サンクレイドルひばりが丘ってどうですか？

激安シリーズ来ましたね❗
6000万以内で85平米の4LDKが買えればいいなあ。。

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＞＞１匿名さん
隣で建設中のレジデンス（270戸）より二段格下の物件です。　
大規模マンションに囲まれており、眺望の問題、デベの格、施工業者の格、販売会社の格、管理会社の格からして、かなりの低価格販売が見込まれます。
４ＬＤＫで５千万円
３ＬＤＫで４千万円
２ＬＤＫで３千５百万
を予想します。

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3LDK、G TYPE、70.20m2、洋室（3）は4畳ですが、この広さで使用できますかね。

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マンションが完成しているのに価格を公表しないのは変ですね。
もしかしたら、問い合わせ状況（人気具合）を加味して価格を設定するのでしょうか。
それとも、隣のレジデンスの価格情報を収集しているのでしょうか。

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G TYPEの洋室（3）は中洋室のため、エアコンは設置できないのでしょうか？

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6000万円で買えるなら、そんなにむちゃくちゃ高い感じじゃないですね。

>>4
>>マンションが完成しているのに価格を公表しないのは変
これだったらイヤだな・・・。

4LDKの間取り、収納が広くて使いやすそうでした。洋室1は扉がめいっぱい開けますか？和室を洋室に変えられたりするといいかなと思いますが、小上がりみたいに使ったら使いやすいのかもしれません。和室のカウンターもものをディスプレイして使えそうです。

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もし、この4LDKが東向きではなく南向きでしたら6千万円はするでしょうね。
せっかくのルーフバルコニーが北側では盆栽もできませんし、北隣のレジデンスから道路を隔てて丸見えなので、ルーフバルコニーでくつろぐこともできません。

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＞6
洋室1の扉は引き戸（１枚）ですので、リビングと一体としての使用はできません。

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ウォークインクローゼットが各部屋に完備されている。
ワイド型リビングで、ウォールドアがあるタイプはリビングを広げられる仕様になっているので、
生活環境によってリビングを広げるのもよし、部屋として利用するのもよしといろいろ使い勝手があって良いですね。
洗面室や浴室はそこまで広くはないものの、家族で利用する分には問題ない広さになっていると思います
アルコープは全戸数分完備されているのでしょうか？これがあるのとないのとではだいぶ違ってきますね

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＞＞9
①今時のマンションでは、ウォークインクローゼットが住戸に完備されているのは普通です。
②アルコープではないのに、図面にアルコープと記されていますね。（アルコープの意味を理解していない）
③アルコープではなく、ポーチ（門扉付き）があってこそ価値があります。

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中身は東レだから悪くないと思うけどなぜ販売前に丸ごと譲渡されたのか、なぜ一向に販売開始されないのか本当に謎の多い曰く付き？の物件だ...

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＞＞11
そうなんですよ。謎が多い物件です。購入するにも勇気がいります。

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単に、向かいの三菱の価格を見てからの判断なんでしょう

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＞＞13
ということは、他人のふんどし・・・ということですか。

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価格出ましたね。まさか坪200万超えるとは…。
しかし60㎡で管理費14,000円超えって高くないですか？
隣のコスモは24時間管理人常駐でも86㎡で13,000円くらいなのに…。

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管理費は規模の差が顕著に出ますからね
ここの小規模とコスモの大規模を比べても仕方ありません
それよりも販売時だけ当初設定の管理費を低額に抑えて
販売が終わって住民が管理組合を運営し始めたら
直ぐに予算不足が判明して値上げに迫られるリスクが怖いです

近隣のブリリアシティも修繕積立金を５年以内に値上げしました
中規模、大規模修繕時に数十万円単位の一時金拠出で計画されて販売していた為です

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＞＞15
＞＞16
①坪単価が２００万円を超えたのは、隣のレジデンスの価格を睨みながら価格設定したものです。やはり、レジデンスの高価格が影響しているのでしょう。
②これは、マンションの規模が影響します。
例えば、管理員が当マンション（４３戸）１人、コスモ（５６０戸）３人、人件費を３０万円／人・月としますと
１戸当たりの人件費負担は
当マンション：３０万円／４３戸＝６，９７７円／戸
コスモ：３０万円×３人／５６０戸＝１，６０７円／戸
となりますので、小規模マンションは管理費が高くなって当然です。
よって、管理費の高い安いは同じ規模で比較することになります。
③修繕積立金は６０．１６㎡で５，１１０円となっていますが、国土交通省のガイドラインでは、事例の三分の二が包含される幅で１６５～２５０（平均２１８）円／㎡となっています。
つまり、６０．１６㎡では９，９２６～１５，０４０（平均１３，１１５）円／月　となり、早急に２倍位に引き上げる必要があります。そうしないと予算不足で、大規模修繕が実施できなくなります。
デベが売るために低めに設定した金額です。そのしわ寄せが管理組合にいきます。
④第1期の販売戸数が７戸とのことですが、しみったれていませんか。

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この価格なら、隣のレジデンスにしますね。

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驚くほどの強気価格に呆然
誰がアーネストワンとかいう三流企業のマンションブランドを財閥マンションと同価格で買うのか

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＞＞15
仮に、スッタフの費用を300,000円／人・月　の場合
管理費の内、現地スタッフにまわせる分を3,500円／戸・月　としますと
当43戸のマンションでは　3,500＊43＝150,500円／月　となり、日に0.5人勤務
コスモ560戸のマンションでは　3,500＊560＝1,960,000円／月　となり、日に6.5人を勤務させることができます。
つまり、小規模マンションは非常に厳しいということになります。

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