匿名さん
[更新日時] 2022-05-02 16:10:34
再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。
情報交換をよろしくお願い致します。
所在地 東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番)
交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分
敷地面積-約2,660㎡
延床面積-約30,650㎡(容積対象床面積約19,940㎡)
構造 鉄筋コンクリート造 地上36階、地下2階
用途 共同住宅、店舗、オフィス、駐車場(駐車場92台、駐輪場403台)
総戸数 約230戸
建築主 東池袋四丁目2番街区市街地再開発準備組合(参加組合員 野村不動産)
特定業務代行者 野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントー日建設計
着工 2019年06月予定
竣工 2022年04月予定
【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】
[スレ作成日時]2017-08-17 08:18:12
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物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 (4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)) 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
248戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上36階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2022年02月下旬予定 入居可能時期:2022年04月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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施工会社 |
前田建設工業株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
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一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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2135
匿名さん
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2136
匿名さん
一期二次の販売実績が反映されないのは何でですかね?まだ一次の115戸完売御礼のままですね。
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2137
マンション検討中さん
MR行ってきましたが、残り部屋は値上がりしましたね。下記のマンマニアさんの情報と比べると200?ぐらい値上がりです。
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2138
eマンションさん
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2139
マンション検討中さん
>>2138 eマンションさん
PとL以外はあるのではないかと。
二期でほぼ完売ですかね。
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2140
マンション検討中さん
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2141
デベにお勤めさん
こちら管理費異常に高くないですか、、70㎡で5年後にはに5万円超えですかね?
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2142
匿名さん
>2136
一期二次は一期落選者の敗者復活だから完売しても宣伝にならないからね。
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2143
匿名さん
>>2141 デベにお勤めさん
なんで新サービス導入するわけでもないのに管理費上がるんですか?
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2144
匿名さん
修繕積立と同様に上がると思ってる素人ネガさんとか。
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2145
デベにお勤めさん
>>2144 匿名さん
管理費とは管理費+修繕積立金の総称を申し上げたつもりでした。不都合な真実かもしれませんが、管理費が四百円超にも及んでて、修繕積立金がたった百円超なんです。タワマンが修繕費が一番コストがかかるのは素人でもお分かりかと、、中でも30から40階のペンシルMが超コスト高になるのは自明のことですよね。やむなく合計額を少しでも抑えるために、修繕費を絵的に百円台に無理くり描いただけで、管理総会でじき2から3倍に上げざるを得ないのは当然ですよね(笑)
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2146
匿名さん
>>2145 デベにお勤めさん
そうだね。管理費と修繕積立金の違いは勉強したのかな?で、修繕計画には将来の増額が書かれてるし、契約した人はみんな知ってるよ。もう少し勉強しようね。
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2147
匿名さん
>>2145 デベにお勤めさん
デベに勤務してるくせに管理費と修積の区別も出来ないの?というか誰も修積が上がることに文句なんて言ってないけど何と戦ってるの?
ちなみに単位辺りの経済的便益で考えたら、ペンシルよりタワマンのコスパが良いってことは素人でも知ってるのに、デベ勤務のくせに知らないのかな。
ペンシルに駅直結エレベーターや各階ゴミ置き場とか付いてるの?
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2148
匿名さん
段階的値上げの問題を一番知ってるのはデベなんだけどね。勤めていてわからないのかな。
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2149
匿名さん
>>2145 デベにお勤めさん
修繕積立金が段階的に2倍.3倍って別にここに限った特殊なケースじゃなくて一般的に良くあるケースだけど…新入社員にしてもリテラシーなさすぎますね。
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2150
マンション検討中さん
>>2146 匿名さん
事実①管理費軽く400円超え+修繕費100円超え合計500円越え/㎡
事実②修繕費で一番高くつくのは30階以上40階未満の小規模ペンシル型タワマン、某評論家によると板状マンの2倍以上、、なのに修繕計画案では板状と同レベルの目論見(笑)
管理費修繕費の価格は間違いなくエリアNO.1で白金、高輪、南青山のラグジュアリマンション越え、、修繕計画をデべの説明鵜?みで購入したのは自業自得だけど、将来規約変更修繕費値上げ間違いなし。10年後6万以上の管理費負わされるのは嫌なので、私はスルーしましたが、デべの資料鵜?みか超高額維持費気にならない方には永住目的なら構わないかと。再販時は近隣相場よりかなり落とさないとこの管理費では厳しいでしょうね。
最後に何か意見を言われると青筋立てて反論してくる住人と同じEVに乗ったり近所にいるかと思うとぞっとするので、スルーして正解でした。
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2151
匿名さん
>>2150 マンション検討中さん
デベ勤務さん名前変えても文体一緒でバレバレだし、そう、でしょうとか憶測ばかりじゃなくてデベ勤務してるくらいなんだからもっと精緻なデータ持ってきて論じてよ。
青筋とか稚拙な煽りしてる時点で何ら説得力感じないし。
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2152
検討板ユーザーさん
>>2150 マンション検討中さん
ありがとうございます。2150さんも良いマンションが見つかるといいですね!
