ブランズタワー豊洲ってどうよ？

>>72798 検討者さん
そうですね。
順調に評価が上がりつつあり安心しています。

>>72797 匿名さん
ほんとですか？
「下げる」って、かなりの意思決定ですね。
眺望はとても残念なので、人間の自然な感情にさからえないんですかね。

>>72798 検討者さん
まずは1LDK20.5万円の借り手が見つかって、スーモから消えてもらわないと、
他の物件が動けませんね。
https://suumo.jp/chintai/bc_100270142926/

>>72801 匿名さん
ここは管理費含めて22万円ですね。10階でこのしょぼい眺望なのでせいぜい20万円がいいところでしょうね。北西向き中層階以上で22万円くらいが妥当かなと思います。

北西低層の3LDK（透明バルコニー）が11500万円で売りに出てますね
同じ間取りの37階の部屋（乳白色バルコニー）と同じ価格ですがどうなんでしょう
階数をとるか部屋からの眺望をとるか

>>72803 匿名さん
どこに掲載されてますか。

>>72788 検討板ユーザーさん

豊かな対応ってどれ？暴言吐いてるやつ？

うーん、なかなか悩ましい値段ですね

指値が必ず入るのにsuumoから消えると出ていた価格や賃料で決まったと騒ぐのかな？　

ぐるり公園、今日もスケボーたくさんですね、ここもちょっと心配です。

>>72808 匿名さん
公園の管理組合にすぐに電話すれば注意しに行ってくれますよ。

いつもぐるり公園で子供遊ばせてるがスケボーいる？？張り紙貼られまくってから随分減ったし見かけることの方が少ない。
ここの公園前は子供さらに多いから、流石にそれはないかと。出たら注意喚起。

ちょうど一周走ってましたが、スケボーは一人もいないですね。

出没するのは夜に市場前のあたりですよ。

妄想もほどほどに。

>>72807 匿名さん

普通はレインズ見れる人に聞くでしょ。

>>72812 匿名さん
レインズ掲載の売出中の部屋は、7件

７F　１LDK　5980万　坪455万
13F　2LDK　9800万　坪516万
45F　１LDK　12800万　坪729万（浴室1418タイプ、オプション無しの部屋）
20F　１LDK　6980万　坪524万
37F　３LDK　11580万　坪518万
23F　１LDK　6580万　坪501万
15F　１LDK　6880万　坪516万

成約済みの部屋は、ゼロ。

賃貸募集中の部屋は8件
募集賃料単価は1.6ー1.8万


募集中の賃料単価と、売買単価のバランスを考えると、利回りが3%台前半くらい。
各金融機関がプロ投資家向けに出している、エリアごとの利回り指標によると、
3%前半の利回りが当てはまるのは、港区、千代田、渋谷の主要ターミナル駅徒歩３分以内のシンボリックなタワーマンション。

BTTの中古売り出し単価は、相当高い。
それらの部屋が気に入った人がいて、成約すればそれは事例になるけど、そんなアホはゼロではないが、あまりいないと思う。

>>72813 契約済みさん

株もそうだけど、注目を浴びた銘柄の株が、一時的に相場以上に爆上（指標を上回る）げして、実際にそれを高掴みするアホはいるのだけど、それを持ち続けて儲かりますか、というは話。一方で売り側は、売り切って大成功。

そんな、株が、安定的に高い価値を維持できると思う？

ここの書き込みを見ていると、高値で売って売れてもないのに、勝手に含み益がついているという妄想を抱いている人が多すぎて笑える。

>>72813 契約済みさん
詳細にありがとうございます。どれも高すぎですね。指値は当然として、それでもこれに手を出すのは相場観がない人か、おバカくらいですね。利回り3%しかないなら投資としてもないし、どれくらいの金額に落ち着くか見ものですね。個人的には譲って坪450万がてっぺんだと思います。PTKサウスがそれくらいで売ってるので、それより高く豊洲を買う人は稀有ですよね。

>>72813 契約済みさん
20階の1LDKは北西向きですよね。眺望良さそうですし、指値で5500万円なら検討してもいいかも。それでも、坪435万で豊洲最高値だし、買った金額から500万円も上がってるから十分ですよね。

利回りなんか関係ないわなww

むちゃくちゃな値付けしてる一軒を使って平均売出し単価を上げて無理やり平均利回りを下げて計算しても、一軒を個別で計算したときの利回りは変わらないからなあ・・・　
一体何の目的でこんなこと書いてんだろう？　誰が騙されるんだろう？

