- 掲示板
とうとう日銀が動き出し、金利上昇中ですね。完全固定と変動、この時期ローンを組むならどちらにしたらよいか、ご意見をお聞かせ下さい。
[スレ作成日時]2006-03-10 18:59:00
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固定か変動か？
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23 匿名さん 2006/03/16 06:35:00
本人です。
年間８０万弱の支払い。
当初計画は、２０年で借りて、１０年程度で払う予定で固定にしました。
先月、組み変えしようと思いましたが、あまりメリットなく止めました。
繰上げもこんなに出来るとは思ってませんでした。（頭金入れて一文無し）
銀行ローンで、スーパースペシャル保証金もなしでしたから自分なりには安く組んだと
思ってました。
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24 匿名さん 2006/03/19 00:58:00
なるほどスーパースペシャルで保証金なしは年収８００万以上の条件
やはりそのくらいあるといろいろ楽でしょうし羨ましい
道内企業に勤めて８００万は部長クラスでも無理かもです。 -
25 匿名さん 2006/03/31 01:44:00
スレッドの趣旨と外れますが、土地バブル崩壊から15年、不動産を買うには
良い日柄の調整（笑）のような気がします。
マンション偽装などの悪材料等の出現は”価格の底”の匂いがぷんぷんします。
不動産が上昇して金利がだんだん上がる局面のほうが
心理的に買いやすいのですが、”馬鹿の高値掴み”になりやすいですね。
バブル絶頂期は不動産を買える人は焦って買っちゃったと思います。
ふと思ったことなので御気分を害された方は御容赦を、、。m(_ _)m -
30 匿名さん 2006/04/07 09:23:00
お金ない人で返済２０年以上かけて返したいという人は固定でしょう。
うまくいけば１０年から２０年で返したい人は変動で十分でしょうね。目先金利の急激な上昇
は住宅ローンに関してはないです。日本の景気はアイドリング程度。アメリカで４％台は景気のよさからうなづけますが、日本はないでしょう。変動＋繰上げ返済が一番安い方法ですよ。
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31 匿名さん 2006/04/08 15:18:00
１．２％の３年固定って一見お得な感じがするけど、実は基準金利があるんだよね。
少し前までは２．３５％だったのに、量的緩和解除で２．５５％。
今日の日経見てたら、１０日からは２．７５％らしいじゃない。
結局、だまされるのは借りる側で、銀行は損しない仕組み（ワラ）
俺はやっぱり固定金利。公庫のフラット３５にします。 -
-
32 匿名さん 2006/04/09 15:56:00
例えば１％３年固定（以後1.2％優遇）と、2.9％ずっと固定とを単純に比較してみると、
３０００万借りて、年間約１５０万返済しようと思った時に、
３年固定のほうは、初年度の利息分は、３０万で、元金返済部分は１２０万
ずっと固定は、利息分が８４万で、元金返済部分は６６万
３年間の固定期間だけでも、元金の減り方が１６２万も違う。
年単位で計算しただけでもこれだけ差が出てるし、実際には月単位等で計算し、元金の差額にも
利息が加味されてくるので、その差は、もっと大きくなってるし、
1.2％優遇だと、4.1％を超えないと逆転現象は起きないし、何年後に超えてくるかは
わからないけど、それまでの間だけでも確実に元金返済部分の差がついてるからね。 -
33 匿名さん 2006/04/09 16:32:00
３年固定の低利ローンって、確かに返済当初からガンガン元金が減る魅力はありますよねぇ〜
ただ、今後の金利上昇が間違いないでしょうからフラット３５と悩みますよね・・・・
そんなことで悩みつつ、１０年固定２．３％（以降１．２％優遇）という中途半端な金利で妥協した輩がここに・・・・（１０年後に金利がべらぼうに高かったら、変動とか３年固定とかでもいいかなぁ〜なんて甘く考えてるんだけど・・・ｗ） -
