マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

>従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

法が管理会社に義務付けている１ヶ月以上の保証措置とは高管協の運営する保証機構に加入する事です。
いわゆる原則方式は、論理的に管理会社が金銭を勝手に移動する余地はありませんから
保証対象とはなりません（加入対象とはならない）
個人的な犯罪で与えた損害も対象外です。
この場合、一般的に管理会社自らが弁済するしかありません。（普通はそうします）
本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

＞やり方としては従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

従来の方式通りなら、施行規則上の保証は必要ありません。
後は、区分計を無視か無知かで、どんぶり勘定で良いとのご認識と承りました。
これでは何の解決にもなりますまい。

補償措置といっても僅か１ヶ月分ですよ。管理会社が倒産する確立は低く、もしあったとしても１ヶ月の補償をしてくれるというのでしょう。
もし補償がなくて管理会社が倒産しても１ヶ月分がまるまる取れなくなるというわけではないでしょう。
債権者としてその金額を請求できますよ、もし保証もなく債権がとれないとしても最高で１ヶ月で済みます。
最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。
従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。
収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

＞本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

貴方の説明は正確ではありません。
管理業者の保証契約とは、管理業者が第三者との間で締結する契約であって、当該管理業者が組合に対し修繕積立金等金銭の返還債務を負うこととなったときに当該第三者がその返還債務を保証することを内容とする契約である。

＞最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。 従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。 収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

気の毒ですが、理解が難しい様ですね。

お邪魔します。・・高管協保証機構の発行する保証委託契約受託証明書を実際にご覧になられましたか？又同証明書は何方に対し交付されるか？ご存知でしょうか？

　小生の手元には、当組合に対し、社団法人高層住宅管理業協会保証機構より交付された、平成２１年度保証委託契約受託証明書がございます。

　同証明書は、委託契約締結組合に対し交付されています。（当該第三者に対する保証受託では無いようです。）

　現在では、管理費等の変換債務につき管理費等１ヶ月分相当額を限度として保証契約を受託していますが、新契約に於いては、一ヶ月分相当額以上の保証契約を求めています。
　　
　現在では受け入れ後一ヶ月以内の保管口座への移動が求められていましたが、今後は、翌月末までに保管口座への移動が求められていますので、最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？
　現物を確認しながら、裏面約キンを確認しました。
当然に組合側に印鑑等の管理過失がある場合には、保証されません。管理責任が求められています。

返還の変換ミスでした・・・トホホ・・・ゴメンナサイ！

１９,２０日の両日、県マンション管理推進協議会主催のセミナーに参加した感想を一言お話します。本テーマのマンション管理士の活用に副ったものと思います。

　中京地区の７０名超の理事長を含めた参加者でした。小生も、他のマン管士二名と計三名で同じグループワークに参加して、討議に参加してきました。

　先ず驚かされたことは、管理組合の運営現場での、理事長、修繕委員会、設備委員会と称する専門委員会の一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延でした。理事長の持ち逃げ、横領も数件報告されました。聞くと何れも十年超の長期在任者でした。
　管理会社の不正などは度々業界ニュースで報道されますが、組合員による不正流用等は、表面に目立つ事が有りません。昨今の景気の影響もあるとは思いますが、事件にも出来ず、被害届けも出せず、ものも言えない管理組合が多く存在するようです。
　実際に弁護士への敷居も高く、事件が起きてからのマン管センターへの駆け込みでは組合員の損失は戻りません。　本テーマのマン管士の活用こそ適正な管理組合運営の推進に役立つものと感じました。今回は一理事長としても、一マン管士としても信じられないような訴えが多く寄せられ驚きました。
　今回の相談者の組合のような状況に陥らぬ為にも、不祥事を未然に防ぐ為にも、より積極的なマン管士の活用が、求められていると思いますが、如何でしょうか？

