【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

信頼のある管理会社であれば、全て任せることができますが、大規模修繕までの長いお付き合いの中で住民からの信頼を無くしてしまう管理会社も少なくないと思います。大規模修繕はマンションの管理意識をあげる良いスイッチになる良い機会なのですが、残念ながら管理会社次第で結果は大きく変わるんですよね。
大規模修繕までのチェック。これで見つかった箇所の最適な初期修繕が結構大切ですが、ブラックボックスとなっている管理会社が多いと思います。

信頼のおける管理会社は何処ですか。？管理会社主導で管理を進める管理会社に反旗を掲げた
組合員の勤務先の社長宛に、この組合員を解職に追い込むような内容証明を理事長を騙して、
内容証明を送付する管理会社１０９などに任せられますか。？国はこの８９３にも劣る管理会社
に分譲マンション（区分所有建物）の管理の免許を与えている。危険ではありませんか。？

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171001-00000011-mai-soci

ご一読ください。悪徳管理会社や悪徳マンション管理士や悪徳管理組合役員が共謀する。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170908-00141478-diamond-bus_...

ご一読ください。

↑なかなかいい記事ですね！
基本的に理事会は「誰かやってよ〜」な空気で満たされていると思いますが、
修繕積立金の値上がりに繋がる理由がマンションではなく、管理会社の中にあったとしたら、なんだっけ？となりますよね。

管理費等の値上げは慎重にしましょう。私のマンションでは２８年間管理費等各々８０円/㎡
で推移している

床面積７０㎡で管理費＝５。６００円、修繕積立金５。６００円、合計１１．２００円です。

分譲時の修繕積立金は０円でした。駐車場代は＠７．０００円で、貢献度が大きいです。

第２回の修繕積立金も余裕がありますので、一時金や管理費等の値上げはしなくて済みます。

貢献しているのは組合員で居住している理事長（マンション管理士、宅建主任士、日商簿記
２級、の資格保持）です。第三者に委託の必要はありません。後継者も揃いました。

これ以上の管理費等（駐車場使用料含む、）の値上げを予定しているマンションは必ず管理
費等の無駄使い、及び着服又は横領をしているはずです。精査をして下さい。総戸数３００

うちは、管理会社に修繕積立金が食い荒らされているらしく、大規模修繕時の修繕積立金値上げ確実です。
相見積もりも取らず、言いなりに支払ってきた歴代の理事に払わせたい気分です。
理事の仕事を適当にこなす方が多すぎます。

昔の公団の時代で、公団の大規模修繕工事は15～20年が目安で、現在は20～25年が大規模修繕のサイクルです。
なのに民間の分譲マンションでは今でも15年前後と言う人ばかりです。
また大規模修繕工事で何をするのかを解っていない人も多いです。
良くない管理会社やコンサルタントなどは、足場を掛けるので屋上防水をやり直すと言いますが間違いです。
屋上防水をやり直す必要は無く、傷んだ部分があれば補修するだけです。
それに例え酷い工事をされてしまい雨漏れが頻繁に起こるので屋上防水をやり直すような有り得ない場合でも、基本的に足場は不要です。
それは、屋上の露出防水の部分にはトップコートと言う紫外線を防ぎ劣化しないようにする保護塗料を塗ってますが、これは５～８年で上塗りをしたほうがいいのですが、その時に足場は掛けません。
ただ設計が良くない建物では、トップコートであっても足場がないと屋上まで上がれない建物も稀にあります。
他にも色んな事で居住者に前倒しでやらせようと提案してきますので、足場を掛けないとできない部分だけをまとめて工事すると分ければ、修繕積立金を無駄に使わずに済むのです。
しかし、工事の事を知らないと管理会社やコンサルタント側が情報を知らせないので、工事を分けることができないのです。
屋上防水は傷んだ時に補修工事をする、とするだけでも、建物の形状によって変わりますが、100世帯のマンションで一千万円～二千万円くらいの無駄金を支払わずに済むでしょう。

>>8 匿名さん
なるほど、勉強になります！

プロではないから10を知る必要は無いと思ってはいますが、無知すぎるマンションは食い物にされると思いいろいろ調べています。
違和感を感じ取れるレベルになれると良いですが、なんにせよ管理会社を信じすぎるのは本当にあぶない事ですね。

