感じます。現在47才です。

５０５さん

友人女性の例です：
５０４さんと違い、シングル～ＤＩＮＫＳ向けのマンションを独身時代に購入。
都心の地下鉄駅６～１０分以内（地下鉄が多く交差しているので数駅利用可）。
ローン完済前に結婚が決まってマンションを賃貸にし、
立地が良い為、長く借りてが切れる事はなく、月々ローン以上の家賃収入。

つまりファミリー向けでもシングル向けでも、将来の転売、賃貸可能性がポイントかと。

>>505

>老後の資金は、毎月の財形が定年まで続ければ1000万は超えてる予定です。プラス退職金
>と年金では少ないですかね？

退職金がいくらか知りませんが、多分全然足りないと思います。60才定年の時、まだ
残債が1000万くらいありますよ。財形はそれで無くなるでしょ。定年後どれだけの
生活費が必要になるものなのか、調べてみると夫婦二人で28万/月程度です。シングル
であれば、これより若干は安くなるでしょうが・・・。

ちなみに年金は全然少ないですよ。生活費の多少の足しにはなりますが、貯金を
崩していかないと無理です。

シングルの人が購入する時は、結婚という事があるなら売却しやすい物件、賃貸しやすい物件というのがカギでしょう。

結婚の予定がないままというなら、今のお家賃がどうのというのにつられないように。
今のお家賃と、35年分割の1カ月あたりのローン金額、それも変動なら確定ではないので、その２つを比較したところで意味がないと思います。

家賃と比較するなら、長くても定年までの年数の固定ローンで計算して、それに管理費修繕駐車場、固定資産税も足して、比較する。
1度も繰り上げしないでも、この金額を家賃かわりに払えば定年までに完済するというところまで来て初めて家賃と比較できるものだと思います。

30前後の人なら35年で想定して考えるのはありですが、40を超して35年想定で住宅ローンを考えて、ローンは払える、ボーナスで繰り上げでもというのは、ちょっと甘い。
35年で借りるなら定年までの年数をひいて、残り10何年は繰り上げなら、最初からその金額はしっかり別にとりわけ、繰り上げ貯金以外に年間いくら貯金ができるか真剣に考えた方が良い。

ローンが終わって年金生活が始まっても、生活費だけでなく、健康保険、固定資産税、管理修繕費は続いていくし、一番怖いのは定年から年金をもらえるまでの数年間。
取り崩すだけの貯金があるか。その数年間が終わった後いくら貯金が残っているか。

そこの計算をしっかり考えてライフプランを立てて考えないと危険。

491=505さんは、そのマンションを買うことはまったく譲れない点のようですね。ここで
質問する意味は貴女には無いような気がします。その割には少々甘い点があるような。

年収500万台程度で3800万を借りようと思うこと自体がちょっと信じられない。年収の
5倍を超えているの程度ではなくて、年収の7倍ですよ。審査、そう簡単に通らないと
思います。シングルじゃなくても無理矢理感のある数字です。
ましてやライフプラン的に不確定要素も大きいし、初めての一人暮らしで
「大丈夫」の思いこみは危なっかしくて見てらんない（←じゃ読むなよという
つっこみ入れてるでしょうな）

同じマンションの中古物件と比べ、かなり高い１室があったので、雑談ついでにどうしてなの
かを不動産屋に聞いたことがあります。
一生独身のつもりで駅に近く高い新築を買った女性が売り主で、買って数年後に急に
結婚話が持ち上がり、しかもお相手が遠方だったので売却に出したとのこと。ただ、相場は
彼女の残債額をかなり下回っていた。相場で出して売れたとしても、残債との差損分を
一気に繰り上げて完済する余力がなかったそうです。高く売却に出しているため、当て馬
状態にされ、同じマンションの他の中古は割と簡単に売却できているらしく、踏んだり蹴ったり
です。こういう例もあります。

住宅ローンの残ってる物件は転勤などの理由がない限り人に貸すことはできないよ。
銀行から完済を求められます。
住まなきゃ賃貸に出せばいいと思わない方がいいですよ

他の方の書いておられる通り、505さんは最初に結論ありき、で書き込みされているようで、他の方のアドバイスを冷静に受け止められない感じがしますね。

＞確かに１人で住むには十分過ぎますが、結婚しても同じ場所に住み続けたい思いと、
＞住宅ローン減税の活用の為に広めを選びました。

結婚後、相手も貴女と同様にそのマンションに住みたいと思うでしょうか？或いは住めるのでしょうか？住む場所というのは相手の通勤、転勤、または地方や家によっては「長男」うんぬんも絡んでくる事です。相手のご両親の面倒、自分のご両親の面倒を見ることになる場合も考えられます。それとも貴女のマンションに住む意思がある、という限定条件でお相手を探されるおつもりですか？万が一結婚しなかった場合の事は想定されていますか？一人で広めのマンションで住み続ける事は余程お金に余裕がある場合は別ですが、無駄以外のなにものでもありません。