重ねた投稿をお許し下さい。新米理事長でした。

>最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？

ご承知と思いますが、現状対象となる管理組合に対する機構の保障期間は本年９月末までです。
機構（高管協）が、次期より制度の改定をする動きがあるか否かを知りません。
（国交省の指導を含め何ら動きは無いように思います）
省令で1ヶ月以上と規定してあっても、彼らは「一ヶ月は規定に合致している」と言うかも知れません。
気になさるのなら「翌月末まで」の範囲ですから最大翌月月初として契約させたら如何ですか？

私の所は委託契約継続の交渉時期まで時間があるので、管理会社の出方に関心をもっています。
私の所はメガＢＫ系のファクタリング会社に各区分所有者の口座から管理費等の引落しを代行
させていますので、リスクの存在は余り問題にしていませんが、なんと云って来るか興味はあります。

>一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延

驚くことではありません。（特に築年数の経過した大規模マンションでは‥‥これは私の偏見）
区分所有者の無知無関心・役員を務めることへの消極性等々「原因は我にあり」ですよ。
行政も私有財産の自主的管理の問題ですので介入には及び腰でしょう。

マンション管理士の活用も一つの方法ですが、既に問題が起きている場合は、相当実力のある
管理士（会）でないと解決出来ないでしょう（それも改革派住民の協力が有っての事です）
ペーパー資格者に出来る事は、自分の所で役員になり不祥事を未然に防ぐ努力くらい（価値はある）

＞本テーマのマン管士の活用こそ適正な管理組合運営の推進に役立つものと感じました。今回は一理事長としても、一マン管士としても信じられないような訴えが多く寄せられ驚きました。

お題目ばかりではなく、中身のコメントのないマンカンシは使い物になりません。

現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら
一番ベターなのかを教えてください。
その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

↑良い質問ですね。管理会社に聞けなどの言い訳ではなく、マンション管理士のご見解を期待しましょう。

明日朝が楽しみだ。寝ヨット！

イ）ロ）ハ）方式のうち一番いい方式はイ）だと思います。
イ）方式
　収納口座・・・修繕積立金等から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残高を翌月末日までに収納口座
　　　　　　　　から保管口座に移し変える。
　　　　　　　　印鑑の管理は管理会社でもＯＫ
　　　　　　　　
　保管口座・・・名義は管理組合で、印鑑の管理会社管理は不可

　この方式の場合、保証契約を締結しなければならない。但し、区分所有者から組合名義の収納口座に直接預入
　される場合は不要。
　又、管理業者から委託を受けた者が修繕積立金等を徴収しない場合も保証契約は不要。
　管理会社が管理組合名義の印鑑を管理しない場合も不要。

　管理会社は毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を
　作成し、翌月末日までに管理者等に交付しなければなりません。

　※現在原則方式を採用している組合はこの方式が一番いいと思います。

この記述は3回目くらいですね。
施行規則一部改正とこれに関連した標準管理委託契約書、同コメントは下記ありますのでこの方が正確です。
しかし、長々と書き込んでも問題点が抜けております。
この掲示板にはマン管士がいないことが明白になりました。
マン管士ファンはいた様に思うが彼らは中味が無いことも明らかになりました。
勉強の結果を待つ事と致します。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

＞　※現在原則方式を採用している組合はこの方式が一番いいと思います。

新標準管理委託契約書には
旧　出納（原則方式による場合）と対比して
新　出納（保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合）があるにもかかわらず
しかも、原則方式で印鑑は組合が保管している現状を敢えて、「収納口座で印鑑の管理は管理会社でもOK」とは、しかも保証契約が必要とは、余りにも無知で無責任なコメントです。

>>537
あなたはマンション管理適正化法の財産の分別管理改正を読まれましたか？
もっとしっかり吟味してみてください。
５３５には条件付きで述べています。
しっかり理解して読んでね。

>５３５には条件付きで述べています。 しっかり理解して読んでね。

質問者は、原則方式と述べていますので、私の様に具体的にコメントしたらどうですか。
本来、原則方式を実行している組合は横領等が稀であるにもかかわらず、管理会社の醜態による施行規則一部改正で迷惑を受けている姿なのです。