管理会社とコンサルには注意。コンサルでめちゃくちゃにされることもあります。当組合は、理事会や修繕委員は知識もありまとまりもあったのですが、コンサルにめちゃくちゃにされました。大規模修繕失敗です。

公団の大規模修繕工事の周期が長いのは賃貸住宅だからです。
それに建物が経年劣化でボロボロになれば取り壊すだけです。
マンションは全戸個人の持ち物です。できるだけ新しい建物に
住みたいと思うのは普通のことです。
畳とか壁紙で考えればよく分かると思います。

それより大規模修繕工事を管理会社主導で行うというその発想が
おかしいですね。
何故管理会社に任せるという発想しかできないんですか？管理会社
が信頼がおけるとかいう以前の問題です。
工事をする場合、相見積を同じ条件で取り、それを基に業者の説明会
を聞きそれでどこの業者にするか決めるんではないんですか。

＞６さん
管理費は毎年殆ど変化はないのが普通です。分譲時から変化が
ないマンションが殆どだと思います。
修繕積立金は、おたくのＰ場使用料がいくら充当されているのか
分りませんが、工事の全てを含めた長期修繕計画を作成し、総工事費
から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。
それから計算しないと、あなたのマンションの積立金が適正化どうか分りません。
特に築３０年～４０年には大規模修繕工事とは別に、大型設備（エレベーター、
給排水管、玄関扉、高置水槽、サッシ、消防設備等）の更新工事が含まれて
きます。
その大型設備の工事ができないマンションはいずれ廃墟化していきます。

>6さん
おたくには立派なマン管の資格を持った理事長さんがおられるんでしょう。
大規模修繕工事をやる場合、どうやって元請業者を選定するのか分かって
おられるんですかね。
相見積をとる場合は、同じ条件（同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米等）で
見積を取らなければ高いのか安いのかも分りません。
しかし、その共通仕様書（金抜き計算書）を作るのは建築士でないと多分
できないと思います。
しっかりした長期修繕計画があれば、それの元となる数量計算書がありますので
それをみて平米数は出せますけど。
管理会社に丸投げするのでなければ、設計監理方式を取らなければできませんよ。
３００戸のマンションなら設計コンサルタントを雇うことは出来る筈です。
それに、第２回目までは現状の積立金でいいと思いますが、３回目のときは、その
前後に大型設備の更新工事がありますので全然足らなくなりますよ。
国交省がそれを含めた望ましい積立金は１７，５００円としています。
当然早めに値上げをしないとそれでは足りなくなります。

スレ主さんとこのマンションの大体の戸数だけでもわかるといいんですけどね。

国交省が示すのは根拠のない例えです。
同じ世帯数であっても50㎡台の部屋が多いマンションと80㎡台の部屋が多いマンションとでは外壁が占める面積が大きく異なります。
また、一棟の建物か二棟に分かれた建物か、敷地面積が狭く高層のマンションか敷地面積が広く低層のマンションかでも大きく違いがでます。
また、同じ形状のマンションでも、都心にあり排ガスと自動車の振動などで劣化が激しい立地か、郊外で振動もなく劣化が緩やかな立地の違いもあります。
更に、仕上げに使っているタイルの違い、塗装の違い、外壁が凸凹したデザインかどうか、ベランダなど形状の違いなどなどでも金額は大幅に変わります。
素人でも分るこれらの事を考えるだけでも、維持費が極端に変わるのは明らかです。

ちなみに、50世帯で二棟にＬ字型に分かれたマンションで、外壁はタイル仕上げで部分的に塗装仕上げで、管理会社が出した大規模修繕工事の見積額は6500万円で、管理会社と利害関係の無いゼネコンが管理会社と同じ内容で3500万円、近隣の工務店などは3000万円前後でした。
管理会社は早めに工事をしたほうが持ちが良くなると言う理屈を言っていたが、利害関係の無いゼネコンや工務店などは、仕事を貰えるのは有り難いですが、まだ綺麗だし傷みも軽微なので、どうしても気になる部分だけ補修工事を行い大規模修繕工事はまだ先でも大丈夫で、その時には、また声を掛けて下さい、と言っていました。