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2153
通りがかりさん
11月上旬に延期になってますね。
MRに案内しきれてないのでしょうか?やはり1Lも反響多いのでしょうね!
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2154
匿名
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2155
マンション検討中さん
>>2150 デベにお勤めさん
事実と書いてあることは多分契約者皆様知ってることなんで今更書いていただかなくて結構なんですが、
板状と同じレベルの目論見、というのをもっと詳しく教えて欲しいです。
板状マンションと同じレベルなのは、具体的には修繕計画のどこですか?
分析されてるのでしたら是非教えてください。
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2156
匿名さん
月負担が2,3万円増えるだけでヒーヒー言う層が検討できるマンションじゃないだろそもそも。
それは撤退とかスルーじゃなくてお呼びじゃないって言うんだよ。
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2157
匿名さん
段階的値上げの長期修繕計画は将来、未納問題を引き起こすリスクがあるってこどで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。給料が右肩上がりで亡くなった頃のモデルだから今後は問題続出になるかもね。ローンギリだと。
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2158
匿名さん
野村はオハナでは定額積立を採用している。段階的値上げの問題は百も承知。
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2159
評判気になるさん
山手線内側、メトロ直結、サンシャインとハンズまで傘いらず。
管理費400円で躊躇したりメルケア入らなかったりする人いるか?
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2160
匿名さん
管理費は重要だよ。リセール時に効いてくる。
同じ共用施設、サービスなら安い方がいいよね。
メルケアは3年無料でついてくるもんだと思ってたが、最近変わったのか?
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2161
匿名さん
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2162
匿名さん
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2163
匿名さん
ドイツ車のメルセデスの保守サービスですね。
メルケアの無償終了後の有償に切り替わる時に加入しないケチがいるんですよ。
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2164
匿名さん
>>2163 匿名さん
そういうのがあるんですね。ありがとうございます!
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2165
匿名さん
2159は新車で買ったときメルケアが無料なのを知らなかったと見るがね。
今のメルセデスは故障しないからメルケアの継続は難しいところ。自分は9年になるが3年目以後はつけてない。結果よかったと思う。
自分はEクラスなんで他のクラスにも言えるかはわからないけど。
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2166
匿名さん
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2167
匿名さん
2165のようなケチもいるんだよね。図星だったらしい(苦笑)
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2168
検討板ユーザーさん
>>2167 匿名さん
2165さんはケチじゃないでしょ。
必要性を判断して決断するのが大人。
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2169
板橋区
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2170
匿名さん
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2171
匿名さん
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2172
マンション検討中さん
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2173
マンション掲示板さん
埼玉でも群馬でも東京でも、その土地やその物件に住みたいということならそれで良いだろうし、下手な煽りに反応して他のなにかを貶めるような会話はする必要ないと思います。
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2174
匿名さん
>>2168
それもそうですね。
ディーラー車検とかECUチューンとかせずコストダウンするのは勝手です。
でも、管理費高いと執拗かつ強要的に書込みをするのもどうかとは思いますよ。
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2175
匿名さん
>>2174 匿名さん
なんかめちゃくちゃだな(笑)
自分はヤナセで毎年十分なメンテナンスをしてもらってるよ。コーティングも定期的にやってるから新車同然。ケチなわけではなく、必要なところには金をかけてる。
Eクラス(E350SW)買ってることで察してもらいたいもんだ。
あと、執拗かつ強要的というのは???初めて書いたんだけどね。
一応、管理費の高いマンションを売却した経験からの親切心だったんだが。。。
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2176
通りがかり
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2177
通りがかり
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2178
通りがかりさん
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2179
匿名さん
管理費は入居してから管理会社に対して金額が妥当か精査できるし、
そもそも駅直結を区役所や図書館や複数テナントなどと分担せずに
ほぼ住民だけで維持する場合は、仕方ないのでは?