施行規則一部改正は百も承知です、質問者の意に添ったコメントを書かないで、それを得々と条件付きとは教科書をコピーしているだけではないですか。
新標準管理委託契約書の事例の説明に矛盾した説明をするのは、教科書を読む能力が欠けています。
私の問題提起（新　出納（保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合）） に抽象的ではなく具体的にコメントして下さい。

理事長を引き継ぎ１０ヶ月経ちました。お題目ばかりで一向に着手できずに、歯がゆさを感じる日々です。実行できる予算化も無く、無為な一年で過ぎ去ろうとしています。
　着手したのは、法制義務化されているにも関らず、未実施だった事項に、合理化にて年間管理委託費の￥百万の削減、月一理事会の定例開催、組合広報の毎月実施など、僅かなものでした。
　竣工後＊＊年間の惰眠を貪る無関心組合員と、先送り理事会の尻拭いとで改革などは、到底一年では達成できません。
　仰るとおり自組合すら困難な状況ですから、他の組合さんのお世話が出来るほどの実力など有り得ません。残念ながら他の多くのマン管士諸氏も、実際に区分所有者であり、組合経験のお持ちのマン管士は少なく、先日のセミナー時でも、小生以外の二人のマン管士は戸建のお住いでした。根底から一つ屋根の下での半共同生活の人間関係の気苦労など、全く理解などされていませんでした。お題目ばかりと批判されますが、管理委託契約及び施工規則の変更、イロハ方式などの諸問題は枝葉でありマンション管理諸問題の根幹では無いと思います。
　将来の立替問題等も含め課題山積みです。
最後に、改定後の管理の方式ですが、組合の負担、会計理事＆理事長の責任と手間を受容すれば、ハ方式が適切な方式と思っています。し、当組合は、ハ方式を採用の予定です。
実際の支払い業務に接する事は、管理者としての業務の把握と適度な責任の自覚に最適と考えています。・・・見習いマン管士　

>>539
管理委託契約書には財産の具体的な分別管理の方法を記載しなければなりません。
その方法は
　１）組合名義の収納・保管口座を設ける方法
　２）組合名義の収納口座と保管口座を設ける方法・・・保証契約を締結する必要のない時
　３）管理会社の収納口座と組合の保管口座を設ける方法
　４）組合名義の収納口座と保管口座を設ける方法・・・保証契約を締結する場合

　これの２）か４）をいっているのですよ。

>>540さん
ハ）方式ですか、私どもの組合ではイ）方式を採用しようと思っていますが。

私もマンションの住民でマン管の有資格者です。
確かに財産の分別管理はマンションの管理については大した問題じゃないように思えます。
一度決まってしまえば後は継続していくだけですからね。
私のところは現在１３年目の大規模修繕の真っ最中です。
５月からは規約と使用細則の専門委員会を設置して改正を行っていく予定です。
お互いにマンション生活が快適にできるようお手伝いをしていきましょう。

>>539
マンションの管理において財産の分別管理は大した問題ではありません。
イ）ロ）ハ）方式が決まっているんですから、管理会社と話し合ってどれにするかを組合で決めれば
いいだけのことです。
管理会社に管理を委託する以上はこれらの方式を無視するわけにはいかないでしょうから。管理会社には
義務づけられていますからね。

>最後に、改定後の管理の方式ですが、組合の負担、会計理事＆理事長の責任と手間を受容すれば、ハ方式が適切な方式と思っています。し、当組合は、ハ方式を採用の予定です。

自主管理ならそれでも宜しいでしょう。
管理会社使う場合は、彼らに問題が生じましょう。極端に言えば定期預金、ペイオフ対策は管理組合自身がやらねばならなくなります。収納・保管方式はミニマンションを想定しているようです。

＞　これの２）か４）をいっているのですよ。

４）は、従来の原則方式ではなく、間に徴収業者なりを介して、最終的に組合の名義にする場合です。

＞現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら一番ベターなのかを教えてください。その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

