大崎ウエストシティタワーズ　パート７

Ｖタワーとどっちが良いですか？

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品川に拘りがなければ大崎。

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北品川５丁目の再開発は３年半かかるから、待てる人はいいけどリスクもあります。
特に消費税。当たり前だけど上がるでしょう、何％かは解りませんけど。景気が
上向けば当然ここより坪単価も高くなるでしょうし、ダブルパンチ。仕様は同程度でも、
多分デベは山手線内側・駅直結を売りに相当ふっかけてくるでしょう。現に１期販売開始前
ここの価格予定表はすさまじかった。うちの部屋も１千万位高かったし。営業さんも話てたけど
全てはリーマンショック。価格改定せざるをえなかった時期でした。不謹慎ですが、
私にはラッキーでした。株とかやってないし、景気にあまり関係ない仕事なんで。

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一斉値下げしなくても契約比率7~8割台に乗せて粘ってる物件も大小問わず都心にはあるから。

リーマンショックが大きかったことは間違いないけど、ここの場合は最初の値付けがかなりクレイジーだった。ショックが無くてもおそらく苦戦してたよ。リーマンショックのおかげで大義名分をもって値下げができたからデベとしては不幸中の幸いだったのでは？この物件に限ってはね。

内情がどうあれ自分もその値下げに便乗して買わせてもらったのでスミフの英断には感謝してる。
後は頑張って完売してもらえればそれで良い。

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消費税上がったときの話は何かの流れで営業さんに聞いたことあります
そのときに可能性としてあるのはという話でしたが

1つ目が消費税が上がった分だけ価格も上がる方向
ただこれは地域ごとにこのくらいの価格なら売れるという想定が先にあるため、
その時点で上げてもだいじょうぶそうなら上げることになるでしょうとのこと

2つ目が現在の価格と同程度になるように仕様を調整して価格は上げない方向
可能性としてはこっちのほうが若干高いかも？だそうです

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ちなみに質問ですが、４０．４０平米の一番小さい部屋は１期の時はいくらぐらいだったんでしょうか？

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今更一期の価格聞いてどうするの？

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ざっくり言うと、一番安いので４８００万ぐらいでしたね。
価格改定で１０００万近く下がりましたよ。２０％ぐらい。

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Eの北ですよね。そんなにしてましたっけ？坪370位な記憶が。凄い曖昧な記憶ですけど。

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でも５０平米未満だっけ？住宅ローン減税対象外ですよね。投資目的で買うのかな？
中古で動くのは６０～７０平米クラスと聞いたことがあるんですけど、本当ですか？

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失礼、４８００は、約４８㎡の部屋です。

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それ改訂後の価格では？

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確かに。１期で４８平米だったら軽く５千万オーバーです。
私の感覚的には、平米プラス１千万弱は当たり前だったような
６０平米なら７千万弱。７０平米なら８千万前後みたいな・・・

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例えば、北向きＷ４５ＦＳの６階が当初４８３０万でしたね。これは改定後確か４６２０万だったかな？
２００万ぐらいしか下がってなかったですね。
でも同じタイプで１２階まで行くと５２８０が４８５０と４３０下がってますし、結構下がり具合に差が大きかったです。

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上層階のほうが利幅大きく取ってるからそうなるのは頷けます。
下げ幅大きくすれば割安になった感も大きいし、高い部屋に買いが入りやすいですしね。

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やっぱりこのグレードでこの価格は魅力ですね。
冷やかしで行ってみたら驚きました。
大崎については昔は良い印象ないけど変わっていくのでは？

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昔のイメージ持ってると今の状態は驚きますね、確かに。
こんなに綺麗になったの？って。

でも、この一連の再開発で一旦打ち止めの印象なのですが
この先どういった発展が見込めるのでしょうか？

今回限りの発展ではないと良いのですが。
やはり羽田の国際化やリニアに期待でしょうか？

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北品川は今からですよ、こちら側も、教習所跡地やシンクパーク北側も
再開発で、住不が買ってるんじゃなかったですか？線路向こうは三井だった？
何しろ今からが本番ですよ。

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北品川５丁目再開発の規模は大崎・五反田地区でも
最大規模ですね。あと大崎駅からはちょっと遠いけど
御殿山のソニー跡地の再開発で町工場が中心で殺風景
だった大崎の雰囲気もぐっと変わることでしょう。

ただ大規模開発は景気の影響を受けやすいので
着工していないＰＪについての時期は不明ですね。
北品川もすでに１年遅れだし、ゲートシティ大崎は
バブル崩壊で計画から１０年以上も遅れましたから。
まああせらずのんびり見てましょう。

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国際自動車跡地はスミフのオフィスビル予定とか言ってた
結構広い土地だよ

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シンクパーク北側は再開発エリアに入っているんですか？
知りませんでした。

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再開発で資産価値が上がりそうですね。
少なくとも大幅に下がる事はないと思います。

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資産価値が上がるとは正直思えない、残念ながら。
上がるなら入居前に完売するだろうし、
スミフがそんな価値で売るわけがない。
ただ、税金が大量投入されているのでお得感はある。

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＞367さん
ちなみに今まで不動産を利益だされて転売された事はありますか？
未経験者のレスっぽいので。
現在の段階で100％もうかるのなら即売れるのは当然です。
そんな事はだれも言っていませんよ。
周辺の再開発、景気回復と時間を経て価値は上がっていくだろうという意味です。