豊洲のタワマン中古テキトーにかっても表面利回り4.5%でるのに投資家が3%台の利回り目的で転売買って賃貸で回すわけないですよねw管積も高いから実質いくらなんですかと。新築販売中の住戸に群がってる実需数十人に向けて売り出してるなんて自明なわけです。貴殿らは坪単価150万級ですねww

>>72813
>>72814
>>72815

江東区は、マンションストック戸数ランキングで全国１位なんですね。
（2021年末時点の売り出し住戸数）
東京カンテイ　プレスリリースより
https://www.kantei.ne.jp/report/110karitsu-stock.pdf

1位　江東区
2位　世田谷区
3位　大田区　

>>71979 マンション掲示板さん

北西は投資目的物件がいっぱい出てきてるから販売苦戦してるが、南東の稀少物件は瞬殺か。

>>72816 検討者さん
その利益で十分かどうかを決めるのは、売り手のオーナーであって、買い手であるあなたではありませんよ。

しかも5500万円でしか検討できないあなたではなく、もっと資産を持っている不動産のことがわかる方に譲ります。

そもそもBTT売って利益500万なんて、少なすぎて勿体ない。
そんな愚かな値段で売るようなヤツはいません。

>>72819 匿名さん
湾岸のタワマン買う層は、純粋な実需よりも投資目線を持った人が多いので、こんな高値で買ってくれるおバカが7人も現れるといいですね。あとは、長期戦になった時に、耐えられずに値下げする売主もいると思うので、自分が買うとしたら坪430万円がMAXですね。

>>72827 さん

買いたければ買えばいいし、買えないなら別のマンションを検討すればいいんじゃないかな。もっと安い価格なら買いたいと思ってもなかなか厳しいでしょうから自分が買えるマンションを検討したほうが精神衛生的にいいんじゃないかね。
他人の心配をするより、自分に合うマンションを見つけることに時間をかけたほうが生産性高いと思うよ。

>>72825 匿名さん
不動産が分かる人がこんな相場よりも異常な高値で買う訳ないじゃん（笑）逆ですよ。不動産が分からないおバカを運良く騙せれば売れるかもしれません。おバカが7人も現れるかここから3ヶ月くらい興味本位で見てみます。BTTがPTKを超えることが市場としてあり得ないことなので、坪450万以上は明らかに割高です。

>>72829 検討者さん

キャンセル住戸でもすでに超えてると思うし、それでも倍率高すぎて落選者かなりいましたね。人の価値観はそれぞれですからね。

>>72815 検討者さん
なんかしらんが、勝どきと豊洲じゃ豊洲の方が上だろう。大江戸線の倉庫街なんて興味ない

>>72830 マンション検討中さん
だとすると、そのキャンセル住戸の落選者が今売られてる割高の転売住戸を買うはずですが、それが売れてないことが説明つかないんですよね。納得できる理由を説明できますか？

>>72832 検討者さん
素人の方がなんとなくで反論してるだけだから、理詰めであまりイジメない方が良いよ

>>72832 検討者さん
今出てる中古が希望の間取りじゃないだけでしょ。

逆に質問ですが、PTKよりも高い坪単価でBTTキャンセル住戸が、倍率ついてまで売れまくっている事象は、あなたのいう「市場としてあり得ない」ことだと思うのですが、実際起きているんですけど、どういうことか納得できる理由で説明してもらえますか？

>>72833 匿名さん
自分もただの素人のくせしてよく言うわ。笑

完売してる大人気マンションの掲示板で、ネチネチ謎のネガを繰り出すプロなんていないから。

ここにいる人らは、所詮みんな同レベルの初心者なんだから、自分だけ違うとか恥ずかしいマウントやめたら？

>>72834 匿名さん
その説明はあまり納得できるものではないですね。キャンセル住戸と同様の間取りが転売されてるのに、それでも売れてないから説明つかないですね。
ご質問に対して、これは仮説ですが、一次取得者が明らかに1~2年前に買った住戸を何千万円も利益を乗せて、売っているものを買うことは人の心理としてどうしても損した気になるので、なかなか手を出さないんじゃないですかね。もし10年も前の物件であれば、時代が違うから仕方ないとか、その時の売値も正確に分からないから買う人もいると思いますが、たった1~2年前で買った価格も正確に分かるので、自分が買うことによって、売主に何千万円もの利益を与えることになるので、人の心理として躊躇するかもしれないですね。あくまでも仮説ですので、一意見として。

PTKは選手村とあわせて24年春に大量に即転売と賃貸が出回る上に住替えが腐るほど出るから利益出すには長く持つしかないんだよね。

その後選手村タワー、豊海、月島北南、ノースと1.2万戸の過剰供給が続くから短期投資向きじゃないわけ。賃貸も何千戸が出てくる。転売屋や投資家なら当然理解してること。