折角、良い質問をしているのに間に無関係なコメントが入りましたので、罪滅ぼしに、改めて再掲示しました。
さっぱり書き込みがないので、ご本人に代わり、マン管士さんご指導してお願いします。

＞マンションの管理において財産の分別管理は大した問題ではありません。

結論の管理会社に聞けのコメントは不要です。

現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら一番ベターなのかを教えてください。その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

自主管理して原則方式でやればいいよ。

この問題では、この掲示板に出てくる程度のマンション管理士の能力では全く使いものにならず、活用できないことがはっきりしました。矢張り記述問題欠如、マルバツ問題の欠陥資格と実績無視のペーパー資格の結果から来ていることが明白となりました。

>>550
あなたの仕事はマン管士を落とし込めることなんだね。
合格できないのは分かるけどそんなことする暇があったら勉強したら？
もう９ヶ月しかないよ、試験まで。
もうあきらめたのかな？

＞あなたの仕事はマン管士を落とし込めることなんだね。
そんな事より質問者に答えて下さい。それでなかったら時間の無駄です。

>>548
にマンション管理士のアドバイスをお願い致します。

　皆さんに提案がございます。
匿名さんばかりで、投稿者がが特定できずに混乱して、主旨がいまひとつ不明確になります。
　ハンドルネームとか、匿名Ａとかですと、理解し易いと思います。如何でしょうか？？？　不慣れな高齢者だけの悩みでしょうか？
　ご指摘の通り能力は充分ではございませんが、勉強中の身ゆえ、・・・見守ってください。一応司法書士まで取得して来ましたが・・実績？？の自慢はございません。
　
No.548さんのお尋ねですが、まさしく管理方式の基本原則です。新規改正に対する問題点は無く、組合として改正の必要は無いと思います。
ただNo.549 さんのご意見ですが、億単位の保管口座等を自主管理＆運用は、リスクが高く、将来に多くのトラブルを招く恐れが有ります。組合資産は確実に分別管理の原則を通すべきと思います。相談会に出席しても、横領等の刑事事件関連の事案などは、自己管理の甘い自主管理体制の組合に発生しています。当組合は、ハ方式採用で通帳の保管は管理会社です。定額管理費の支払いすら、自動引き落としは採用していません。多くの支払い経費等は、確認、記帳しての支払いです。　

＞当組合は、ハ方式採用で通帳の保管は管理会社です。定額管理費の支払いすら、自動引き落としは採用していません。多くの支払い経費等は、確認、記帳しての支払いです。　

原則方式であったものをハ方式（収納・保管方式）として、
管理費口座及び修繕積立金口座をそれぞれをそのまま管理費収納・保管口座及び修繕積立金収納・保管口座とすると想像してますが、この方式で管理会社の同意を得られたでしょうか、私どもでは新法に触れる恐れありとして拒否されましたので、差し支えなければ教えて下さい。

私どもの組合ではイ）方式が現在原則方式を採用してますのでこれに近いということでこれになりそうです。
この方式ですと、収納口座の取り扱い方が現在と若干違う程度で済みますので。
ただ問題は、残高を保管口座に振り替えてから管理費の出費が出てきた場合、その払い出しをどうするかですが
それについては、費目が管理費であり予算に計上してあるものであれば理事長の権限でオーケーということになるでしょう。新規分について予備費で処理できないものについては当然普通決議が必要ですが。
名義については収納口座保管口座共管理組合名義です。

>>555
５５４さんのところは「収納・保管口座」１つの口座で対応されるということでしょう。
これはハ）方式ですので問題ないと思います。
別々に収納・保管口座があるというのではないですから。