ちなみに住友不動産のマンションの転売で利益出した事がありますので、住不の物件が全てキャピタルゲインが
でない程割高ではないですよ。
少なくとも、この物件に関しては大幅に値段は下がる事はないと思うので、賃貸にまわして損をする事はないと思いますよ。利回りは低いですが、駅近、希少立地と景気回復した後の出口は少なくともほぼ分譲価格で売れると見込んでいるので。

複数不動産を所有している１件ですので、リスク分散の１つとしては購入して満足していますよ。

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同じような発想で買ってる人が沢山居そうですね。10年後には賃貸だらけかな。

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上がるかは神のみぞ知る。でも下がりにくいのは確か。

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間取り的には賃貸向き。
スミフのＤＷはどこも賃貸向きの間取りだけど、
立地が何よりの売りなここはまさに賃貸向き。

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２ヶ月前入居しました、本社が京都で東京での業務の為。
偶然　同じ時期に買った同僚も居ます。
家族が泊まりに来ても大丈夫な様にと６６M)を買いましたが、後悔しています、同僚のように４５Mで良かったと思います。
１０年で管理維持費も上がるので、また定年に達するので、子供が東京での就業があれば残し、あまり酷い値段でなければ売り、状況がよくない場合は（この地域はかなり同様のマンションが出来るので、悲観的ですが）賃貸に（外国人もかなり需要があるので、特に　海外で賃貸に出しHSBCに外貨で振り込ませるようにして、日本で賃貸の値崩れがあっても競合しない様に）と考えています。

ここは　SINGLE,単身、DINKS,子供１人で両方仕事持ち、には　特に最適な物件ですね、グレードも良いし、利便性があるし。
ただ　何か絶えず音が聞こえるというか、いろいろな音が混ざって空調の様でいてそうでない、そんな感じです。

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２４時間換気ですね。消しとけば？

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>>372

日本語変だね。
中華？

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>>374

っえ?

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自画自賛じゃない住民書き込みへの反応見てるとこのスレの特徴がわかる。

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↑何か言いたいことが良くわからない・・・・

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３７２氏の書き込み、よくわかるけど。

24時間換気って24時間使っているのが前提だから24時間換気という。うるさかったら消しとけって373見たいなのは筋違い。

374は、単に自分に小学生レベルの読解力がないという事実をここに書き込んだだけでしょう。

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住民版にこんな事が書かれてました。

>No.480 by 匿名さん 2010-02-17 17:09
>つけ麺大王とか入ってるあの古いビルの事ですか？
>確かにあそこは入れないですね・・・ある意味昭和の香りが、、、
>
>No.481 by 匿名さん 2010-02-17 20:56
>あそこがつぶれてまともなスーパーになればいいのに

後から引っ越してきてこれはちょっとヒドすぎませんか！
近所にこんな人が住んでるかと思うと気分悪いです。
再開発で相当の税金が投入されているのをチラシで読んだ事があります。
はっきり言って税金返してもらいたい気分です！

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あーあ。
それはちょっと無神経ですね。

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４８０は少し偏見入ってますが

>No.481 by 匿名さん 2010-02-17 20:56
>あそこがつぶれてまともなスーパーになればいいのに

これって住民じゃなくても書き込めるよね
今までのこの掲示板みてると何か意図を感じますね

その書き込みの後にわざわざ住民板に書いてありました、、ていうのも
わざとらしい。。

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>>381
あなたも同類の住民ですか。

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確かに住民っぽいね。

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ただの検討者ですが。。。
そういうあなたは？

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もちろん、ただの検討者です。
ちなみに383です。

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でも再開発って、周辺の住民にもかなりの恩恵あるのでは？
大崎の周辺きれいになったし、
このマンションが出来て、駅までの近道が出来た方も多いでしょう。
まあこの外観が聳え立っているのは、目障りだとは思いますが。

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恩恵云々の前に、つぶれしまえはいかがなものか。

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その後住民板でその書き込みを諫める住民が
誰一人もいないってのも凄い。

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>388
だからそんな最低な住民の住むマンションなんか検討しなければいいだけなんじゃないの？
ここで住民の質が悪いとネチネチ書き込みするのは何の意図があるの？？

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検討お疲れ様です。
今、確定申告で忙しいので、住民の方が書いたかどうかわからないコメントに
いちいち諌めるとかしません。確かに後から入ってきて、失礼な言い方ですね。
ただ、
再開発は税収を見込めるから行うので、税金返してという方は、
少々感情的になっていらっしゃるのか、よっぽどの大金を納税されている方なのでしょうか？、
とも思いました。

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もっとマシな話題ないの？どうでもいいことを延々と。。。。

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検討者も住民もご近所さんもデベさんも
それに、一番厄介な買えないから暇つぶししている人が、
ここも住民版もみんな見てるんですよ。
だから、住民版が住民の多くの意見だったり、検討版が
純粋に検討者だけでないことはみんな御存じのはず。
いちいち反応すると、書いた人が喜ぶだけなのでスルーしましょう。
お隣さんの物件なんか、スーパーコンパニオン呼んでジャグジー入るなんて
ありえない話題が出てますし。

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最近、粘着荒らしのせいでかなり荒れたから変な書き込みはスルーされているだけかと

大荒れだ！と思ってたら反応薄くて、おもしろくないから場外乱闘

って感じかなあ

今ちょうど確定申告とかで税金って言葉に無駄に過敏になってるひと居るし

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申し訳ございません。あそこがつぶれて…と書き込みしたものです。
言い方がよろしくなかったです。
あそこも利便性の良い施設に再開発されればいいのにね。に訂正致します。

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