払ってこその利便性の実現で、サービスをカットする話と違う気がする。
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2180
通りがかりさん
また荒れてきたのは2期の締切が近づいているから?笑
営利目的でなく、複数年自らが住う分には申し分ないと思いますが…
最終的には都内注文戸建を考えている我が家にとっては、ここが快適すぎて暫く出る気になれないんじゃないか、と寧ろそちらの方を心配しています。
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2181
通りがかりさん
来場1800組超
が地味に書き加えられている笑
あり得ないけど、全員が申し込みしたら単純計算で倍率9倍笑
すごいですね!
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2182
匿名さん
>2181
一般には来場者のうち契約に至る割合は1割といわれている。人気と宣伝するつもりなのだろうけど歩留まり悪いことを晒しちゃってるだけ。
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2183
匿名さん
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2184
匿名さん
第二期で検討する方は値上げを気にしていない?
200万以上値上げ、うちは結局諦めです。大きな買い物するのになんかスッキリしない気持ち
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2185
評判気になるさん
>>2184 匿名さん
今ローン審査中ですが今調べてみると約230万ぐらい値上がりですね、買う気が急激に?した(笑)
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2186
マンション検討中さん
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2187
匿名さん
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2188
匿名さん
ここが値上がりすると、C地区が恐ろしいことになりそう。
待ってる身としてはつらいなぁ。
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2189
匿名さん
第1期の抽選が終わってすぐ200万以上も上げるなんて酷い、こんな売り方見たことない、最初から何年も掛けて売るつもりだったら別の話だけど
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2190
匿名さん
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2191
マンション検討中さん
セレクトできる階数はまだあるのかご存知でしょうか??
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2192
マンション検討中さん
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2193
マンション検討中さん
>>2186 マンション検討中さん
どこからの情報ですか?販売開始前には誰もわからないでしょ
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2194
匿名さん
115戸が即日完売しちゃったから社内的には「安すぎた!」という評価なのでしょう。
今は企業の金利負担なんて無いに等しいから、数年かけてでも高く売った方が利益が大きいし。
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2195
マンション検討中さん
セレクトは、23階からできるようでした!これがラストチャンスかもしれない、とのことです。
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2196
マンション検討中さん
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2197
マンコミュファンさん
[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]
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2198
マンション検討中さん
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2199
マンション検討中さん
現地、かなり建ってきて、ようやく建物の輪郭と向きが分かるようになってきましたね。
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2200
マンション検討中さん
図面よりも意外とセットバックがありましたね。地下はどのようにつながるのか気になります。
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2201
通りがかりさん
二期の販売時期がまた延期になりましたねー
思ったより申し込みが入らない?
それともMRに案内しきれていない?
いずれにしろ動向が気になりますm(_ _)m
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2202
匿名さん
>>2201 通りがかりさん
第一期も8月下旬と言っていたのが何回か延びて9月下旬になったので、仮となっている間は適宜後ろ倒しするのだと思いますよ。
ある程度数をまとめて販売できるよう、タイミング調整しているように見えます。なので、これだけだと好調とも不調とも言えないかと。
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2203
マンション検討中さん
1LDK希望の来場希望者が想定より多くて延ばしたようですよ。
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2204
名無しさん
>>2203 マンション検討中さん
1LDKはおいくらですか?
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2205
匿名さん
延期が普通です。
建設業界の、認可、竣工、道路開通、販売開始、すべて「最短の日程」と捉えてます。
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2206
マンション検討中さん
初代プラウドタワー東池袋の2LDK、8400万で動いてるね。相場が上がってきてる?