34 匿名さん 2006/04/09 17:14:00
31です。
確かに10年固定は魅力ですよね。正直フラット３５と悩みました。
でも10年後の経済状況を自分なりに考え、結局フラット３５に決めました。
これから子供の教育費もかかるし、返済の上限が決まってる方がいいかと思って。
32さんのような考え方もあると思うけど、
年間１５０万返済を前提だと、変動金利では特約期間終了後に返済額が大幅UPする可能性もあるよね。
子供の教育費を考えると、返済額のUPはつらいです・・・ -
35 匿名さん 2006/04/09 21:52:00
難しいところですね。私は3年固定0.8％以後1.2％優遇にしました。
はじめに元本がぐんぐん減るのは魅力的でした。
金利上昇は少しはあると思いますが、あまりあがらないと踏んでいます。
たくさんあがる時は景気が上昇し収入も増え、不動産も高騰してるでしょうし、
なんせ世界一の大借金の＾日本国政府＾が２％も金利上がったら借金700兆円として
利払いだけで14兆円の支出増を認めないような気がしますが、、
-
36 32です 2006/04/10 05:29:00
>34さん
>年間１５０万返済を前提だと、変動金利では特約期間終了後に返済額が大幅UPする可能性も
>あるよね。
視点を変えて考えてみて下さい。
私の（３２のレスの）考え方は、視点を変えて考えないと理解しずらいかも。
フラット３５等の長期固定（2.9％等）で本来支払うべき金額に比べ短期固定は毎月数万低い。
３２の例（元金を初年度６６万へらそうとすると）だと
長期固定は毎月（ボーナス払無しの均等の場合）１２．５万だけど、
短期固定は、年間利息３０万＋元金で年間９６万となり毎月８万になる。
この差額分を長期固定にしたつもりで貯蓄等をして（場合によっては資産運用して）
まとまった時期に一括返済等を行う。
要は、長期固定と同じ金額を短期固定にして住宅ローンに充てた場合という考えかた。
元金が確実に下がっているのと1.2％優遇があるため、例えば一括返済方式を
期間短縮ではなく、返済額減少にすると、
特約期間終了後でも、おそらく市場短期固定金利が数年後4.5％前後になったとしても、
フラット等で本来支払うべき金額（毎月１２．５万）より低いはず。
（本当は期間短縮のほうが総支払額の減少になりますが、比較のために敢えて返済額減少と
しました）
こうして、元金を少しでも多く減らしていくという考え方に立つと、
長期固定（2.9％）の無駄な利息部分も、短期固定により元金返済にまわしてしまう。
これを繰り返し行うことにより、市場の金利上昇にも十分に対応できるという考え方もある。
だから、
>子供の教育費を考えると、返済額のUPはつらいです・・・
という考え方ではなくて、
「本来フラットで支払うべき返済額に近づく」ということになります。 -
37 匿名さん 2006/04/10 05:58:00
0.8%３年固定にされたかた。
3000万円借りる予定ですが３５年間にして、繰上げ返済できる
ように貯めるか、月々の返済をアップさせて、25年とか２０年
にするか迷っています。
皆様はどうされましたか？ -
38 匿名さん 2006/04/10 07:04:00
37さん
この間の週末に契約しました。
3年固定の0.8％です。
我が家は35年間にして、繰上げ返済の予定です。
32さんの考え方で頑張ってみたいと思います！
-
39 匿名さん 2006/04/10 07:08:00
貯金して繰上げ返済ではなく現金で中古のワンルームマンションを
購入してそれを住宅ローン返済にまわして事実上非常に安い返済あるいは
キャッシュフローを生み出してやってみようかと考えております。
まあ、将来の年金を補う感じもあります。
-
44 匿名さん 2006/04/11 13:27:00
森永さんは、金利上昇局面で短期の変動金利は自殺行為っていってましたよ。
あがるってわかってる局面でね。
公庫のステップ償還で家計破綻した人達を国は救ってはくれなかったからね。 -
46 匿名さん 2006/04/11 14:02:00