＞今までも生活をしてきたので、1人で生活費に10万余裕だと思います。

今まではご実家での生活ですよね？いくらお金を入れていたとは言え、一人暮らしと実家暮らしではかかるお金が違います。食費、お風呂や洗濯にかかる水道代、その他光熱費･･･一度でも一人暮らしを経験されれば分かると思いますよ。このご時勢です。会社は安泰ですか？33歳で手取り27万と言うことは特に資格をお持ちとかでは無さそうですが、このご時勢で仮に昇給がなかった場合でも、今後一生月に10万で暮らせますか？入院するような事はありませんか？

貴女の現時点での皮算用通りに今後の人生が進むとは限りませんよ。むしろ進まない、と考えたほうが良いでしょう。夫婦２馬力の方でも年収の５倍の借り入れは躊躇します。それは今後のリスクが「想定内」であるためです。
まずは一旦冷静になって、何故皆さんが考え直した方が良いというアドバイスをくれたのか、真摯に受け止めるべきでしょう。せっかく皆さん親身になって書いて下さってるのですから。

>>491

手元貯金が多いとはいえ、年収とローンが釣り合っていない
購入する理由が、ローン減税の恩恵とその高額物件を気に入ったから～ではいかにも欲しい欲しいが優先で、後はすべて自分で都合のよい解釈をしているような気がする。

今現在は親と同居で賃貸物件に住んでいるのでしょうか？
賃貸を探す事や更新の事で賃貸が疲れたように書いていますが、相談例を見ると親の元から独立する必要があったようにも思えるし、今現在両親の持ち家に住んでいるのか、両親と賃貸に住んでいるのかよくわかりません。

＞505さん

497です。
私もシングルでマンション購入しました。
年齢は40歳です。
現在ローン支払い中です。

3600万円の物件、2700万円のローンです。
当初は3000万円で組もうと思ったのですが、シュミレーションをしていくうちに、どうせ繰り上げしていくのなら利息をとられるのはバカらしいので最初にドカンと払ってしまおう、と思ったので頭金を増やしました。
引越し後手元には200万弱しか残りませんでした。
が、独身ですし、これからコツコツ貯金していくからいいや、ということでがんばってます。

私はもう20年以上一人暮らしをしているので、賃貸がイヤになり購入を決意しました。
505さんはずっとご実家ということで賃貸の仕様の現実に愕然としての購入だと思います。
他の方がいうように、実家→賃貸というステップを踏む必要はないと思いますよ。

が、購入する物件は、その後のライフプランにあわせて融通の利くものにしたほうがいいことは事実です。

本当にずっとシングルかなんてわからないものですよ。
（とはいえ、私もいまだシングルですが）
検討している物件は駅から近いですか？
その周辺の賃貸はおいくらですか？
ファミリー向けの物件ですと、賃貸に出す場合賃料が高くなるため貸しにくいと思います。
（例えば20万円の賃料だったら借主は購入を考えると思います）
その物件の同販売主の中古物件はおいくらですか？
10年では？20年では？
その頃、ローンの残高と見合って売れると思いますか？

購入することに反対するつもりはありません。
が、自分の身の丈にあった購入物件かどうかは、考えたほうがいいと思います。

私は男性・女性を問わずシングルでマンション購入することより、何故シングルを続けるのかが気になります。

今後シングルの方は、ハトポッポ政権に狙い撃ちのように増税・増税また増税攻撃をくらいつづけるのに・・・
それとも、住宅ローン控除の適用を受けることでハトポッポ増税攻撃との相殺を企んでいるのでしょうか？

無論お金のためだけではないでしょうが、上記スレを拝見してお金を理由とした書き込みが多かったので・・・

なお、他意はありませんので悪しからずご了承のほどを

515さんに付け加えれば、健康な子供は35歳までの出産に大きく依存しますよ。

>５１６さん
まぁそれは、大きなお世話やね。

515も大きなお世話やね。事情は人それぞれ。

既に返済中ですが、スレを読んでて鋭い指摘を頂きたくなりました。
査定よろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込550万円
　配偶者　税込100万円

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供 1年後と3年後に予定（2人）
■物件価格
　3600万円 （諸費用外構等全て込み）
■住宅ローン
　・頭金　1600万円
　・借入　2000万円 30年
　・固定　10年固定・1.65%（9年後金利見直し）
　繰上げ短縮により、残1600万弱、22年
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円 （将来に備えて貯蓄）
■昇給見込み
　微々たるもの
■その他事情
　・車は２台所有
　・親からの援助はなし
　・1年後に子供欲しい

今のところ無理なく返済できています。（月7万＋ボーナスなし）
金利見直し時期には繰上げ減額、場合によっては借り換えを考えています。

自分では相応と考えていますが、甘いようでしたら指摘して欲しいです。
よろしくお願いします。

519さん、
賢い繰り上げ返済スレを是非参考にして下さい。
返済額軽減型繰り上げの利点が分かりやすく説明されています。
短縮型オンリーだった私は目から鱗でした。
既読されていましたらご勘弁を

>>519
30歳でよく1600万も頭金貯めましたね。残債も繰り上げで2000→1600弱にしていますし、預貯金もありますし、特に問題ないのではないでしょうか。
車2台は地方だと足がわりに必要なのですよね？あと地方だとすると一戸建てなのでしょうね。