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2207
匿名さん
>>2206 マンション検討中さん
開発続いてく街で下がることはないでしょ。先に買えば買うほど得する。こっちもC地区販売されると上がるよ。
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2208
マンション検討中さん
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2209
匿名さん
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2210
匿名さん
オプション選べるのは一期だけだったからね。予想通り2期からは失速。
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2211
匿名さん
結構突貫やね。やらかし常連のマエケンだし施工品質が心配。
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2212
匿名さん
>2205
竣工予定は死守しようとするよ。遅れると引渡しにも影響しかねない。引き渡し遅れは売主にペナルティーだからね。まあ、それが施工トラブルの一つの要因ともいわれている。青田売りはリスクを伴う。
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2213
匿名さん
>2192
あれ一期じゃないとだめと煽ってたのに。詐欺まがい行為?
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2214
マンション検討中さん
2期の戸数考えると3期どころか4-5期になりそうですね。さすがに値下げはないのかな。
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2215
匿名さん
予定より3週間くらい延びた割に33戸なのは、ここにきてまたある程度倍率をつけたいから?
それとも思った以上に要望が伸びなかったからかなぁ?
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2216
マンション検討中さん
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2217
マンション検討中さん
基本要望が入った部屋は出すみたいなのでちょっと値上がきいたのかもしれませんね。3期では終わらないだろうから4期にはなると営業の方も言ってました。
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2218
匿名さん
>>2217 マンション検討中さん
野村は竣工時に完売が美しいって思っているようなんで、2期33戸はいい感じじゃないのかな。この時期に完売じゃ、値付けの失敗でしょうから。
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2219
マンション検討中さん
たしかにまだ竣工まで一年あるし状況をみて要望がある程度入ったら時期を区切りながらゆっくり売るのかもしれませんね。旧プラウドも最後に値引きして一気に売ったという話もありましたし。
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2220
匿名さん
当初来年の秋完売を想定していたが、予想以上に反響があり来年春くらいには完売しそうとの話でしたよ。
元々4月販売予定からコロナで9月に延期してもそのスケジュール感ですから、高いのによく売れているなと感心します。
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2221
eマンションさん
西と北は将来眺望ふさがれるんでしたっけ。お隣のマンションからどの程度見えるようになるのやら。その意味では南と東は安泰なんですかね。
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2222
評判気になるさん
>>2221 eマンションさん
あれ、北も何かで塞がれるんでしたっけ?西はアウルで塞がれ済だと思ってましたが、、
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2223
マンション検討中さん
西はブリリアとC地区ツインで塞がれるはず。アウルは北だった気がしますね。いずれにせよアウルとの間にマンションが建つという計画があったと思います。南(東も?)は完全に抜けると思います。
高層階の西向きってどうなんでしょうね?夏はかなり暑いと聞いて、気になっています。
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2224
匿名さん
西日を、西側に建つブリリアとC地区ツインが防いでくれる、とも言えます
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2225
匿名さん
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2226
匿名さん
公式ホームページのロケーションページに、東西南北の眺望写真ありますよ。
北は現時点抜けてますが、今後イケサンパークとの間に再開発の計画があるのと、上の方のおっしゃるように大学が建ちます。
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2227
匿名
北は94mの予定なので、28階以上だと抜けてきますかね
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2228
マンション検討中さん
東から北東は抜けたままで済みそうですね。
しかし周辺まだまだ開発されそうで楽しみ。
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2229
匿名さん
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2230
マンション比較中さん
南東は既にマンション数棟の建替も済み、もう高いものは建たないでしょう。
あと、雑司ヶ谷霊園は、一部公園化するそうです。
北東も、高さ制限でそう心配ないですね。
高さ制限のある防災公園と都電の間で計画されているマンションは、
14Fを12Fに変更だそうです。
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2231
マンション検討中さん
3期以降は1期に比べて値上げしてる&無償セレクトがもうきなくなるんですかね。
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2232
匿名さん
2期(1次)って抽選になったんですか?2期2次の広告が出てるけど救済策?
115+25+33で、2次で2桁出したら、年度内に売り切れそう。
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2233
マンション検討中さん
>>2232 匿名さん
一期二次の25戸って、115戸の中に入ってるのかな?
公式もブロガーも140戸完売とは言ってないよね。
自分が見逃してるだけ?
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2234
住民板ユーザーさん7
2期最終日にモデルルーム行きましたが、年末から年始にかけてのあたりで3期行うという類のお話をしていました。
お話だと2期も2L3Lは完売のしそうでした。
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