金利上昇局面での変動金利は自殺行為という考えは、現在のアメリカのような景気回復か日本のバブル期のような局面を想定すればありえますが、もう日本ではありえないです。少子高齢、次の住宅バブルは現在の団塊ジュニアが団塊になる30年後です。銀行員等が住宅変えなかった人が買うとか買い替えとかですかね。不安な方は固定を取る方が多いですが、1.1%優遇とか1.2%全期間優遇が正解でしょう。固定3年とかでも十分です。ちなみに好きなときに再度固定にもできますからね。銀行員が言ってました。逆に金利上昇の思惑だけで目先大したあがらないでしょうと。今の優遇の方がいつ終わるかわからないので利用した方がいいです。
-
-
47 匿名さん 2006/04/11 14:05:00
私も３年固定0.8％の３０年ローンを契約しました。（借入２３００万）
金利は間違いなく上昇するだろうと覚悟の上です。
ですが、こればっかりは４５さんがおっしゃる通り、ギャンブルと似てますよね。
たしかに、長期固定は支払額が確定して安心感はありますけど
３年だけの低金利は利用しなくちゃ損！って思いが強くて・・
もしもの時は、老後の楽しみとして掛けてる年金積立（確定１千万）があるので
それでカバーしちゃえばいいかなって。
で、本当にマイッタ時は売りに出しちゃえ！！って感じです！ -
48 匿名さん 2006/04/11 14:19:00
私は短期返済ができそうもないので迷ったけど全固定、だから
最初から金利はそれなりについているので支払い額も３年固定みたいに
お徳感はないです。短期で繰り上げ返済見込みあれば３年固定でした。
全体でみると３年固定にしている人が多いと聞きましたよ。 -
50 匿名さん 2006/04/11 15:02:00
景気回復が実現するか、悪性インフレが起きて金利８パーセント（バブル前の水準）になったら
３０００万借り入れて年間の利払いが６０万程度だったものが一気に２４０万って事になってしまう。
月にすると利払いだけで20万です。
金利が上がってから固定に切り替えたって意味無いよ。
当然変動より高い金利が設定されるはず -
51 匿名さん 2006/04/11 23:24:00
結局どこのサイトでも短期固定がいいか長期固定がいいか結論が出ていないようです。
32さんのような貴重なご意見も出ていますし感情的なやりとりにならずにいろんな意見を
出し合いませんか？ -
52 匿名さん 2006/04/12 00:05:00
世界の基準金利といわれているものはアメリカ国債の１０年物と言われているようです。
４％くらいでしょうか？
マイナス1.2%優遇でちょうど今のフラット３５よりもやや低い水準でしょうか？
世界恐慌のとき、1929年発生でたしかアメリカでその頃の株価を回復したのは
なんと1955年で２６年ほどもかかっています。イギリスでも戦後デフレを回復するのに
３５年かかったと言われています。デフレが経済に及ぼすそれ程深刻で数年で
回復するようなものではようです。
日本で言えばあと１０年くらいはフラット35を
抜くことはないだろうと短期固定0.8%以後１．２％優遇としました。
その間には元本は結構減りますし繰り上げ返済もどんどんしていこうと思っています。
-
53 匿名さん 2006/04/12 07:53:00
結局、固定か変動かの選択でお迷いの方。こう考えましょう。簡単です。
35年返済として。
繰り上げ返済を検討していて、10年から15年で返済完了を考えてる方は、変動です。
繰り上げ返済の予定が未定で、やはり20年以上かけて返済を予定している方は固定です。
結論として購入者の余力があるかないかによって左右されます。いざとなればなんとかと
余力がある方は変動を選んでいるということですね。不動産会社いわく、大体は短期3年固定
1.2％優遇で借りる方が多いそうです。これは郊外購入者と都心部購入者でわかれるそうで、
都心購入者は短期、郊外物件購入者は長期固定が多いそうです。
私の友人などは、余裕資金を株で運用してもう返すそうな。なるほどという感じです。 -
54 匿名さん 2006/04/12 14:02:00
ローンを相談すると、銀行員って「金利はそんなにあがらない」とか「３年固定の利用が多い」とか「優遇があるから」なんて言うよね。
でも、結局自分のところの商品を売りたいだけ。ノルマもあるし。
固定金利のフラットのことを聞いても、知らないから話せないだけだし、売っても評価にならないところも多いみたい。