それなりの利益出るのはミッド一期のピン部屋と選手村の4Lぐらい。その時期の勝どき晴海は完全に買い手市場よ。よりどりみどりが出回ってる。

逆にブランズ持ちは東湾岸の新築は24年までないから高値チャレンジを続けるのも当然。安売りの必要全くなしの売り手市場。

ネガは需給の関係も理解してないし、全然先が読めてないね。

>>72841 検討板ユーザーさん
この初心者マーク、深夜に顔真っ赤にして連投しまくって、言葉遣いも酷いし、こういう人がBTTの住民なら残念ですね。

>>72843 検討者さん
そういう書き込みよく見るけど、匿名掲示板で誰が何ならなんて推定しても意味ないですよね。
まぁ何にしても、閉鎖寸前までレスが絶えないのは、さすが超人気マンションのスレだけあります。

キャンセル住戸はデベが太客に直接連絡するからね。節税対策で割高でも買う客をもってるのよ。そういう層は仲介屋物件なんか見もしないし、ネットで物件探しなんかしないわけですよ。キャンセル住戸が割高で売れたのは節税という特殊需要なだけ。高値では転売住戸が売れないというのが真の実力です。

>>72845 匿名さん
それにしては、その太客も大変だな。わざわざ声かけられたにしては抽選になっちゃうんだから。

BTTを契約したものです。
>>72813　が説明するBTTが利回り３％台は、市場のゆがみによるもので、時間とともに適正な利回りに収まる（坪単価も適正値になるということ）というのがポイントだと思いますが、一部のど素人は、恐らくファイナンス知識が乏しくて、それが理解できていないようで笑えますね。その程度のレベルの人（逆切れする人）と同じマンションに住むことを考えると、恐怖ですね。ＥＶで一緒になったらどうしよう。。。


>>72837 検討板ユーザーさん
キャンセル住戸が値上げされても契約した事例は、もちろんそれが素晴らしい部屋だからということですが、値上げされても買い手がついた理由は、以下の通りです。
マーケットが上昇基調か、下落基調かによっても違いますが、今みたいな上昇基調環境であれば、新築タワマンを以下の条件で購入する場合は、販売一期の単価よりも１５-20パーセントは値上がりします（よほど条件悪い部屋でない限りの建物平均の話）。
これは、ＢＴＴに限らず、湾岸の他の大型タワマンマンションにも同じことが過去に起きていますよね。
ＢＴＴは特にタイミングに恵まれたので、引渡時期が強豪する新築物件が周辺にもなかったことから、部屋によっては強い値上げをしただけですよね。

１）引渡し時期も近いから、引っ越しまで待つことがない。
２）完成した部屋を見て決められるから
３）特に単価が上がった部屋は、オプション台も含まれている

一次取得者が再販物件と同じ単価で売れるか、どうかはＢＴＴ単体の要因よりも、個別の部屋条件や、周辺マーケットにも影響を受けるので、なんとも言えませんが、豊洲のＮＯ１物件が平均500万を超えることはないですね。理由は賃料単価が坪500万に追いつかないからです。（素人さん、理解できるかな）

>>72847 契約済みさん

理屈っぽいやつだな。BTTは坪600いくよ。

低インフレで高くても１％行かないような金利で借りられて利回り３％も取れるんだったら十分旨味あるんだよな。
むしろ４％だの５％だので放置されてた時代を振り返ると、なんでそこまで安かったんだろう？と不思議な気持ちになる。

>>72849 買い替え検討中さん
利回り3%が適正というなら、自分が4500万で買ったKTTの1LDKが9000万になってるということか。それは流石にないかな（笑）不動産からも利回り5%が基準と最近も言われたので。それとも豊洲だけが特別と言いたいんでしょうか。

>>72845 匿名さん

ここは実需でうれてるよ。
寝てても売れるのにデベが節税対策に江東区のマンションをお抱えに紹介しないよ。

不動産仲介だって節税需要のお抱えいるよ。
当たり前だけど笑。
ただリアルプランやグランタクトやケンがここを紹介することはないよ。
少なくと私には来ないね。

>>72846 匿名さん

節税で売るならアンダーで売りますからね。
声かけて抽選に突っ込ませるなんて有り得ないです。

>>72850 検討者さん
BTTについては、まだ相場が固まってるとは言えないでしょう。転売も賃貸も、新しい相場形成をにらんで試行錯誤してる段階です。その段階では多少の歪みがあるのは当然で、それをどうこう言うのはナンセンス。
要するに、君は結論を急ぎすぎてるんですよ。