私のマンションも15年目に大規模修繕工事を行いましたが、工事中に分ったことは、心配だったシール関係を外してみて、まだ数年先でも問題ない状態だったのです。
建築に明るい人達は、まだ先でも良いと言う意見でしたが、管理会社などの話を鵜呑みにした居住者も多かったので、総会で15年目に工事をする事になってしまったのです。
3年延ばせれば、修繕積立金には、大きな余裕が生まれますし、将来の値上げをする事なく維持管理する事ができます。

困るのは、工事が減る業者ですが、誠意ある業者は、無駄な工事をさせる事はしません。

>15さん
例えば塗装は平米数と塗料のグレードとかの算定をして見積もり金額が出されます。
外壁についてはタイルの交換数によって値段が違ってきます。
条件が違うマンションはいろいろありますが、見積をとるマンションは１つしかない
のではないですか。あなたのマンションだけですから条件は同じです。
値段が違うのは同じ条件で相見積をとったのならその見積もりは信用があります。
金ヌキ明細書とは、見積書を作る時修繕個所、材料、数量までを記載し単価や金額を
表記しないもののことです。
高層マンションの場合は１５階以上は足場が組めませんので、それ以上の階は
ゴンドラを使用しますが、値段は高くなります。しかし、それも同じマンションの
ことですから見積もり金額に影響はありません。
相見積を取った時の価格が６，５００万円と３，０００万円と２倍以上違っている
ということは同条件での見積もりではないと思われます。
それに足場を組まなければできない工事はまとめてやる方が効率的ですよ。
そのたびに足場を組むと莫大な余分な工事費となりますので。
１５年目の遅い工事だったんですね。
私のとこは１３年目に行いました。
ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
しました。

>15さん
５０戸程度のマンションでしたら、共通仕様書で同じ条件の相見積を
取ることはまずないと思います。
素人では金抜き明細書での相見積を取ることはできませんから。
小規模マンションの場合設計監理方式は経費的に無理だと思いますので。
多分責任施工方式か管理会社方式で、おまかせの工事になると思います。
見積もり合わせ方式でも専門的な知識が必要ですからね。

私どものマンションでは、５年～７年の鉄部塗装の時は、地元の大手の
塗装業者２社に相見積をとりますが、条件を同じにするために、まず塗料を
統一します。メーカー、塗料の品番を先に決めます。
そして、２社の業者と一緒に屋上の扉の塗装、それから順に各階のＰＳの扉、
エレベーター、消防設備等の部分塗装、駐車場やゴミ置き場、集会室等全ての
塗装が必要な場所を全て通し番号にし同じ条件にして見積もりを取ります。
これをやらないと鉄部塗装で悪いところだけ塗装する場合見積もりをとっても
高いか安いかの判断はできません。
３５０戸のマンションですので、一緒に回るだけでも大変ですが私は会社を
リタイアしてますのでそれができました。だれかそういった方に依頼すれば
いいと思います。技術的なことはプロの業者に任せればいいのですから。
ビックリするぐらい安い費用でした。

>スレ主さん
大規模修繕工事を進めていく過程で最初にすべき大切なことは、
スケジュールを立てることからスタートすべきです。
それから修繕専門委員の選定をしていきますが、理事長の経験が
あるとか、工事に詳しいとかいう理由だけで委員を選出するのではなく、
活動できる時間が取れる方を選出すべきです。
別に男性だけでなく主婦の方にも入ってもらうのもいいと思います。
それから先は、工事の手法によって変わってきます。
設計監理士を導入するのか、管理会社主導ですすめるのか、信頼の
おける業者に絞って選定するのかで進め方が大きく違ってきます。

>15さん

管理会社は、一度に全部で6500万でゼネコンは、一部で3500万円ということですが、管理会社とゼネコンのどちらの言い分も正しいです

まずゼネコンが全部交換で、6500万近い金額を出した場合、金額が管理会社と変わらないなら、一般的には、理事会は管理会社を選択します（今後の関係や窓口の一本化のため）
つまりゼネコンは、管理会社と違う見積もりを出す必要があるので、そういう見積もりになるだけです

また、2回に分けるよりも1回でやったほうが見栄えの統一性もあるし、いま一部だけ修繕して、２、3年後にまた一部修繕するくらいなら今一括でやったほうが安いです

なので、必ずしもゼネコンの言い分が正しいわけではないので、実際は、第3者チェックをいれるのがよいです