>別々に収納・保管口座があるというのではないですから。

本人の回答を待ちますが、修繕積立金口座はないと言うことですか？

組合名義の収納・保管口座１つです。
ただこの方式は小さい組合には適用できますが、普通の規模の組合にはあいません。

＞ただこの方式は小さい組合には適用できますが、普通の規模の組合にはあいません。
大小に拘らずに、修繕積立金口座がない組合はないと思います。

修繕積立金口座（保管口座）が収納口座と一緒になっているんですよ。

＞修繕積立金口座（保管口座）が収納口座と一緒になっているんですよ。

新米理事長さん本当ですか？
常識的には年間補修費などの管理費口座と長期修繕計画修繕費用の口座がある筈ですが・・・。

ご意見盛んで結構です。
ハ）方式では収納口座は、区分所有者からの管理費等（管理費＋修繕積み立て金＋諸利用料等）を受け容れる口座です。当月に費消して残余剰管理費等は、当収納口座に当然残ります。
余剰管理費も保管口座に移動しても、しなくても組合の自由です。月内の支払い等が発生しますので、収納口座からの支払いでもＯＫですし、保管口座からの支払いでもＯＫです。決めたほうが良いですね。

　修繕積み立て金口座＝保管口座とはなりませんよ？保管口座の中には、修繕積み立て金＋余剰管理費＋損害保険等の準備金＋解体積立金＋諸々　です。当然にペイオフ対策として、マンションスマイル債や、他行定期預金とかで、安全を期する必要が有ります。
　収納口座に当面の運転資金をプールしてもＯＫですし、全額保管口座に移動して、必要な都度保管口座からの支払いでもＯＫと、説明を受けて参りました。個々での管理会社との打ち合わせで、使い勝手の良いほうを選択すれば良いものと思います。以上は（ハ）方式のお話でした。
原則、組合名義の口座は、収納口座と保管口座の各一通あれば充分と思います。間に回収ファクタリング業者が介入しようが、管理組合側は、これで充分と思います。管理会社に通帳、組合が印鑑保管です。

　組合規模のお話が出ていますが、当組合は、年間予算￥３８００万、全８６戸の複合マンションです。
規模ヌンヌンについては・・・判断できません。

>>563さん
ハ）方式は「収納・保管口座」を別にせず１つの口座で管理する方法ではないんですか？

新標準管理委託契約書
2) 出納(甲の収納・保管口座を設ける場合)
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一、二 略
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納・保管口座に振り替える。
収納・保管口座 ○○銀行○○支店
2 管理費等滞納者に対する督促　（略）
3 通帳等の保管等
一 収納・保管口座に係る通帳、印鑑等の保管者は以下のとおりとする。
通帳...乙(又は甲)　　印鑑...甲　　その他( )
二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証券を保管する。なお、甲の請求があったときは、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。
＞（註）他の方式では下記が規定されているが、(甲の収納・保管口座を設ける場合)は、割愛されている理由をご存知ですか、この方式ではあり得ないと想定している。
＞「三 甲の管理費等のうち余裕資金については、必要に応じ、甲の指示に基づいて、定期預金、 金銭信託等に振り替える。」
4 甲の経費の支払い（略）
5 甲の会計に係る帳簿等の管理（略）

成る程。これでは管理会社は収納・保管口座方式（87条2項1号ハの方式）を怖くて採用出来ない。
組合は自由だが、管理会社は何時、標準管理委託契約書を無視したとして指導監督を受ける心配は残る。

国の指導でハ）方式を決めてるのだから、問題はないでしょう。

＞国の指導でハ）方式を決めてるのだから、問題はないでしょう。

国の指導ではなく、施行規則87条2項1号ハの方式です。
一方、標準管理委託契約は、管理会社が「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであるので、管理組合は何ら束縛されるものではないが、業界が指針を大きく逸脱することは許されません。

新米理事長さんは、ハ）方式　は収納・保管口座の一つなのに何か勘違いして、イ）方式　と言うべきところを誤記している。

収納・保管口座を１つで管理していく方法は、例えば小さい２戸しかないマンションが管理会社に管理を委託
した時はこれでもいいのではと思います。
とくに管理費とか修繕積立金とかの区別も二人の話し合いで解決しやすいとおもいますので。