>>72847 契約済みさん

あなたは利回りベースでみた値付けがおかしいから売れるわけないという意見ですね。

それに対して、あなたは売り出しの狙いを誤解しているという指摘を皆さんから受けてるんですよね。

マクロでみると価格は利回りベースで収れんしますが、ミクロでみるとローン引いて賃貸運用する方にとっての数字であって、実需や転売や節税対策の方には意味がないんですよ。グロスや相対価格しかみてないんですよ。

結果が出る前に値付けをバカにする前に意図を理解し、結果をみてからさわぎましょう。

ちなみに私が最近売却した駅直結タワマンは利回りベースなら1.8%でしたね。私も買った地方の医者もバカなんじゃなくて売買の目的が違うからです。残念ながらお勉強しただけの庶民のあなたには関係のない世界です。

>>72848 通りがかりさん

あなたは購入者ではなく、お花畑を装った煽りの方でしょう。笑

こんな人らには賃料表面利回りなんて関係ないわな。ここがそのターゲットだとは思わんが、実際誰がビックリ価格で買ってるものな。誰だろ。

>>72842 匿名さん

たしかに勝どきは差別化できない部屋だと、即転では旨味は低いかもな。築地と地下鉄が決まれば浮かれた人にはめこめるかもしれんが、晴海あわせて500戸とか売り出しでそうだし。。

>>72854 通りがかりさん
その利回り1.8%であなたのタワマンを買った地方のお医者さんが東京の相場観がないおバカだということです。そして、そんなおバカさんはそんなに沢山はいないから、今の割高の転売住戸が動いてない理由なんですよね。世の中需要と供給で成り立ってるので、一部の特殊な事例だけを取り上げてもあまり説得力ないですね。

>>72858 検討者さん

まさに今の都心タワマンの需要と供給の多くはこれで成り立っています。
節税、転売、コレクションなど、そんなこと特殊でもなんでもない。

例に出したのは相続です。
実勢価格と相続評価額の差を利用するのにあなたの大好きな利回り、つまり貸した時の資金効率性は何の関係もない指標なんです。

私が素人のあなたを説得する義務はなく、素人のあなたが知らないプロや天井人の世界を理解するところから始めましょう。

あなたのような経験知識がないのに間違ったことを声高に叫ぶ人が出てきたことも市況の転調を示唆していると感じます。

>>72842 匿名さん

ご指摘の通り、デベがこの価格帯で売りだしており、転売売り出しも非常に少なく、近隣の新築供給が2年ないわけですから、高値チャレンジは続くでしょう。

ただ、これで成約してもベース価格にはならないかもですね。

>>72853 匿名さん

その通りですね。
落ち着くまではこれが続きます。

>>72859 通りがかりさん
なんだか匿名掲示板でムキになってマウントして、ちょっと恥ずかしい人ですね。BTTの住民はこういう残念な人が多いんですかね。

>>72862 検討者さん
人のこと言えるんだっけ？？

匿名掲示板で住民とか決めつけるのは意味ないって言われてなかった？

>>72862 検討者さん

敗北宣言 笑笑

>>72864 マンション検討中さん
掲示板で勝ちとか負けとか大丈夫？笑　現実世界で頑張ってくださいね。

なんでこの掲示板って議論じゃなくて最後はマウントの取り合いにしかならないんだろうか・・・

環境が素晴らしいというのを間に受けて今さら現地を見てきたけど、団地とお見合いになる部屋も売れたのはなぜですか？
あえてデメリットを挙げるなら、ゆりかもめ下の道路はスピード出すクルマがうるさいですね。交通量も多い。

>>72859 通りがかりさん
支出後の利回りやキャピタルゲインには興味なく、相続税の節税だけを目的とするの？
それなら相続発生後に売って資金化するわけだからそもそも値が落ちる懸念のある物件なら相続節税効果も薄くなるっしょ。
つまり売り戻しであるそのマンションの将来性が一番大事なところなのに、金持ちが目隠しでいいなりになって買うはずないと思うなー。
というか今実務家で相続税対策にタワマン売るなんてコンプラ的に絶対ないんだけどな。
よく見るのはそれっぽく話して買わせてる不動産屋とローン組ませたい銀行くらい。