やっぱり、ローンを借りる本人が自分の責任でしっかり勉強するしかないよね。
昨年から、内地では１０年固定以上の長期利用が増えているのに、北海道だけはいまだに３年固定が主流。
優遇があるから大丈夫なんて安易に言う銀行員もいたけど、現在は短期金利がゼロ金利で押さえ込まれているだけだし、そもそも基準金利なんて銀行が恣意的に操作できる代物。
３年固定の基準金利を見ても、無理なキャンペーン競争をしてる道内銀行がじわじわあげてるのに対し、都銀ではあげてないところもあるよね。
将来の金利予測が難しい上、そもそも基準金利なんて信用すべきじゃない。
返済に余裕があって返済額がUPしても耐えられる人は短期、そうでない人は長期って考え方もあるよね。
53さんが言ってるように、繰上返済を考えてる人は短期をうまく使うのも手かと。
かくいう私は、返済に余裕のない31カキコの者だったりします。 -
55 匿名さん 2006/04/13 02:22:00
こういうところで真剣に勉強したり、検討している方は短期固定にしろ
長期固定にしろきっと素晴らしいマンションライフ（返済生活（爆））を過ごされると思いますよ。(^^)
世の中のほとんどの人はろくに勉強せずにローン組んでるけど
ほとんど大丈夫なんですから。（笑） -
56 匿名さん 2006/04/13 02:26:00
”相場物”で自分だけが一番得をするっていうのは無理なようです。
気に入った物件が出たときあまり無理しないでローンを組めたらそれでいいのではないでしょうか？
”奥さん”だって持参金の額ではなく、”愛”で決めますモンね〜。（大笑） -
-
59 匿名さん 2006/04/13 08:26:00
なぜ三年固定０．８なんていう、銀行にとって損でしかないような商品を勧めてくるのか、を考
えれば答えは明らかでしょう。後々がっぽり稼げるからです。スーパーの特売品と同じからくり
（特売品で損を出しても、それ以外の付随商品でがっぽり稼ぐ）です。
銀行員の説明を鵜呑みにしてローン組むなんて、自殺行為以外の何物でもないと思う。住宅購入
はギャンブルではありません。どうしてもというのなら、独立系のＦＰに相談してからにした方
がよいと思います。個人的には、８％の水準になっても返済できる目途のある人以外は、変動は
止めた方がよいと思います。４％以上にはならないだろうなんて、リスク管理としては甘過ぎで
す。そもそも、変動で組まないと余裕資金が出ないようなギリギリの資金計画であれば、購入自
体を見合わせるべきだと思います。８％になってから後悔しても遅いですよ。
-
62 匿名さん 2006/04/13 12:54:00
年収４００万でマンションはきびしいでしょう、なにかの間違い
では？夫婦共働きで年収上げて買ってるんじゃない？
それこそ子供の給食費も払えなくなるよ。
-
66 匿名さん 2006/04/13 14:49:00
59や62は、長期固定教の信者みたい。（もしかして、同一人物？）
自分の考えをやたら人に押しつけてるし、なぜか８％をしきりに話題に出してる。
もしかして、全額長期固定にしてしまって後悔してるぅ？
長期固定にするか変動にするかを決めるのは、各人の判断だし、ここはその判断の材料のひとつでも
提供したり収集したりする場となればいいんじゃないかなぁ。
金利の上昇局面には、長期と変動の金利差は更に広がるし、長期が伝説？の８パーまで
行ったとしても、変動は５〜６パー前後をうろつくのがいいとこでしょう。
それを、金利８％なんたらと、長期も変動も一緒に考えてる自体が説得力なしですな。
ある程度の不安払拭と無駄金抑制の運用を考えるなら、長期固定と短期固定の併用という手もある。
金利の上昇気配をみながら、繰り上げ返済のウエイトを長期に重きをおくか変動に重きをおくかを
決めるというのもひとつの手段。
また、長期と短期の借りるときの金額の配分をどうするかもその人の考え方次第だけどね。
この併用型のデメリットは、借りるときにいろいろと手続き関係での諸経費がかさむ点。
○友○託さんへ行ったときも、私の担当者は最初知らなかったみたいだったけど、後で調べてくれて
併用オッケーと言ってました。（でも、私は結局それを使いませんでした） -
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