>>72868 検討板ユーザーさん

「僕の考える最強の不動産価格理論」の次は
「僕の考える最強の不動産節税戦略」ですか。


あなたがどう思うかで世界は動いてないんです(笑)。

>>72869 通りがかりさん
この初心者マークは誰と戦ってるんだろう。自称、天井人（笑）

>>72847 契約済みさん

キャンセル住戸が値上げされても買い手がついた理由は、１、２、３の通りですね。
加えて、コロナで東京全体相場、特に湾岸が上昇した、ということもありますよね。

１）引渡し時期も近いから、引っ越しまで待つことがない。
２）完成した部屋を見て決められるから
３）特に単価が上がった部屋は、オプション台も含まれている

湾岸からの住換えでＢＴＴも住換えの選択肢になるのですが、販売初期の単価もしっているだけに、中古で買うのに躊躇してます。

１ヶ月前から出ていた7200万のノムコム物件。
220万値下げしたね。

>>72852 匿名さん

不動産会社勤務ですが、「節税で売るならアンダーで売る」とか、意味不明ですね。
個人同士で不動産取引する場合は、ありえますが、不動産会社を経由して売買する場合は、アンダー取引なんできませんよ、素人さん。

>>72869 通りがかりさん

タワマン節税について理解していないよね。
タワマンなぜ節税できるかしってるのかな？　どーいう条件のタワマンが節税できるのかしってるのかな？　節税するのは最低でも３つは抑えるべきポイントあるんだけど。

自称不動産投資家さんはさておき、早速転売値下げの情報も出てきてるし、BTTの中古市場はどれくらいで落ち着くでしょうね。個人的にはPTKサウスが坪450万で売られてますし、豊洲No.1の高値としても坪430~450万円くらいかなと思いますが、どうでしょうね。答え合わせは1年後くらいですかね。

サウスも抽選倍率高そうなので、中古は高騰する可能性高いでしょう。
いずれにしろ中古価格の推移は誰にも予測できませんから、ここで当てずっぽうごっこしてても意味ないかな。

まだまだ賃貸で寝かせましょ。
インフレは始まったばかりだよ。

という立場です。

>>72878 マンション検討中さん
不動産投資はインカムゲインが基本なんですけど、、、。寝かせるって建物老朽化で元本価値が減っていくのが一般的です。ずっと上がってきたから下がる事を知らない世代が投資やってて衝撃的です。インフレ始まったら賃料上昇より先に利回り上昇して大損ですよ笑

>>72876 検討者さん
勝どきサウスが坪450なら、BTTは坪500くらいだろう。勝どきは交通アクセスも生活環境も豊洲と比べて悪すぎる。

>>72872 匿名さん

当時、北西さんがイキってたが、やっぱり北西1LDKの上限はそんぐらいってことですね。6880万ぐらいが適正上限だというようなこと言っただけで、どっかの方角に決めつけられてボロクソ言われたが。笑

>>72883 名無しさん

地価。。。

>>72883 名無しさん

ですよね！「豊洲の坪単価が勝どきを超えられない」という謎理論、ぼちぼち終了で良いです。

>>72885 匿名さん
やっぱり圧倒的に豊洲が上だね。
豊洲と勝どきは同じ地価。
そして、bttはptkの2.5倍、1部屋あたりの所有面積。。

>>72883 名無しさん
マジレスすると、住環境は譲って豊洲の方がいいとして、中央区と江東区、都心までの距離が勝どきの方が近いので、豊洲が勝どきを超えることはないですよね。地価の差もありますし。住環境が最優先であれば、極論、柏の葉や流山おおたかの森でもいいということになってしまいます。もちろん、豊洲よりもっと遠いけど、不動産は住環境が全てではないということです。

一度中央区に住むと、江東区アドレスに替えられない。
一度品川ナンバーの車に乗ると、江東ナンバーに替えられない。
ということなんでしょうね。

>>72889 匿名さん

江東ナンバーに誇りを持てよ。

>>72889 匿名さん
今中央区に住んでて、今度江東区民になるけど何も気にならないよ。そういうのを気にする人がマウント取ろうとする人なんだろうね

>>72891 ブラブラさん
逆に今豊洲在住で、今度PTKに移るんですが、自分も当初は江東区とか車のナンバーとかどうでもいいと思ってたんですが、いざ住んでみたら、住所書く時とか、品川ナンバーを見るとちょっと気になったんですよね。まあ、気にならない人は気にならないと思うので、人それぞれですね。

>>72888 検討者さん
譲るどころか勝どきは豊洲の足元にも及ばないだろう。雑居ビル街には興味がない。

>>72893 名無しさん
あなた個人の特殊な意見は誰も聞いてないですよ。もっと視野を広く持ちましょう。

>>72829 検討者さん
ブーメランが見事に決まてて笑った。それは市場が決めることだろ（笑）